실거주한다며 내보내더니 2년 안에 집을 팔았어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임대인이 “들어와 살겠다”며 계약갱신을 거절해 세입자를 내보낸 뒤, 얼마 지나지 않아 집을 팔아버리는 사례로 상담을 요청하시는 분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임대인들 중에는 “일단 실거주한다고 말해두고, 나중에 사정이 바뀌어서 팔아도 어쩔 수 없는 일 아니냐”, “계약서에 쓴 약속도 아닌데 법적으로 문제될 게 있겠냐”는 생각으로 갱신을 거절하는 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 세입자가 이사비, 중개수수료, 오른 전월세 차액까지 계산해 손해배상을 청구해오면, 이 안심은 방어논리가 되지 못하는 경우가 많습니다.

최근 법원은 갱신거절 직후 목적 주택을 제3자에게 임대하거나 매도하려는 시도가 있었다면 그 자체를 실거주 계획과 명백히 모순되는 정황으로 보아 갱신거절의 적법성을 부정하는 판단을 하고 있습니다.

아래에서는 실거주를 이유로 한 갱신거절이 어떤 경우 위법이 되는지, 2년 안에 집을 판 경우에도 손해배상을 받을 수 있는지, 그리고 지금 무엇부터 준비해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 임대인의 실거주 주장은 법이 정한 엄격한 요건 안에서만 갱신거절 사유가 됩니다

실거주는 임대인이 거절할 수 있는 9가지 예외 사유 중 하나일 뿐, 말만으로 인정되는 사유가 아닙니다.

주택임대차보호법은 임차인에게 1회에 한해 계약갱신요구권을 인정하면서, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 정하고 있습니다(제6조의3 제1항). 다만 제1항 단서는 9가지 예외를 두고 있는데, 그중 제8호가 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”입니다.

문제는 이 사유가 다른 8개 사유와 달리 임대인의 주관적 의도, 즉 아직 일어나지 않은 장래의 계획에 관한 것이라는 점입니다. 법원도 이 점을 인정해 실거주요건 조항은 객관적 자료로 비교적 쉽게 확인할 수 있는 과거의 사실이 아니라 임대인의 주관적 의도에서 비롯되는 장래의 사정에 관한 것이어서 적극적인 입증이 쉽지 않다고 보고, 다른 갱신거절 사유와 동일한 정도의 증명까지는 요구하지 않는 입장입니다.

하지만 증명 정도를 완화해준다고 해서 임대인이 어떤 말을 해도 통한다는 뜻은 아닙니다. 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵 임대인이나 직계존·비속에게 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러나면, 그 갱신거절은 처음부터 위법한 것으로 평가됩니다. 이때 특별한 사정을 판단하는 핵심 자료가 바로 갱신거절 이후 임대인이 실제로 어떻게 행동했는가입니다.

실거주는 9가지 예외 사유 중 하나이며, 입증 정도가 완화될 뿐 임대인의 말만으로 인정되는 것은 아닙니다.

2. 갱신거절 뒤 얼마 지나지 않아 집을 팔았다면 그 자체가 실거주 의사를 의심할 정황이 됩니다

법원은 갱신거절 이후 목적 주택을 임대하거나 매도하려는 시도 자체를 실거주 계획과 모순되는 사정으로 봅니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 그 직후 집을 다른 사람에게 세를 놓거나 팔려는 움직임을 보인다면, 애초에 실거주할 생각이 없었던 것 아니냐는 의심이 자연스럽게 따라붙습니다. 실제로 법원은 이런 사정을 갱신거절의 적법성을 판단하는 핵심 요소로 다루고 있습니다.

서울중앙지방법원은 임대인의 실거주 주장이 다투어진 사건에서, 임대인이 가족관계나 부동산 소유현황에 관해 거짓말을 하면서 실거주 사유를 꾸며냈는지, 또는 목적 주택을 타에 임대하거나 매도하려는 시도를 하는 등 실거주계획과 명백히 모순되는 행위를 했는지를 기준으로 갱신거절의 적법 여부를 판단했습니다.

원고가 가족관계나 부동산 소유현황에 관하여 거짓말을 하면서 실거주요건 조항 해당사유를 억지로 꾸며냈다든가, 이 사건 아파트를 타에 임대하거나 매도하려는 시도를 하는 등 실거주계획과 명백하게 모순되는 행위를 한 사정을 찾을 수 없는 이상, 위 실거주계획을 이유로 한 원고의 갱신거절은 적법하다고 봄이 타당하다(서울중앙지방법원 2021. 11. 26. 선고 2021가단5046939 판결).

이 판단을 뒤집어 보면, 반대로 갱신거절 이후 실제로 집을 매도하거나 임대한 사정이 확인된다면 그것이 바로 실거주계획과 명백히 모순되는 행위로 작용해 갱신거절 자체가 위법하다고 판단될 가능성이 커진다는 뜻입니다. 특히 갱신되었어야 할 기간, 즉 갱신거절 시점부터 2년이 지나기 전에 매매계약을 체결하고 소유권을 넘겼다면 그 시점 자체가 중요한 증거가 됩니다.

