다가구주택 중개사고 — 다른 세입자 보증금 확인 안 한 공인중개사, 배상책임 지나 

다가구주택은 등기부상 소유자가 한 명이라도 실제로는 여러 세대가 각각 임대차 계약을 맺고 살아가는 구조입니다. 문제는 내가 계약하려는 호실 앞에 이미 얼마나 많은 임차인이, 얼마의 보증금으로 들어와 있는지가 등기부만 봐서는 전혀 드러나지 않는다는 점입니다. 공인중개사가 임대인의 말만 믿고 "선순위 임차인이 있다"는 정도로 구두 설명만 하고 계약을 진행했다가, 정작 경매가 진행되자 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 임차인이 실제로 적지 않습니다. 이런 경우 공인중개사에게 손해배상 책임을 물을 수 있는지, 어디까지가 중개사의 확인·설명의무인지가 실무에서 계속 다투어지는 지점입니다. 최근 대법원 판결들을 통해 이 의무의 범위가 점차 구체화되고 있어 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

다가구주택 중개, 왜 다른 세입자 보증금까지 확인해야 하나

다가구주택은 하나의 건물을 한 명의 소유자가 갖고 있으면서 그 안의 여러 호실을 각각 다른 세입자에게 임대하는 구조입니다. 구분등기가 되어 있는 다세대주택(연립주택)과 달리, 다가구주택은 등기부에 건물 전체에 대한 소유권과 근저당권 등만 나타날 뿐 개별 호실별로 어떤 임차인이 얼마의 보증금을 걸고 들어와 있는지는 등기부 어디에도 표시되지 않습니다. 그런데 경매가 진행되면 배당순위는 각 임차인이 전입신고를 마친 시점과 확정일자를 받은 순서로 정해지기 때문에, 계약 전에 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 얼마인지를 알아야 향후 회수 가능성을 가늠할 수 있습니다.

실제로 문제가 되는 상황은 대체로 비슷한 패턴을 보입니다. 임대인이 "다른 세입자 계약 내용은 개인정보라 알려줄 수 없다"며 자료 제공을 거부하고, 중개사는 확인·설명서에 "임대인이 자료 제공에 응하지 않아 구두로만 설명함" 정도로 짧게 적은 뒤 계약을 진행합니다. 세입자는 등기부상 근저당권만 확인하고 별문제 없다고 판단해 계약하지만, 몇 년 뒤 경매가 개시되면 그제야 자신보다 앞선 임차인들의 보증금 총액이 매각대금을 크게 웃돈다는 사실을 알게 됩니다. 이 시점에는 이미 이사도, 계약도 되돌릴 수 없는 상태이고, 남는 것은 중개사에게 책임을 물을 수 있는지의 문제뿐입니다.

다가구주택은 등기부만으로 다른 세대의 임대차 현황이 드러나지 않는 구조이기 때문에, 그 공백을 메우는 확인·설명의무가 얼마나 두텁게 인정되는지가 분쟁의 핵심이 된다.

공인중개사법 제25조 확인·설명의무의 범위

공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개를 의뢰받으면 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령상 거래·이용 제한사항, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 확인해 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 관련 근거자료를 제시하도록 정하고 있습니다. 이를 구체화한 확인·설명서 서식에는 "실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항"을 적는 별도의 란이 있는데, 다가구주택의 경우 이 란에 이미 거주 중인 다른 세대의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등을 기재하도록 되어 있습니다. 등기부에 나타나지 않는 정보를 이 란을 통해 보완하도록 설계한 것입니다.

같은 조 제2항은 개업공인중개사가 확인·설명을 위해 필요한 경우 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다고 정합니다. 대법원은 이 조문들을 근거로, 중개업자는 다가구주택 일부 호실의 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인이 계약이 끝난 뒤 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료, 즉 이미 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금과 임대차 기간에 관한 자료를 임대의뢰인에게 요구해 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 한다고 밝혀왔습니다. 단순히 등기부와 건축물대장을 보여주는 것만으로는 이 의무를 다한 것이 아니라는 뜻입니다.

