제소전화해조서가 있으면 소송 없이 내보낼 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가나 원룸 임대차 계약을 체결하면서 임대인 쪽에서 “나중에 문제 생기면 소송 없이 바로 내보낼 수 있게” 제소전화해 절차를 함께 진행하자고 요구하는 경우가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임대인분들 중에는 “제소전화해조서만 받아두면 소송 없이 언제든 내보낼 수 있다”고 안심하고 화해조항을 꼼꼼히 따지지 않은 채 넘어가는 경우가 적지 않습니다. 반대로 임차인 쪽에서도 “어차피 형식적으로 도장 찍는 서류일 뿐”이라며 화해조항의 문구를 제대로 읽지 않고 서명하는 경우가 많습니다. 그런데 막상 임대차 기간 중 분쟁이 생기면, 화해조항에 정확히 무엇이 적혀 있었는지에 따라 명도집행의 성패가 갈리는 사례를 자주 보게 됩니다.

최근 대법원은 제소전화해조서의 창설적 효력이 화해조항에 기재된 사항에만 미친다는 점을 분명히 하면서도, 조서 자체의 효력은 준재심절차 없이는 함부로 부정할 수 없다는 원칙을 함께 확인하고 있습니다.

아래에서는 제소전화해조서가 있으면 실제로 별도의 소송 없이 어떤 절차로 명도가 가능한지, 그리고 그 효력이 어디까지 미치고 어디서부터는 다툼의 여지가 남는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가져 별도 소송이 필요 없습니다

화해조서 자체가 이미 집행권원이므로, 새로 재판을 받을 필요가 없습니다.

민사소송법 제385조는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 임대차 명도 사안이라면 통상 임대차계약을 체결하면서 임대인과 임차인이 함께 법원에 출석해, “임차인이 정해진 기한까지 목적물을 인도하지 않으면 임대인이 즉시 인도를 구할 수 있다”는 취지의 화해조항을 정해 신청합니다.

화해가 성립하면 법원사무관등은 당사자, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 조서에 적고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(민사소송법 제386조). 이렇게 작성된 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

즉 임대인 입장에서는 임차인을 상대로 새로 명도소송을 제기해 몇 달에 걸쳐 재판을 받을 필요 없이, 이미 확정판결과 같은 효력을 가진 문서를 계약 체결 단계에서 미리 확보해 두는 셈입니다.

제소전화해조서는 그 자체로 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 원칙적으로 별도의 명도소송 없이 강제집행에 나아갈 수 있습니다.

2. 화해조서에 집행문만 받으면 곧바로 명도집행에 들어갈 수 있습니다

판결을 기다리는 몇 달의 시간이, 집행문 부여 신청 며칠로 줄어듭니다.

민사집행법 제56조 제5호는 소송상 화해 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것도 집행권원이 될 수 있다고 정하고 있습니다. 제소전화해조서 역시 이 조항에 따라 별도의 확정판결 없이도 강제집행의 근거가 됩니다.

다만 강제집행을 실제로 진행하려면 화해조서 정본만으로는 부족하고, 민사집행법 제28조에 따라 집행문을 부여받은 집행력 있는 정본이 있어야 합니다. 임차인이 화해조항에서 정한 인도기한을 넘기면, 임대인은 제1심 법원의 법원사무관등에게 집행문 부여를 신청하고, 이를 받아 곧바로 집행관에게 부동산인도집행을 위임할 수 있습니다.

실무에서는 이렇게 확보한 화해조서의 효력이 매우 강력합니다. 대법원은 아래와 같이 판시한 바 있습니다.

제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 그 내용이 강행법규에 위반된다 할지라도 준재심절차에 의하여 취소되지 아니하는 한 그 화해가 통정한 허위표시로서 무효라는 취지의 주장을 할 수 없다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다19033 판결).

즉 임차인이 뒤늦게 화해조항의 내용이 부당하다고 주장하더라도, 준재심으로 조서 자체를 취소하지 않는 한 그 효력을 정면으로 부정하기는 어렵습니다.

집행문만 부여받으면, 판결 확정을 기다릴 필요 없이 곧바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있습니다.

