중개보조원 실수인데 중개사무소가 책임을 지나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 거래 현장에서는 정작 계약을 진행한 사람이 자격증을 가진 개업공인중개사가 아니라, 매물 안내와 서류 작성을 도맡은 중개보조원인 경우가 많습니다. 그 과정에서 중개보조원이 실수를 저질러 손해가 발생했는데도, 중개사무소 측이 “그건 직원 개인의 잘못”이라며 책임을 피하려는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 의뢰인들 중에는 “중개보조원이 알아서 한 실수니 사무소는 책임이 없을 것”이라고 지레 포기하고 상담을 미루다 온 경우가 적지 않습니다. 반대로 개업공인중개사 쪽에서도 “저는 지시한 적도 없고 알지도 못했다”는 말로 책임을 피할 수 있다고 믿는 경우가 있습니다. 그러나 막상 사건이 정리되면 이런 안심은 대부분 그대로 유지되지 못합니다.

최근 대법원은 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사 자신의 행위로 보는 법리를 일관되게 적용하고 있고, 사무소가 그 실수를 몰랐다는 사정만으로 책임에서 벗어나기는 어렵다는 입장을 유지하고 있습니다.

아래에서는 중개보조원의 실수가 어떤 경우에 중개사무소, 즉 개업공인중개사의 책임으로 이어지는지, 그리고 그 경계와 실제 배상 방법은 무엇인지 최근 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 중개보조원의 업무상 행위는 곧 중개사무소 자신의 행위로 취급됩니다

공인중개사법은 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 간주하는 명문 규정을 두고 있습니다.

부동산 중개사무소에는 자격증을 가진 개업공인중개사 외에도 매물 안내, 시세 설명, 서류 준비를 돕는 중개보조원이 함께 일하는 경우가 많습니다. 손님을 처음 응대하고 매물을 안내하는 것도, 계약서 초안을 작성하고 계약금 수수 과정을 챙기는 것도 실제로는 중개보조원이 맡는 경우가 적지 않습니다.

문제는 이 과정에서 중개보조원이 잘못된 설명을 하거나 확인을 소홀히 해 손해가 발생했을 때입니다. “자격증도 없는 직원이 한 일이라 저는 모른다”는 대응이 실무에서 종종 나오지만, 공인중개사법 제15조 제2항은 “소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다”고 명시하고 있습니다.

여기서 “본다”는 표현은 단순한 추정이 아니라 법률상 의제, 즉 반증을 허용하지 않고 곧바로 개업공인중개사 자신의 행위로 취급한다는 의미입니다. 중개보조원이 실제로 어떤 지시를 받았는지, 사장이 그 실수를 사전에 알았는지 여부와 무관하게, 대외적인 법률관계에서는 개업공인중개사가 직접 한 행위로 정리됩니다.

중개보조원의 업무상 실수는 법률상 곧바로 중개사무소, 즉 개업공인중개사 자신의 행위로 취급됩니다.

2. “직원이 알아서 한 일”이라는 항변은 책임을 면제해주지 않습니다

민법상 일반 사용자책임과 달리, 공인중개사법의 의제 규정은 선임·감독에 상당한 주의를 다했다는 항변을 허용하지 않습니다.

일반적인 사용자책임을 규정한 민법 제756조는 사용자가 피용자의 선임 및 사무감독에 상당한 주의를 하였다면 배상책임을 면할 수 있도록 단서를 두고 있습니다. 이 조항만 놓고 보면 “채용할 때 꼼꼼히 검증했고 평소 교육도 철저히 했다”는 사정을 입증해 책임을 면할 여지가 있어 보입니다.

그러나 공인중개사법 제15조 제2항은 이런 면책 통로를 열어두지 않습니다. “행위로 본다”는 의제 규정이기 때문에, 개업공인중개사가 채용 과정에서 아무리 주의를 기울였고 평소 감독을 철저히 했다는 사정을 입증하더라도 그 자체만으로 책임을 벗어나지는 못합니다. 부동산 거래는 소액이 아닌 재산상 손해로 직결되는 경우가 많아, 일반 사용자책임보다 한층 엄격한 기준을 둔 것으로 이해됩니다.

실제로 대법원도 중개보조원이 업무 중 저지른 행위에 대해 그를 고용한 개업공인중개사의 책임을 폭넓게 인정하는 태도를 보여왔습니다. 다만 책임이 인정되는 것과, 그 책임의 범위와 금액이 정확히 얼마로 정해지는지는 별개의 문제입니다. 대법원은 다음과 같이 판단한 바 있습니다.

중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라고 하더라도, 중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 손해배상금액을 정할 때에는 개업공인중개사가 중개보조원의 사용자일 뿐 불법행위에 관여하지는 않았다는 등의 개별적인 사정까지 고려하여 중개보조원보다 가볍게 책임을 제한할 수도 있다(대법원 2018. 2. 13. 선고 2015다242429 판결).

