집주인이 아들이 들어와 산다며 갱신을 거절해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약 갱신 시점에 임대인이 “아들이 들어와서 산다”, “자녀가 결혼해서 들어와 살 계획이다”라며 계약갱신을 거절하는 사례가 늘고 있습니다.

실제로 상담을 하다 보면 “아들이 들어와 산다고 통보만 해두면 그만이다”, “나중에 사정이 바뀌면 다른 세입자를 받아도 문제없겠지”라고 생각하시는 임대인분들을 자주 만납니다. 하지만 이런 안일한 생각으로 갱신을 거절했다가, 정작 임차인이 실거주 계획의 진정성을 문제 삼거나 이사 후에도 아들이 들어와 살지 않았다는 사실이 드러나면서 분쟁으로 번지는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 의사가 있었는지에 대한 증명책임을 임대인에게 지우고, 그 판단 기준을 구체적으로 제시하고 있습니다. 단순히 “아들이 들어와 산다”는 말만으로는 충분하지 않다는 취지입니다.

아래에서는 임대인의 직계비속인 아들의 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절이 어떤 요건을 갖춰야 적법한지, 그리고 실제로 아들이 들어와 살지 않았을 때 임차인이 어떤 손해배상을 받을 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 임대인의 아들 등 직계비속이 실거주하려는 경우도 정당한 갱신거절 사유가 됩니다

임대인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속의 실거주도 법이 정한 정당한 갱신거절 사유입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 원칙적으로 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 정하고 있습니다. 다만 법은 몇 가지 예외 사유를 단서로 두고 있는데, 그중 하나가 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.

여기서 눈여겨봐야 할 부분은 조문의 괄호 문구입니다. 제6조의3 제1항 제8호는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”라고 정하고 있어, 임대인 본인이 아니라 그 부모나 자녀가 들어와 사는 경우도 같은 갱신거절 사유로 인정됩니다. 결혼한 아들 부부가 분가해 들어와 살려는 경우, 따로 살던 자녀가 다시 부모 집으로 들어와 살려는 경우 모두 여기에 해당할 수 있습니다.

다만 이 사유로 갱신을 거절하려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 임차인에게 통지해야 합니다. 이 기간을 놓치면 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된 것으로 보기 때문에, 통지 시점부터 다투는 경우도 실무에서 적지 않습니다.

이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

아들이나 딸 등 직계비속이 실거주하려는 경우도 임대인 본인의 실거주와 마찬가지로 법이 정한 정당한 갱신거절 사유입니다.

2. 말로만 “아들이 들어와 산다”고 하면 갱신거절 사유로 인정되지 않습니다

실제 거주 의사의 존재는 임대인이 구체적인 정황으로 증명해야 인정됩니다.

실무에서 가장 많은 다툼이 벌어지는 지점은 “정말로 아들이 들어와 살 것인가”입니다. 많은 임대인들이 통지서나 문자메시지로 실거주 계획을 밝히기만 하면 그것으로 충분하다고 생각하지만, 대법원의 태도는 다릅니다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

대법원은 이러한 진정성을 판단할 때 임대인이나 그 가족의 주거 상황, 아들의 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 계획을 세우게 된 경위, 갱신거절 전후의 사정, 실거주 의사와 모순되는 언동이 있었는지, 기존 거주지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비가 있었는지 등을 종합적으로 살핍니다. 아들 명의로 전입신고가 되어 있는지, 기존에 살던 집을 정리했는지, 아들의 직장이 목적 주택 인근인지 같은 사정이 실제로는 판단의 핵심 자료가 됩니다.

또 다른 대법원 판례(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결)도 같은 취지에서, 임대인의 지위를 승계한 주택 양수인 역시 특별한 사정이 없는 한 실제 거주하려는 경우 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 밝힌 바 있습니다. 즉 실거주 요건의 진정성 심사는 기존 임대인은 물론 매매로 새로 임대인이 된 사람에게도 똑같이 적용됩니다.

“아들이 들어와 산다”는 말만으로는 부족하고, 그 의사가 진정하다는 것을 뒷받침하는 구체적인 정황이 있어야 갱신거절이 인정됩니다.

