집주인이 부부 공동명의인데 보증금은 누구에게 청구하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

임대차 기간이 끝나 이사를 준비하던 중, 등기부등본을 다시 떼어보고서야 집주인이 남편과 아내 공동명의로 되어 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 세입자분들이 적지 않습니다. 계약서에는 분명 한 사람 이름만 적혀 있었는데, 정작 보증금을 돌려받을 시점이 되자 “누구에게 청구해야 하느냐”는 문제가 불거지는 경우입니다.

제가 상담한 사례 중에는, 계약서에 이름을 올린 배우자가 “계약은 배우자 명의로 되어 있으니 나는 책임이 없다”며 발을 빼거나, 반대로 세입자 쪽에서 “계약서에 남편 이름만 있으니 보증금도 남편한테만 청구하면 되겠지”라고 지레짐작한 경우가 많았습니다. 그런데 막상 소송까지 가서 남편 명의로는 압류할 재산이 없다는 사실을 뒤늦게 알게 되면, 이미 대응할 시점을 놓친 뒤인 경우가 대부분입니다.

최근 대법원은 집을 공동으로 소유한 부부가 함께 세를 놓은 경우, 보증금 반환채무를 지분 비율과 무관하게 부부 중 누구에게든 전액 청구할 수 있는 불가분채무로 판단하고 있습니다. 다만 계약서에 이름이 빠진 배우자에게까지 책임을 물을 수 있는지는 사안마다 따로 따져야 할 지점이 남아 있습니다.

아래에서는 집주인이 부부 공동명의인 경우 보증금을 누구에게 청구할 수 있는지, 그리고 계약서에 이름이 없는 배우자에게는 어떤 경우에 책임을 물을 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 집주인이 부부 공동명의라면 계약의 당사자도 두 사람으로 보아야 합니다

등기부에 공유자로 이름을 올린 이상, 계약서 서명이 한 명뿐이어도 실질은 부부 두 사람의 계약입니다.

등기부등본을 발급해 보면, 집주인이 배우자와 함께 각 2분의 1 지분씩, 또는 자금을 낸 비율에 따라 다른 비율로 공유 등기를 마친 경우를 자주 보게 됩니다. 부부가 함께 대출을 받거나 각자 자금을 보태 집을 마련하면서 공동명의로 등기하는 사례가 늘었기 때문입니다.

그런데 실제로 임대차 계약을 체결할 때는 부부 중 부동산을 주로 관리하는 한 사람이 임대인란에 서명하고, 나머지 배우자는 계약 현장에 나타나지 않는 경우가 흔합니다. 세입자 입장에서는 계약서에 적힌 이름 하나만으로 ‘집주인’을 인식하기 쉽고, 등기부에 배우자 이름이 함께 있다는 사실은 신경 쓰지 않고 넘어가는 경우가 많습니다.

그러나 등기부상 공유자가 함께 임대에 관여했다면, 법적으로는 계약서에 이름을 올린 사람 한 명만의 계약이 아니라 그 집을 공유하는 부부 두 사람이 함께 임대인이 된 계약으로 취급됩니다. 임대차 목적물 전체를 하나의 계약으로 세놓은 이상, 부부 각자가 자기 지분만큼만 따로 세를 놓은 것으로 쪼개어 보지 않는다는 것이 판례의 입장입니다.

등기부에 부부가 공유자로 함께 올라 있다면, 임대차 계약의 당사자도 계약서에 이름을 올린 사람 한 명이 아니라 부부 두 사람 모두로 보아야 합니다.

2. 보증금 반환채무는 지분별로 나뉘지 않고, 부부 각자가 전액을 책임집니다

민법상 원칙은 지분별 분할채무지만, 판례는 공동임대인의 보증금 반환채무를 예외적으로 불가분채무로 봅니다.

민법 제408조는 채권자나 채무자가 여러 명인 경우 특별한 의사표시가 없으면 각자 균등한 비율로 권리와 의무를 나누어 가지는 분할채무를 원칙으로 정하고 있습니다. 이 원칙을 그대로 적용하면, 부부가 각 2분의 1 지분을 가진 공유자일 때 보증금 반환채무도 각자 절반씩만 책임지면 된다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 대법원은 임대차보증금 반환채무에는 이 분할채무 원칙을 적용하지 않습니다.

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).

불가분채무에는 민법 제411조에 따라 연대채무 규정 상당수가 준용됩니다. 그 결과 세입자는 부부 중 누구에게든 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있고, 지분 비율에 맞춰 절반씩 나누어 청구할 필요가 없습니다. 반대로 부부 중 한 명이 보증금 전액을 갚으면, 다른 배우자도 그 범위에서 채무를 면하게 됩니다.