즉 개업공인중개사가 그 실수나 불법행위에 직접 관여하지 않았다는 사정은 책임 자체를 없애지는 못하지만, 배상 금액을 정하는 단계에서 참작될 수 있는 사정이라는 것입니다.

“직원이 알아서 한 일이라 모른다”는 항변은 책임 자체를 면제해주지 못하며, 다만 배상 범위를 정하는 데 고려될 뿐입니다.

3. 다만 업무와 무관한 개인적 일탈까지 사무소가 책임지는 것은 아닙니다

사무소의 책임이 인정되려면 중개보조원의 행위가 객관적으로 업무 범위 안에 있는 것으로 보여야 합니다.

공인중개사법 제15조 제2항이 폭넓게 개업공인중개사의 책임을 인정한다고 해서, 중개보조원이 저지른 모든 잘못이 자동으로 사무소 책임이 되는 것은 아닙니다. 법원은 오래전부터 사용자책임이 문제되는 사건에서 이른바 “외형이론”을 취해 왔습니다. 피용자의 행위가 실제로 정당한 업무집행이었는지가 아니라, 객관적·외형적으로 볼 때 업무집행행위에 해당하는 것으로 보이는지를 기준으로 판단하는 법리입니다.

매물 안내, 시세 설명, 계약서 초안 작성, 계약금·중도금 수수 등 통상적으로 중개보조원이 수행하는 업무 범위 안에서 벌어진 실수라면 업무관련성이 쉽게 인정됩니다. 반면 중개보조원이 손님과 사적으로 어울리다가 개인적인 금전거래를 하거나, 중개사무소 업무와 무관하게 개인 명의로 별도 투자를 권유하는 등 업무와 무관한 사적 일탈행위까지 사무소가 책임지는 것은 아닙니다.

다만 그 경계는 생각보다 넓게 그어집니다. 피해자 입장에서 그 중개보조원이 사무소 소속 명함을 주고, 사무실 전화나 사무공간에서 상담을 진행했다면 설령 실제로는 정식 위임을 받지 않은 업무였더라도 객관적으로는 업무 범위 안에 있는 것으로 보일 가능성이 큽니다. 결국 관건은 “그 행위가 사무소 업무처럼 보였는가”입니다.

사무소가 책임을 지는 기준은 실제 지시 여부가 아니라, 그 행위가 객관적으로 중개업무 범위 안에 있는 것으로 보이는지입니다.

4. 손해배상은 실제로 어떻게, 어느 범위까지 이루어지나요

개업공인중개사는 업무 개시 전 보증보험·공제 가입이 의무화돼 있어, 피해자는 이를 통해 실질적으로 배상받을 수 있습니다.

공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위 중 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있고, 제2항은 자신의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 손해가 발생한 경우에도 마찬가지로 책임을 지도록 정하고 있습니다.

이러한 손해배상책임을 실제로 이행할 수 있도록, 공인중개사법 제30조 제3항과 시행령 제24조는 개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 보증보험 가입, 공제 가입, 공탁 중 하나의 방법으로 손해배상책임을 보장하도록 의무화하고 있습니다. 보장 금액은 법인이 아닌 개업공인중개사의 경우 2억원 이상, 법인인 개업공인중개사는 4억원 이상(분사무소마다 2억원 추가)입니다.

따라서 중개보조원의 실수로 손해를 입은 피해자는 개업공인중개사 개인의 자력과 무관하게, 그가 가입한 공제조합이나 보증보험사를 상대로 손해배상금 지급을 청구할 수 있는 구조입니다. 다만 공제금에는 한도가 있어, 손해액이 그 한도를 넘는 경우에는 초과분에 대해 개업공인중개사 본인을 상대로 별도로 청구해야 합니다.

한편 중개보조원의 실수가 단순 과실을 넘어 고의적인 편취나 문서위조로 확대된다면 중개보조원 본인의 형사책임도 별도로 문제될 수 있고, 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸하므로(민법 제766조) 시기를 놓치지 않아야 합니다.

5. 실수로 인한 손해가 의심된다면 이렇게 확인하세요

손해배상 청구든 형사 고소든, 초기 자료 정리가 이후 절차의 방향을 결정합니다.

중개보조원의 실수나 잘못된 설명으로 손해를 입었다고 판단되면, 통상 ①공제증서·보증보험증권을 확인하고 개업공인중개사와 중개보조원에게 경위에 대한 사실확인서를 요구하는 단계 → ②관할 등록관청(수원 지역이라면 수원시청 등 지방자치단체의 중개업무 담당부서)에 민원을 제기하고 행정처분 여부를 확인하는 단계 → ③합의가 되지 않으면 공제조합·보증보험사를 상대로 한 손해배상 청구, 또는 개업공인중개사를 상대로 한 민사소송(수원지방법원 관할)을 제기하는 단계 → ④고의성이 짙은 사안이라면 수원남부경찰서·수원중부경찰서 등에 형사 고소를 병행하는 단계의 순서로 절차가 진행됩니다.