3. 거절 후 아들이 들어와 살지 않고 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 책임을 집니다

실거주 계획과 다르게 제3자에게 다시 임대하면 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 갱신되었더라면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정하고 있습니다. 아들이 들어와 산다고 해놓고 실제로는 새로운 세입자를 구했다면 바로 이 조항이 적용되는 전형적인 사례입니다.

여기서 “정당한 사유”는 폭넓게 인정되지 않습니다. 아들의 취업지가 갑자기 바뀌었다거나 혼인이 무산되는 등 진정한 사정변경이 있었다면 예외적으로 인정될 여지가 있지만, 단순히 세를 더 받을 수 있어서, 또는 마음이 바뀌어서라는 사정만으로는 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다.

다만 손해배상이 인정되려면 임대인이 실제로 제3자에게 목적 주택을 임대했다는 사실과 그로 인해 임차인에게 손해가 발생했다는 사정이 구체적으로 증명되어야 합니다. 실제로 서울서부지방법원은 임대인이 갱신거절 의사표시를 갱신요구권 행사 기간 내에 적법하게 철회했고, 그 사이 임차인에게 구체적인 재산상 손해가 발생했다고 볼 사정도 없다는 이유로 임차인의 손해배상 청구를 받아들이지 않은 사례가 있습니다(서울서부지방법원 2024. 4. 19. 선고 2023나49209 판결). 갱신거절을 둘러싼 정황을 꼼꼼히 정리해 둬야 하는 이유입니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면, 그로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

4. 손해배상액은 환산월차임 3개월분과 실제 손해액 중 큰 금액으로 정해집니다

세 가지 산정 기준 중 가장 큰 금액이 최종 손해배상액이 됩니다.

같은 조 제6항은 손해배상액 산정 기준을 세 가지로 나누고, 이 중 가장 큰 금액을 배상액으로 정하고 있습니다. 첫째는 갱신거절 당시 월차임(보증금이 있다면 이를 월 단위로 환산한 환산월차임을 포함)의 3개월분입니다. 둘째는 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액을 2년분으로 계산한 금액입니다. 셋째는 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액입니다.

예를 들어 갱신거절 당시 월차임이 100만원이던 주택을, 임대인이 아들이 들어가지 않은 채 월차임 150만원에 새 세입자를 들였다고 가정해 보겠습니다. 첫째 기준으로는 100만원의 3개월분인 300만원이 산출되고, 둘째 기준으로는 차액 50만원의 2년(24개월)분인 1,200만원이 산출됩니다. 셋째 기준인 실제 손해액이 이보다 크다는 사정이 별도로 증명되지 않는 한, 세 금액 중 가장 큰 1,200만원이 손해배상액이 됩니다.

당사자 사이에 갱신거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 미리 이루어져 있었다면 그 합의가 우선 적용되고, 별도 합의가 없는 경우에 비로소 위 세 가지 기준을 비교하게 됩니다. 보증금만 있고 월차임이 없는 순수 전세라면, 법정 전환율에 따라 보증금을 월차임으로 환산한 금액을 기준으로 같은 방식으로 계산합니다.

손해배상액은 어느 한 가지 기준으로 고정되는 것이 아니라, 세 가지 기준 중 임차인에게 가장 유리한 금액으로 정해집니다.

5. 실거주 여부 확인부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

임대차 종료 후 실거주 여부를 확인하는 절차가 대응의 출발점입니다.

아들의 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 임차인이라면, 이사를 나간 뒤에도 그 집이 실제로 어떻게 쓰이고 있는지 확인하는 절차가 필요합니다. 통상 ①임대차 종료 후 전입세대 열람·등기부등본 등으로 목적 주택의 실제 거주자를 확인 → ②미거주나 제3자 임대 정황이 발견되면 내용증명으로 임대인에게 실거주 여부와 경위를 소명하도록 요구 → ③소명이 없거나 정황이 명백하면 임차보증금 반환 문제와 별개로 손해배상청구소송 제기(관할은 목적 주택 소재지가 수원이라면 수원지방법원) → ④필요하다면 임대차 정보 제공 요청이나 문서제출명령 등으로 재임대 사실에 관한 증거를 확보하는 순서로 진행됩니다.