대법원 2022다212594 판결 — 임대인이 자료 제공을 거부해도 의무는 사라지지 않는다

대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결은 이 의무의 한계를 다룬 대표적인 사건입니다. 원고들은 2016년과 2017년에 19세대 규모의 다가구주택 각 호실을 임차하면서 각각 7,500만원과 6,000만원의 보증금을 지급했는데, 계약 당시 이미 거주하던 기존 임차인들의 보증금 합계는 11억원을 넘는 상태였습니다. 이후 2018년 해당 건물이 경매에 부쳐져 약 14억 5,700만원에 매각되었지만, 다수의 선순위 임차인과 소액임차인이 먼저 배당을 받아가면서 원고들은 보증금을 전부 회수하지 못했습니다.

이 사건에서 임대인은 중개 과정에서 기존 임차인들의 계약 내용 제공을 거부했고, 중개사는 그 거부 사실만을 확인·설명서에 적었습니다. 그러나 대법원은 임대인이 자료 제공을 거부했다는 사정만으로 중개사의 의무가 사라지는 것은 아니라고 보았습니다. 건물의 규모와 세대수, 인근 시세에 비추어 볼 때 임대인이 제시한 금액이나 설명이 부정확할 수 있음을 통상적인 주의만 기울여도 알 수 있었던 상황이라면, 그런 사정을 밝히지 않고 단지 "자료 제공을 거부했다"는 사실만 기재한 것은 사실상 그릇된 정보를 그대로 전달한 것과 다르지 않다고 판단했습니다. 즉 임대인의 비협조는 면책 사유가 아니라, 오히려 중개사가 더 적극적으로 조사하고 그 한계를 명확히 밝혀야 하는 계기라는 것입니다.

판단기준 — 법원은 구두설명이냐 서면기재냐를 가른다

2022다212594 판결 이후에도 비슷한 유형의 사건에서 법원의 판단기준은 계속 다듬어지고 있습니다. 임차인이 2020년 보증금 1억 1,000만원에 다가구주택 일부 호실을 계약했는데, 실제로는 선순위 임대차보증금이 합계 7억 4,000만원, 근저당권 채권최고액이 7억 1,500만원에 이르렀고 2021년 경매로 보증금을 제대로 배당받지 못한 사건에서, 대법원은 중개사가 확인·설명서에 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명했다"고만 기재한 것으로는 선량한 관리자의 주의의무를 다했다고 보기 어렵다며 원심을 파기했습니다. 구두로 설명했다는 기재만으로는 실제로 선순위 채권 규모를 조사하려는 노력이 있었는지, 그 정보가 어느 정도 부정확할 수 있는지를 임차인이 가늠할 수 없기 때문입니다.

두 판결을 함께 보면 법원이 실제로 무엇을 확인하는지가 드러납니다.

• 구두 설명에 그쳤는지, 확인·설명서에 구체적인 조사 내용이 서면으로 남아 있는지.

• 중개사가 선순위 임대차보증금 규모를 나름대로 조사하려는 시도를 했는지.

• 제공된 정보가 불충분하거나 부정확할 수 있다는 취지를 명시적으로 밝혔는지.

• 건물 규모·세대수·인근 시세 등에 비추어 통상적인 주의를 기울였다면 부정확성을 알 수 있었던 사정이었는지.

"임대인이 자료 제공을 거부했다"는 기재와 "구두로 설명했다"는 기재는 모두, 그것만으로는 확인·설명의무를 다한 것으로 인정받기 어렵다는 것이 최근 판례의 공통된 흐름이다.

손해배상 책임의 성립요건과 손해액

공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 이 조항에 근거해 책임이 인정되려면 확인·설명의무 위반(고의 또는 과실), 임차인에게 실제 손해가 발생했을 것, 그 위반과 손해 사이에 인과관계가 있을 것이라는 세 요소가 함께 갖춰져야 합니다. 앞서 본 판례들이 문제 삼은 것은 첫 번째 요소, 즉 의무 위반 여부였습니다.

