매출이 줄었다고 상가 월세 감액청구가 바로 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 경기 둔화와 소비 위축이 길어지면서, 매출이 눈에 띄게 줄어든 임차인들이 건물주에게 월세를 깎아달라고 요구하는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

제가 만난 임차인분들 중 상당수는 “매출이 반토막 났으니 월세도 그만큼 깎아달라고 하면 되는 것 아니냐”는 생각으로, 임대인에게 통보만 한 채 스스로 계산한 감액분을 뺀 금액만 입금해온 경우였습니다. 그런데 임대인이 “동의한 적 없다”며 미납액을 연체로 처리하고 계약 해지를 통보하면서 오히려 분쟁이 커지는 전형적인 흐름을 밟습니다.

최근 대법원은 상가 차임의 증감이 인정되려면 단순한 경기 침체나 개별 임차인의 매출 부진이 아니라 기존 약정을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 정도의 뚜렷한 경제사정 변동이 있어야 한다는 기준을 일관되게 적용하고 있습니다.

아래에서는 매출 감소가 상가 월세 감액청구로 이어지려면 어떤 요건을 갖춰야 하는지, 그리고 감액을 요구하기 전에 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 매출이 줄었다는 사정만으로 차임감액청구권이 바로 인정되지는 않습니다

감액청구권의 요건은 임차인 개인의 매출 부진이 아니라 객관적인 경제사정의 변동입니다.

상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 법이 예정한 감액 사유는 조세·공과금의 변동, 감염병에 따른 경제 전반의 변동처럼 임대차 목적물이나 시장 전체에 영향을 미치는 객관적 사정입니다.

반면 매출 감소의 원인이 상권 경쟁 심화, 단골 이탈, 경영 방식의 문제처럼 그 임차인에게만 해당하는 개별적·주관적 사정이라면, 그 사실만으로는 차임이 상당하지 아니하게 되었다고 보기 어렵습니다. 옆 점포는 정상 영업 중인데 유독 한 점포만 매출이 줄었다면, 법원은 그 원인을 임대차 목적물 자체의 가치 하락이 아니라 개별 임차인의 영업 사정으로 볼 가능성이 큽니다.

다만 매출 감소의 원인이 감염병 확산에 따른 집합제한·영업시간 제한 조치처럼 외부에서 강제된, 상권 전체에 공통되는 사정이라면 판단이 달라질 수 있습니다. 실제로 상가건물 임대차보호법 제11조의2는 감염병에 따른 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임차인에게 계약 해지권까지 인정하고 있어, 매출 감소가 개인적 사정을 넘어선 것으로 평가될 여지를 열어두고 있습니다.

매출이 줄었다는 사실 자체가 아니라, 그 원인이 임차인 개인의 사정을 넘어선 객관적 경제사정의 변동인지가 감액청구권 성립의 출발점입니다.

2. 감액청구는 소송으로 구하는 것이 아니라, 임차인이 스스로 행사하는 형성권입니다

감액청구권은 임대인에게 의사표시를 하는 순간 효력이 발생하는 형성권이라, 법원에 감액을 구하는 소송 자체가 성립하지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 차임감액청구권은 사법상 형성권으로 이해됩니다. 형성권은 상대방의 승낙을 받을 필요 없이, 권리자가 의사표시를 하는 것만으로 법률관계에 변동을 일으키는 권리입니다. 임차인이 임대인에게 감액의 의사표시를 하면, 요건이 충족되는 한 그 시점부터 차임은 낮아진 것으로 취급됩니다.

그래서 임차인이 “감액을 인정해 달라”며 곧바로 법원에 형성판결을 구하는 소송을 낼 수는 없습니다. 대법원도 일찍이 이 점을 분명히 했습니다.

민법 제628조에 의한 임차인의 차임감액청구권은 사법상의 형성권이지 법원에 대하여 형성판결을 구할 수 있는 권리가 아니므로 차임청구의 본소가 계속한 법원에 반소로서 차임의 감액을 청구할 수는 없다(대법원 1968. 11. 19. 선고 68다1882, 68다1883 판결).

