최고 없이 곧바로 해제 통보를 받았는데 효력이 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 매매나 도급 계약에서 대금 지급이나 이행이 조금만 늦어져도, 상대방으로부터 “계약을 해제한다”는 문자나 내용증명을 곧바로 받고 당황해 상담을 요청하시는 분들이 늘고 있습니다.

상당수는 “최고도 없이 보낸 해제 통보니까 당연히 무효 아니냐”는 생각으로 그냥 무시하고 넘어가려 하십니다. 그런데 시간이 지나 상대방이 다시 상당한 기간을 정해 정식으로 최고 절차를 갖춰 재통보하면, 애초에 무시했던 그 계약관계 자체가 결국 해제로 확정되어 버리는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 상당한 기간을 정한 최고 없이 이루어진 해제 통보라도, 채무자가 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우라면 예외적으로 유효하다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 통보 한 장만 보고 유·무효를 단정할 수 없다는 뜻입니다.

아래에서는 최고 없이 온 해제 통보가 원칙적으로 왜 효력이 없는지, 어떤 예외에서 유효해지는지, 그리고 통보를 받은 뒤 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 최고 없는 해제 통보는 원칙적으로 효력이 없습니다

이행지체를 이유로 한 해제는 상당한 기간을 정한 최고를 거쳐야 비로소 유효합니다.

민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에도 이행하지 않으면 비로소 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 즉 이행지체를 이유로 계약을 해제하려면 “얼마의 기간을 줄 테니 그 안에 이행하라”는 최고 절차를 먼저 거쳐야 합니다.

그런데 실무에서는 이 절차를 건너뛰고, 대금 지급이나 인도가 하루이틀만 늦어져도 곧바로 “계약을 해제한다”는 문자나 내용증명이 오는 경우가 많습니다. 이런 통보는 최고 기간을 전혀 부여하지 않았기 때문에, 원칙적으로 해제로서의 효력이 발생하지 않습니다.

다만 이 통보가 완전히 무의미한 것은 아닙니다. 통보 내용에 이행을 촉구하는 취지가 담겨 있다면 그 통보 자체가 이행최고로서의 효력을 겸할 수 있고, 통보가 도달한 때로부터 객관적으로 상당한 기간이 지나면 별도의 재통보 없이도 해제권이 발생할 수 있다는 점은 주의해야 합니다.

최고 절차 없이 “해제한다”는 말만 담은 통보는, 그 자체로는 계약을 끝내지 못합니다.

2. 다만 세 가지 예외에서는 최고 없이도 해제가 유효합니다

정기행위·이행불능·명백한 이행거절, 이 셋 중 하나에 해당하면 최고를 거치지 않아도 됩니다.

민법은 최고를 반드시 거쳐야 하는 이행지체 외에, 최고를 생략할 수 있는 예외를 따로 두고 있습니다. 먼저 민법 제545조의 정기행위입니다. 계약의 성질상 정해진 시기에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 그 시기를 넘기는 순간 최고 없이 해제할 수 있습니다.

다음은 민법 제546조의 이행불능입니다. 목적물이 이미 제3자에게 처분되어 소유권을 넘길 수 없게 되는 등 채무자의 책임 있는 사유로 이행 자체가 불가능해진 경우에는, 최고를 해봐야 이행될 수 없으므로 곧바로 해제가 가능합니다.

마지막으로 민법 제544조 단서가 정한 이행거절입니다. 채무자가 미리 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시했다면, 상대방은 최고 없이도 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원도 이 법리를 다음과 같이 확인한 바 있습니다.

계약상 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였는지 여부는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2004다53173 판결).

즉 정기행위·이행불능·명백한 이행거절, 이 셋 중 어느 하나에도 해당하지 않는다면 최고 없이 온 해제 통보는 효력이 없다고 보는 것이 원칙입니다.

정기행위·이행불능·명백한 이행거절, 이 셋에 해당하지 않는 한 최고 없는 해제통보는 무효입니다.

3. “이행거절 의사가 명백했다”는 주장은 함부로 인정되지 않습니다

이행거절 여부는 말 한마디가 아니라 계약 전후 사정을 종합해 엄격하게 판단됩니다.

