리모델링하다 옆집에 금이 갔는데 제 책임인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 오래된 단독주택이나 다세대주택을 사서 직접 리모델링을 하거나, 소규모 업체에 맡겨 대수선 공사를 하는 경우가 늘면서 공사 중이나 공사 직후 옆집 벽이나 담장에 금이 갔다는 상담이 눈에 띄게 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주·시공업자분들 중 상당수는 “내 집, 내가 맡긴 공사인데 옆집이 무슨 상관이냐”, “저 정도 금은 원래도 있었을 낡은 집이다”라는 생각으로 넘어가려 하십니다. 그런데 막상 옆집에서 균열 사진을 들고 찾아오고 보수비를 요구하면, “동의 없이 왜 남의 집 공사 문제를 나한테 묻느냐”, “원래 있던 하자다”라는 항변만으로는 책임을 피하기 어려운 경우가 많습니다.

최근 대법원은 공사로 인해 인접 건물에 발생한 손해에 대해 공사와 손해 사이의 인과관계와 예방조치 이행 여부를 중심으로 책임 유무를 엄격히 판단하고 있고, 계약관계가 없는 옆집 소유자라도 재산상 손해뿐 아니라 정신적 고통에 대한 위자료까지 인정받은 사례가 있습니다.

아래에서는 리모델링 공사로 옆집에 금이 간 경우 누구에게 어떤 책임이 발생하는지, 그리고 분쟁이 커지기 전에 무엇부터 확인해야 하는지 관련 법리와 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 리모델링 공사로 옆집에 금이 갔다면 원칙적으로 손해배상 책임이 발생합니다

공사와 균열 사이에 인과관계만 확인되면 과실 여부는 크게 다투어지지 않습니다.

리모델링은 신축 공사에 비해 규모가 작다는 이유로 안전조치를 소홀히 하는 경우가 적지 않습니다. 그러나 민법 제750조는 “고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 정하고 있고, 이 원칙에는 공사의 규모나 목적에 따른 예외가 없습니다.

내력벽 철거, 기초 보강, 지하 공간 확장 등을 수반하는 리모델링 과정에서 발생한 진동이나 굴착, 하중 변화로 인접 건물의 벽체·기초·담장에 균열이 생겼다면, 그 손해는 원칙적으로 불법행위 손해배상 청구의 대상이 됩니다.

“공사를 하다 보면 어느 정도는 어쩔 수 없는 것 아니냐”는 인식이 흔하지만, 법원은 인접 토지·건물 소유자가 사회통념상 수인해야 하는 범위를 넘어서는 손해라면 배상 대상으로 봅니다. 실제로 대법원은 건물 신축 공사를 하면서 인근 토지의 지반 붕괴에 대비한 예방조치 없이 공사를 진행해 인근 주택의 지반이 내려앉고 벽에 균열이 생긴 사안에서, 수리비 상당의 재산상 손해뿐 아니라 정신적 고통에 대한 위자료 청구까지 인정한 바 있습니다(대법원 1992. 12. 8. 선고 92다34162 판결).

리모델링이라 하더라도 지하실을 넓히거나 기초를 다시 파는 등 지반을 건드리는 공정이 포함된다면, 민법 제244조가 정하는 지하시설 이격거리와 붕괴 방지 조치 의무까지 함께 문제될 수 있습니다. 다음 장에서 구체적으로 살펴보겠습니다.

리모델링 공사로 인접 건물에 발생한 균열은, 규모가 작은 공사라는 이유만으로 책임에서 벗어날 수 없습니다.

2. 건물주가 공사를 맡겼다면 시공업체가, 직접 시공했다면 본인이 책임을 집니다

도급인은 원칙적으로 면책되지만, 지시·감독에 중대한 과실이 있으면 예외입니다.

리모델링을 어떤 방식으로 진행했는지에 따라 실제 배상 책임을 지는 주체가 달라집니다. 건물주가 시공업체에 공사 전체를 맡기는 도급 형태라면, 민법 제757조는 “도급인은 수급인이 그 일에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 없다”고 정해 원칙적으로 건축주(도급인)를 면책시킵니다.

