대형마트 안 상가도 권리금 보호를 받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 대형마트나 복합쇼핑몰 안에 매장을 낸 자영업자분들 사이에서, 계약이 끝날 때 권리금을 받을 수 있는지를 묻는 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “내 임대인은 마트 운영회사가 아니라 개인 건물주니까, 나도 다른 상가처럼 신규임차인에게서 권리금을 받으면 된다”고 생각하고 계셨습니다. 그런데 막상 계약 종료가 다가와 신규임차인을 구해 놓아도, 대규모점포 안에 있다는 이유만으로 임대인이 권리금 계약 자체를 거절해버리는 경우가 적지 않습니다.

최근 헌법재판소는 대규모점포 안 상가에 대해서는 상가임대차법상 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않더라도 헌법에 위반되지 않는다는 입장을 확립했습니다. 다만 이것이 모든 보호가 사라진다는 의미는 아니며, 계약갱신요구권 등 다른 규정은 여전히 작동합니다.

아래에서는 대형마트 등 대규모점포 안 상가가 어떤 기준으로 권리금 보호에서 제외되는지, 그리고 그럼에도 남아 있는 보호수단은 무엇인지 최근 헌법재판소 결정을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 대형마트 안 상가는 권리금 회수기회 보호에서 원칙적으로 제외됩니다

유통산업발전법상 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가는 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않습니다.

상가건물임대차보호법은 2015년 개정으로 제10조의4를 신설해, 임대차 종료를 앞둔 임차인이 신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회를 법적으로 보장했습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거절하거나, 직접 권리금을 요구·수수하는 등의 행위를 하면 손해를 배상하도록 한 것이 이 조항의 핵심입니다.

그런데 같은 법 제10조의5는 이 보호 규정이 적용되지 않는 예외를 두고 있습니다. 그 첫 번째가 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우입니다. 대형마트, 백화점, 대형 쇼핑센터 안에 입점한 개별 매장들이 대표적으로 여기에 해당합니다.

유통산업발전법상 대규모점포는 하나 또는 연접한 건물 안에 상시 운영되는 매장이 있고, 그 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단을 말합니다. 대형마트뿐 아니라 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등 이 요건을 갖춘 대부분의 대형 유통시설이 이에 해당합니다.

대형마트 등 대규모점포 안의 상가는 원칙적으로 상가임대차법상 권리금 회수기회 보호 규정의 적용을 받지 않습니다.

2. 임대인이 개인이라도 건물이 대규모점포면 보호 예외가 적용됩니다

판단 기준은 임대인이 누구인지가 아니라 그 건물이 대규모점포에 해당하는지입니다.

실무에서 자주 보는 오해가 “내 임대인은 마트 운영회사가 아니라 개인 건물주이니, 나도 다른 상가처럼 권리금을 받을 수 있을 것”이라는 생각입니다. 그러나 법이 보는 기준은 임대인이 누구인지가 아니라, 그 상가건물 자체가 대규모점포의 일부인지 여부입니다.

즉 매장을 실제로 운영하는 주체나 임대차계약의 당사자인 임대인이 개인이든 법인이든, 건물 전체가 유통산업발전법상 대규모점포로 개설등록돼 있다면 그 안의 개별 매장 임대차는 권리금 회수기회 보호의 적용 제외 대상이 됩니다.

이 조항의 합헌성을 둘러싸고 대규모점포 임차인들이 재산권 침해를 주장하며 헌법소원을 제기한 적이 있는데, 헌법재판소는 다음과 같이 판단해 합헌 결정을 내렸습니다.

대규모점포의 경우 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 상권을 형성하고 유지·관리하며 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있는 점 등을 고려하면, 심판대상조항이 입법형성권의 한계를 일탈하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다(헌법재판소 2020. 7. 16. 2018헌바242 결정).

다시 말해 임대인이 그 상권 자체를 조성·유지하는 데 상당한 비용을 들였다는 점이 대규모점포를 예외로 두는 근거이지, 개별 임대인이 마트 운영사인지 개인인지는 판단 기준이 아닙니다.

권리금 보호 여부를 가르는 것은 임대인의 신원이 아니라, 상가건물이 대규모점포에 해당하는지입니다.

