상가 조합원인데 아파트를 분양받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 수원을 비롯한 수도권 곳곳에서 재건축·재개발 사업이 속도를 내면서, 상가를 소유한 조합원들 사이에서 새로 짓는 아파트를 분양받을 수 있는지를 묻는 상담이 늘고 있습니다.

“어차피 나도 조합원인데 상가 대신 아파트로 받으면 되는 거 아니냐”, “요즘 상가는 공실만 늘어나니 이번 기회에 아파트로 갈아타면 된다”고 생각하는 상가 소유 조합원들이 적지 않습니다. 그런데 막상 분양신청을 하면 조합은 “상가 소유자에게는 상가를 공급하는 것이 원칙”이라며 아파트 분양신청 자체를 받아주지 않거나, 관리처분계획에서 상가로만 배정해 분쟁으로 번지는 경우가 많습니다.

최근 법원은 재건축정비사업조합의 상가조합원과 아파트조합원 사이의 이해관계와 주된 관심사항이 크게 다르다는 점을 인정하면서도, 상가 소유자가 아파트를 분양받을 수 있는 경우를 법령이 정한 예외 요건으로 엄격하게 제한하고 있습니다.

아래에서는 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있는 법적 요건과, 정관으로 그 기준을 달리 정하려 할 때 필요한 절차를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 상가 소유자는 원칙적으로 상가를 다시 공급받게 됩니다

정비사업의 관리처분은 종전 자산의 용도를 그대로 이어받는 것이 원칙입니다.

도시 및 주거환경정비법 제76조는 관리처분계획의 수립기준으로 종전 토지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되도록 하고, 1세대 또는 1인에게는 원칙적으로 1주택만 공급하도록 정하고 있습니다. 여기에 더해 같은 법 시행령 제63조제2항제2호는 재건축사업의 경우 부대시설·복리시설, 즉 상가의 소유자에게는 부대시설·복리시설을 공급하는 것을 원칙으로 명시하고 있습니다.

이런 원칙이 있는 이유는 간단합니다. 상가와 아파트는 감정평가 방식, 개발이익의 크기, 비용 정산 구조가 전혀 다릅니다. 상가 소유자에게 별다른 제한 없이 아파트를 내주면 아파트조합원에게 돌아갈 물량이 줄어들고, 애초에 아파트만 소유했던 조합원들과의 형평이 깨질 수 있습니다.

실무에서 가장 흔한 오해는 “나도 조합원이니 원하는 유형의 자산을 받을 수 있다”는 생각입니다. 그러나 조합원 자격과, 그 조합원이 분양받을 자산의 종류는 별개의 문제입니다. 상가 소유자로 조합원 지위를 취득했다면, 관리처분계획에서도 원칙적으로 상가를 다시 공급받는 지위에 놓입니다.

상가 소유 조합원도 조합원이지만, 관리처분에서는 원칙적으로 상가를 다시 공급받는 것이 법이 정한 기본 원칙입니다.

2. 예외적으로 아파트를 받으려면 시행령이 정한 가액 요건을 채워야 합니다

상가를 포기해도 권리가액이 법정 기준을 넘어야 아파트 분양자격이 인정됩니다.

도시정비법 시행령 제63조제2항제2호는 상가 소유자에게 예외적으로 1주택을 공급할 수 있는 세 가지 경우를 정하고 있습니다. ①새로운 상가를 짓지 않으면서 기존 상가의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모 추산액에 정관이 정한 비율을 곱한 금액보다 큰 경우, ②기존 상가의 가액에서 새로 공급받는 상가의 추산액을 뺀 금액이 위 기준금액보다 큰 경우, ③새로 지은 상가 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 최소분양단위규모의 추산액보다 큰 경우입니다.

상가 소유자가 아예 상가 분양 자체를 포기하고 아파트만 받고 싶어하는 사례도 이 조항으로 다루어집니다.

상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우는 시행령이 정한 부대·복리시설 소유자에 대한 예외 사유 중 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’를 유추적용하거나 ‘새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액’이 0인 경우로 보아, 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 때 1주택을 공급할 수 있다(서울고등법원 2008. 5. 27. 선고 2007나73262 판결).

