공사대금 미지급 유치권, 건물인도청구를 받았다면 어떻게 방어할까 

건물 공사를 마쳤는데 공사대금을 지급받지 못해 시공사가 건물을 점유하고 있는 경우가 있습니다. 이후 건물주가 바뀌거나 부동산이 경매로 넘어가면서 새로운 소유자가 “내 건물이니 당장 인도하라”며 소송을 제기하면 시공사 입장에서는 공사대금을 받지 못한 채 건물부터 넘겨줘야 하는지 문제가 됩니다.

이때 검토할 수 있는 대표적인 방어수단이 유치권 항변입니다. 다만 공사대금을 못 받았다는 사실만으로 유치권이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 공사대금채권이 해당 건물과 관련되어 있는지, 이미 변제기가 도래했는지, 건물을 적법하게 점유하고 있는지 등을 모두 갖춰야 하고, 경매 사건이라면 언제 유치권을 취득했는지가 특히 중요합니다.

유치권은 타인의 물건을 점유하고 있는 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건의 반환을 거절할 수 있는 권리입니다. 건물 공사를 하고 공사대금을 받지 못한 시공사가 해당 건물을 계속 점유하고 있다면 대표적으로 유치권이 문제 될 수 있습니다.

건물인도청구소송에서 유치권이 인정된다고 해서 법원이 건물주의 인도청구를 단순히 기각하는 것은 아닙니다. 대법원은 피담보채권을 지급받는 것과 동시에 건물을 인도하라는 상환이행판결을 할 수 있다고 보고 있습니다. 결국 시공사는 공사대금을 지급받기 전까지 건물 인도를 거절할 수 있는 구조입니다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결).

공사대금을 못 받았다고 모두 유치권이 생기는 것은 아니다… 세 가지부터 확인

유치권을 주장하려면 크게 세 가지를 확인해야 합니다. ① 공사대금채권이 해당 건물에 관하여 발생한 채권인지, ② 그 공사대금의 변제기가 이미 도래했는지, ③ 시공사가 건물을 적법하게 점유하고 있는지입니다.

예를 들어 시공사가 해당 건물을 직접 신축하고 공사대금을 지급받지 못한 상태에서 건물까지 계속 점유하고 있다면 세 요건을 검토해 볼 수 있습니다. 반면 공사대금채권은 있지만 이미 건물을 완전히 넘겨주어 점유를 잃었다거나, 아직 공사대금을 청구할 시기가 오지 않았다면 유치권 성립이 어려울 수 있습니다.

따라서 건물인도소송을 받았다면 “공사비를 못 받았다”는 주장에만 집중하기보다 도급계약서, 공사완료 시점, 공사대금 지급기일과 점유 경위를 순서대로 정리해야 합니다.

건물을 신축한 공사대금은 해당 건물에 관하여 발생한 채권이므로 건물에 대한 유치권의 견련성이 인정될 수 있습니다. 그러나 건물 공사를 했다는 이유만으로 그 밑의 토지에 대해서까지 유치권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다.

대법원은 건물 신축공사의 공사대금채권은 원칙적으로 토지에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없다고 판단하고 있습니다. 다만 건물을 짓기 위해 토지를 조성하는 기초파일공사처럼 토지 자체에 관한 공사라면 예외적으로 토지와의 관련성이 인정될 수 있습니다(대법원 2008. 5. 30. 선고 2007마98 결정).

따라서 원고가 토지와 건물을 함께 인도하라고 요구한다면 자신이 어떤 공사를 했는지부터 구분해야 합니다. 단순한 건축공사인지, 토지 자체의 가치를 높이거나 건축에 적합하도록 만든 공사인지에 따라 유치권을 주장할 수 있는 목적물이 달라질 수 있습니다.

여러 세대 중 일부만 점유해도 전체 공사대금을 담보할 수 있을까

다세대주택이나 오피스텔처럼 여러 호실로 이루어진 건물을 시공한 뒤 일부 세대만 점유하고 있는 경우도 있습니다. 이때 유치권을 행사하는 세대에 해당하는 공사대금만 담보되는 것인지가 문제가 됩니다.

