부정청약 분양권 모르고 산 매수인, 공급계약 취소 막는 소명 요건 

분양권을 살 때 등기부와 매물 상태만 확인하고 안심하는 경우가 많지만, 그 뒤에 숨은 청약 당첨 과정까지는 매수인이 스스로 확인하기 어렵습니다. 위장전입이나 허위 서류로 부정하게 당첨된 분양권이 나중에 적발되면, 주택법은 원칙적으로 그 공급계약 자체를 취소하도록 정하고 있어 정작 부정행위와 아무 관련이 없는 매수인이 집을 잃을 위기에 놓이는 일이 생깁니다. 다행히 법은 이런 선의의 매수인을 위해 별도의 소명 절차를 두고 있지만, 정해진 기간 안에 정해진 방식으로 증명하지 못하면 이 보호를 받을 수 없습니다. 이 글에서는 부정청약이 적발됐을 때 계약이 어떤 절차로 취소되는지, 매수인이 계약 취소를 막으려면 무엇을 어떻게 소명해야 하는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

부정청약이란 무엇이고, 적발되면 왜 매수인까지 위험해지나

주택법 제65조 제1항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나, 주택을 공급받을 수 있는 증서나 지위를 법이 정한 방식을 벗어나 양도·양수하는 행위를 금지합니다. 실무에서 흔히 보는 부정청약은 특별공급 자격요건을 꾸며내는 유형입니다. 무주택 기간을 허위로 신고하거나, 실제로는 함께 살지 않는 부양가족을 서류상으로만 올리거나, 신혼부부·다자녀 특별공급을 노리고 위장전입이나 위장이혼을 하는 경우가 대표적입니다. 청약통장을 사고팔아 타인 명의로 대리 청약을 하는 것도 이 조항이 금지하는 전형적인 행위입니다.

문제는 이런 하자가 적발되는 시점이 청약 직후가 아니라 한참 뒤라는 데 있습니다. 최초 당첨자가 전매제한기간이 끝난 뒤 정상적으로 분양권을 팔고, 그 분양권이 다시 한두 단계를 더 거쳐 넘어간 뒤에야 경찰 수사나 국토교통부·지자체의 실태조사로 부정청약 사실이 드러나는 경우가 드물지 않습니다. 청약 당첨 과정의 하자는 전매가 여러 번 이루어졌다고 해서 저절로 치유되지 않고, 그 하자를 안고 있는 지위나 주택 자체에 계속 남아 있습니다. 그래서 정작 부정행위와는 아무 관련이 없는, 전매를 통해 정상적으로 분양권을 사들인 매수인이 뒤늦게 계약 취소 통보를 받는 상황이 생깁니다.

더 나아가 취소가 확정되면 매수인이 돌려받는 돈은 실제로 지급한 매매대금이 아니라 법이 정한 별도의 산식으로 계산된 금액뿐이라는 점에서 위험은 더 커집니다. 전매 과정에서 얹어 준 웃돈은 이 산식에 반영되지 않을 수 있어, 소명에 실패하면 지불한 금액보다 훨씬 적은 돈만 손에 쥐고 집도 잃는 결과로 이어질 수 있습니다. 이 구체적인 계산 방식은 뒤에서 다시 다루겠습니다.

부정청약의 하자는 최초 당첨자 본인만의 문제가 아니라, 적법하게 전매받은 매수인에게도 그대로 승계될 수 있다는 점이 이 문제의 출발점이다.

원칙은 계약 취소 — 그리고 2021년 신설된 선의의 매수인 보호

주택법 제65조 제2항은 부정한 방법으로 증서나 지위, 주택을 공급받은 자에 대해 국토교통부장관 또는 사업주체가 그 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소하여야 한다고 정합니다. 재량이 아니라 기속행위로 규정돼 있어, 부정청약 사실이 확인되면 사업주체로서는 원칙적으로 계약을 취소할 수밖에 없는 구조입니다. 사업주체는 계약을 취소하기 전에 국토교통부장관과 그 주택 또는 지위를 보유하고 있는 자에게 취소 사실을 미리 알려야 한다는 절차적 제한(제65조 제7항)만 있을 뿐, 취소 자체를 막는 규정은 원래 없었습니다.