실무에서는 이 감액청구권이 정당한지, 즉 요건인 경제사정 변동이 실제로 있었는지를 두고 다툼이 생기면, 임차인이 이미 낸 차임이 과다했다며 그 차액의 반환을 구하는 부당이득반환청구, 또는 임대인이 미납 차임을 청구할 때 그 청구권의 존부와 범위를 다투는 방어방법의 형태로 법원 판단을 받게 됩니다.

감액청구권은 소송으로 얻어내는 것이 아니라 임대인에게 하는 의사표시로 행사하는 것이며, 그 정당성은 이후 다른 소송에서 간접적으로 판가름 납니다.

3. 법원이 인정하는 ‘경제사정 변동’의 기준선은 생각보다 높습니다

기존 차임을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반할 정도로 뚜렷한 사정변경이 있어야 감액이 인정됩니다.

대법원은 차임 증감청구권의 요건인 사정변경을 상당히 엄격하게 보고 있습니다.

임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

이 판결은 임대인의 증액청구에 관한 것이지만, 상가건물 임대차보호법 제11조와 민법 제628조는 증액과 감액을 같은 문언, 같은 요건으로 규정하고 있어 감액청구에도 그대로 적용되는 법리입니다. 법원은 단순한 경기 침체나 일시적인 매출 하락 정도로는 이 기준을 충족했다고 보지 않고, 계약 체결 당시 예상하지 못했던 현저한 사정변경으로 기존 차임을 유지하는 것 자체가 명백히 부당한 수준에 이르러야 감액을 인정하는 경향을 보입니다.

반면 조세·공과금이 크게 올랐거나, 인근 시세가 뚜렷하게 하락했거나, 감염병 확산에 따른 집합제한 조치처럼 임차인 개인을 넘어 상권 전체에 미치는 사정이 확인되는 경우에는 이 기준을 충족했다고 판단될 가능성이 높아집니다.

법원이 요구하는 사정변경은 ‘매출이 좀 줄었다’ 수준이 아니라, 기존 차임 약정을 유지하는 것 자체가 신의칙에 반한다고 볼 정도로 뚜렷해야 합니다.

4. 감액분을 스스로 판단해 일부만 내다가는 오히려 계약이 해지될 수 있습니다

감액 요건이 확정되지 않은 상태에서 임의로 차임을 깎아 내면, 그 차액이 연체로 쌓여 해지 사유가 됩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 문제는 임차인이 감액청구권을 행사했다고 해서 그 감액 폭이 자동으로 확정되는 것은 아니라는 점입니다.

임차인이 “매출이 줄었으니 월세를 30% 깎겠다”고 통보한 뒤 그만큼을 뺀 금액만 내온다면, 임대인이 그 감액을 인정하지 않는 이상 미납분은 계속 쌓입니다. 나중에 소송이나 조정에서 그 감액청구가 정당하지 않았다고 판단되면 그동안 쌓인 미납액이 3기 차임액에 달해 해지 사유가 될 수 있고, 반대로 감액청구가 정당했다고 인정되더라도 그 사이 임대인이 이미 해지를 통보하고 명도소송까지 진행한 상태라면 분쟁이 훨씬 복잡해집니다.

따라서 실무적으로는 감액 요건에 확신이 서지 않는 한, 차임은 기존 약정대로 전액 납부하면서 별도로 내용증명 등을 통해 감액을 청구하고, 이후 정당성이 인정되면 그 차액을 반환받거나 향후 차임에서 정산받는 방식이 임대차 관계를 유지하면서 다투기에 안전합니다.

정당성이 불확실한 감액분을 임의로 빼고 내는 것은 감액청구권 행사가 아니라 연체로 평가돼, 오히려 계약 해지의 빌미가 될 수 있습니다.

5. 감액을 실제로 인정받으려면 내용증명부터 조정위원회까지 순서를 밟아야 합니다

감액 요건을 뒷받침할 자료를 갖추고 절차를 밟는 것이 다툼을 줄이는 지름길입니다.

상가 월세 감액을 둘러싼 분쟁은 통상 ①임대인에게 감액 사유와 근거자료를 명시한 내용증명을 발송하고 → ②협의가 되지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회(수원 지역 상가라면 대한법률구조공단 수원지부에 설치된 조정위원회 등 관할 조정위원회)에 조정을 신청하며 → ③조정이 성립하지 않으면 민사조정 또는 수원지방법원에 채무부존재확인·부당이득반환 청구 소송을 제기하고 → ④확정판결이나 조정 성립 후 차액을 정산하고 이후 차임에 반영하는 순서로 진행됩니다.