갱신거절 뒤 얼마 지나지 않은 매도는 그 자체로 실거주 의사가 처음부터 없었다는 유력한 정황이 됩니다.

3. 법 조문은 ‘임대’만 규정하지만, 매도의 경우도 손해배상 청구가 막히지는 않습니다

문언상 손해배상 규정은 제3자 임대를 전제하지만, 갱신거절 자체가 위법하다면 매도의 경우도 다른 방법으로 손해를 구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 “임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우” 임대인이 손해를 배상하도록 정하고 있습니다. 조문의 문언은 ‘임대’만 규정할 뿐, 집을 판 경우, 즉 ‘매도’는 직접 언급하지 않고 있습니다.

그래서 실무에서는 임대인이 집을 세놓지 않고 아예 팔아버린 경우 이 조항을 문언 그대로 적용하기는 어렵다는 주장이 나오기도 합니다. 다만 이는 손해배상액의 산정 방식을 둘러싼 다툼일 뿐, 갱신거절 자체가 위법이라는 결론을 막는 것은 아닙니다.

앞서 본 것처럼 매도 시도 자체가 실거주 계획과 명백히 모순되는 정황으로 인정되면, 갱신거절은 애초부터 정당한 사유 없는 거절, 즉 위법한 거절로 평가됩니다. 이 경우 제6조의3 제5항의 문언상 요건(제3자 임대)과 별개로, 위법한 갱신거절로 세입자가 입은 손해, 즉 이사비용·중개수수료·종전 임대료와 새로 구한 집 임대료의 차액 등을 민법 제750조 일반 불법행위 규정에 따라 청구하는 방법이 함께 검토됩니다. 대법원도 계약갱신요구권 제도의 취지를 임차인의 주거생활 안정을 보장하는 동시에 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지해 양쪽의 이익을 조화시키는 데 있다고 밝혀온 만큼(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 등 참조), 매도라는 형식을 취했다는 이유만으로 위법한 갱신거절의 책임에서 벗어날 수 있다고 보기는 어렵습니다.

조문이 ‘임대’만 규정하고 있어도, 매도 시도가 실거주 의사 부존재의 정황으로 인정되면 위법한 갱신거절에 따른 손해배상 청구까지 막히지는 않습니다.

4. 손해배상 액수는 법이 정한 세 기준 중 가장 큰 금액으로 정해집니다

환산월차임 3개월분, 임대차익 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액이 배상 기준입니다.

제3자에게 임대한 경우처럼 제6조의3 제6항이 문언 그대로 적용되는 사안이라면, 손해배상액은 당사자 간에 별도 합의가 없는 한 다음 세 금액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. ①갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ②임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분, ③갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액입니다.

집을 판 경우에는 두 번째 기준, 즉 임대 차익 2년분을 그대로 계산하기는 어렵습니다. 그러나 첫 번째 기준인 환산월차임 3개월분과 세 번째 기준인 실제 손해액은 매도 사안에서도 유추하거나 민법상 손해배상의 범위 문제로 다시 청구할 수 있습니다. 실제 손해액에는 새로운 집을 구하며 지출한 중개수수료·이사비용, 기존보다 오른 보증금·월세 차액, 갱신되었더라면 유지됐을 임대차 기간 동안의 시세 차액 등이 포함될 수 있습니다.

다만 이 부분은 사안마다 다투어지는 지점이 많고, 아직 대법원 판례로 통일된 산정 기준이 확립된 것은 아닙니다. 그만큼 통장 내역, 매매계약서, 이사·중개 관련 영수증 등 손해액을 뒷받침할 자료를 촘촘히 준비하는 쪽이 실제 인정 금액에서 유리합니다.

매도 사안은 임대 차익 2년분 계산이 어려운 대신, 3개월분 기준과 실제 손해액 입증에 집중해야 합니다.

5. 손해배상을 청구하려면 이런 순서로 자료를 모으고 절차를 밟아야 합니다

등기부등본으로 매도 시점을 확인하는 것이 사건 전체의 출발점입니다.

절차는 통상 ①임대인에게 실거주 여부와 매도 경위를 확인하는 내용증명 발송 → ②등기부등본을 발급받아 소유권이전(매매) 시점과 매수인을 확인 → ③조정 신청(수원지방법원 등 관할 법원의 조정절차)으로 우선 합의를 시도 → ④합의가 되지 않으면 손해배상청구 소송(수원지방법원) 제기의 순서로 진행됩니다. 배상액이 크지 않은 사안이라면 소액사건으로 비교적 신속하게 진행할 수 있습니다.

소송까지 가지 않더라도, 매도 사실을 확인한 지금부터 아래 자료를 미리 챙겨두는 것이 좋습니다.

