집주인이 바뀌며 계약서를 새로 쓰자는데 순위가 밀리나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세 매물이 매매되거나 경매로 넘어가면서, 임대차 계약 기간 도중에 낯선 새 집주인을 상대하게 되는 임차인분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중에는 새 집주인이 “명의만 바뀐 거니 계약서를 다시 쓰자”고 해서 별다른 의심 없이 응한 경우가 많았습니다. 그런데 이렇게 계약서를 새로 쓰면서 확정일자까지 다시 받아 두고 나서, 뒤늦게 등기부등본을 떼어보니 그 사이 근저당권이 새로 설정돼 있어 경매가 진행되면 보증금 전액을 돌려받지 못할 처지에 놓이는 경우가 있습니다.

최근 대법원은 임대차계약이 갱신되거나 계약서가 다시 작성되더라도 당사자·목적물·보증금 등이 동일하게 유지되는 범위에서는 최초 계약의 대항력과 우선변제권 순위가 그대로 유지된다는 원칙을 일관되게 확인하고 있습니다. 다만 계약 조건이 실질적으로 달라졌다면 순위가 새로 매겨질 위험도 함께 지적하고 있습니다.

아래에서는 집주인이 바뀌면서 계약서를 새로 쓰자고 할 때 임차인의 순위가 실제로 밀리는지, 어떤 경우에 위험해지는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 집주인이 바뀌어도 임대차 계약은 법률상 그대로 이어집니다

새 집주인은 임차인의 동의 여부와 무관하게 종전 계약의 임대인 지위를 당연히 승계합니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인, 즉 매매나 상속 등으로 소유권을 새로 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이는 당사자 사이의 합의나 새로운 계약서 작성 여부와 무관하게 법률상 당연히 발생하는 효과입니다.

따라서 소유자가 바뀌었다는 사정만으로는 기존 임대차의 기간·보증금·특약 등 계약 내용이 달라지지 않습니다. 원칙적으로 새 집주인이 “계약서를 다시 쓰자”고 요구할 법적 근거 자체가 없다는 뜻이기도 합니다.

실무에서 이런 요구는 대체로 소유자 명의 확인, 임대료 입금 계좌 변경, 관리 편의 등을 명목으로 이루어집니다. 그러나 문제는 이 요구에 별 생각 없이 응하는 과정에서, 임차인이 스스로 자신의 대항력·우선변제권 순위를 흔드는 상황을 만들 수 있다는 점입니다.

집주인이 바뀌어도 임대차 계약은 법률상 그대로 승계되며, 계약서 재작성은 임차인의 의무가 아닙니다.

2. 계약서를 다시 쓴다고 대항력과 확정일자가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다

당사자·목적물·보증금이 그대로라면 최초에 취득한 순위가 그대로 유지됩니다.

대항력은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생하고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 우선변제권은 이러한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 정해집니다(같은 법 제3조의2 제2항).

그런데 새 집주인의 요구로 계약서를 다시 쓰면서 확정일자까지 새로 받아버리면, 마치 처음부터 다시 시작하는 임대차인 것처럼 순위가 늦춰지는 것은 아닌지 불안해하는 임차인분들이 많습니다.

이에 대해 대법원은 다음과 같이 판단하고 있습니다.

주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결).

이 판결은 1990년대부터 확립된 법리(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결)를 재확인한 것으로, 임대인이 바뀐 뒤 새 계약서를 작성한 사안에서도 당사자·목적물·보증금 등 임대차의 실질이 동일하다면 그대로 적용됩니다.

당사자·목적물·보증금이 종전과 같다면, 계약서를 새로 썼다는 사정만으로 최초의 대항력과 확정일자 순위가 사라지지 않습니다.

3. 계약 조건이 실질적으로 달라지면 순위가 새로 매겨질 위험이 있습니다

보증금·기간 등이 크게 바뀌면 법원이 갱신이 아니라 별개의 새로운 계약으로 볼 수 있습니다.

앞서 본 판례가 “종전 보증금의 범위 내”라는 단서를 붙인 이유는, 계약 조건이 달라지면 최초 계약과의 동일성이 부정될 수 있기 때문입니다.

상가 임대차 사건이지만 같은 논리 구조를 보여주는 사례가 있습니다. 근저당권이 설정된 뒤 당사자·보증금액·기간을 모두 달리해 다시 체결된 계약서를 기준으로 배당요구를 했다가, 배당요구 종기가 지난 뒤에야 최초 계약서의 확정일자를 뒤늦게 주장한 사안에서 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

최후 임대차계약서가 최초 임대차계약서와 비교하여 임대차기간뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 점 등에 비추어 甲 등의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것으로 보기 어렵다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결).

즉 새 집주인과 계약서를 다시 쓰면서 보증금이나 기간 등 조건이 실질적으로 바뀌고, 그 사이 등기부에 근저당권 등 새로운 권리가 설정돼 있었다면, 새로 받은 확정일자가 순위 기준이 될 위험이 있습니다.

조건이 그대로인 갱신과, 조건이 달라진 재계약은 순위 판단에서 전혀 다르게 취급됩니다.

4. 보증금이 오르면 늘어난 금액만큼은 순위가 새로 정해집니다

증액된 부분에 대한 우선변제권은 증액 계약서에 확정일자를 받은 날이 기준입니다.

새 집주인과 계약서를 다시 쓰는 김에 임대료나 보증금을 올려주는 경우도 흔합니다. 이때 종전 보증금 부분은 최초의 대항력·확정일자 순위가 그대로 유지되지만, 인상된 금액에는 최초 확정일자의 효력이 미치지 않습니다.

