아파트 198세대와 오피스텔 54호실, 근린생활시설 24호실이 한 건물에 들어앉은 주상복합 건물이 있습니다. 이 건물에는 집합건물법에 따른 관리단이 있고, 아파트 부분에는 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의가 있습니다. 두 기구가 모두 존재할 때 관리업체와의 위탁관리계약은 누가 체결해야 할까요. 이번에 소개할 판결은 바로 그 질문에 대한 답을 담고 있습니다. 그리고 그 답은 많은 입주자대표회의가 기대하는 것과는 상당히 다릅니다.
1. 사안의 개요
시행사는 2020년 준공 무렵 관리업체와 건물 전체에 관한 위탁관리계약을 체결하였습니다. 이후 2022년 1월 이 건물의 관리단이 같은 업체와 계약기간을 2022년부터 2026년 말까지로 하는 새로운 위탁관리계약을 체결하였습니다. 이것이 이 사건의 1차 계약입니다.
아파트 부분의 입주자대표회의는 그로부터 1년 이상 지난 2023년 4월에야 구성되었습니다. 그런데 입주자대표회의는 구성 직후인 2023년 6월 관리단, 관리업체와 함께 1차 계약의 계약금액을 변경하는 2차 계약에 서명하였고, 2024년 1월에도 계약금액과 인원수를 변경하는 3차 계약에 서명하였습니다.
그러다 입주자대표회의는 소송을 제기합니다. 관리단은 상가와 오피스텔 구분소유자들만으로 구성된 단체이므로 아파트 부분에 대한 관리권한이 없고, 따라서 아파트 부분의 관리를 포함한 위탁관리계약은 입주자대표회의의 의결이나 입주자 등의 동의 없이 체결된 것이어서 무효라는 주장이었습니다. 여기에 더해 만 60세 이상 근로자에 대해서는 국민연금 납부의무가 없음에도 업체가 그 상당액 약 1,144만 원을 받아갔으니 부당이득으로 반환하라는 청구도 함께 하였습니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하였습니다.
2. 법원의 판단 구조
재판부는 두 단계로 나누어 판단하였습니다. 첫째, 아파트 부분의 관리권한이 관리단과 입주자대표회의 중 어느 쪽에 있는지. 둘째, 설령 입주자대표회의에 관리권한이 있다고 보더라도 2차·3차 계약 체결로 기존 계약을 추인한 것은 아닌지.
관리권한에 관하여 재판부는 관리단 쪽의 손을 들었습니다. 집합건물법 제23조 제1항에 따라 구분소유관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되고, 아파트와 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 집합건물의 경우 이렇게 해석하는 것이 집합건물법 제2조의2의 취지에도 부합한다는 것입니다. 게다가 이 사건 관리단의 관리규약은 별표에서 관리대상물을 '도시형생활주택 198실, 오피스텔 54호, 근생 24호'로 표시하여 그 적용범위가 아파트를 포함한 건물 전체임을 명시하고 있었습니다.
입주자대표회의는 자신이 아파트 부분에 관한 일부공용부분관리단의 성격을 겸유한다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다. 재판부는 일부공용부분관리단이 성립하려면 일부 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분이 특정되어야 하고, 해당 부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성결의로 규약이 설정되어야 한다는 대법원 2023. 12. 28. 선고 2023다268402 판결의 법리를 원용하면서, 원고가 일부공용부분을 특정하지도 못했고 절차적 요건을 거쳤다는 증거도 제출하지 못했다고 지적하였습니다.
결정적인 대목은 원고 자신의 관리규약이었습니다. 입주자대표회의의 관리규약은 제1조에서 그 목적을 '공동주택관리법 제18조 제2항 및 같은 법 시행령 제19조 제1항에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 필요한 사항을 규정'한다고만 밝히고 있었고 집합건물법에 관한 언급은 전혀 없었습니다. 스스로 만든 규약이 스스로의 지위를 공동주택관리법상 입주자대표회의로 한정해 버린 셈입니다.
3. 추인 — 금액 변경 서명 한 번의 무게
재판부는 여기서 멈추지 않고 가정적 판단을 덧붙였습니다. 설령 입주자대표회의에 아파트 부분 관리권한이 있다고 하더라도, 2차·3차 계약에 서명함으로써 1차 계약을 추인한 것으로 보아야 한다는 것입니다.
