새 임차인을 주선하지 않고 바로 손해배상 청구되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 임대차 계약 종료를 앞두고, 임대인이 아예 “새 세입자는 받지 않겠다”고 못박아버리면서 임차인이 권리금을 한 푼도 회수하지 못한 채 가게를 비워주는 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중에는 “집주인이 어차피 새 세입자는 안 받겠다고 했으니, 굳이 사람을 구해서 데려갈 필요 없겠지”라는 생각으로 신규임차인을 물색하는 절차 자체를 그만둬버리는 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 손해배상을 청구하면 임대인 측은 “그건 지나가는 말이었을 뿐 확정적으로 거절한 게 아니다”라며 다투고, 임차인이 실제로 신규임차인을 데려온 적이 없다는 이유로 청구 자체가 막히는 경우가 생깁니다.

최근 대법원은 신규임차인 주선을 권리금 손해배상 청구의 원칙적 요건으로 보면서도, 임대인이 정당한 사유 없이 확정적으로 거절 의사를 표시한 경우라면 예외적으로 주선 없이도 손해배상을 청구할 수 있다는 법리를 분명히 하고 있습니다. 다만 그 “확정적”이라는 문턱이 상당히 높아, 섣부른 판단으로 신규임차인 물색을 그만뒀다가 낭패를 보는 사례도 적지 않습니다.

아래에서는 신규임차인 주선 의무의 원칙과 예외, 확정적 거절 의사를 무엇으로 판단하는지, 손해배상 범위와 절차까지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 신규임차인을 주선하지 않으면 원칙적으로 권리금 손해배상을 청구할 수 없습니다

권리금 회수기회는 임차인이 데려온 신규임차인으로부터 권리금을 받을 기회이므로, 그 신규임차인을 실제로 주선하는 것이 손해배상 청구의 원칙적 전제입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 구체적으로 ①신규임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 받는 행위, ②신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위, ③주변 시세보다 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ④정당한 사유 없이 신규임차인과 계약 체결을 거절하는 행위, 이 네 가지를 금지행위로 규정합니다.

이 조문이 보호하는 것은 어디까지나 “임차인이 주선한 신규임차인”으로부터 권리금을 받을 기회입니다. 조문 구조 자체가 임차인이 실제로 신규임차인이 되려는 사람을 구해서 임대인 앞에 데려오는 것을 전제로 짜여 있는 것입니다. 그래서 대법원도 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 원칙적으로 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다고 판단해왔습니다.

따라서 임대인과 감정이 상했다거나, 나가라는 말을 들었다는 사정만으로 신규임차인을 구하는 절차를 생략해버리면, 정작 손해배상을 청구하는 단계에서 “주선한 사실 자체가 없다”는 이유로 청구가 배척될 위험이 있습니다. 권리금을 포기할 생각이 아니라면, 임대차 종료가 임박했더라도 신규임차인 물색과 임대인에 대한 계약 체결 요청은 형식적으로라도 진행해두는 것이 원칙적으로 안전합니다.

권리금 회수기회 보호의무 위반을 다투려면, 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 실제로 주선했어야 합니다.

2. 임대인이 계약 체결을 거절하겠다는 의사를 확정적으로 밝히면 주선 없이도 청구할 수 있습니다

정당한 사유 없이 확정적으로 거절 의사를 밝힌 임대인에게, 주선하지 않았다는 이유로 책임을 면하게 해줄 수는 없습니다.

다만 이 원칙에는 중요한 예외가 있습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 그런 상황에서까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다고 판시했습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

위 사건에서 임차인은 임대차기간 만료 전 임대인에게 자신이 주선할 신규임차인과 임대차계약을 체결해달라고 요청했는데, 임대인은 “상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획”이라고 답했습니다. 임차인은 이 말을 듣고 신규임차인 물색을 중단한 채 기간 만료일에 상가를 인도했고, 원심은 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다는 이유로 손해배상 청구를 배척했습니다. 그러나 대법원은 임대인이 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했으므로, 임차인이 실제 주선을 하지 않았더라도 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다고 보아 원심판결을 파기했습니다.