대법원은 하나의 건물 전체에 관한 공사대금채권이 있고 그중 일부 세대를 점유하고 있다면, 특별한 사정이 없는 한 그 점유 부분에 대한 유치권으로 건물 전체의 미지급 공사대금채권을 담보할 수 있다고 판단한 바 있습니다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결).

다만 분양이 끝나 대금까지 완납된 세대에 대해서는 유치권을 행사하지 않기로 시공사와 시행사 사이에 별도로 합의한 사정이 있다면 결과가 달라질 수 있습니다. 따라서 원고가 “이 호실은 유치권 대상에서 제외하기로 했다”고 주장한다면 계약서, 분양 관련 합의서와 당시 당사자의 의사를 확인해야 합니다.

공사가 중단됐다면 유치권을 주장하지 못할까… 기성공사대금도 살펴봐야

유치권은 피담보채권의 변제기가 도래해야 성립합니다. 일반적인 도급계약에서는 완성된 목적물을 인도할 때 보수를 지급하는 것이 원칙이지만, 공사가 완성되지 못하고 중간에 중단되는 경우도 있습니다.

이때 완성된 부분에 관한 기성공사대금채권이 이미 발생하고 변제기도 도래했다면 유치권을 주장할 여지가 있습니다. 따라서 준공 여부만 보는 것이 아니라 공사 중단 당시까지 어느 정도 공사가 진행됐고, 기성금을 어떻게 정산하기로 했으며 실제 지급되지 않은 금액이 얼마인지 확인해야 합니다.

공사일지, 기성확인서, 세금계산서, 기성금 청구서와 정산내역 등이 이 부분을 입증하는 주요 자료가 될 수 있습니다.

유치권 소송의 승패는 점유에서 갈릴 수 있다… 점유를 잃으면 권리도 사라진다

유치권은 건물을 실제로 점유하고 있어야 성립하고, 그 점유를 계속 유지해야 합니다. 따라서 공사대금채권이 확실하더라도 건물 점유를 상실하면 유치권도 소멸할 수 있습니다.

실무에서는 출입문에 잠금장치를 설치하고 유치권 행사 사실을 알리는 현수막을 게시하거나, 경비원을 두고 출입자를 통제하는 방식 등이 점유를 보여주는 자료로 활용될 수 있습니다. CCTV, 경비용역계약서, 열쇠 관리자료와 점유 당시 사진도 확보해 둘 필요가 있습니다.

다만 현수막 하나를 걸어놓았다는 이유만으로 실제 점유가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 누가 건물 출입을 통제했고 열쇠를 관리했는지, 제3자가 자유롭게 출입·사용하지는 않았는지 등 실질적인 지배관계를 함께 확인하게 됩니다.

시공사 대표나 직원이 건물에서 24시간 생활해야만 유치권을 유지할 수 있는 것은 아닙니다. 유치권자가 건물의 보관과 관리를 다른 사람에게 맡기는 방식으로 점유를 유지하는 것도 가능합니다. 대법원 역시 유치권자로부터 유치물의 점유·보관을 위탁받은 사람이 소유자의 반환청구를 거절할 수 있다고 판단하고 있습니다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2011다62618 판결).

따라서 경비업체나 관리인을 통해 점유하고 있다면 그 관계를 명확히 해두는 것이 중요합니다. 단순히 제3자가 임의로 건물을 사용하고 있는 것인지, 시공사의 지시에 따라 건물을 관리하고 있는 것인지에 따라 평가가 달라질 수 있기 때문입니다.

경매로 건물주가 바뀌었다면 가장 먼저 ‘경매개시결정 등기일’을 확인

유치권을 주장하고 있는 건물이 경매로 넘어가 새로운 매수인이 인도소송을 제기했다면 가장 중요한 날짜 중 하나가 경매개시결정 기입등기일입니다. 경매개시결정 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 이후 새롭게 취득한 유치권은 원칙적으로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 시공사가 언제 점유를 시작했고, 그 시점에 공사대금채권의 변제기까지 도래했는지를 함께 확인해야 합니다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결).

반대로 경매가 시작되기 전에 이미 공사대금채권이 변제기에 도달했고 건물도 점유하여 유치권을 완성했다면, 이후 경매에서 건물을 취득한 매수인에게 유치권을 주장할 여지가 있습니다. 그래서 경매사건의 유치권 방어에서는 날짜를 시간 순서대로 정리하는 작업이 매우 중요합니다.