결국 관건은 “상가를 포기하겠다”는 의사표시가 아니라, 그 상가의 권리가액이 최소평형 아파트 한 채 가치를 실제로 넘어서는지입니다. 상가 시세가 낮거나 감정평가액이 크지 않다면 아파트 포기 의사와 무관하게 아파트 분양자격 자체가 인정되지 않을 수 있습니다. 그래서 이 유형의 분쟁에서는 감정평가 결과가 사실상 승패를 가릅니다.

상가 조합원이 아파트를 받으려면 상가를 포기하는 것만으로는 부족하고, 권리가액이 법이 정한 기준금액을 넘는다는 사실이 확인돼야 합니다.

3. 정관으로 기준을 달리 정하려면 조합원 전원의 동의가 필요합니다

다수결로도 넘을 수 없는 예외적 동의 요건이 있습니다.

도시정비법 시행령 제63조제2항은 앞서 본 가~다목 기준을 정하면서도 단서로 “조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다”고 규정합니다. 즉 법이 정한 기준보다 완화하거나 다른 방식으로 상가조합원의 아파트 공급기준을 바꾸려면, 총회 특별다수결이 아니라 조합원 전원의 동의가 있어야 합니다.

이렇게 엄격한 동의 요건을 두는 이유는 상가조합원과 아파트조합원의 이해관계가 근본적으로 다르기 때문입니다.

재건축정비사업조합의 조합원들 중 상가의 구분소유자들과 아파트의 구분소유자들 사이의 이해관계 및 주된 관심사항이 크게 다른 상황에서, 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 등의 내용은 원칙적으로 조합의 정관에 규정하여야 하는 사항이다(대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결).

대개 정비사업조합에서는 상가조합원이 소수이고 아파트조합원이 다수를 차지합니다. 만약 특별다수결만으로 상가조합원에게 불리하거나 반대로 과도하게 유리한 기준을 강제로 정할 수 있다면, 소수인 상가조합원의 재산권이 다수결에 의해 쉽게 침해될 수 있습니다. 그래서 법은 예외 기준을 정하는 것 자체를 조합원 전원 동의라는 높은 문턱으로 막아둔 것입니다.

시행령이 정한 예외 요건을 벗어난 별도 기준으로 상가조합원에게 아파트를 공급하려면, 특별다수결이 아니라 조합원 전원의 동의가 있어야 합니다.

4. 분양신청 기간을 놓치면 현금청산 절차로 넘어가 되돌리기 어렵습니다

관리처분계획 인가·고시 이후에는 정해진 시간표대로 절차가 흘러갑니다.

상가 조합원이 아파트 분양자격을 다투려면, 늦어도 조합이 정한 분양신청 기간 안에 아파트 분양을 신청하고 이의를 제기해야 합니다. 분양신청기간 안에는 조합과의 협의나 정관 해석을 통해 비교적 유연하게 문제를 풀 여지가 있습니다.

그러나 분양신청을 하지 않았거나 관리처분계획에서 분양대상에서 제외됐다면, 도시정비법 제73조에 따라 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의 대상이 되고, 협의가 성립하지 않으면 그 기간이 끝난 날부터 60일 이내에 수용재결 신청이나 매도청구소송으로 넘어갑니다. 이 단계에 이르면 사실상 현금청산 절차만 남습니다.

즉 초기에는 조합에 이의를 제기하고 감정평가 자료로 다투는 것이 가능하지만, 관리처분계획이 인가·고시된 뒤에는 행정심판이나 행정소송으로만 다툴 수 있고 제소기간의 제한도 받습니다. 현금청산 단계까지 넘어가면 이후 아파트 가치가 오르더라도 그 상승분은 반영되지 않고, 지연손해금 정도만 추가로 받는 데 그칠 수 있습니다.

5. 관리처분계획에 이의가 있다면 이런 순서로 확인해야 합니다

고소장이 아니라 정관과 감정평가 자료 확인이 사건의 방향을 결정합니다.

상가 조합원의 아파트 분양 분쟁은 통상 ①분양신청 기간 안에 조합(수원 소재 사업장이라면 조합 사무실 및 수원시청 정비사업 담당 부서)에 아파트 분양신청서를 제출하고 이의를 제기 → ②조합이 총회 의결을 거쳐 관리처분계획을 수립하고 관할 시장(수원시장 등)의 인가·고시 → ③인가·고시된 관리처분계획에 불복한다면 경기도행정심판위원회에 행정심판을 청구하거나 수원지방법원 행정부에 항고소송을 제기 → ④소송에서 시행령이 정한 가액 요건과 정관의 적법성을 다투는 순서로 진행됩니다.