이 법리는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호가 정한 “정당한 사유 없이 신규임차인과 계약 체결을 거절하는 행위”를, 실제 거절뿐 아니라 사전에 확정적으로 거절 의사를 표시하는 경우까지 포함하는 것으로 넓게 해석한 것입니다.

임대인이 정당한 사유 없이 확정적으로 거절 의사를 밝혔다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. ‘생각해보겠다’는 정도의 답변은 확정적 거절이 아니며, 명백한 언행이 있어야 예외가 인정됩니다

확정적 거절인지는 임대차 종료 무렵의 언행과 정황을 종합해 판단하며, 애매한 유보적 답변만으로는 부족합니다.

문제는 “확정적으로 거절 의사를 표시했다”고 인정되는 문턱이 낮지 않다는 점입니다. 대법원은 임대인이 그런 의사를 표시했는지는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다고 밝혔습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

앞서 본 사건처럼 임대인이 “직접 사용할 계획”이라고 명확히 밝히거나, 신규임차인과는 어떤 경우에도 계약하지 않겠다고 못박는 정도라면 확정적 거절로 인정될 여지가 큽니다. 그러나 “아직 결정 못 했다”, “한번 생각해보겠다”는 식의 유보적인 답변, 또는 단순히 임차인과 감정이 상해 연락을 피하는 정도는 확정적 거절로 보기 어렵습니다. 이런 상황에서 신규임차인 물색을 섣불리 그만두면 오히려 손해배상 청구의 전제 자체가 무너질 수 있습니다.

또한 상가임대차법 제10조의4 제2항은 신규임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 이미 선택한 신규임차인과 임차인이 권리금 계약을 맺고 그 권리금을 받은 경우를 “정당한 사유”로 보아 거절행위 자체가 성립하지 않는다고 정하고 있습니다. 이 네 가지에 해당한다면 임대인이 계약을 거절해도 애초에 방해행위로 평가되지 않으므로, 확정적 거절 여부를 따지기 전에 이 사유부터 배제해두어야 합니다.

‘생각해보겠다’는 정도의 유보적 답변만으로는 확정적 거절로 인정되지 않으므로, 신규임차인 주선을 함부로 그만둬서는 안 됩니다.

4. 손해배상 범위는 권리금 중 낮은 금액이 한도이고 3년이 지나면 청구권이 소멸합니다

배상액은 신규임차인과 합의한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도이고, 청구권은 3년이 지나면 사라집니다.

권리금 회수 방해로 인한 손해배상액은 무제한이 아닙니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 그 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 즉 신규임차인과 합의한 권리금이 시세보다 높게 책정되어 있었다 해도, 종료 당시 객관적인 권리금 시세가 더 낮다면 그 낮은 금액이 배상의 상한이 됩니다.

그래서 실제 소송에서는 임대차 종료 당시 그 상가의 권리금이 객관적으로 얼마였는지를 감정 등을 통해 증명하는 절차가 중요해집니다. 여기에 더해, 신규임차인이 되려는 자와 실제로 오간 권리금 액수·조건을 뒷받침할 자료(문자, 계약서 초안, 가계약금 영수증 등)를 확보해두는 것이 배상액 산정에 유리하게 작용합니다.

시간 요소도 중요합니다. 같은 조 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸한다고 정하고 있습니다. 3년이면 넉넉해 보이지만, 종료 후 새로운 가게를 구하고 정리하는 과정에서 시간이 훌쩍 지나가는 경우가 많아, 거절 정황에 대한 증거부터 서둘러 확보해두는 것이 안전합니다.

5. 신규임차인 주선 시도부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

거절 의사를 기록으로 남기는 순간부터, 이후 조정과 소송의 결과가 갈립니다.

권리금 회수 방해를 다투는 절차는 통상 ①임대인에게 신규임차인과의 계약 체결을 요청하고 그 답변(거절·유보·직접 사용 계획 등)을 문자·내용증명 등 기록으로 남기는 단계 → ②상가건물임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 지부 등에 설치)에 조정을 신청하거나 임대인과 직접 협상하는 단계 → ③조정이 불성립하면 관할법원(상가 소재지가 수원이라면 수원지방법원)에 손해배상청구 소송을 제기하는 단계 → ④종료 당시 권리금을 뒷받침할 감정과 증거조사를 거쳐 판결에 이르는 순서로 진행됩니다.