경매개시결정 전에 건물을 점유하고 있었다는 사실만으로 충분하지 않은 경우도 있습니다. 유치권은 점유뿐 아니라 변제기가 도래한 채권까지 있어야 성립하기 때문입니다.

대법원은 경매개시결정 기입등기 전에 건물 점유를 시작했더라도 당시 공사가 완성되지 않아 공사대금채권의 변제기가 아직 도래하지 않았고, 경매개시결정 후 공사가 완성되어 비로소 공사대금채권이 발생했다면 그 유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결).

따라서 점유 개시일만 입증할 것이 아니라 공사대금채권이 언제 발생했고 언제 지급해야 하는 상태가 되었는지까지 함께 증명해야 합니다.

경매 매수인이 “유치권은 나중에 만든 것”이라고 한다… 객관적인 자료가 필요

경매 매수인이 제기하는 건물인도소송에서는 시공사가 경매 진행 사실을 알고 뒤늦게 유치권을 만든 것이 아니냐는 주장이 자주 나옵니다. 따라서 단순히 시공사 관계자의 진술만으로 점유 시기를 설명하는 것은 부족할 수 있습니다.

경매 전 촬영된 유치권 현수막 사진, 현황조사보고서에 기록된 점유상태, 경비계약서, 전기·수도 사용자료, 유치권 신고서, 출입통제 자료 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다. 공사일지나 당시 작성된 문자메시지 역시 점유가 언제 시작되었는지를 보완할 수 있습니다.

결국 경매사건에서는 경매개시결정 기입등기 전에 유치권의 모든 요건이 갖추어졌다는 사실을 얼마나 객관적인 자료로 보여줄 수 있는지가 핵심적인 방어 포인트입니다.

계약서에 ‘유치권을 행사하지 않는다’는 조항이 있다면 어떻게 될까

원고 측에서 강하게 공격하는 부분 중 하나가 유치권 포기 약정입니다. 유치권자가 사전에 유치권을 행사하지 않기로 합의했다면 그 약정은 유효할 수 있기 때문에 계약서를 반드시 확인해야 합니다(대법원 2011. 5. 13. 자 2010마1544 결정).

다만 공사를 마친 뒤 건물을 도급인에게 한 차례 인도했다는 사실만으로 유치권을 포기한 것이라고 단정할 수는 없습니다. 목적물 인도가 단순히 공사계약상 의무를 이행한 것인지, 아니면 공사대금을 받기 전에도 유치권을 행사하지 않겠다는 의사까지 포함하고 있었는지를 구별해야 합니다.

따라서 계약서에 ‘유치권’, ‘인도’, ‘점유 포기’, ‘공사대금 미지급 시에도 인도한다’는 문구가 있는지를 세밀하게 확인해야 합니다.

민법은 채무자가 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 원고가 이를 이용해 “공사대금 대신 담보를 제공할 테니 건물을 넘기라”고 주장할 수 있습니다.

이때 유치권자 측에서는 제공되는 담보가 실제로 공사대금채권을 충분히 담보하는지 다툴 필요가 있습니다. 대법원은 담보가 피담보채권을 보호할 수 있는 가치가 있는지와 기존 유치물의 담보력을 지나치게 떨어뜨리지 않는지를 고려해야 한다고 보고 있습니다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결).

유치물의 가치가 공사대금채권보다 크다면 원칙적으로 채권액 상당의 담보가 문제 되고, 반대로 건물 가치가 채권액보다 작다면 유치물의 가치가 판단 기준이 될 수 있습니다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다216077 판결). 따라서 담보 제공 주장이 나오면 공사대금채권액과 건물 가치를 함께 비교해야 합니다.

유치권을 행사하면서 건물을 마음대로 임대하면 위험

유치권자가 점유 중인 건물을 아무 제한 없이 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 민법상 유치권자는 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용하거나 임대하는 등의 행위를 하는 데 제한을 받습니다. 다만 건물 보존을 위해 필요한 범위에서 사용하는 것은 허용될 수 있습니다. 예를 들어 건물을 방치하면 훼손될 위험이 있어 관리인 등이 건물의 본래 용도에 맞게 제한적으로 사용하는 정도라면 보존을 위한 사용인지 검토할 수 있습니다.

