건물 누수로 영업을 못 했는데 월세를 안 내도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

상가나 사무실을 임차해 영업하던 중 천장이나 벽에서 물이 새 며칠씩 장사를 접어야 했다는 상담이 최근 부쩍 늘었습니다. 누수는 여름철 집중호우 시기뿐 아니라 배관 노후로 계절과 무관하게 반복되는 경우가 많습니다.

이런 상황에서 임차인 상당수는 “임대인이 고쳐줄 때까지 월세를 못 낸다”고 생각하고 차임 지급을 전부 끊어버립니다. 그런데 막상 임대인이 “약정대로 매달 차임을 내지 않으면 계약을 해지하겠다”고 나오면, 정작 내가 왜 차임을 끊었는지 근거를 제대로 정리해 두지 않아 오히려 불리한 상황에 몰리는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 임대인의 목적물 사용·수익 유지의무와 임차인의 차임지급의무를 서로 대응관계에 있는 것으로 보아, 사용·수익이 막힌 범위만큼만 차임 지급을 거절할 수 있다는 기준을 일관되게 적용하고 있습니다. 전부 거절이 가능한지, 일부 거절에 그치는지는 누수의 정도에 따라 달라집니다.

아래에서는 건물 누수로 영업에 지장이 생겼을 때 월세를 어디까지 안 낼 수 있는지, 그리고 자칫 전액을 끊었다가 계약 해지를 당하지 않으려면 무엇을 준비해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 누수는 대부분 임대인이 수선해야 하는 하자에 해당합니다

영업을 못 할 정도의 누수라면, 고치고 안 고치고는 임대인이 고를 수 있는 선택지가 아닙니다.

민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도할 뿐 아니라 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 이 의무는 인도 시점에서 끝나지 않고, 계약 기간 내내 계속됩니다.

다만 모든 하자가 임대인의 수선의무 대상은 아닙니다. 수도꼭지가 헐거워진 정도처럼 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라면 임대인은 수선의무를 지지 않습니다. 문제는 벽체나 바닥, 배관 등 건물 구조 자체의 하자로 인한 누수처럼 임차인이 자비로 고칠 수 있는 범위를 넘어서고, 그로 인해 계약 목적대로 영업을 계속할 수 없는 수준에 이른 경우입니다.

대법원은 이 구분 기준을 다음과 같이 제시하고 있습니다.

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결).

즉 매장 바닥에 물이 고이거나 천장에서 계속 물이 떨어져 손님을 받을 수 없는 정도라면, 이는 임차인이 알아서 감수할 일이 아니라 임대인이 원인을 조사하고 조치를 취해야 할 하자입니다. 배관 노후, 방수층 손상, 누수 부위가 임대인 소유의 다른 층·다른 세대와 맞닿아 있는 경우라면 더더욱 임대인 수선 범위에서 벗어나기 어렵습니다.

누수로 인해 계약 목적대로 영업을 할 수 없는 상태라면, 그 수선은 임차인이 아니라 임대인의 법적 의무입니다.

2. 임대인이 수선을 미뤄도 월세 전액을 끊을 수 있는 건 아닙니다

전부 거절은 전혀 사용할 수 없을 때만 가능하고, 부분 지장이면 그 한도에서만 거절할 수 있습니다.

민법 제627조는 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 때에는 그 부분의 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있고, 잔존 부분만으로는 임차 목적을 달성할 수 없을 정도라면 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 핵심은 “비율”입니다. 매장 절반이 침수돼 그 구역만 영업을 못 했다면, 감액이나 거절도 그 절반 몫에 한정되는 것이 원칙입니다.

이 원칙은 대법원 판례로도 명확히 확인됩니다.

임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결).

바꿔 말하면, 누수로 매장 전체가 영업 자체가 불가능한 상태(예: 전기 설비 침수로 영업정지, 소방·구청 안전조치로 폐쇄된 경우)라면 차임 전부를 거절할 여지가 있지만, 일부 진열대나 특정 구역만 못 쓰는 정도라면 전체 차임을 끊는 것은 법적 근거를 넘어서는 대응입니다. 이 구분을 잘못 판단해 전액을 끊었다가 나중에 초과 거절분에 대해 지연손해금까지 물어주는 사례도 있습니다.