시간이 지날수록 전입세대 열람이나 실거주 여부를 뒷받침할 자료를 확보하기 어려워지는 경우가 많으므로, 의심스러운 정황이 보이면 가능한 한 빨리 확인에 나서는 것이 유리합니다.

1. 목적 주택의 등기부등본·건축물대장을 발급받아 소유자 변동이나 실제 사용 현황을 확인합니다.

2. 관할 주민센터에서 전입세대 열람 또는 확정일자 부여현황을 통해 실제 거주자가 누구인지 확인합니다.

3. 부동산 중개플랫폼 매물 등록이나 인근 공인중개사무소 확인 등으로 제3자 임대 정황이 있는지 파악합니다.

이렇게 확보한 자료를 바탕으로 실거주 갱신거절 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 손해배상청구와 임차보증금 반환 문제를 함께 정리해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

실거주를 이유로 갱신거절 통보를 받으면, 당장 이사 계획부터 걱정되어 정작 그 실거주 계획이 진짜인지 따져볼 여유가 없는 경우가 많습니다.

갱신거절을 받은 임차인 입장에서는 감정적으로 대응하기보다, 임대인의 실거주 의사가 구체적인 정황으로 뒷받침되는지부터 자료로 확인하는 것이 먼저입니다. 통지 시점, 이후 실제 거주 여부, 제3자 임대 정황이 쌓일수록 손해배상 청구에서 유리해집니다.

반대로 아들의 실거주를 준비 중인 임대인 입장에서도 “가족이니까 당연히 괜찮을 것”이라는 생각만으로는 부족합니다. 통지 시기를 놓치지 않고, 실거주 의사를 뒷받침할 구체적인 자료를 갖춰두지 않으면 나중에 분쟁이 훨씬 커질 수 있습니다.

저는 실거주 갱신거절을 둘러싼 임대인·임차인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 통지 시점의 사소한 사정 하나가 결론을 뒤바꾸는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 “아들이 들어와 산다”고만 말하고 별다른 자료를 대지 않으면 갱신거절이 유효한가요?

A. 유효하지 않을 가능성이 큽니다. 대법원은 실제 거주 의사의 존재를 임대인이 구체적인 정황으로 증명해야 한다고 보고 있어(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결), 통지 문구만으로는 부족합니다.

Q. 아들이 아니라 사위나 며느리가 들어와 산다면 갱신을 거절할 수 있나요?

A. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 본인과 직계존속·직계비속만 규정하고 있어, 사위·며느리처럼 직계혈족이 아닌 인척까지 당연히 포함된다고 보기는 어렵습니다. 실제 거주할 사람이 누구인지부터 구체적으로 확인해야 합니다.

Q. 갱신을 거절했는데 이후 사정이 바뀌어 아들이 들어가지 않게 됐습니다. 이런 경우도 손해배상 대상인가요?

A. 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대했다면 손해배상 대상이 됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 다만 아들의 취업지 변경처럼 진정한 사정변경이 있었다면 정당한 사유로 인정될 여지가 있습니다.

Q. 손해배상액은 구체적으로 어떻게 계산하나요?

A. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자 임대로 얻은 환산월차임과의 차액의 2년분, 임차인의 실제 손해액 중 가장 큰 금액이 손해배상액이 됩니다(같은 조 제6항).

Q. 임대인이 갱신을 거절했다가 통지 기간 내에 철회하면 어떻게 되나요?

A. 갱신요구를 거절할 수 있는 통지 기간 안에 적법하게 철회하고 그 사이 임차인에게 실질적인 손해가 발생하지 않았다면, 법원이 계약갱신요구권이 침해되지 않았다고 판단한 사례가 있습니다(서울서부지방법원 2024. 4. 19. 선고 2023나49209 판결).

Q. 매매로 집주인이 바뀐 경우에도 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원은 임대인 지위를 승계한 주택 양수인도 특별한 사정이 없는 한 실제 거주하려는 경우 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 판시했습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

Q. 소송 말고 다른 방법으로도 다툴 수 있나요?

A. 내용증명으로 실거주 여부와 경위를 먼저 소명하도록 요구하고, 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 손해배상청구소송을 검토할 수 있습니다. 사안에 맞는 절차를 선택하는 것이 유리합니다.