상가 조합원의 아파트 분양자격이 의심스럽다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 조합 정관 또는 관리처분계획안에 상가 소유자의 아파트 공급기준(가~다목 비율)이 어떻게 정해져 있는지부터 확인합니다.

2. 본인 소유 상가의 감정평가액(권리가액)과 분양예정 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액을 비교합니다.

3. 분양신청기간·이의신청기간 등 일정을 조합에 확인하고, 필요하다면 별도의 감정평가를 준비합니다.

이러한 자료를 바탕으로 재건축·재개발 상가 조합원 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 행정심판·행정소송과 관리처분계획 변경 요구를 함께 검토해 실질적인 분양자격 확보 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

상가 조합원의 아파트 분양 문제는 “그래도 나도 조합원인데 설마 안 해주겠어”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

아파트를 받고 싶은 상가 조합원 입장에서는 감정적인 항의보다, 정관의 공급기준과 본인 상가의 감정평가 자료를 먼저 확인해 예외 요건에 해당하는지를 따지는 것이 우선입니다. 반대로 다수를 차지하는 아파트조합원 입장에서도 상가조합원에게 요건 없이 아파트가 배정되면 전체 일반분양 물량과 조합원 부담금에 영향을 미치므로, 관리처분계획을 수립하는 단계에서부터 요건을 꼼꼼히 짚어야 합니다.

저는 재건축·재개발 정비사업에서 상가조합원과 아파트조합원 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 조항이라도 감정평가 결과와 정관 문구에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

분양신청 기간이 지나기 전, 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 상가 조합원인데 아파트 분양 신청만 하면 아파트를 받을 수 있나요?

A. 신청만으로는 부족합니다. 시행령이 정한 가~다목 요건, 즉 상가의 권리가액이 최소분양단위규모 아파트 추산액에 정관이 정한 비율을 곱한 금액을 넘어야 아파트 분양자격이 인정됩니다.

Q. 상가를 포기하겠다고 하면 무조건 아파트를 받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 상가 분양을 포기하는 것은 예외요건 판단의 출발점일 뿐이고, 결국 권리가액이 법이 정한 기준금액을 넘는지가 핵심입니다. 감정평가 결과에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 조합이 총회 결의로 상가조합원 전원에게 아파트를 주기로 하면 유효한가요?

A. 시행령이 정한 예외요건과 다른 기준이라면 조합원 전원의 동의가 필요합니다. 특별다수결만으로 정해졌다면 요건을 갖추지 못한 것이어서 나중에 그 결의의 효력을 다툴 수 있습니다.

Q. 상가조합원과 아파트조합원의 이해관계가 다르다는 게 무슨 뜻인가요?

A. 상가와 아파트는 개발이익과 비용 정산 구조가 달라, 법원도 상가조합원과 아파트조합원의 주된 관심사항이 크게 다르다고 보고 있습니다. 그래서 상가 관련 사항을 조합 정관에 별도로 규정하도록 요구합니다.

Q. 분양신청 기간에 아무 조치를 못 했는데 이제라도 다툴 수 있나요?

A. 관리처분계획이 인가·고시된 뒤라면 행정심판이나 행정소송으로만 다툴 수 있고, 제소기간의 제한도 있습니다. 시간이 지날수록 현금청산 절차로 넘어갈 위험이 커지므로 서둘러 확인해야 합니다.

Q. 상가를 포기하고 현금청산을 받는 것과 아파트를 받는 것, 어느 쪽이 유리한가요?

A. 상가 시세와 감정평가액, 해당 지역 아파트 가치의 상승 가능성에 따라 다릅니다. 단순 비교보다는 본인 상가의 권리가액과 예외요건 충족 가능성을 먼저 따져본 뒤 선택하는 것이 안전합니다.

Q. 변호사 상담은 언제 받는 게 좋은가요?

A. 분양신청 기간이 시작되기 전, 정관과 감정평가 자료를 확인하는 단계에서 받는 것이 가장 좋습니다. 신청 시점을 놓치면 되돌릴 수 있는 방법이 크게 줄어들기 때문입니다.