전부 거절은 목적물을 전혀 쓸 수 없을 때만 가능하고, 부분 지장이면 그 지장의 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있습니다.

3. 근거 없이 전액을 끊으면 오히려 3기 연체로 계약 해지를 당할 수 있습니다

감액 계산을 스스로 정해 임의로 끊는 것과, 감액 근거를 통지하고 다투는 것은 결과가 다릅니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 임차인 입장에서는 “누수 때문에 못 낸 것”이라고 생각해도, 임대인이 그 감액 근거나 비율을 인정하지 않으면 결국 “차임을 3개월치 이상 연체했다”는 사실만 남아 해지 사유가 성립할 수 있습니다.

이런 상황을 피하려면 몇 가지를 반드시 남겨야 합니다. 먼저 누수를 확인한 즉시 임대인에게 내용증명이나 문자·이메일 등 기록이 남는 방법으로 하자 사실과 수선 요구를 통지합니다. 임대인이 상당한 기간 내에 조치하지 않으면, 임의로 전액을 끊기보다 사용 불가 면적·기간을 기준으로 감액 비율을 산정해 통지하고, 그 차액만큼만 지급을 보류하는 것이 안전합니다.

감액분을 두고 임대인과 다툼이 계속되고 향후 연체를 이유로 한 해지·명도소송이 우려된다면, 감액분에 해당하는 금액을 변제공탁하는 방법도 검토할 수 있습니다. 공탁을 해두면 적어도 “차임을 전혀 지급하지 않았다”는 주장 자체는 막을 수 있어, 3기 연체 해지 리스크를 낮추는 데 도움이 됩니다.

감액 근거를 통지·기록으로 남기지 않은 채 전액을 끊으면, 3기 연체 해지라는 전혀 다른 문제로 번질 수 있습니다.

4. 영업 손실은 차임 문제와 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다

차임 감액과 손해배상은 별개의 청구권이라 함께 주장할 수 있습니다.

차임 감액·거절은 “내가 낼 돈을 줄이는” 문제이고, 영업을 못 해 발생한 매출 손실은 별도로 민법 제390조의 채무불이행 손해배상 문제입니다. 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 실제 손해를 입었다면, 두 청구권을 함께 행사할 수 있습니다. 앞서 본 2010다89876 판결도 임대인의 수선의무 위반을 이유로 한 손해배상 청구 사안이었습니다.

다만 손해배상의 범위에는 구간이 있습니다. 민법 제393조에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상손해를 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상 책임을 집니다. 누수로 영업을 못 한 기간의 매출 감소분은 통상손해로 인정받기 쉽지만, 그로 인해 단골 거래처가 완전히 이탈해 장기간 매출이 회복되지 않았다는 식의 손해는 임대인이 그런 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 별도로 입증해야 인정됩니다.

또한 임차인이 임차물 보존을 위해 긴급하게 자비로 배관 응급수리 등 필요비를 지출했다면, 민법 제626조에 따라 그 비용을 임대인에게 상환청구할 수 있습니다. 다만 이 경우도 수리 전 임대인에게 통지하고 견적·영수증을 남겨두어야 나중에 다툼 없이 인정받기 수월합니다.

5. 분쟁이 소송으로 번지면 이렇게 진행됩니다

내용증명 발송부터 소송까지, 근거자료를 먼저 갖춘 쪽이 유리합니다.

누수 분쟁은 통상 ①임대인에게 내용증명으로 누수 사실·수선 요구를 통지(사진·동영상·수리업체 견적서 첨부)하는 단계 → ②임대인이 상당한 기간 내 수선하지 않으면 사용 불가 비율에 따라 차임감액분을 산정해 통지하는 단계 → ③그럼에도 임대인이 차임연체를 이유로 계약 해지·명도소송을 제기해오면 관할 법원(수원 지역 상가라면 수원지방법원)에서 수선의무 위반을 항변 사유로 응소하는 단계 → ④조정 또는 본안소송에서 차임감액·손해배상 액수가 최종 확정되는 단계로 진행됩니다. 다툼이 커지면 임대인이 먼저 명도소송을 제기하는 경우도 있고, 임차인이 채무부존재확인이나 손해배상 청구소송을 먼저 제기하는 경우도 있습니다.