다만 같은 조 단서는 “도급 또는 지시에 관하여 도급인에게 중대한 과실이 있는 때에는 그러하지 아니하다”고 규정합니다. 위험한 공법을 건축주가 직접 지정했거나, 무자격·무보험 업체인 것을 알고도 맡겼거나, 공사 방법·순서를 구체적으로 지휘·감독한 정황이 있다면 이 예외에 해당해 건축주도 배상 책임을 질 수 있습니다.

반대로 별도 시공업체를 두지 않고 본인이 직접 공사를 진행하거나 사실상 관리·감독까지 도맡아 한 경우라면, 도급인·수급인 구분 없이 민법 제750조의 일반 불법행위 책임을 본인이 직접 부담하게 됩니다.

실무에서는 시공업체의 배상 자력이 부족해 피해자인 옆집 소유자가 건축주에게 먼저 책임을 묻는 경우가 많습니다. 이때 건축주가 면책을 주장하려면 공사도급계약서, 공사 지시 내역 등을 통해 자신이 시공 방법에 구체적으로 관여하지 않았음을 입증해야 합니다. 실제로 대법원은 건물 신축을 위한 지하굴착공사를 시행하던 수급인이 인접 주택에 벽면 균열, 지하수 유출, 누수 등의 손해를 입힌 사안에서 수급인의 손해배상책임을 인정한 바 있습니다.

피고(수급인)는 공사도급계약에 기하여 건물 신축을 위한 지하굴착공사를 시행하다가 인접한 원고 소유의 주택에 벽면 균열, 지하수 유출 및 누수 등 복구공사비 상당의 손해를 가하였으므로 그 손해배상책임이 있다(대법원 1998. 11. 13. 선고 98다38661 판결).

건축주에게 공사를 맡겼는지, 본인이 직접 시공·관리했는지에 따라 1차 책임 주체가 달라집니다.

3. “공사 전에도 금이 있었다”는 주장은 사전조사 자료가 없으면 받아들여지기 어렵습니다

인과관계 입증은 결국 공사 전후 상태를 비교할 수 있는 기록의 문제입니다.

손해배상 청구에서 가장 첨예하게 다투어지는 쟁점은 “이 균열이 정말 이번 공사 때문에 생긴 것인가”라는 인과관계입니다. 시공 측에서는 “원래부터 있던 균열이다”, “노후 건물이라 자연스럽게 생긴 것이다”라고 항변하는 경우가 매우 흔합니다.

이 다툼의 결과를 좌우하는 것은 착공 전에 인접 건물의 상태를 기록해 두었는지 여부입니다. 착공 전 옆집 소유자 입회 아래 균열의 위치·폭·개수를 사진과 영상으로 남기는 사전조사(현황조사)를 해두면, 공사 이후 새로 생기거나 폭이 넓어진 균열을 객관적으로 구분할 수 있습니다. 이 기록이 전혀 없으면 이후 감정 절차에서 인과관계를 인정받기까지 시간과 비용이 크게 늘어나게 됩니다.

굴착이나 지하 구조를 건드리는 공정이 포함된 리모델링이라면 민법 제244조도 함께 문제됩니다. 이 조항은 우물을 파거나 지하실 공사를 할 때 경계로부터 2미터 이상, 저수지·지하실공사는 그 깊이의 절반 이상 거리를 두도록 정하고, 공사 과정에서 토사가 붕괴하거나 오수가 이웃으로 흐르지 않도록 적당한 조처를 하도록 의무화하고 있습니다. 이 이격거리나 붕괴 방지 조치를 지키지 않은 채 공사를 하다 균열·침하가 발생했다면, 그 자체가 과실을 뒷받침하는 유력한 사정이 됩니다.

피고가 건물 신축공사를 함에 있어 경사진 지형임에도 사전에 옹벽설치 등 지반의 붕괴를 막을 수 있는 조치를 취하지 않고 굴착공사를 한 과실로 인접한 원고 소유 주택의 벽면 등에 균열을 발생시키고 지붕을 파손시켰다면, 재산상 손해 외에 일상생활의 안온상태가 파괴되고 언제 어떠한 손해가 발생할지 모르는 불안에 떨어야 하는 정신적 고통에 대한 위자료도 배상할 책임이 있다(대법원 1992. 12. 8. 선고 92다34162 판결).