실무적으로는 소를 제기할 때 부부 중 재산이 확인되는 쪽 한 사람만 상대로 청구해도 법적으로는 문제가 없습니다. 다만 소송 결과의 효력은 원칙적으로 그 소송의 당사자에게만 미치므로, 나중에 그 배우자에게 강제집행할 재산이 없다는 사실이 드러나면 처음부터 다른 배우자를 상대로 다시 소송을 진행해야 하는 부담이 생깁니다.

부부가 공동명의로 집을 소유하며 함께 세를 놓았다면, 보증금은 지분과 무관하게 부부 중 누구에게든 전액 청구할 수 있는 불가분채무입니다.

3. 계약서에 이름이 빠진 배우자에게도 책임을 물을 수 있는 경우가 있습니다

공유물의 임대는 관리행위여서 원칙적으로 지분 과반수의 동의가 필요합니다.

민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자 지분의 과반수로 결정하도록 정하고 있습니다. 그리고 대법원은 공유자가 공유물을 타인에게 임대하거나 그 임대차계약을 해지하는 행위를 이 관리행위로 봅니다.

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결).

부부가 각 2분의 1씩 지분을 나눠 가진 경우라면 어느 한쪽 지분만으로는 과반수가 되지 않습니다. 이 법리를 엄격하게 적용하면, 배우자 동의 없이 한쪽이 단독으로 체결한 임대차계약은 임대인 측 내부적으로 하자가 있는 계약이 될 수 있습니다.

그런데 실제로는 계약서에 서명하지 않은 배우자도 임대차보증금이 부부 공동생활비나 대출금 상환에 쓰이는 것을 알고 있었거나, 계약 체결 자체를 배우자에게 맡겨둔 경우가 많습니다. 대법원은 임대차계약을 체결하게 된 경제적 이유와 구체적인 체결 경위, 보증금의 사용처가 모두 부부의 공동생활과 관련되어 있다고 인정되면, 그 계약을 민법 제827조·제832조가 정한 일상의 가사에 관한 법률행위로 보아 서명하지 않은 배우자에게도 책임을 인정하고 있습니다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2014다58139 판결).

이 판단은 계약을 체결한 사람의 의사와 목적, 부부의 실제 생활 형편까지 종합적으로 살펴 이뤄지므로, 세입자로서는 보증금이 실제로 어느 계좌로 들어갔는지, 그 돈이 어디에 쓰였는지를 확인해두는 것이 나중에 배우자를 상대로 책임을 묻는 데 중요한 근거가 됩니다.

계약서에 이름이 없는 배우자라도, 임대차의 경제적 목적과 보증금 사용처가 부부 공동생활과 관련되어 있다면 함께 책임을 질 수 있습니다.

4. 보증금을 돌려받지 못하면 지연손해금과 강제집행 부담이 함께 커집니다

청구 시점에 따라 이자율이 달라지고, 누구를 상대로 소송했는지에 따라 집행할 수 있는 재산도 달라집니다.

임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려주지 않으면, 세입자는 그 지연 기간에 대한 이자, 즉 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 소장을 보내기 전까지는 민법 제379조에 따른 법정이율인 연 5%가 적용되고, 임대인 측에 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 훨씬 높은 이율이 적용됩니다.

다만 집주인 쪽이 보증금 반환 의무의 존부나 범위를 다투는 것이 타당하다고 법원이 인정하는 기간에는 이 연 12% 가중이율이 적용되지 않을 수 있습니다. 그렇더라도 소송이 길어질수록 부담이 커지는 쪽은 원칙적으로 임대인 측입니다.

여기에 더해 앞서 본 불가분채무의 성질 때문에, 세입자는 부부 중 재산이 확인되는 쪽만 상대로 소송해도 됩니다. 그러나 판결의 효력은 그 소송의 피고가 된 사람에게만 미치므로, 남편만 상대로 승소했다면 강제집행도 남편 명의 재산에만 할 수 있습니다. 아내 명의로 예금이나 다른 부동산이 있어도, 별도로 아내를 상대로 다시 판결을 받지 않는 이상 그 재산에는 손을 댈 수 없습니다.

보증금 반환이 늦어질수록 지연손해금 부담이 커지고, 처음부터 부부 중 한 사람만 상대로 소송하면 나중에 강제집행할 재산을 놓칠 위험이 있습니다.

5. 보증금을 돌려받지 못했다면, 절차는 이렇게 진행됩니다

이사 전 임차권등기명령부터 챙겨야 나중에 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.

보증금 미반환 문제는 통상 ①임대차 기간 만료 전 갱신거절 또는 계약종료 의사를 내용증명으로 통지 → ②이사하기 전 임차주택 소재지 관할법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 임차권등기명령을 신청 → ③그래도 보증금을 받지 못하면 지급명령 또는 보증금반환청구소송을 제기 → ④승소 판결이 확정되면 예금·부동산 등에 대한 강제집행의 순서로 진행됩니다.