3. 화해조항에 적히지 않은 권리까지 사라지는 것은 아닙니다

제소전화해의 창설적 효력은 조서에 적힌 사항에만 미치고, 그 밖의 권리는 그대로 살아 있습니다.

화해조서의 효력이 강력하다고 해서, 임대인이 “일단 화해조서를 받아 뒀으니 더 볼 것 없다”고 안심해도 되는 것은 아닙니다. 화해조서의 창설적 효력은 당사자가 다툼의 대상으로 삼아 화해조항에 담은 사항에만 미치고, 그 조항에서 다루지 않은 권리관계까지 소멸시키지는 못합니다.

대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결이 대표적입니다. 상가 임차인이 임대차 개시 후 제소전화해를 통해 “임대차기간 만료일에 임차목적물을 인도한다”는 화해조서를 작성했는데, 그 후 임차인이 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사한 사안에서, 대법원은 화해조항에 갱신요구권 배제가 명시적으로 기재되어 있지 않다면 그 창설적 효력이 갱신요구권에까지 미치지 않는다고 보아 임차인의 갱신요구권 행사를 인정했습니다.

여기에 더해 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있으므로, 화해조항이 강행규정을 우회해 임차인에게 일방적으로 불리한 내용을 담고 있다면 그 부분은 별도로 다툴 여지가 남습니다.

화해조서가 있다고 해서 그 안에 적히지 않은 권리까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

4. 화해조서의 효력을 다투려면 준재심이라는 매우 좁은 문을 통과해야 합니다

일반 판결에 대한 항소와 달리, 화해조서는 엄격한 재심사유가 있어야만 뒤집을 수 있습니다.

민사소송법 제461조는 화해를 적은 조서가 확정된 경우, 제451조 제1항에 규정된 재심사유가 있을 때에 한해 확정판결에 대한 재심 규정을 준용해 준재심을 제기할 수 있다고 정하고 있습니다. 여기서 재심사유는 법정대리권·소송대리권에 흠이 있는 때, 판결의 증거가 된 문서가 위조·변조된 때, 형사상 처벌받을 다른 사람의 행위로 자백을 하거나 방어방법의 제출을 방해받은 때 등으로 엄격히 제한되어 있습니다(민사소송법 제451조 제1항).

앞서 본 것처럼 화해조항의 내용이 단순히 부당하거나 강행법규에 어긋난다는 사정만으로는 준재심 사유가 되지 않습니다. 임차인 입장에서 뒤늦게 “서명할 때 내용을 제대로 몰랐다”고 주장하는 정도로는 조서를 뒤집기 어려운 이유가 여기에 있습니다.

다만 임차인이 준재심의 소나 청구에 관한 이의의 소(민사집행법 제44조)를 제기했다고 해서 그 자체만으로 강제집행이 자동으로 멈추지는 않습니다. 민사집행법 제46조에 따라 법원이 당사자의 신청을 받아들여 담보 제공 등을 조건으로 강제집행 정지를 명해야 비로소 집행이 멈춥니다.

5. 제소전화해부터 명도집행까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

화해 신청 단계에서 조항을 어떻게 쓰느냐가 이후 집행 전체를 좌우합니다.

임대차 명도를 위한 제소전화해는 통상 ①임대차계약 체결과 함께 상대방(임차인)의 보통재판적이 있는 지방법원(수원 지역이라면 수원지방법원) 앞으로 화해신청서를 제출하고 → ②법원이 지정한 화해기일에 임대인·임차인 쌍방이 출석해 인도기한·차임 연체 기준 등 화해조항을 확정한 뒤 조서를 작성받으며 → ③이후 임차인이 화해조항에서 정한 인도기한을 넘기거나 연체 등 조건이 성취되면 제1심 법원에 집행문 부여를 신청하고 → ④집행문을 받아 관할 집행관(수원지방법원 소속 집행관 등)에게 부동산인도집행을 위임하는 순서로 진행됩니다.

이미 화해조서를 받아 둔 임대인이든, 이제 막 화해 신청서에 서명을 요구받은 임차인이든, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 조항 내용부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 화해조항에 인도의무가 발생하는 조건(인도기한·차임 연체 횟수 등)이 구체적으로 기재되어 있는지 확인합니다.