1. 갱신거절 당시 주고받은 내용증명·문자메시지 등 실거주 사유를 밝힌 자료를 확보합니다.

2. 등기부등본을 발급받아 매매계약 체결일·소유권이전등기일이 갱신되었어야 할 기간(갱신거절 시점부터 2년) 안에 있는지 확인합니다.

3. 이사비용·중개수수료 영수증, 새로 구한 집의 임대차계약서 등 손해액을 뒷받침할 자료를 정리합니다.

특히 매매계약 체결일이 갱신거절 통보일과 가까울수록, 애초부터 실거주 의사가 없었다는 점을 뒷받침하는 유력한 정황이 됩니다. 이런 자료를 바탕으로 실거주 갱신거절 분쟁 경험이 있는 변호사와 함께 위법성 판단과 손해액 산정을 함께 검토하는 것이 실질적인 회수로 이어집니다.

마치며

이미 이사까지 마친 상태에서는 “이제 와서 따져봐야 뭐가 달라지겠나”라는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

갱신거절을 당해 이사까지 나온 세입자 입장에서는 감정적인 억울함보다, 갱신거절 통보 시점과 매매계약 체결 시점 사이의 간격, 그리고 그 사이 임대인의 행동을 정리하는 것이 먼저입니다. 두 시점이 가까울수록, 그리고 그 사이 임대인이 매도를 준비한 정황이 뚜렷할수록 손해배상 청구에서 유리해집니다.

반대로 실거주할 계획이었지만 사정이 바뀌어 집을 팔게 된 임대인 입장에서도, “계획이 바뀐 것뿐인데 무슨 문제냐”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 실거주 의사가 갱신거절 당시 진지하게 존재했다는 점, 그리고 사정 변경이 실제로 불가피했다는 점을 구체적인 자료로 뒷받침해야 합니다.

저는 실거주를 둘러싼 갱신거절 분쟁에서 손해를 주장하는 세입자 쪽과 갱신거절의 정당성을 다투는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 갱신거절 이후의 행동 하나하나가 결론을 완전히 바꿔놓는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

갱신거절 이후 집이 팔렸다는 사실을 확인한 지금이, 손해배상 청구 여부를 가늠해볼 수 있는 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 그 시점에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 이미 이사를 나가고 새 집에 자리를 잡았는데도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 손해배상 청구권은 갱신거절이 위법했는지, 그로 인한 손해가 얼마인지의 문제이지 세입자가 이미 이사했는지로 좌우되지 않습니다. 다만 시간이 지날수록 자료 확보가 어려워지므로 매도 사실을 확인한 즉시 준비하는 것이 좋습니다.

Q. 임대인이 집을 세놓은 게 아니라 팔았는데도 문제가 되나요?

A. 법 조문(제6조의3 제5항)은 문언상 제3자 임대를 전제로 하지만, 매도 시도 자체가 실거주 계획과 모순되는 정황으로 인정되면 갱신거절 자체가 위법하다고 평가될 수 있습니다. 이 경우 조문의 산정 기준과 별개로 민법상 손해배상 청구가 검토됩니다.

Q. 집을 산 새 주인이 실거주하겠다며 저에게 갱신거절을 통보한 경우도 같은 문제인가요?

A. 다릅니다. 대법원은 주택을 매수해 임대인 지위를 승계한 양수인도 갱신거절 기간 내라면 실거주를 사유로 갱신을 거절할 수 있다고 봅니다. 이 경우에는 원래 임대인이 아니라 새 소유자의 실거주 의사 진위가 쟁점이 되므로 확인 방법이 달라집니다.

Q. ‘2년 안에’ 팔았다는 기준은 정확히 언제부터 계산하나요?

A. 갱신거절이 없었다면 갱신되었을 기간, 즉 갱신거절 시점부터 2년이 기준입니다. 그 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 매매·임대가 이루어졌는지를 따집니다.

Q. 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?

A. 이 청구권 자체의 소멸시효를 명시적으로 정한 대법원 판례는 아직 없습니다. 일반 채권 소멸시효(10년, 민법 제162조)와 별개로 불법행위 구성으로 다툴 경우 손해와 가해자를 안 날로부터 3년(민법 제766조)이라는 더 짧은 기간이 문제될 수 있으므로, 매도 사실을 확인했다면 가급적 빨리 청구를 준비하는 것이 안전합니다.

Q. 임대인이 “나중에 들어가 살 생각이었는데 사정이 바뀌었다”고 하면 그것만으로 정당화되나요?

A. 그것만으로는 부족합니다. 갱신거절 당시 실거주 의사가 진지하게 존재했다는 점과, 이후 사정 변경이 실제로 불가피했다는 점을 임대인이 구체적인 자료로 뒷받침해야 하고, 매도 시점이 갱신거절 직후라면 그 설명은 더욱 설득력을 갖추어야 합니다.