관건은 실수가 있었던 시점의 정황을 최대한 구체적으로 남기는 것입니다. 감정적으로 항의부터 하기보다는 아래 순서로 자료를 확인하는 것이 이후 절차에서 유리합니다.

1. 중개대상물 확인·설명서, 계약서, 문자·통화 기록 등 중개보조원이 실제로 어떤 설명을 했는지 보여주는 자료를 먼저 확보합니다.

2. 그 중개보조원이 소속된 개업공인중개사의 등록번호와 가입된 공제조합·보증보험사, 보장금액을 확인합니다.

3. 손해액을 구체적으로 산정할 수 있는 자료(시세 차액, 추가 지출 비용, 계약 해제로 인한 손해 등)를 정리합니다.

이러한 자료가 갖춰지면 공제조합을 상대로 한 배상 청구든, 개업공인중개사를 상대로 한 민사소송이든 훨씬 수월하게 진행할 수 있고, 초기 단계에서 부동산 분쟁 경험이 있는 변호사의 검토를 받는 것이 손해액을 온전히 회수하는 데 도움이 됩니다.

마치며

중개보조원의 실수로 인한 분쟁은 손해를 본 의뢰인 쪽에서도, 반대로 그 실수를 떠안게 된 개업공인중개사 쪽에서도 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 의뢰인은 “그래도 계약을 도와준 사람인데”라는 생각에, 사무소 쪽은 “직원이 실수한 건데 왜 내가”라는 생각에 시간을 흘려보내곤 합니다.

손해를 본 의뢰인 입장에서는 확인·설명 과정에서 오간 문자, 통화기록, 계약서 등 업무관련성을 뒷받침하는 자료를 빨리 확보하는 것이 먼저입니다. 반대로 개업공인중개사 입장에서도 모든 책임을 무조건 떠안아야 하는 것은 아니며, 그 행위가 실제로 업무 범위 안에 있었는지, 손해액 산정이 타당한지는 별도로 다퉈볼 여지가 있습니다.

저는 부동산 중개 분쟁에서 손해를 입은 의뢰인 쪽과, 반대로 직원의 실수로 억울하게 책임을 떠안게 된 중개사무소 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 업무관련성 판단과 손해액 산정에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 지켜봐 왔습니다.

지금 겪고 계신 상황이 사무소 책임인지, 개인적 일탈인지 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 중개보조원이 공인중개사 자격증도 없는데, 그 사람 말만 믿고 계약했다가 손해를 봐도 배상받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 자격증 유무와 무관하게 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 간주되므로(공인중개사법 제15조 제2항), 개업공인중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 사장님(개업공인중개사)이 그 실수를 전혀 몰랐다고 하는데도 책임을 지나요?

A. 원칙적으로 그렇습니다. 제15조 제2항은 몰랐다는 사정을 이유로 면책을 인정하지 않는 의제 규정이므로, 알았는지 여부와 무관하게 책임을 지는 것이 원칙입니다.

Q. 실제로 배상은 어디에서 받게 되나요?

A. 개업공인중개사가 업무 개시 전 가입한 보증보험이나 공제조합을 상대로 청구하는 경우가 많습니다. 다만 법인이 아닌 개업공인중개사의 보장금액은 2억원 이상으로 정해져 있어, 손해액이 그 한도를 넘으면 초과분은 별도로 청구해야 합니다.

Q. 중개보조원이 개인적으로 손님 돈을 빌려 간 것도 사무소가 책임지나요?

A. 그 경우는 다릅니다. 객관적으로 중개업무와 무관한 개인적 금전거래로 판단되면 업무관련성이 부정돼 사무소 책임이 인정되지 않을 수 있습니다. 다만 사무실·명함 등을 이용해 업무처럼 보이게 했다면 판단이 달라질 수 있습니다.

Q. 중개보조원의 실수가 고의적인 것으로 밝혀지면 사무소 책임이 커지나요, 줄어드나요?

A. 고의였다는 사정만으로 사무소 책임이 없어지지는 않지만, 개업공인중개사가 그 불법행위에 관여하지 않았다는 개별 사정은 배상 금액을 정할 때 참작돼 중개보조원보다 가볍게 책임이 제한될 수 있습니다.

Q. 개업공인중개사를 상대로 한 손해배상 청구와 중개보조원 개인에 대한 형사 고소를 같이 진행할 수 있나요?

A. 가능합니다. 민사상 손해배상 청구는 개업공인중개사(또는 그 공제조합)를 상대로, 형사 고소는 실제 행위자인 중개보조원을 상대로 각각 진행할 수 있고, 두 절차를 병행하는 경우가 많습니다.

Q. 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?

A. 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸하므로(민법 제766조), 그 안에 청구해야 합니다.