실무에서 최고 없이 해제 통보를 보내는 쪽이 가장 많이 내세우는 근거가 바로 “상대방이 이행거절 의사를 명백히 밝혔다”는 주장입니다. 그런데 잔금 지급을 독촉하는 통화에서 상대방이 “지금 당장은 돈이 없다”, “조금만 더 기다려 달라”고 답했다는 사정만으로 이행거절이 인정되는 것은 아닙니다.

앞서 본 대법원 판례가 밝히듯 이행거절 의사는 “명백하고” 계약 전후의 사정을 “종합적으로” 살펴 판단해야 하는 엄격한 요건입니다. 일시적인 자금 사정의 어려움을 토로한 것과, 계약 자체를 이행하지 않겠다고 확정적·종국적으로 선언한 것은 전혀 다르게 취급됩니다.

따라서 최고 없이 온 해제 통보에 “귀하가 이행거절 의사를 명백히 밝혔으므로”라는 문구가 붙어 있다 하더라도, 실제로 그런 확정적인 거절 의사표시가 있었는지는 통화 녹취, 문자, 대화 기록 등 구체적인 자료로 다시 확인해야 합니다.

이행거절을 이유로 한 무최고 해제는, 그 의사표시가 명백하고 종국적이었다는 자료가 뒷받침될 때만 유효합니다.

4. 받은 통보를 방치할수록 상황은 더 불리해질 수 있습니다

지금 무효인 통보라도, 이행지체 상태를 그대로 두면 나중에 유효한 해제로 굳어질 수 있습니다.

최고 없는 해제 통보가 원칙적으로 효력이 없다고 해서, 아무런 대응 없이 시간을 흘려보내도 괜찮은 것은 아닙니다. 상대방이 처음 통보의 흠결을 지적받으면, 곧바로 상당한 기간을 정한 정식 최고서를 다시 보내는 경우가 대부분입니다. 이때 그 기간 안에도 이행하지 않으면 이번에는 유효하게 계약이 해제됩니다.

또한 매매계약이라면 대개 계약금·위약금 조항이 함께 있습니다. 계약이 유효하게 해제되면 매도인은 계약금을 위약금으로 몰취하거나, 반대로 매수인은 이미 지급한 계약금과 이자의 반환을 청구할 수 있고(민법 제548조), 해제와 별개로 손해배상 청구도 가능합니다(민법 제551조). 통보를 받은 시점에 어떤 태도를 취하느냐에 따라 최종적으로 부담하는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

특히 부동산 시세가 급변하는 시기에는, 시세 변동으로 불리해진 쪽이 사소한 이행지체를 핑계 삼아 서둘러 해제를 시도하는 경우도 있습니다. 최고 없이 온 첫 통보를 “어차피 무효”라며 방치하다가, 정식 최고가 재차 도달했는데도 대응 시점을 놓치면 돌이키기 어려운 상태가 됩니다.

최고 없는 첫 통보가 무효라는 사실은 대응을 미뤄도 된다는 뜻이 아니라, 지금 바로 대응해야 한다는 신호입니다.

5. 통보를 받았다면 이런 순서로 대응 절차를 진행합니다

이행 의사를 명확히 밝히는 대응이 늦어질수록 협상의 여지가 줄어듭니다.

최고 없는 해제 통보를 받은 뒤에는 통상 ①통보 문서(문자·카카오톡·내용증명)에 상당한 기간을 정한 최고가 포함되어 있는지, 정기행위·이행불능·이행거절 같은 예외 사유가 실제로 존재하는지부터 확인 → ②최고가 없고 예외 사유도 인정되지 않는다면 이행 의사를 명확히 밝히는 내용증명을 발송 → ③그럼에도 상대방이 상당한 기간을 정한 정식 최고와 함께 다시 해제를 통보하면(부동산 소재지가 수원 관내라면 수원지방법원 관할로) 계약금 반환·손해배상·소유권이전등기 관련 소송으로 이어짐 → ④분쟁이 첨예하면 목적물 처분을 막기 위한 처분금지가처분(수원지방법원)을 함께 검토하는 순서로 진행됩니다.

통보를 받은 즉시 감정적으로 대응하기보다, 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 받은 통보 문서(문자·카카오톡·내용증명)를 그대로 보관하고, 발송일과 도달일을 확인합니다.