이 원칙만 있던 시절 선의의 매수인이 어떤 처지에 놓였는지는 대법원 판례에서 확인할 수 있습니다. 대법원 2022. 4. 28. 선고 2020다281602 판결은 최초 당첨자가 위장전입으로 부정청약해 적발되자 사업주체가 공급계약을 해제하고 공급대금의 10%를 위약금으로 공제한 뒤 나머지만 반환한 사안을 다뤘습니다. 그 분양권을 매수했던 사람이 위약금 공제 조항이 불공정약관이거나 법령에 위반돼 무효라고 다퉜지만, 대법원은 구 주택법 제65조가 공급질서 교란행위에 대해 사업주체에 법정 취소권을 부여한 것일 뿐 사업주체가 계약서에 따로 정해둔 해제·위약금 조항의 효력까지 제한하는 규정은 아니라고 보아 매수인의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이 사건은 2021년 개정 전 구법이 적용된 사안이어서, 당시에는 매수인이 법이 정한 절차로 직접 계약 존속을 주장할 방법 자체가 없었습니다.

이런 공백을 메우기 위해 2021년 3월 9일 개정으로 제65조 제6항이 신설됐습니다. 매수인이 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 알지 못했고, 그 행위와 관련이 없음을 대통령령이 정한 절차에 따라 소명하면 이미 체결된 공급계약을 취소해서는 안 된다는 내용입니다. 2018년 사례처럼 계약서 조항의 효력을 간접적으로 다투는 방법이 아니라, 법 자체가 정한 절차를 통해 선의의 매수인이 직접 계약 존속을 주장할 수 있는 길이 처음으로 열린 것입니다.

2021년 이전에는 선의의 매수인이라도 계약서 조항의 효력을 다투는 간접적인 방법 외에는 보호받을 길이 마땅치 않았다 — 제65조 제6항의 소명 제도는 이 공백을 메우기 위해 신설됐다.

소명 절차 — 통보부터 확인까지 시행령이 정한 단계

제65조 제6항이 말하는 "대통령령으로 정하는 바에 따라 소명"의 구체적인 내용은 주택법 시행령 제74조의2에 담겨 있습니다. 소명은 매수인이 아무 기관에나 임의로 하는 것이 아니라, 정해진 창구와 기한을 따라야 효력이 인정됩니다. 순서를 정리하면 다음과 같습니다.

• 국토교통부 또는 사업주체가 공급질서 교란행위가 의심되면 해당 주택 소재지(사용검사 전이면 주택건설대지)를 관할하는 시장·군수·구청장에게 통보하고, 국토교통부와 사업주체 상호간에도 그 사실을 함께 통보합니다.

• 통보를 받거나 통보한 사업주체는 매수인에게 공급질서 교란행위와 관련이 없음을 관할 시장·군수·구청장에게 소명할 것을 요구합니다.

• 매수인은 소명 요구를 받은 날부터 1개월 이내에 소명 내용을 적은 문서에 증빙서류를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 제출할 수 있습니다.

• 관할 시장·군수·구청장은 문서를 제출받은 날부터 2개월 이내에 소명 내용을 확인해 국토교통부·사업주체·매수인에게 각각 결과를 통보합니다.

• 관련이 없다고 확인되면 사업주체는 공급계약을 취소할 수 없고, 관련이 있다고 확인되면 계약 취소 절차가 그대로 진행됩니다.

시행령이 소명 문서에 첨부하도록 예시하는 서류는 거래계약서, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제5항에 따라 발급받은 신고필증, 주택등 거래대금의 지급내역이 적힌 서류, 그 밖에 거래사실을 증명할 수 있는 자료입니다. 1개월이라는 기한은 생각보다 짧아서, 갑작스러운 통보를 받은 뒤에야 서류를 찾기 시작하면 기한을 넘길 위험이 있습니다. 분양권을 매수할 때 받은 계약서와 신고필증, 계좌이체 내역은 평소에 따로 보관해 두는 것이 사실상 유일한 사전 대비책입니다.