3. 권리금 회수기회 보호가 없어도 계약갱신요구권과 대항력은 남아있습니다

권리금 회수기회 보호만 예외일 뿐, 계약갱신요구권·대항력 규정은 대규모점포에도 그대로 적용됩니다.

다만 대규모점포 안 상가라고 해서 임차인이 아무런 보호도 받지 못하는 것은 아닙니다. 상가임대차법 제10조의5는 어디까지나 제10조의4, 즉 권리금 회수기회 보호 규정 하나만 적용을 배제할 뿐입니다.

계약갱신요구권(제10조)과 대항력 규정은 대규모점포 안 상가에도 그대로 적용됩니다. 임차인은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 이를 통해 영업 기간과 그동안 쌓아온 고객·신용을 어느 정도 지킬 수 있습니다.

헌법재판소도 앞선 결정에서 이 점을 합헌 판단의 근거 중 하나로 들었습니다.

대규모점포의 임차인도 계약갱신요구권 및 대항력 규정의 적용을 통하여 간접적으로 보호를 받을 수 있다(헌법재판소 2020. 7. 16. 2018헌바242 결정).

따라서 대규모점포 안 상가 임차인이라면, 권리금 회수기회를 직접 주장하기보다는 계약갱신요구권을 최대한 활용해 임대차기간을 늘리거나, 임대차계약서에 별도의 권리금 인정 조항을 넣어두는 방식으로 실질적인 보호를 도모하는 것이 현실적입니다.

권리금 회수기회 보호만 예외일 뿐, 계약갱신요구권과 대항력을 통한 간접 보호는 대규모점포 안 상가에도 남아 있습니다.

4. 매장면적 3천제곱미터 기준과 전통시장 예외를 정확히 따져야 합니다

매장면적 합계 3천제곱미터가 기준선이고, 전통시장은 대규모점포라도 예외에서 다시 제외됩니다.

대규모점포 해당 여부를 가르는 핵심 수치는 매장면적입니다. 유통산업발전법은 대규모점포를 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접 건물 안에 있고, 상시 운영되며, 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로 정의합니다.

이 3천제곱미터는 임차인 개별 매장의 면적이 아니라 건물 전체 매장면적의 합계 기준입니다. 따라서 본인의 매장이 몇 평 안 되는 소규모 점포라 하더라도, 같은 건물 안 전체 매장면적을 합산했을 때 3천제곱미터를 넘으면 대규모점포에 해당할 수 있습니다.

준대규모점포도 같은 예외 대상입니다. 대규모점포를 운영하는 회사나 그 계열회사, 상호출자제한기업집단 계열회사가 직영하거나 체인사업 형태로 운영하는 점포가 여기에 해당하는데, 대기업 계열 편의점·기업형 슈퍼마켓 중 상당수가 이 범주에 들어갑니다.

반대로 전통시장은 예외의 예외입니다. 상가임대차법 제10조의5 제1호 단서는 매장면적이 3천제곱미터를 넘더라도 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법상 전통시장에 해당하면 권리금 회수기회 보호 규정을 그대로 적용하도록 명시하고 있습니다.

5. 대규모점포 해당 여부는 이런 순서로 확인하고 대응해야 합니다

개설등록 여부와 매장면적부터 확인한 뒤 협의·조정·소송 순서로 대응해야 합니다.

대규모점포 안 상가인지 애매할 때는 감정적으로 대응하기 전에 사실관계부터 확인하는 것이 순서입니다. 관할 구청(수원 소재 상가라면 수원시청 등)에 해당 건물이 유통산업발전법상 대규모점포·준대규모점포로 개설등록돼 있는지 문의하면 공식적으로 확인할 수 있습니다.

등록 여부가 확인되면 다음은 임대인과의 협의입니다. ①먼저 임대인에게 신규임차인 주선 사실과 권리금 계약 체결 의사를 내용증명으로 통지하고, ②임대인이 대규모점포임을 이유로 협조를 거부하면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, ③조정이 성립하지 않으면 관할 법원(수원 소재 상가라면 수원지방법원)에 손해배상 청구나 임대차 관련 소송을 제기하며, ④승소하거나 조정이 성립하면 그 내용에 따라 손해배상금을 회수하는 순서로 진행됩니다.