따라서 증액분에 대해 우선변제권을 인정받으려면 그 증액분을 반영한 계약서를 작성하고 별도로 확정일자를 받아 두어야 하며, 그 증액분의 순위는 새로 받은 확정일자 날짜를 기준으로 정해집니다.

결국 그 사이 설정된 근저당권 등이 있다면, 늘어난 보증금만큼은 그 권리보다 후순위로 밀릴 수 있습니다. 보증금을 올려주기 전에 등기부등본부터 확인해야 하는 이유입니다.

5. 순위가 밀리지 않으려면 이런 순서로 확인해야 합니다

새 계약서에 도장을 찍기 전, 등기부등본부터 확인하는 것이 순서입니다.

집주인이 바뀌었다는 통지를 받았다면, ①관할 등기소(부동산 소재지가 수원이라면 수원지방법원 등기국)에서 등기부등본을 발급받아 소유권 이전 등기일과 근저당권 등 새로운 권리 설정 여부를 확인하고 → ②기존 임대차계약서와 확정일자를 받은 서류 원본은 폐기하지 않고 그대로 보관하며 → ③새 집주인이 계약서 재작성을 요구하면 보증금·기간 등 조건 변경 여부부터 따져보고 → ④부득이 조건이 바뀐다면 변경된 부분, 특히 증액분에 대해서만 별도로 확정일자를 다시 받는 순서로 대응하는 것이 안전합니다. 순위 다툼이 실제 소송으로 번지면 수원지방법원에서 배당이의 절차를 통해 다투게 됩니다.

계약서 재작성을 앞두고 있다면, 도장을 찍기 전에 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본을 발급받아 소유권 이전 등기일자와 근저당권 등 새로 설정된 권리가 있는지부터 확인합니다.

2. 기존 임대차계약서와 확정일자 관련 서류(전입세대 열람내역 포함)를 새 계약서 작성 여부와 무관하게 그대로 보관합니다.

3. 새 계약서에 조건 변경 사항과 “기존 계약을 승계한다”는 취지의 문구가 들어가는지 계약 전에 확인합니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차 순위 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 계약서 재작성 전 위험을 미리 차단하거나, 이미 발생한 순위 다툼에서도 최초 계약과의 동일성을 뒷받침할 자료를 정리해 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다.

마치며

임차인분들은 “집주인이 바뀐 것뿐인데 뭘 그렇게까지 확인해야 하나”라는 생각에 등기부등본 확인이나 계약서 검토를 미루다가, 막상 경매가 시작되고 나서야 순위 문제를 알게 되는 경우가 많습니다.

순위를 지켜야 하는 임차인 입장에서는 계약서 재작성 요구에 무조건 응하기보다, 조건이 달라지는지부터 먼저 따져보는 것이 순서입니다.

반대로 새로 소유권을 취득한 임대인 입장에서도, 종전 계약 내용을 명확히 확인하지 않고 계약서를 임의로 다시 쓰면 오히려 임차인과의 분쟁이나 배당 절차에서의 다툼으로 번질 수 있어 신중해야 합니다.

저는 대항력·우선변제권을 지키려는 임차인 측 사건과, 반대로 소유권을 취득한 임대인 측의 계약 정리를 자문하는 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서 문구 하나, 확정일자를 받은 날짜 하나가 결과를 뒤바꾸는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

지금 계약서를 다시 써야 하는 상황이라면, 도장을 찍기 전이 가장 안전한 상담 시점입니다. 순위가 걸린 문제인 만큼, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 바뀌었다고 계약서를 꼭 새로 써야 하나요?

A. 아닙니다. 임차주택 양수인은 법률상 당연히 임대인 지위를 승계하므로, 조건이 그대로라면 계약서를 새로 쓸 의무는 없습니다. 다만 소유자 변경 사실 확인 등을 위해 새 집주인이 요청하는 경우가 많습니다.

Q. 계약서를 다시 쓰면서 확정일자를 새로 받았는데, 그 사이 근저당권이 설정됐다면 어떻게 되나요?

A. 당사자·목적물·보증금이 실질적으로 같다면 최초 확정일자 순위가 유지될 여지가 있지만, 조건이 달라졌다면 새 확정일자가 기준이 돼 근저당권보다 후순위로 밀릴 위험이 있습니다. 기존 계약서를 보관하고 동일성을 뒷받침할 자료를 준비해야 합니다.

Q. 보증금을 올려서 재계약했는데 순위는 어떻게 되나요?

A. 종전 보증금 부분은 최초 대항력·확정일자 순위가 그대로 유지되지만, 인상된 금액에 대해서는 증액 계약서에 확정일자를 받은 날을 기준으로 별도 순위가 매겨집니다.

Q. 새 집주인이 계약서 재작성을 거부하면 계약을 유지할 수 없나요?

A. 그렇지 않습니다. 계약서 재작성 여부와 무관하게 기존 임대차 조건은 법률상 그대로 새 집주인에게 승계되므로, 재작성을 거부했다는 이유로 계약이 무효가 되거나 임차인이 불이익을 받지 않습니다.

Q. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?

A. 집주인이 바뀌었다는 통지를 받은 즉시, 그리고 새 계약서 작성을 요구받았다면 도장을 찍기 전에 반드시 확인해 소유권 이전 등기일과 근저당권 설정 여부를 파악해야 합니다.

Q. 기존 계약서는 새 계약서를 쓰면 버려도 되나요?

A. 버리면 안 됩니다. 나중에 순위 분쟁이 생기면 최초 계약의 동일성을 입증할 핵심 자료가 되므로, 새 계약서를 쓰더라도 기존 계약서와 확정일자 관련 서류는 그대로 보관해야 합니다.