근거는 문언 자체였습니다. 2차·3차 계약은 1차 계약의 계약금액만을 변경하는 내용이었고, 특히 3차 계약에는 '아래의 변경내용 이외의 조항은 기존 계약으로 효력을 유지한다'는 문구가 들어 있었습니다. 재판부는 세 계약이 일체를 이루는 것으로서, 변경계약에 서명한 이상 1차 계약의 내용에 구속됨을 승인한 것이라고 보았습니다.
원고는 '근로자들에게 인건비를 지급할 수 있도록 하려는 취지였을 뿐'이라고 항변했습니다. 그러나 재판부는 처분문서의 기재에 반하는 주장을 입증할 증거가 없을 뿐 아니라, 원고의 주장에 따르더라도 결국 위탁관리계약에서 정한 바에 따라 인건비가 지급됨을 승인한 것이므로 추인을 뒤집기에 부족하다고 판시하였습니다.
나아가 재판부는, 입주자대표회의가 관리단이 이미 체결한 계약 중 아파트에 관한 부분을 추인하는 경우에까지 공동주택관리법 제7조와 주택관리업자 및 사업자 선정지침이 그대로 적용된다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 새로운 사업자 선정과 기존 계약의 추인은 다르다는 취지입니다.
4. 국민연금 상당액 부당이득 청구가 기각된 이유
부당이득 부분의 판단도 실무적으로 의미가 큽니다. 2차 계약에는 인건비 산출내역서가 첨부되어 있었고, 그 내역서에는 각 인원의 연령과 무관하게 국민연금이 비용으로 계상되어 있었습니다. 입주자대표회의는 이를 근거로 실제 납부되지 않은 국민연금 상당액의 반환을 구했습니다.
그러나 재판부는 이 위탁관리계약의 성질을 총액도급계약으로 보았습니다. 1차 계약의 명칭이 '도급관리계약서'였고, 계약금액도 매월 20,962,720원의 고정금액으로 규정되어 있었으며, 2차·3차 계약은 그 고정금액만을 변경하는 취지였다는 점, 그리고 계약서에 국민연금·퇴직충당금·보험료 등에 관한 정산 조항이 전혀 없었다는 점이 근거였습니다.
결론적으로 파견된 인력 중 일부가 실제로는 국민연금 납입대상이 아니었다고 하더라도 업체는 사전에 약정된 도급계약금액 전액을 청구할 수 있고, 따라서 법률상 원인 없는 이득이 아니라는 것입니다.
5. 평석 — 이 판결이 남긴 다섯 가지
첫째, 주상복합 건물의 이중 규율 구조를 정면으로 다룬 판결입니다. 아파트 부분이 의무관리대상 공동주택에 해당하면 입주자대표회의가 구성되지만, 그렇다고 해서 건물 전체를 대상으로 이미 당연설립된 관리단의 권한이 자동으로 축소되는 것은 아닙니다. 특히 관리단 규약의 적용범위에 아파트가 명시적으로 포함되어 있다면, 입주자대표회의는 자신의 관리권한을 스스로 증명해야 하는 지위에 놓입니다.
둘째, 일부공용부분관리단은 '당연설립'되지 않습니다. 실무에서 가장 빈번한 오해가 이 지점입니다. 아파트 동의 승강기, 복도, 계단이 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공된다는 사정만으로 관리단이 저절로 생기는 것이 아니라, 그 부분의 특정, 4분의 3 이상의 결의로 설정된 규약, 그리고 성립에 관한 절차적 요건이라는 세 가지 관문을 모두 통과해야 합니다. 소송에서 이 세 가지를 주장·입증하지 못하면 관리권한 자체가 부정됩니다.
셋째, 변경계약 서명의 함정입니다. 계약금액만 바꾸는 서류라고 생각하고 도장을 찍는 순간, 원계약 전체를 승인한 것으로 평가될 수 있습니다. 특히 '변경내용 이외의 조항은 기존 계약으로 효력을 유지한다'는 문구는 대단히 강력합니다. 원계약의 효력을 다투고 있거나 다툴 여지가 있다면, 변경계약서에 '본 변경계약의 체결은 기존 계약의 효력에 관한 당사자의 주장을 포기하는 취지가 아니다'라는 유보 문구를 반드시 병기해야 합니다. 한 줄의 유보 문구가 이 사건의 결론을 바꿀 수 있었습니다.
