옆 건물 신축으로 햇빛이 막혔는데 배상받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 도심 곳곳에서 재건축·재개발과 신축 붐이 이어지면서, 멀쩡히 살던 집 옆에 갑자기 고층 건물이 들어서고 그동안 누리던 햇빛이 사라졌다는 상담이 부쩍 늘었습니다.

새로 건물을 짓는 쪽에서는 “건축허가까지 다 받고 법대로 짓는 건물인데 문제 될 게 있겠느냐”고 생각하는 경우가 많습니다. 반대로 피해를 보는 이웃 주민 쪽에서도 “어차피 허가받고 짓는 건물이니 나만 참으면 되는 거 아니냐”며 체념하고 넘어가는 경우가 적지 않습니다. 그런데 실제로 소송까지 가보면 두 생각 모두 잘못된 전제에서 출발한 경우가 많습니다.

최근 대법원은 신축 건물의 일조방해가 사회통념상 수인한도를 넘었는지를 건축 인허가 준수 여부와는 별개로 엄격하게 판단하고 있고, 수인한도를 넘었다고 인정되면 인허가를 다 받은 건물이라도 손해배상 책임을 피할 수 없습니다.

아래에서는 옆 건물 신축으로 일조가 침해됐을 때 손해배상 책임이 인정되는 기준과, 실제로 배상을 받으려면 무엇을 준비해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 건축허가를 받았어도 일조방해가 심하면 손해배상 책임이 발생합니다

적법한 인허가는 면죄부가 아니라 최소한의 기준일 뿐입니다.

일조권은 헌법이나 민법에 명문으로 규정된 권리는 아니지만, 대법원은 토지 소유자·건물 소유자·지상권자·전세권자·임차인 등이 누리는 객관적인 생활이익으로 보고, 이를 침해하는 행위를 민법 제750조의 불법행위 법리로 규율하고 있습니다.

옆 대지에 새 건물이 들어서면서 기존에 누리던 햇빛이 줄어드는 것은 본래 그 토지 소유자가 가진 정당한 토지이용권 행사의 결과입니다. 그러나 그 행사가 이웃에게 지나친 피해를 준다면 정당한 권리행사의 한계를 벗어나 위법한 가해행위로 평가될 수 있습니다.

대법원은 신축행위가 사법상 위법한 가해행위로 평가되려면 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용되는 수인한도를 넘어야 한다고 보고 있습니다. 즉 어느 정도의 일조 감소는 이웃 사이에서 서로 참아야 하는 몫이지만, 그 정도가 지나치면 손해배상 청구의 대상이 됩니다.

건축허가를 받은 신축이라도 일조방해 정도가 사회통념상 수인한도를 넘으면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

2. 일조 침해가 수인한도를 넘었는지는 여러 사정을 종합해서 판단합니다

침해 정도부터 지역성, 토지이용의 선후관계까지 함께 봅니다.

수인한도를 넘었는지는 하나의 잣대로 정해지지 않습니다. 대법원은 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다.

직사광선이 차단되는 불이익을 발생시키는 신축 건물의 건축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 하고, 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다41499 판결).

실무적으로 가장 많이 활용되는 구체적 지표는 일조시간입니다. 법원은 동짓날을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 사이에 연속 2시간 이상의 일조가 확보되거나, 오전 8시부터 오후 4시까지 사이에 통틀어 4시간 이상 확보되면 대체로 수인한도 내에 있다고 보는 경향이 있습니다. 이 두 기준 중 어느 하나도 충족하지 못하면 수인한도를 넘었다고 판단될 가능성이 커집니다.

다만 이 시간 기준은 절대적인 것이 아니라 다른 사정과 함께 고려되는 참고 지표입니다. 원래 그 지역에 저층 주택이 밀집해 있었는지, 피해를 주장하는 쪽이 신축 건물보다 먼저 거주하고 있었는지(토지이용의 선후관계) 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

침해 정도, 지역성, 선후관계, 공법 위반 여부를 종합해 판단하되, 동지일 일조시간이 핵심 참고 지표로 활용됩니다.

3. “건축법대로 지었다”는 항변만으로는 책임을 피할 수 없습니다

공법상 적법성과 사법상 위법성은 별개의 문제입니다.

건축법 제61조와 그 시행령 제86조는 전용주거지역·일반주거지역에서 건물을 지을 때 정북 방향 인접 대지경계선으로부터 일정 거리를 띄우도록 정하고 있습니다. 높이 10미터 이하 부분은 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상, 10미터를 초과하는 부분은 그 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 합니다. 이 이격거리·높이 제한을 지키지 않았다면 그 자체로 위법성 판단에 불리한 사정이 됩니다.

그런데 실무에서 건축주 측이 가장 많이 내세우는 방어 논리는 “인허가 절차를 다 거쳐 적법하게 지었다”는 것입니다. 하지만 대법원은 이러한 공법적 규제를 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 볼 뿐, 그 자체가 사법상 손해배상 책임을 면제해주는 근거는 아니라고 판시하고 있습니다.

건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있는 경우 그 준수 여부는 사법상 위법성을 판단하는 중요한 자료가 되지만, 이러한 공법적 규제는 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준에 지나지 아니하므로, 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘는 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결).

즉 건축허가 조건을 형식적으로 충족했더라도, 실제로 이웃에게 발생한 일조방해가 현저하게 크다면 손해배상 책임에서 벗어날 수 없습니다. 반대로 이격거리·높이 제한 위반 사실이 확인된다면, 그 자체가 수인한도 초과를 뒷받침하는 유력한 증거가 됩니다.

건축법상 이격거리·높이 기준을 지켰다는 사정만으로는 손해배상 책임을 피할 수 없습니다.