2. 화해조항이 계약갱신요구권 등 상가건물임대차보호법상 임차인의 권리를 명시적으로 다루고 있는지, 강행규정을 우회하는 내용은 아닌지 확인합니다.

3. 실제 점유자가 화해조서상 채무자와 동일인인지, 전대차나 점유 이전이 있었다면 승계집행문이 필요한 상황은 아닌지 확인합니다.

이러한 확인 없이 화해조항을 작성하거나 서명하면, 정작 분쟁이 생겼을 때 화해조서 한 장으로 결론이 나지 않고 준재심이나 청구에 관한 이의의 소 같은 별도 절차로 다시 다투게 될 수 있습니다.

마치며

임대차 계약을 맺을 당시에는 다들 “이런 분쟁까지 생기겠나” 싶어 화해조항을 대수롭지 않게 넘기지만, 막상 분쟁이 터지면 그 문구 하나하나가 명도집행의 성패와 몇 달의 시간을 가릅니다.

임차인을 내보내야 하는 임대인 입장에서는 화해조서만 받아두면 끝이라고 안심하기보다, 인도조건과 기한이 구체적으로 기재됐는지, 갱신요구권 등 별도로 다뤄야 할 권리가 빠지지는 않았는지 계약 단계에서부터 확인해야 합니다.

반대로 화해조서에 이미 서명한 임차인 입장에서도, 조서에 적히지 않은 권리까지 포기한 것은 아니므로 화해조항의 범위를 정확히 따져볼 필요가 있습니다.

저는 화해조서를 근거로 명도를 진행하려는 임대인과, 그 집행에 맞서야 하는 임차인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 화해조항의 문구 하나가 소송 없이도 결론을 좌우한다는 것을 여러 번 확인해 왔습니다.

제소전화해조서가 있다고, 혹은 서명을 요구받았다고 그대로 넘기지 마시고, 조항 하나까지 짚어봐야 할 시점에 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 제소전화해조서만 있으면 무조건 소송 없이 내보낼 수 있나요?

A. 원칙적으로 그렇습니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 집행문만 부여받으면 강제집행이 가능합니다. 다만 화해조항에 적히지 않은 사항까지 소멸시키지는 못한다는 한계는 있습니다.

Q. 화해조서에 없는 계약갱신요구권도 임차인이 행사할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원은 화해조서의 창설적 효력이 조항에 기재된 사항에만 미친다고 보아, 갱신요구권 배제가 명시되지 않았다면 임차인이 이를 행사할 수 있다고 판단했습니다.

Q. 임차인이 화해조서 내용에 문제가 있다며 다투면 어떻게 되나요?

A. 준재심을 제기해야 하는데, 대리권 흠결이나 문서 위조 등 엄격한 재심사유가 있어야 인정됩니다. 단순히 조항 내용이 부당하다는 주장만으로는 뒤집기 어렵습니다.

Q. 화해조항이 상가건물 임대차보호법을 위반하면 무효가 되나요?

A. 강행규정에 위반돼 임차인에게 불리한 약정은 그 부분이 무효가 될 수 있지만, 화해조서 자체의 효력은 준재심으로 취소되지 않는 한 유지되므로 별도로 그 무효를 주장하는 절차가 필요합니다.

Q. 세입자가 다른 사람에게 가게를 넘겼는데도 명도집행이 가능한가요?

A. 가능합니다. 다만 점유자가 화해조서상 채무자와 다르면 승계집행문을 별도로 받아야 하고, 승계 사실이 법원에 명백하거나 증명서로 입증돼야 합니다.

Q. 임대차 계약 체결 시 제소전화해 신청서에 그냥 서명해도 되나요?

A. 신중해야 합니다. 화해조항 문구가 이후 분쟁에서 그대로 집행권원이 되므로, 인도조건·기한·차임 연체 기준 등이 정확히 기재됐는지 서명 전에 반드시 확인해야 합니다.

Q. 명도집행까지 시간이 얼마나 걸리나요?

A. 통상의 명도소송보다 훨씬 빠릅니다. 화해조서와 집행문만 갖추면 별도 재판 없이 집행관을 통해 강제집행에 들어갈 수 있어, 몇 달이 걸리는 소송보다 기간이 크게 단축됩니다.