손해액은 통상 경매 배당절차에서 돌려받지 못한 보증금 상당액을 기준으로 청구하지만, 법원이 그 금액을 그대로 인정해주는 것은 아닙니다. 임차인 쪽에서도 계약 전 스스로 확인할 수 있었던 사정을 게을리한 부분이 있다면 그 정도를 참작해 과실상계로 손해액을 감액하는 경우가 실무상 적지 않습니다. 또한 이 손해배상청구권도 시효의 제약을 받는데, 민법 제766조에 따라 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있었던 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸하므로, 경매·배당 절차가 끝난 뒤 시간을 오래 끌수록 청구 자체가 어려워질 수 있습니다.

구체적으로 어떤 경우에 책임이 인정되나 — 사례로 보기

가령 19세대가 거주하는 다가구주택에서 임대인이 다른 세입자들의 계약 내용을 전혀 알려주지 않았고, 중개사도 확인·설명서에 "확인 불가"라고만 적은 채 별다른 조사 없이 계약을 진행시켰다고 가정해 보겠습니다. 건물의 세대수와 인근 시세를 감안하면 기존 임차인들의 보증금 합계가 상당한 규모에 이를 것이라는 점을 통상적인 주의만 기울여도 예상할 수 있었던 상황이라면, 이런 사안은 앞서 본 대법원 2022다212594 판결의 사실관계와 유사하게 중개사의 의무 위반이 인정될 가능성이 큽니다.

반대로 중개사가 임대인에게 자료 제공을 요구했지만 거부당했고, 확인·설명서에 "임대인이 자료 제공을 거부하였고 이로 인해 선순위 임대차 현황 정보가 불충분하거나 부정확할 수 있다"는 취지를 구체적으로 명시했으며, 그 밖에 자신이 확인할 수 있는 범위(건물 세대수, 관리비 부과 내역 등)에서 조사한 내용을 함께 적어두었다면 상황은 달라집니다. 이 경우에는 중개사가 합리적으로 가능한 조사와 고지를 다한 것으로 평가받아 책임이 인정되지 않거나 크게 제한될 여지가 있습니다.

임차인이 계약 전 직접 확인해야 할 자료

주택임대차보호법 제3조의6은 확정일자 정보 확인에 관한 이해할 만한 제약을 두고 있습니다. 같은 조 제3항은 "주택의 임대차에 이해관계가 있는 자"는 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있다고 정하지만, 제4항은 아직 계약을 체결하지 않고 "임대차계약을 체결하려는 자"는 임대인의 동의를 받아야만 같은 정보를 요청할 수 있다고 따로 정하고 있습니다. 즉 계약 전 예비 임차인은 임대인이 협조하지 않으면 다른 세대의 확정일자·보증금 정보를 스스로 확인하기가 구조적으로 쉽지 않고, 바로 이 지점 때문에 중개사의 조사·설명의무가 더욱 중요해집니다.

• 임대인의 동의를 받을 수 있다면 확정일자 부여현황·전입세대열람내역을 직접 요청해 확인.

• 등기부등본상 근저당권 채권최고액과 건물 전체 세대수·인근 시세를 비교해 대략적인 규모 가늠.

• 확인·설명서의 "실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항"란에 무엇이 적혀 있는지, 구두 설명뿐인지 서면 근거가 있는지 직접 확인.

• 계약 전 받은 확인·설명서 사본과 중개사와 주고받은 자료는 분쟁 발생에 대비해 보관.

책임이 제한되거나 부정되는 경우 — 과실상계와 예외

중개사가 임대인에게 자료 제공을 요구하고, 확인·설명서에 정보가 불충분하거나 부정확할 수 있다는 사정을 구체적으로 명시했으며, 통상적인 주의로는 발견하기 어려운 사정(임대인이 서류를 위조하거나 다른 세입자의 존재 자체를 적극적으로 숨긴 경우 등)까지 있었다면, 중개사의 책임이 부정되거나 크게 제한될 수 있습니다. 법원은 중개사에게 임대인의 협조 없이도 모든 정보를 완벽하게 밝혀낼 것까지 요구하지는 않고, 통상적인 주의를 기울였는지를 기준으로 삼기 때문입니다.