소명은 매수인이 알아서 입증하는 것이 아니라, 사업주체의 요구 → 1개월 이내 서류 제출 → 관할 시장·군수·구청장의 2개월 이내 확인이라는 정해진 절차를 통해서만 인정된다.

관할청이 "교란행위와 관련 없다"고 보는 판단 기준

법령이 소명서류로 예시한 거래계약서·신고필증·대금지급내역이 공통으로 겨냥하는 것은 결국 그 거래가 시장에서 통상적으로 이루어지는 정상 거래였는지입니다. 시세와 크게 동떨어진 헐값이거나, 반대로 실제로는 웃돈이 오갔는데 신고가는 분양가 그대로 낮춰 적은 거래는 명의대여나 담합 의심을 받기 쉽습니다. 계좌이체 내역이 매수인 본인 명의로 매도인에게 곧바로 흘러갔는지, 제3자를 거친 우회 송금은 아닌지도 함께 살펴보는 요소입니다.

전매 시점도 중요한 판단 요소입니다. 전매제한기간이 끝난 뒤 정상적으로 부동산거래신고를 거쳐 명의변경까지 마친 거래인지, 아니면 전매제한기간 중에 무신고로 이면계약처럼 넘어간 거래인지가 갈립니다. 후자라면 주택법 제64조가 금지하는 불법전매 문제까지 겹쳐, 소명 자체가 사실상 받아들여지기 어려워집니다. 매도인과 매수인 사이의 관계도 살펴봅니다. 친족이나 고용관계 등 특수관계인 사이의 거래는 공모 가능성이 있다고 의심받기 쉬운 반면, 공인중개사를 통해 통상적인 절차로 이루어지고 대금 흐름이 명확한 거래는 소명이 인정되기 수월한 편입니다.

• 거래대금이 그 시기 시세에 부합하는가.

• 부동산거래신고필증이 정상적으로 발급됐는가.

• 전매제한기간이 지난 뒤 이루어진 거래인가.

• 매도인과 특수관계(친족·고용관계 등)가 없는 통상적인 거래인가.

관할청이 보는 것은 결국 "이 거래가 시장에서 흔히 이뤄지는 방식으로, 기록이 남는 절차를 거쳤는가"이다.

예시로 보는 소명 성공과 실패의 갈림길

가정한 예시로 살펴보면 차이가 뚜렷해집니다. A씨는 공인중개사를 통해 전매제한기간이 끝난 분양권을 그 시기 시세대로 매수하고, 부동산거래신고를 마쳐 신고필증을 발급받았습니다. 매매대금은 A씨 명의 계좌에서 매도인 명의 계좌로 곧바로 이체됐습니다. 이후 매도인이 특별공급 당첨을 위해 허위 부양가족 서류를 제출한 사실이 경찰 수사로 적발됐지만, A씨는 소명 요구를 받자 거래계약서와 신고필증, 계좌이체 내역을 그대로 관할 시장·군수·구청장에게 제출했고 관련이 없다는 확인을 받아 계약이 그대로 유지됐습니다.

반대로 B씨는 매도인의 지인 소개로 전매제한기간이 끝나기 전에 웃돈을 현금으로 주고받으며 거래했고, 부동산거래신고도 하지 않았습니다. 이후 매도인의 부정청약이 적발돼 B씨도 소명 요구를 받았지만, 제출할 신고필증도 없었고 현금 거래라 대금 지급내역을 뒷받침할 자료도 마땅치 않았습니다. 관할 시장·군수·구청장은 관련이 없다는 점을 확인할 수 없다고 통보했고, 결국 공급계약이 취소됐습니다. 두 사례의 차이는 실제로 부정행위를 알았는지 여부가 아니라, 그 거래를 뒷받침할 정상적인 기록을 남겼는지에 있었습니다.