어느 쪽이든 다툼이 시작되기 전, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인해두는 것이 좋습니다.

1. 누수 발생 부위·범위·시점을 사진과 동영상으로 즉시 기록하고, 관리사무소나 임대인에게 통지한 일시를 남깁니다.

2. 누수로 실제 영업을 하지 못한 기간과 매출 감소분을 포스(POS)·카드매출 자료 등으로 정리합니다.

3. 임대인에게 보낸 수선 요구와 임대인의 답변(또는 무응답) 내역을 내용증명·문자 등 기록이 남는 형태로 확보합니다.

이런 자료를 갖춘 상태에서 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사와 상담하면, 차임감액과 손해배상 중 어느 쪽을 우선할지, 계약 해지까지 검토할 상황인지를 구체적으로 판단할 수 있습니다.

마치며

누수로 영업에 차질이 생기면, “곧 고쳐주겠지”라는 기대와 “당장 돈이 나가는데 월세까지 내야 하나”라는 억울함 사이에서 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그사이 기록을 남기지 못한 채 시간이 흐르면, 나중에 수선의무 위반을 입증하기도, 감액 비율을 계산하기도 어려워집니다.

영업 손실을 입은 임차인 입장에서는 임대인에게 보낸 통지와 매출 자료를 쌓아두는 것이 차임감액과 손해배상 모두에서 핵심 증거가 됩니다. 반대로 임대인 입장에서도 “세입자가 알아서 고쳐 쓰라”는 식의 대응은 위험합니다. 수선의무 범위에 해당하는 하자를 방치하면 차임 미수령뿐 아니라 별도의 손해배상책임까지 떠안을 수 있기 때문입니다.

저는 임대차 분쟁에서 차임을 거절한 임차인 쪽과 수선의무를 다투는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 남겼는지에 따라 결과가 크게 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

차임을 끊기 전, 혹은 이미 끊은 뒤 임대인과 다툼이 시작됐다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 누수 때문에 며칠간 문을 닫았습니다. 그 기간 월세는 아예 안 내도 되나요?

A. 그 기간 매장을 전혀 사용할 수 없었다면 그 기간분 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 영업정지 수준이 아니라 일부만 지장이 있었다면 그 한도 내에서만 거절할 수 있습니다.

Q. 매장 일부만 물이 샜는데도 월세 전체를 못 내겠다고 버텨도 되나요?

A. 위험합니다. 대법원은 부분적 지장이면 그 지장의 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있다고 보므로, 전액을 끊으면 초과 거절분에 대해 나중에 연체로 취급될 수 있습니다.

Q. 임대인에게 수선을 요청했는데 계속 미루기만 합니다. 제가 직접 고쳐도 되나요?

A. 가능합니다. 임차물 보존을 위한 필요비를 지출했다면 민법 제626조에 따라 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 수리 전 통지하고 견적·영수증을 남겨두어야 합니다.

Q. 차임을 감액해서 냈더니 임대인이 3기 연체라며 계약 해지를 통보했습니다.

A. 감액 근거가 객관적 자료로 뒷받침된다면 정당한 감액이지 연체가 아니라고 다툴 수 있습니다. 다만 다툼이 깊어질 것으로 예상되면 감액분을 변제공탁해두는 방법도 검토할 필요가 있습니다.

Q. 누수로 인한 매출 손실도 따로 배상받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 차임감액과는 별개로 민법 제390조의 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있으며, 영업 중단 기간의 매출 감소분은 통상손해로 인정받기 쉽습니다.

Q. 임대인이 명도소송을 제기했습니다. 지금부터 뭘 준비해야 하나요?

A. 누수 발생 시점부터의 통지 내역, 매출 자료, 수선 요구 기록을 모아 수선의무 위반을 항변 사유로 제출해야 합니다. 자료가 늦어질수록 입증이 어려워지므로 빠르게 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.