임차인 스스로 이미 다른 세입자들의 존재나 대략적인 보증금 규모를 알고도 계약했다는 사정이 인정되면 과실상계 비율이 크게 높아질 수 있고, 앞서 본 것처럼 손해배상청구권의 소멸시효(3년·10년)가 지난 경우에도 청구가 어려워집니다. 다만 이런 사정은 사안마다 증거에 따라 다르게 판단되므로, 계약 당시 확인·설명서와 주고받은 자료를 잘 보관해 두는 것이 나중에 실제로 분쟁이 생겼을 때 유리한 위치를 만들어 줍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 다른 세입자 정보를 안 줘도 공인중개사는 책임을 지나요?

A. 대법원은 임대인이 자료 제공을 거부해도 건물 규모·세대수·인근 시세 등에 비추어 제시된 금액이 부정확할 수 있음을 알 수 있었다면, 그런 사정을 밝히지 않고 거부 사실만 기재한 것은 그릇된 정보를 전달한 것과 같다고 판단했습니다. 거부 사실을 적었다는 것만으로는 책임을 면하기 어렵습니다.

Q. 확인·설명서에 구두로 설명했다고만 적혀 있으면 문제없나요?

A. 최근 대법원 판결은 "구두로 설명했다"는 기재만으로는 선량한 관리자의 주의의무를 다한 것으로 보기 어렵다고 판시했습니다. 선순위 보증금 규모를 조사하거나 그 내용을 서면으로 구체적으로 남기지 않았다면 의무 위반이 인정될 수 있습니다.

Q. 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

A. 통상 배당받지 못한 보증금 상당액을 손해로 청구하지만, 법원은 임차인이 스스로 확인할 수 있었던 사정을 게을리한 정도를 참작해 과실상계로 금액을 감액하는 경우가 많습니다. 사안마다 인정 범위가 달라 일률적인 비율은 없습니다.

Q. 계약 전에 다른 세입자 보증금을 직접 확인할 방법은 없나요?

A. 주택임대차보호법상 확정일자 정보제공은 원칙적으로 이해관계인만 요청할 수 있고, 아직 계약을 체결하지 않은 예비 임차인은 임대인의 동의를 받아야 정보제공을 요청할 수 있습니다. 그래서 실제로는 중개사를 통한 확인·설명에 의존하게 되는 경우가 많습니다.

Q. 손해배상 청구는 언제까지 할 수 있나요?

A. 불법행위에 기한 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있었던 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 시간이 지날수록 자료 확보도 어려워지므로 되도록 빨리 검토하는 것이 유리합니다.

Q. 중개사가 개인 재산이 없으면 배상을 못 받나요?

A. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전 보증보험이나 공제, 공탁 중 하나로 손해배상책임을 보장하도록 되어 있어 일정 한도 내에서는 배상받을 길이 열려 있습니다. 다만 손해액이 그 한도를 넘으면 초과분은 중개사 개인에게 별도로 청구해야 합니다.

맺음말

다가구주택은 등기부만으로는 전체 임대차 현황이 드러나지 않는 구조라서, 다른 세입자들의 보증금을 확인하고 설명할 책임이 상당 부분 공인중개사에게 넘어옵니다. 대법원도 임대인이 자료 제공에 비협조적이라는 이유만으로 이 의무를 쉽게 면제해주지 않고, 구두 설명에 그쳤는지, 건물 규모나 시세로 미루어 부정확성을 알 수 있었는지를 구체적으로 따지는 방향으로 판단기준을 다듬어 왔습니다.

계약을 앞둔 임차인이라면 확인·설명서에 구두 설명이 아니라 구체적인 근거와 함께 조사 내용이 기재되어 있는지, 정보가 불충분하거나 부정확할 수 있다는 사정이 명시되어 있는지를 직접 확인해 볼 필요가 있습니다. 이미 경매·배당 단계에서 손실이 발생했다면, 당시 확인·설명서와 계약 관련 자료를 근거로 중개사의 의무 위반 여부를 따져보는 것이 손해를 회복하는 출발점이 됩니다.

수원을 비롯한 경기남부 지역은 다가구주택 임대차 물량이 꾸준한 편이라, 이런 유형의 중개사고 상담도 적지 않게 이어지고 있습니다. 계약 전 확인·설명서를 꼼꼼히 살피거나, 이미 손실이 발생한 상황에서 책임 소재를 가려보고 싶다면 관련 자료를 미리 정리해 두시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.