2. 계약서상 이행기와 실제 이행(또는 이행 제공) 여부, 이행거절로 볼 만한 발언이 있었는지를 시간순으로 정리합니다.

3. 계약서에 정기행위 특약(예: 정해진 날짜를 넘기면 자동 해제된다는 조항)이 있는지 다시 확인합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 계약 해제 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 통보의 유·무효를 다투는 것과 별개로 계약금 반환이나 손해배상 등 실질적인 대응 방안을 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

계약 해제 통보는 대부분 예고 없이, 그것도 문자 한 통이나 내용증명 한 장으로 갑작스럽게 옵니다. “최고도 없이 이게 정말 유효한가”라는 의문 때문에 정작 초기 대응 시점을 놓치는 경우가 많습니다.

통보를 보낸 쪽 입장에서는 이행지체가 계속되는데도 상대방이 무대응으로 버티면 손실이 계속 커진다고 느낍니다. 반대로 통보를 받은 쪽 입장에서는 절차를 갖추지 않은 통보로 계약관계 전체가 흔들리는 것이 억울하게 느껴집니다. 어느 쪽이든 최고 절차의 흠결과 이행거절 여부를 정확히 짚어내는 쪽이 결과를 가져갑니다.

저는 계약을 해제하려는 쪽과 해제 통보를 받고 이를 다투려는 쪽, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서 최고 절차 하나의 흠결 여부가 소송 전체의 승패를 가르는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

최고 없이 온 해제 통보를 받으셨다면, 그 통보 하나를 어떻게 다루느냐에 계약의 운명이 걸려 있습니다. 지금 바로 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 최고 없이 온 해제 통보를 그냥 무시해도 되나요?

A. 그대로 무시해서는 안 됩니다. 예외 사유(정기행위·이행불능·이행거절)에 해당하지 않는 한 통보 자체는 무효이지만, 이행 의사를 밝히지 않고 방치하면 상대방이 정식 최고를 다시 보내 유효하게 해제할 수 있습니다.

Q. 최고 기간은 며칠 정도가 상당한 기간인가요?

A. 법에 정해진 고정 일수는 없고, 계약 내용과 이행 준비에 걸리는 시간 등을 종합해 사회통념상 합리적인 기간인지로 판단합니다. 사안마다 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다.

Q. 계약서에 “최고 없이 해제할 수 있다”는 특약이 있으면 어떻게 되나요?

A. 그런 특약은 유효하게 인정되는 경우가 많습니다. 다만 특약이 어떤 채무불이행을 대상으로 하는지, 정기행위에 준하는 사정이 실제로 있었는지는 별도로 다툴 여지가 있습니다.

Q. 문자나 카카오톡으로 받은 해제 통보도 효력이 있나요?

A. 통보 방법 자체는 문제되지 않습니다. 최고 절차나 예외 사유를 갖췄는지가 핵심이므로, 문자로 왔다는 사정만으로 효력이 부정되거나 인정되는 것은 아닙니다.

Q. 상대방이 제가 이행거절 의사를 밝혔다고 주장하는데, 저는 그런 말을 한 적이 없다고 생각합니다.

A. 통화 녹취나 문자, 대화 기록 등 이행거절로 볼 만한 정황이 실제로 있었는지가 쟁점입니다. 일시적인 어려움을 말한 것과 확정적 거절 의사표시는 다르게 판단되므로, 관련 자료를 먼저 확보해야 합니다.

Q. 최고 없는 해제 통보를 받은 뒤에도 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A. 통보가 무효로 판단되면 계약은 여전히 유효하므로 계약금 반환 문제는 발생하지 않고, 오히려 상대방에게 이행을 계속 요구할 수 있습니다. 통보가 유효한 것으로 확정되면 원상회복 절차에 따라 계약금과 이자를 정산하게 됩니다.

Q. 소송 전에 내용증명만으로도 대응이 되나요?

A. 초기에는 이행 의사를 명확히 밝히는 내용증명만으로도 상대방의 후속 조치를 늦추는 효과가 있습니다. 다만 상대방이 정식 최고와 함께 재차 해제를 통보하면 소송으로 이어질 수 있으므로 관련 자료를 함께 준비해두어야 합니다.