4. 침해 정도에 따라 손해배상 범위와 산정 방식이 달라집니다

재산상 손해와 위자료를 함께 청구할 수 있습니다.

일조 침해로 인한 손해는 크게 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 건물·토지 가치 하락이나 임대료 감소와 같은 재산상 손해이고, 다른 하나는 정신적 고통에 대한 위자료(민법 제751조)입니다.

재산상 손해는 감정평가를 거쳐 신축 전후로 줄어든 일조시간의 비율, 이른바 일조 침해율을 산정하고 이를 토지·건물 가격에 반영하는 방식으로 계산하는 것이 일반적입니다. 조망까지 함께 가려졌다면 조망 침해 부분도 별도로 주장해 배상액을 늘릴 여지가 있습니다.

위자료는 일조 침해의 정도, 거주 기간, 침해로 인한 실생활의 불편 정도 등을 종합해 법원이 재량으로 정합니다. 침해 정도가 클수록, 그리고 협의 과정에서 건축주 측이 성의 있는 태도를 보이지 않았을수록 위자료 액수가 늘어나는 경향이 있습니다.

공사가 이미 끝나 원상회복이 불가능한 상태라면 손해배상만 남지만, 공사가 진행 중이라면 법원에 건축공사중지가처분을 신청해 공사 자체를 막는 방법도 함께 검토할 수 있습니다. 가처분은 시간과의 싸움이므로 피해를 인지한 즉시 움직이는 것이 중요합니다.

5. 배상받으려면 이런 절차로 진행됩니다

공사가 끝나기 전에 움직여야 가처분 등 실효성 있는 대응이 가능합니다.

일조 침해가 의심된다면 통상 ①건축주에게 내용증명으로 문제를 제기하고 협의를 시도 → ②협의가 되지 않으면 필요한 경우 법원(관할 예시 수원지방법원)에 건축공사중지가처분을 신청 → ③손해배상은 조정 또는 손해배상청구소송(수원지방법원)으로 진행 → ④감정평가를 통해 일조 침해율과 재산상 손해를 확정하는 순서로 진행됩니다.

다만 공사가 이미 끝난 뒤라면 가처분의 실익은 사라지고 손해배상청구만 남게 되므로, 피해를 인지한 시점부터 신속하게 자료를 확보해 두는 것이 유리합니다.

1. 신축 건물의 착공일과 인허가 내용(건축법 제61조상 이격거리·높이 제한 준수 여부)을 확인합니다.

2. 신축 전후 일조시간 변화를 실측하거나 전문가 감정을 통해 동지일 기준으로 정리합니다.

3. 건물 가치·임대료 하락을 뒷받침할 자료(주변 시세, 임대차계약 변동 내역, 매매 시도 이력 등)를 수집합니다.

이러한 자료를 갖춘 뒤 일조권 분쟁에 경험이 있는 변호사의 도움을 받으면, 가처분과 손해배상청구를 함께 검토해 실질적인 구제 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

옆 건물 신축으로 인한 일조 침해는 공사가 상당히 진행되거나 완공된 뒤에야 피해를 체감하는 경우가 많아, 정작 대응이 늦어지곤 합니다.

햇빛을 빼앗긴 이웃 주민 입장에서는 감정적인 항의보다, 일조시간 변화와 재산가치 하락을 뒷받침하는 자료를 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 적법하게 인허가를 받고 건물을 지은 건축주 입장에서도, 인허가를 받았다는 사정만으로는 방어가 되지 않는다는 점을 알아야 합니다.

저는 일조·조망 침해를 주장하는 이웃 주민 쪽과, 반대로 그런 소송을 당한 건축주 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 어떤 자료를 얼마나 꼼꼼히 준비했는지에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

공사가 끝나기 전, 자료가 남아 있을 때가 대응의 골든타임입니다. 옆 건물 신축으로 일조 피해를 겪고 계시다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건축허가를 받고 지은 건물인데도 손해배상 책임이 있나요?

A. 있습니다. 대법원은 인허가 등 공법적 규제 준수를 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 볼 뿐이고, 실제 일조방해 정도가 사회통념상 수인한도를 넘으면 인허가 여부와 무관하게 손해배상 책임을 인정합니다.

Q. 일조시간이 얼마나 줄어야 배상받을 수 있나요?

A. 실무에서는 동지일 기준 오전 9시부터 오후 3시까지 연속 2시간 이상, 또는 오전 8시부터 오후 4시까지 통틀어 4시간 이상의 일조가 확보되지 않으면 수인한도를 넘은 것으로 보는 경우가 많습니다. 다만 절대적 기준은 아니고 다른 사정과 함께 종합적으로 고려됩니다.

Q. 공사가 이미 끝났는데도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 건축공사중지가처분은 공사 진행 중에만 실효성이 있지만, 완공 후에도 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위일로부터 10년의 소멸시효(민법 제766조) 내라면 손해배상청구는 별도로 할 수 있습니다.

Q. 세입자(임차인)도 일조 침해로 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원은 토지·건물 소유자뿐 아니라 전세권자·임차인 등 실제 거주하며 일조이익을 누리는 사람도 배상 청구의 주체가 될 수 있다고 보고 있습니다. 다만 일시적으로만 이용하는 사람은 제외됩니다.

Q. 조망권 침해도 함께 주장할 수 있나요?

A. 가능합니다. 일조 침해와 조망 침해가 함께 발생했다면 두 침해를 종합적으로 고려해 손해배상액이 늘어날 수 있으므로, 소송 준비 단계에서 함께 주장하는 것이 유리합니다.

Q. 배상액은 구체적으로 어떻게 산정되나요?

A. 통상 감정평가를 통해 일조 침해율과 그로 인한 건물·토지 가치 하락분을 산정하고, 여기에 정신적 고통에 대한 위자료를 더하는 방식으로 산정됩니다.