특히 ②단계의 임차권등기명령을 마치지 않은 채 먼저 이사를 나가면, 주택임대차보호법이 보장하는 대항력과 우선변제권을 잃어 다른 채권자보다 뒤로 밀릴 위험이 있습니다. 반면 임차권등기를 마쳐두면 이사를 나간 뒤에도 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

부부 공동명의 집이라면 소송을 제기하는 단계에서부터 다음 순서로 자료를 정리해두는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본을 발급해 집주인이 몇 명인지, 지분 비율이 어떻게 되는지부터 확인합니다.

2. 임대차계약서의 임대인란에 적힌 이름과 서명, 그리고 계약 체결 당시 다른 배우자가 위임장을 작성했는지 확인합니다.

3. 보증금과 월세가 입금된 계좌 명의, 그 돈이 실제로 어디에 쓰였는지 통장 거래내역으로 확인합니다.

이렇게 확인한 자료를 바탕으로 부부 모두를 공동피고로 삼아 소송을 진행하면, 승소 후 어느 배우자 명의 재산이든 강제집행으로 이어갈 수 있어 보증금을 실제로 회수할 가능성이 높아집니다.

마치며

부부 공동명의 집에서 보증금 문제가 생기면, ‘집주인 부부 중 누가 책임지는지’ 자체를 두고 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

보증금을 못 받고 있는 세입자 입장에서는 계약서에 이름이 없는 배우자를 상대로도 책임을 물을 수 있는지가 당장의 관심사이고, 반대로 계약서에 이름을 올리지 않은 배우자 입장에서는 자신이 알지 못한 계약 때문에 갑자기 보증금 반환 책임을 떠안는 것은 아닌지가 걱정거리입니다. 결국 등기부상 지분 관계, 계약 체결 경위, 보증금 사용처를 얼마나 정확히 확인했는지에 따라 결론이 달라집니다.

저는 임대차보증금 반환 사건에서 보증금을 돌려받지 못한 세입자 쪽과, 반대로 배우자의 계약 때문에 책임 소재를 다투게 된 집주인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 등기부와 계약 경위를 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

보증금을 누구에게, 어떻게 청구해야 할지 판단이 서지 않는다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에는 남편 이름만 있는데, 아내한테도 보증금을 청구할 수 있나요?

A. 등기부에 아내도 공유자로 올라 있고 임대차계약이 실질적으로 부부가 함께 체결한 것으로 인정되면 가능합니다. 판례는 공동임대인의 보증금 반환채무를 지분과 무관한 불가분채무로 보므로, 아내에게도 전액을 청구할 수 있습니다.

Q. 제 보증금이 3천만원인데, 부부 지분이 각 2분의 1이라면 각각 1천5백만원씩만 청구해야 하나요?

A. 아닙니다. 지분 비율대로 나눠 청구할 필요 없이 부부 중 누구에게든 3천만원 전액을 청구할 수 있습니다. 한쪽이 전액을 갚으면 다른 배우자도 그 범위에서 책임을 면합니다.

Q. 임대인 부부가 이혼했는데, 그래도 둘 다에게 청구할 수 있나요?

A. 이혼 이후 재산분할로 소유관계가 바뀌었더라도, 임대차계약 체결 당시 공동임대인이었다면 원칙적으로 두 사람 모두에게 책임을 물을 수 있습니다. 다만 재산분할 내용에 따라 실제 집행 가능한 재산이 달라질 수 있어 등기부를 다시 확인해야 합니다.

Q. 배우자가 “나는 계약한 적 없다”고 하면 어떻게 입증하나요?

A. 계약 체결 경위, 보증금이 입금된 계좌 명의, 그 돈이 부부 생활비나 대출금 상환 등 공동생활에 쓰였는지를 통장 거래내역과 문자·대화 기록으로 확인해야 합니다. 이런 사정이 인정되면 일상가사에 관한 법률행위로 보아 책임을 물을 수 있습니다.

Q. 소송을 제기할 때 부부 둘 다를 상대로 해야 하나요, 한 명만 해도 되나요?

A. 한 명만 상대로 해도 법적으로는 가능하지만, 판결의 효력은 그 소송의 피고에게만 미치므로 실제 재산이 있는 쪽을 놓치지 않으려면 처음부터 부부 모두를 공동피고로 삼는 것이 안전합니다.

Q. 임차권등기명령은 꼭 해야 하나요?

A. 이사를 먼저 나가야 하는 상황이라면 반드시 신청하는 것이 좋습니다. 임차권등기를 마치지 않고 이사하면 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 잃어 다른 채권자보다 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.

Q. 보증금을 못 받은 지 오래됐는데, 지연손해금도 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있습니다. 소장 송달 전까지는 연 5%, 송달 후에는 연 12%의 이율이 적용되므로, 소송이 늦어질수록 임대인 측이 부담해야 할 금액이 늘어납니다.