감액을 요구하기 전에는 감정적으로 통보부터 하기보다, 아래 순서로 자료부터 확인해두는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서에 차임 조정이나 특약 조항이 있는지, 있다면 그 요건과 절차가 어떻게 정해져 있는지 확인합니다.

2. 매출 감소의 원인이 상권 전체에 공통되는 객관적 사정(집합제한 조치, 인근 공실률 상승, 시세 하락 등)인지, 개별 점포만의 사정인지 관련 자료로 정리합니다.

3. 감액을 요구하기 전까지의 차임은 전액 납부한 내역을 유지하고, 감액 청구는 내용증명 등 발송 시점과 내용이 남는 방식으로 진행합니다.

이러한 자료를 바탕으로 상가임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 감액청구의 정당성을 뒷받침하는 동시에 계약 해지 같은 부수적 위험까지 함께 관리할 수 있습니다.

마치며

상가 월세 문제는 “그래도 오래 거래해온 건물주인데”, “매출이 회복되면 괜찮아지겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

월세를 감액받고 싶은 임차인 입장에서는 매출 감소의 원인이 개인적 사정이 아니라 객관적 경제사정 변동이라는 점을 뒷받침할 자료를 미리 정리해두는 것이 우선입니다. 행정조치 관련 자료, 인근 시세 자료, 매출 추이 자료가 쌓일수록 감액청구의 정당성을 인정받기 쉬워집니다.

반대로 감액 요구를 받은 임대인 입장에서도 “사정이 어려우니 그러려니” 하고 넘어가다가는 향후 차임 산정의 기준 자체가 흔들릴 수 있어, 감액 요건이 실제로 충족되는지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.

저는 상가 차임 분쟁에서 감액을 요구하는 임차인 쪽과 이를 다투는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

차임 조정 여부로 다툼이 커지기 전, 그 판단이 흔들리는 지점에서 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 매출이 30% 줄었으면 월세도 30% 깎아달라고 할 수 있나요?

A. 매출 감소 비율과 감액 비율이 그대로 연동되는 것은 아닙니다. 감액 폭은 조세·공과금 변동이나 경제사정 변동이 차임의 상당성에 미친 영향을 종합적으로 따져 정해지며, 협의나 조정·소송을 통해 확정됩니다.

Q. 임대인이 감액을 거부하면 어떻게 되나요?

A. 임차인은 감액의 의사표시 자체는 할 수 있지만, 임대인이 이를 다투면 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정이나 민사소송을 통해 그 정당성을 확인받아야 실제 정산이 이뤄집니다.

Q. 감액분을 빼고 월세를 냈는데 임대인이 계약을 해지하겠다고 합니다. 가능한가요?

A. 감액 요건이 인정되지 않으면 그 차액은 연체로 처리될 수 있고, 연체액이 3기 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 감액청구의 정당성이 불확실하다면 전액을 납부하면서 별도로 청구하는 것이 안전합니다.

Q. 코로나19 같은 감염병으로 인한 매출 감소도 감액 사유가 되나요?

A. 상가건물 임대차보호법 제11조는 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 명시적인 감액 사유로 들고 있습니다. 개인적 사업 부진과 달리, 감염병에 따른 집합제한 조치처럼 상권 전체에 공통되는 사정은 감액 사유로 인정받을 가능성이 상대적으로 높습니다.

Q. 감액청구권을 행사하려면 반드시 소송부터 해야 하나요?

A. 아닙니다. 감액청구권은 임대인에게 의사표시를 하는 것만으로 행사할 수 있는 형성권입니다. 다만 임대인이 다투는 경우에 대비해 내용증명 등 의사표시 시점과 근거자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

Q. 임대차계약서에 차임 조정 조항이 없으면 감액청구를 못 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 차임감액청구권은 계약서에 별도 조항이 없어도 법률상 인정되는 권리입니다. 다만 계약서에 정해진 절차가 있다면 그에 따르는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.