반면 소유자의 동의 없이 건물을 제3자에게 임대하고 임대수익을 얻는다면 원고가 이를 근거로 유치권 소멸을 주장할 수 있습니다. 따라서 유치권을 행사하는 동안에는 점유를 유지하는 것과 별개로 어떤 방식으로 건물을 사용하고 있는지도 관리해야 합니다.

유치권뿐 아니라 동시이행항변도 함께 검토해야 한다

공사도급계약에서는 수급인의 목적물 인도의무와 도급인의 공사대금 지급의무가 동시에 이행되어야 하는 관계가 인정될 수 있습니다. 따라서 건물인도청구를 받았다면 유치권 항변과 함께 동시이행항변도 검토할 필요가 있습니다.

예를 들어 건물주가 아직 공사대금을 지급하지 않은 상태에서 시공사에게 완성된 건물을 인도하라고 청구한다면, 시공사는 공사대금을 지급하거나 지급할 준비를 하기 전에는 건물을 넘길 수 없다고 주장할 수 있습니다. 동시이행항변이 인정된다면 상대방이 공사대금을 이행 또는 이행제공할 때까지 인도를 거절할 수 있고, 그 기간 동안 건물 인도의무를 이행하지 않았다는 이유만으로 지체책임까지 부담하는 것도 제한될 수 있습니다.

건물인도소송을 받았다면 이렇게 판단해야 한다

공사대금 미지급 상태에서 건물인도청구를 받았다면 우선 공사대금채권이 실제로 존재하고 변제기가 도래했는지를 확인해야 합니다. 그다음 건물을 언제부터 어떤 방식으로 점유해 왔는지, 그 점유가 지금까지 중단되지 않았는지를 살펴봐야 합니다.

경매로 소유자가 변경된 사건이라면 여기에 하나가 더 추가됩니다. 경매개시결정 기입등기 전에 공사대금채권의 변제기가 도래하고 점유까지 시작하여 이미 유치권이 성립했는지 확인해야 합니다. 이후 계약서에 유치권 포기 조항이 있는지, 원고가 담보제공이나 부당사용을 이유로 유치권 소멸을 주장하고 있는지도 검토해야 합니다.

결국 방어 전략은 ① 공사대금채권과 건물의 관련성 → ② 변제기 도래 → ③ 적법하고 계속된 점유 → ④ 경매 전 유치권 취득 여부 → ⑤ 유치권 포기·소멸 사유 존재 여부의 순서로 정리하는 것이 이해하기 쉽습니다.

공사대금을 지급받지 못했다는 사실만으로 건물인도청구를 막을 수 있는 것은 아닙니다. 유치권이 인정되려면 공사대금채권이 해당 건물에 관하여 발생했고 변제기가 도래했으며, 적법한 점유를 계속 유지하고 있어야 합니다. 특히 경매로 새로운 소유자가 등장한 사건에서는 경매개시결정 기입등기 전에 이 요건을 모두 갖추었는지가 결정적인 쟁점이 될 수 있습니다.

유치권 항변이 인정되면 법원은 단순히 소유자의 청구를 기각하는 것이 아니라 공사대금을 지급받는 것과 상환으로 건물을 인도하도록 판단할 수 있습니다. 결국 시공사 입장에서는 미지급 공사대금을 회수하기 전까지 건물 인도를 거절할 수 있는 실질적인 방어수단이 됩니다.

현재 공사대금을 지급받지 못해 건물을 점유하고 있는데 건물주나 경매 매수인으로부터 인도소송을 제기당했다면, 공사계약서와 미지급 공사대금만 확인해서는 부족합니다.

법률사무소 강현에서는 도급계약과 기성내역, 공사대금 변제기, 최초 점유 시점과 점유 유지 자료, 경매개시결정 기입등기일, 유치권 포기 및 소멸사유까지 함께 검토해 유치권 항변과 동시이행항변을 어떻게 구성할 수 있는지 구체적으로 판단해 드리고 있습니다.