이처럼 균열로 인한 손해는 보수비 상당의 재산상 손해에 그치지 않고, 공사 기간 내내 붕괴 불안 속에 생활해야 했던 정신적 고통에 대한 위자료까지 함께 청구할 수 있습니다.

사전조사 기록 없이 “원래 있던 금”이라는 항변만으로는 스스로를 방어하기 어렵습니다.

4. 형사처벌은 원칙적으로 어렵지만 예외적으로 문제 될 수 있습니다

과실로 생긴 균열은 재물손괴죄가 아니라 민사 손해배상의 영역입니다.

옆집 소유자 입장에서 “형사고소도 가능한가”를 묻는 경우가 많습니다. 형법 제366조가 정하는 재물손괴죄는 타인의 재물의 효용을 “고의로” 해한 경우에만 성립하는 고의범으로 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해지는데, 리모델링 공사 중 부주의로 발생한 균열에는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 시공사가 위험성을 미리 알고도 방치했다는 등 고의에 준하는 사정이 확인되지 않는 한, 형사 고소보다 민사 손해배상 청구가 실제 해결 경로가 됩니다.

다만 예외는 있습니다. 공사현장의 낙하물이나 붕괴로 사람이 다치는 결과까지 발생했다면 형법 제268조의 업무상과실치상(5년 이하의 금고 또는 2천만원 이하의 벌금)이 문제될 수 있습니다. 또한 내력벽 철거·구조 변경처럼 건축법상 허가·신고가 필요한 대수선을 절차 없이 진행했다면, 손해배상과 별도로 건축법 위반에 따른 시정명령·이행강제금이나 벌칙 대상이 될 수 있으므로 착공 전 건축신고·허가 여부부터 확인해야 합니다.

손해액은 균열 보수비용 상당액이 기본이고, 구조 안전에 영향을 미쳐 골조 보강까지 필요한 경우라면 그 비용도 포함됩니다. 앞서 본 것처럼 공사 기간의 불안감에 대한 위자료도 별도로 인정될 수 있어, 배상 범위는 단순 도배·미장 비용보다 넓게 산정되는 경우가 많습니다.

과실로 생긴 균열은 형사처벌보다 정확한 손해액 산정과 민사 배상 청구가 핵심입니다.

5. 감정과 협의부터 시작해 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

균열 발견 직후의 기록과 감정 절차가 분쟁 전체의 방향을 결정합니다.

균열을 발견했다면 감정적으로 항의부터 하기보다 ①균열 부위를 사진·영상으로 즉시 기록하고 시공사 현장소장 또는 건축주에게 내용증명으로 통지 → ②필요하면 관할 구청 건축과에 신고하고 건축사·구조기술사에게 균열 원인 감정을 의뢰 → ③감정 결과를 바탕으로 시공사·건축주와 배상 협의를 시도하고, 합의가 안 되면 공사 현장 소재지를 관할하는 수원지방법원 등에 손해배상청구 소송이나 민사조정을 신청 → ④공사의 부주의가 안전을 심각하게 위협하는 수준이라면 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등)에 업무상과실치상 등 형사 문제도 함께 검토하는 순서로 진행하는 것이 일반적입니다.

감정 비용은 우선 신청한 쪽이 부담하지만, 손해배상 청구 시 소송비용에 포함해 상대방에게 청구할 수 있습니다. 시공사가 영업배상책임보험 등 공사보험에 가입되어 있다면 보험사를 통한 처리도 함께 검토할 수 있어, 감정 단계에서 시공사의 보험 가입 여부를 확인해두는 것이 좋습니다.

옆집의 자금 유용을 의심하게 됐을 때와 마찬가지로, 균열을 발견했다면 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 유리합니다.

1. 착공 전 촬영해둔 사진·영상이 있는지 확인하고, 없다면 지금이라도 균열의 위치·폭을 기록하고 이웃이나 관리사무소 등 제3자 입회로 현황을 남깁니다.