이 예시가 보여주는 것은 소명 절차가 매수인의 주관적인 선의를 그대로 인정해주는 절차가 아니라는 점입니다. 아무리 실제로 몰랐다고 하더라도, 이를 객관적으로 뒷받침할 서류가 없으면 관할청 입장에서는 관련이 없다고 확인해 줄 근거가 없습니다. 분양권을 매수할 때 신고와 계좌이체 등 정상적인 절차를 거치는 것이 나중의 소명 가능성을 좌우한다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

소명에 성공해도 남는 문제 — 형사책임과 계약상 해제권의 구별

소명이 인정돼 계약 취소를 막았더라도, 부정청약을 저지른 최초 당첨자의 책임까지 사라지는 것은 아닙니다. 주택법 제101조는 제65조 제1항을 위반한 자에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있고, 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 초과하는 경우에는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 부정청약자에 대한 형사처벌 절차는 매수인의 소명 결과와는 별도로 진행됩니다.

매수인 본인의 위치도 다시 짚어볼 필요가 있습니다. 제65조 제1항은 지위·증서의 양도뿐 아니라 양수도 함께 금지하므로, 부정청약 사실을 알면서도 분양권을 사들인 사람은 애초에 소명 절차가 적용될 수 있는 대상이 아니고, 오히려 스스로 처벌 대상이 될 수 있습니다. 소명 제도는 어디까지나 "몰랐던" 매수인을 전제로 하는 보호장치입니다.

또 하나 구별해야 할 것은, 대법원 2020다281602 판결이 보여주듯 사업주체가 주택법 제65조의 법정 취소권이 아니라 공급계약서 자체에 넣어둔 별도의 해제·위약금 조항을 근거로 움직이는 경우도 있다는 점입니다. 이 경우 제65조 제6항의 소명 절차로 법정 취소를 막았다고 해서 사업주체가 계약서상 독자적으로 가진 해제권 행사까지 자동으로 막아지는 것은 아닙니다. 사업주체로부터 통지를 받으면 그 문서가 주택법상 취소권을 근거로 한 것인지, 계약서상 해제·위약금 조항을 근거로 한 것인지를 먼저 정확히 확인해야 대응 방향을 제대로 잡을 수 있습니다.

소명은 주택법 제65조가 정한 법정 취소권에 대한 방어일 뿐, 공급계약서에 사업주체가 따로 정해둔 해제·위약금 조항까지 막아주는 것은 아니다.

소명이 받아들여지지 않으면 — 돌려받는 돈과 남는 절차

소명이 받아들여지지 않아 계약이 취소되면, 사업주체는 매수인에게 시행령 제74조 제2항이 정한 방식으로 계산한 금액을 지급합니다. 입주금과 융자금의 상환 원금을 더한 금액에 생산자물가상승률을 곱해 가산하고, 여기에서 감가상각비를 공제하는 방식입니다. 이는 전매 과정에서 실제로 오간 매매대금과는 전혀 다른, 훨씬 보수적인 산식입니다. 웃돈이 붙은 상태로 분양권을 매수했다면 그 웃돈만큼은 이 산식에 반영되지 않을 수 있어, 실제로 손에 쥐는 돈이 지불했던 금액보다 크게 적을 수 있습니다.

사업주체가 이 금액을 지급했거나, 매수인을 알 수 없어 통지할 수 없는 경우 등 시행령 제74조 제3항이 정한 사유에 해당하면 그 지역 관할 법원에 공탁할 수 있습니다. 공탁을 마치면 사업주체는 이미 그 주택에 입주해 있는 사람에게 기간을 정해 퇴거를 명할 수 있습니다(제65조 제4항). 소명에 실패하면 단순히 계약이 취소되는 데서 그치지 않고, 실제로 살고 있던 집에서 나가야 하는 상황으로까지 이어질 수 있다는 뜻입니다.

이때 매수인에게 남는 실질적인 구제수단은 최초 당첨자를 상대로 한 부당이득반환이나 손해배상 청구입니다. 매수인이 실제로 지급한 매매대금과 사업주체로부터 돌려받은 금액의 차액은, 매도인이 부정청약이라는 위법행위로 매수인에게 입힌 손해로 평가될 여지가 있어 이를 근거로 민사상 청구를 검토할 수 있습니다. 다만 매도인의 자력이 넉넉하지 않으면 실제 회수까지는 시간과 비용이 더 들 수 있다는 한계도 함께 고려해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양권을 살 때 부정청약 여부를 미리 확인할 방법이 있나요?