넷째, 위탁관리계약의 유형 구별이 정산 다툼의 승패를 가릅니다. 총액도급형은 고정금액을 지급하고 그 내부의 원가 변동은 업체가 감수하는 구조이고, 실비정산형은 실제 지출을 기준으로 사후 정산하는 구조입니다. 인건비 산출내역서가 첨부되어 있다는 사정만으로 정산 합의가 인정되지는 않습니다. 국민연금·건강보험·퇴직충당금의 실제 납부액과 계상액의 차액을 돌려받고 싶다면, 계약서 본문에 '연간 정산' 조항과 증빙 제출 의무를 명문으로 두어야 합니다.
다섯째, 이 사건 입주자대표회의가 취했어야 할 조치는 소송이 아니라 협약이었습니다. 관리단과 사이에 관리범위와 관리비 징수에 관한 협약을 체결하고, 아파트 부분의 일부공용부분을 도면상 특정하여 정족수를 갖춘 결의로 규약을 설정하는 것. 재판부가 판결문에서 '원고와 관리단 사이에 체결된 협약 등의 존재에 관하여도 구체적으로 주장·입증하지 아니하고 있다'고 언급한 대목은, 사실상 무엇을 준비했어야 하는지를 알려주는 지침에 가깝습니다.'
6. 실무 체크포인트
주상복합 아파트의 입주자대표회의는 구성 직후 관리단 규약의 적용범위부터 확인해야 합니다. 규약 별표의 관리대상물 표시에 아파트가 포함되어 있는지가 출발점입니다.
입주자대표회의 관리규약에 집합건물법상 일부공용부분관리단으로서의 지위를 겸유한다는 취지를 명시하고, 그 근거가 되는 결의를 갖추어 두어야 합니다.
기존 계약의 효력을 다툴 계획이라면 어떠한 변경계약에도 유보 문구 없이 서명해서는 안 됩니다.
위탁관리계약의 비용 정산 방식을 총액도급형과 실비정산형 중 무엇으로 할 것인지 명시하고, 실비정산형이라면 정산 시기·방법·증빙을 조문화하십시오.
아파트·집합건물 분쟁, 혼자 판단하지 마십시오
공동주택 관리를 둘러싼 분쟁은 겉으로는 사소해 보여도 그 밑에 공동주택관리법, 집합건물법, 민법, 각 단지의 관리규약과 자치규정이 겹겹이 깔려 있습니다. 오늘 소개한 사건들이 보여주듯, 승패를 가르는 것은 대개 실체적 정당성이 아니라 계약서의 한 조항, 규약의 한 문장, 그리고 그때그때 남겨 둔 서면 한 장입니다.
저는 법무법인 랜드로에서 부동산 분야를 전담하는 변호사로서 입주자대표회의와 관리단, 관리업체, 개별 입주자와 구분소유자 모두를 대리해 왔습니다. 그 경험에서 말씀드리면, 대부분의 분쟁은 소송이 시작되기 훨씬 전에 이미 결론이 정해집니다. 계약서에 서명하기 전, 해지를 통보하기 전, 회의에 불참하기 전에 한 번만 검토받으셨다면 막을 수 있었던 사건이 너무 많습니다.
이런 문제가 있으시다면 언제든 연락 주십시오
· 위·수탁관리계약의 체결·변경·해지와 그에 따른 손해배상 분쟁
· 입주자대표회의 구성, 동별 대표자 선거·해임, 결의 무효확인
· 관리비·장기수선충당금의 용도 외 사용, 사업자 선정지침 위반
· 회계서류·계약서·합의서 등에 대한 열람·등사 청구와 간접강제
· 주상복합 등 혼합용도 집합건물의 관리단·입주자대표회의 권한 다툼
· 누수·소음·하자를 둘러싼 매매·임대차 분쟁 및 손해배상
· 지방자치단체의 과태료·영업정지 등 행정처분에 대한 불복
법무법인 랜드로 부동산 전문변호사 신지수
초기 상담 단계에서 계약서와 관리규약, 회의록만 검토해도 다툼의 방향과 승산은 상당 부분 가늠할 수 있습니다. 이미 분쟁이 시작되었더라도, 또는 아직 시작되지 않았더라도 편하게 문의하시기 바랍니다.
※ 본 글은 공개된 판결의 내용을 바탕으로 한 일반적인 법률 정보이며, 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사의 검토를 받으시기 바랍니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.