2. 시공사의 상호·대표자, 공사도급계약서, 건축주(도급인)가 누구인지부터 확인해 배상 청구 상대방을 정확히 특정합니다.

3. 구조기술사·건축사에게 균열 원인 감정을 의뢰해 공사와의 인과관계, 보수비 규모를 객관적 자료로 확보합니다.

이러한 자료를 갖추고 나면 인접 건물 공사 피해 사건에 전문성 있는 변호사와 함께 손해배상 청구와 협상 전략을 세우는 것이 실질적인 회수 가능성을 높입니다.

마치며

리모델링 공사로 생긴 이웃 분쟁은 “그래도 얼굴 보고 지내야 할 옆집인데”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러나 균열은 방치할수록 진행되고, 기록은 시간이 지날수록 흐려집니다.

균열 피해를 입은 옆집 입장에서는 감정적인 항의보다, 균열 상태와 공사 시점을 객관적으로 정리하는 것이 먼저입니다. 사진, 감정 자료, 시공사와 주고받은 통지 기록이 쌓일수록 손해배상 청구에서 유리해집니다. 반대로 공사를 맡긴 건축주나 직접 시공한 쪽 입장에서도 “원래 있던 금이었을 것”이라는 막연한 항변만으로는 방어가 되지 않습니다. 사전조사를 해두었는지, 이격거리와 붕괴 방지 조치를 지켰는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 공사로 인한 인접 건물 피해 사건에서 균열 피해를 당한 쪽과 공사를 진행한 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사전조사 기록의 유무와 감정 결과에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

균열이 더 벌어지기 전, 자료가 흐려지기 전이 상담의 적기입니다. 지금 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공사 전부터 있던 균열이라고 시공사가 주장하면 어떻게 하나요?

A. 착공 전 사전조사 기록이 없다면 실무적으로 다투기 쉽지 않습니다. 다만 균열의 위치·형태·진행 방향이 굴착·철거 지점과 일치하는지, 인근 다른 건물에도 비슷한 시기에 균열이 발생했는지 등을 구조기술사 감정으로 확인하면 인과관계를 입증할 수 있는 경우도 많습니다.

Q. 시공사가 소규모 업체라 배상 능력이 없어 보입니다. 건축주에게 바로 청구할 수 있나요?

A. 원칙적으로 도급인(건축주)은 면책되지만, 무자격·무보험 업체인 것을 알고도 맡겼거나 공사 방법을 직접 지시한 사정이 있다면 민법 제757조 단서의 중대한 과실을 주장해볼 수 있습니다. 시공사의 사업자등록, 보험 가입 여부도 함께 확인해야 합니다.

Q. 균열 보수비 외에 집값 하락분도 청구할 수 있나요?

A. 구조적 손상이 커서 보수 후에도 가치 하락이 남는다면 그 차액도 손해배상 범위에 포함될 수 있습니다. 다만 통상은 보수비 상당액이 기준이 되므로, 감정을 통해 보수만으로 원상회복이 되는지부터 확인하는 것이 순서입니다.

Q. 공사 중지를 요청할 수 있나요?

A. 균열이 계속 진행되거나 붕괴 위험이 있다면 공사금지가처분을 신청해 법원의 판단을 받을 수 있습니다. 다만 시급성과 위험성을 뒷받침할 소명자료가 필요하므로 감정·현황조사 자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.

Q. 경찰에 신고하면 시공사가 공사를 중단하게 되나요?

A. 재물손괴죄는 고의범이라 과실로 생긴 균열만으로는 형사 입건이 어렵고, 신고만으로 공사가 자동 중단되지도 않습니다. 공사를 실제로 멈추려면 앞서 말한 공사금지가처분 등 민사 절차를 함께 진행해야 합니다.

Q. 합의금은 보통 어떻게 산정되나요?

A. 구조기술사·건축사가 산정한 보수비 견적을 기준으로 하되, 공사기간 동안의 불편이나 정신적 고통이 컸다면 위자료 명목이 더해지는 경우도 있습니다. 감정 결과 없이 감정적으로 금액부터 제시하면 협상이 오히려 지연될 수 있습니다.