A. 매도인이 어떤 유형(특별공급 등)으로 당첨됐는지, 전매제한기간이 지났는지를 확인하고 부동산거래신고 등 정상적인 절차를 거쳐 거래하는 것이 최선입니다. 청약 당첨 과정 자체의 하자는 등기부나 매물 상태만으로는 확인되지 않으므로, 거래의 기록을 남기는 것이 사실상 사후 소명의 유일한 방어수단이 됩니다.

Q. 소명 요구를 받았는데 1개월 안에 서류를 다 준비하지 못하면 어떻게 되나요?

A. 시행령이 정한 1개월은 소명문서를 제출할 수 있는 기한이므로, 이를 넘기면 소명 자체가 이루어지지 않은 것으로 처리돼 계약 취소 절차가 그대로 진행될 위험이 큽니다. 통보를 받는 즉시 거래계약서와 신고필증, 대금 이체내역부터 확보하는 것이 중요합니다.

Q. 전매제한기간이 끝난 뒤 정상적으로 산 분양권도 부정청약 문제에서 자유롭지 않나요?

A. 전매 자체가 적법했더라도 최초 청약 단계의 하자는 별개로 남아 있어, 나중에 적발되면 주택법 제65조에 따른 취소 대상이 될 수 있습니다. 다만 정상적인 절차를 거친 거래일수록 소명에 필요한 증빙이 충분해 관련이 없다는 확인을 받기 유리합니다.

Q. 사업주체가 계약을 취소하지 않고 위약금만 공제하겠다고 하면 소명 절차가 의미가 없나요?

A. 그 경우는 주택법 제65조의 법정 취소권이 아니라 계약서에 정해진 별도의 해제·위약금 조항에 근거한 것일 수 있어, 소명 절차와는 다른 문제로 다뤄야 합니다. 통지받은 문서가 어떤 조항을 근거로 하는지부터 확인해야 합니다.

Q. 소명이 받아들여지지 않아 계약이 취소되면 지급한 웃돈도 전부 돌려받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 사업주체가 지급하는 금액은 실제 거래대금이 아니라 시행령이 정한 별도 산식으로 계산한 금액이라 웃돈만큼 손실이 발생할 수 있습니다. 그 차액은 최초 당첨자를 상대로 별도의 민사 청구를 검토해야 합니다.

Q. 매수인 본인이 부정청약 사실을 나중에 알게 됐다면 어떻게 해야 하나요?

A. 사실을 알게 된 시점 이후에도 계속 보유하거나 되파는 행위는 새로운 위반행위로 평가될 수 있어, 알게 된 즉시 사업주체나 관할 관청에 사실관계를 밝히고 대응 방향을 정하는 것이 안전합니다. 소명 절차는 어디까지나 몰랐던 매수인을 전제로 하므로, 안 시점 이후의 처신이 이후 책임범위를 좌우할 수 있습니다.

맺음말

부정청약이 적발되면 공급계약은 원칙적으로 취소되지만, 2021년 신설된 소명 제도 덕분에 몰랐던 매수인은 정해진 절차를 통해 계약 존속을 직접 주장할 수 있게 됐습니다. 다만 이 보호는 저절로 주어지지 않습니다. 사업주체의 소명 요구가 오면 1개월이라는 짧은 기한 안에 거래계약서·신고필증·대금지급내역 같은 객관적 자료를 갖춰 제출해야 하고, 그 자료가 부족하면 실제로 몰랐더라도 보호받지 못할 수 있습니다.

소명에 성공해도 최초 당첨자의 형사책임이나 계약서상 별도 해제조항 문제가 남을 수 있고, 실패하면 지급받는 돈이 실제 거래대금보다 적어 별도의 민사 절차까지 검토해야 하는 경우도 있습니다. 수원과 광교를 비롯한 경기남부 신도시는 분양권 거래가 꾸준히 이뤄지는 지역인 만큼, 분양권을 사고팔 때는 거래 기록을 남기는 절차 자체를 소홀히 하지 않는 것이 나중의 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.