신규임차인의 존재나 임대인의 거절 의사가 확정적이었는지가 다투어질 상황이라면, 아래 순서로 자료부터 정리해두는 것이 좋습니다.

1. 임대인과 나눈 대화·문자·내용증명 등 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하거나 유보한 정황이 드러난 자료부터 모읍니다.

2. 신규임차인이 되려는 자와 실제로 협의했던 권리금 액수·조건, 관련 대화나 가계약 자료가 있다면 함께 정리합니다.

3. 임대차기간 만료일을 기준으로 3년 제척기간의 기산일을 확인해 청구 시기를 놓치지 않도록 합니다.

이러한 자료를 바탕으로 권리금 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 확정적 거절 여부에 대한 법리 구성과 손해배상액 산정 근거를 함께 준비해 실질적인 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

권리금 문제는 “임대인이 이미 안 된다고 했으니 다 끝난 일”이라는 생각 때문에, 정작 필요한 자료를 챙기지 못한 채 초기 대응 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

권리금을 회수하지 못하고 상가를 비워야 하는 임차인 입장에서는, 임대인의 거절 의사가 확정적이었는지를 뒷받침할 언행·정황부터 정리하는 것이 우선입니다. 반대로 확정적으로 거절한 적이 없다고 다투는 임대인 입장에서도, 당시 오간 대화의 맥락과 의도를 구체적으로 소명하지 못하면 예상치 못한 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

저는 권리금 회수기회를 둘러싸고 손해배상을 청구하는 임차인 쪽과, 반대로 그 청구에 대응하는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 확정적 거절 의사가 있었는지에 대한 판단이 결과를 완전히 바꿔놓는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

신규임차인을 주선하지 않았다는 이유만으로 권리금을 포기하기 전에, 지금 상황이 확정적 거절에 해당하는지부터 짚어봐야 합니다. 결론이 달라질 수 있는 지금, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 “새 세입자는 안 받겠다”고 말만 했는데, 이것도 확정적 거절인가요?

A. 단정하기 어렵습니다. 대법원은 임대차 종료 무렵 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 구체적인 정황을 종합해 판단하므로, 그 말이 나온 맥락과 이후 태도까지 함께 살펴야 확정적 거절인지 판단할 수 있습니다.

Q. 신규임차인을 아예 구해보지도 않았는데 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 원칙적으로는 어렵지만, 임대인이 정당한 사유 없이 확정적으로 계약 체결을 거절하는 의사를 표시했다면 예외적으로 청구할 수 있습니다. 다만 그 예외에 해당하는지는 엄격하게 판단되므로, 가능하다면 신규임차인 물색을 형식적으로라도 진행해두는 것이 안전합니다.

Q. 신규임차인이 보증금을 낼 형편이 안 된다고 임대인이 거절했다면 어떻게 되나요?

A. 그 경우는 상가임대차법이 정한 정당한 사유에 해당해, 임대인의 거절행위 자체가 권리금 회수 방해로 평가되지 않습니다. 신규임차인의 자력이나 계약 이행 능력을 뒷받침할 자료를 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

Q. 손해배상액은 어떻게 정해지나요?

A. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 종료 당시 권리금은 감정 등을 통해 객관적으로 증명해야 합니다.

Q. 언제까지 손해배상을 청구해야 하나요?

A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구권을 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸합니다. 거절 정황에 대한 증거는 미리 확보해두는 것이 좋습니다.

Q. 임대인과 조정이나 소송 중 무엇부터 시도하는 것이 좋나요?

A. 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통한 조정을 먼저 시도해볼 수 있지만, 조정은 강제력이 없어 임대인이 응하지 않으면 결국 관할법원에 손해배상청구 소송을 제기해야 결론을 낼 수 있습니다.