다만 대규모점포에 해당하는 경우 제10조의4에 근거한 손해배상 청구 자체가 배제되므로, 소송에서는 계약갱신요구권 위반이나 임대차계약서상 별도 약정 위반 등 다른 법률구성을 함께 검토해야 승산이 높아집니다. 사실관계를 정리할 때는 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임차한 건물이 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포로 개설등록돼 있는지 관할 구청에서 확인합니다.

2. 건물 전체 매장면적 합계가 3천제곱미터 이상인지, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법상 전통시장에 해당하는지 확인합니다.

3. 임대차계약서에 권리금 인정이나 계약갱신에 관한 별도 약정이 있는지 확인합니다.

이러한 사실관계를 먼저 정리한 뒤 상가임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사와 함께 계약갱신요구권·대항력 등 남아 있는 보호수단을 검토한다면, 대규모점포 안 상가라 하더라도 실질적인 대응 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

권리금 문제는 계약 종료가 임박해서야 불거지는 경우가 많아, 정작 대응이 필요한 초기 시점을 놓치는 경우가 적지 않습니다.

권리금을 받아야 하는 임차인 입장에서는 계약 종료 훨씬 전부터 신규임차인 주선과 관련 자료 확보를 서둘러야 하고, 대규모점포에 해당하는지도 미리 확인해 두어야 합니다.

반대로 대규모점포 안 상가를 임대하는 임대인·운영사 입장에서도 법적으로 권리금 회수기회 보호 의무가 없다고 안심하기보다는, 계약갱신요구권·대항력 등 여전히 살아 있는 규정과의 관계를 정확히 짚어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

저는 상가임대차 분쟁에서 권리금을 받아야 하는 임차인 측과 임대인·운영사 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 대규모점포 해당 여부에 대한 판단 하나로 결론이 완전히 달라지는 사건들을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 제가 임차한 매장이 대형마트 안에 있는데, 임대인은 마트 운영회사가 아니라 개인 건물주입니다. 그래도 권리금 보호를 못 받나요?

A. 네, 판단 기준은 임대인이 누구인지가 아니라 그 상가건물이 유통산업발전법상 대규모점포의 일부인지입니다. 건물주가 개인이라도 매장 전체가 대규모점포로 등록돼 있다면 제10조의5에 따라 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다.

Q. 대형마트가 아니라 전통시장 안에 있는 상가도 보호에서 제외되나요?

A. 아닙니다. 상가임대차법 제10조의5 제1호 단서는 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법상 전통시장을 명시적으로 제외하고 있어, 전통시장 안 상가는 대규모점포에 해당해도 권리금 보호 규정이 그대로 적용됩니다.

Q. 매장 면적이 작은 편의점이나 소규모 마트 안에 있는 상가도 대규모점포로 보나요?

A. 아닙니다. 대규모점포는 매장면적 합계가 3천제곱미터 이상이어야 하므로, 소규모 슈퍼마켓이나 편의점 정도는 이 기준에 미달해 제외되지 않는 경우가 많습니다. 다만 같은 건물 전체의 매장면적을 합산해 판단하므로 개별 확인이 필요합니다.

Q. 대규모점포 안 상가라서 권리금 회수기회 보호를 못 받으면, 권리금을 아예 포기해야 하나요?

A. 회수기회 보호 규정(제10조의4)이 적용되지 않을 뿐, 임대차계약서에 별도로 권리금 관련 약정을 했다면 그 약정에 따른 민사상 청구는 가능합니다. 계약갱신요구권과 대항력 규정도 그대로 적용돼 간접적으로 영업 가치를 지킬 수 있습니다.

Q. 준대규모점포는 무엇이고, 왜 대규모점포와 같이 취급되나요?

A. 준대규모점포는 대규모점포를 운영하는 회사나 그 계열회사, 상호출자제한기업집단 계열회사가 직영하거나 체인 형태로 운영하는 점포를 말합니다. 대기업 계열 유통망이라는 점에서 대규모점포와 같은 논리로 권리금 회수기회 보호의 예외 대상이 됩니다.

Q. 제 상가가 대규모점포에 해당하는지 스스로 확인할 방법이 있나요?

A. 관할 구청(지자체)에 해당 건물이 유통산업발전법상 대규모점포로 개설등록돼 있는지 문의하면 확인할 수 있습니다. 등록 여부와 매장면적 자료를 확보한 뒤 임대차계약서와 함께 검토하는 것이 정확합니다.