건물철거소송, 임차인이 점유 중이면 퇴거청구까지 함께 거는 이유 

토지 위에 권원 없이 서 있는 건물을 치우려고 소송을 준비하는 토지 소유자 중에는, 건물 소유자만 상대로 철거판결을 받으면 문제가 끝난다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 그 건물에 임차인이 세들어 살고 있다면 이야기가 달라집니다. 판결의 효력은 원칙적으로 소송의 당사자에게만 미치기 때문에, 건물 소유자를 상대로 받은 철거판결만으로는 그 건물을 점유하고 있는 임차인을 강제로 내보낼 수 없습니다. 이 글에서는 건물철거소송에서 임차인에 대한 퇴거청구를 왜 함께 걸어야 하는지, 대항력 있는 임차인이라도 이 청구를 피할 수 없는 이유는 무엇인지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

건물철거소송, 무엇을 근거로 거는 소송인가

토지 소유자가 자신의 토지 위에 다른 사람 소유의 건물이 아무런 권원 없이 서 있는 경우, 소유권에 기한 방해배제청구권을 근거로 그 건물의 철거와 대지의 인도를 구할 수 있습니다. 근거는 민법 제213조와 제214조입니다. 소유자는 소유물을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있고(제213조), 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다(제214조). 건물이 토지 위에 서 있다는 사실 자체가 토지 소유권의 원만한 행사를 방해하는 상태이므로, 그 건물을 걷어내라는 철거 청구와 비어 있는 대지를 돌려달라는 인도 청구가 함께 이루어지는 것이 일반적입니다.

실무에서 이 소송이 자주 등장하는 상황은 토지임대차 계약이 끝났는데 건물 소유자가 재계약이나 지상물매수청구권 행사 없이 건물을 그대로 둔 경우, 애초에 토지 사용 권원 없이 무단으로 건물을 지은 경우, 경매로 토지만 낙찰받아 지상 건물과 소유자가 분리된 경우 등입니다. 이때 피고는 원칙적으로 그 건물을 법률상 소유하고 있는 사람, 즉 등기부상 소유명의자나 미등기건물이라면 사실상 처분권을 가진 사람입니다. 문제는 그 건물을 소유자 본인이 아니라 임차인이나 전차인이 실제로 점유하며 살고 있는 경우입니다. 소유자만 피고로 삼아 철거판결을 받아도, 건물 안에 실제로 거주하는 사람은 별도로 처리해야 할 몫으로 남는다는 점을 이 시점에서 놓치기 쉽습니다.

건물철거소송은 소유권에 기한 방해배제청구권(민법 제214조)의 행사이고, 그 상대방은 원칙적으로 건물의 소유자다 — 그러나 건물 안에 누가 실제로 살고 있는지는 전혀 다른 문제로 남는다.

철거판결의 효력은 피고에게만 미친다 — 임차인은 당사자가 아니다

소송에서 받은 확정판결의 효력이 미치는 범위는 민사소송법 제218조가 정합니다. 이 조항에 따르면 확정판결은 원칙적으로 그 소송의 당사자와 변론종결 뒤의 승계인, 그리고 그를 위하여 목적물을 소지한 사람에게만 효력이 미칩니다. 건물 소유자를 피고로 삼아 철거판결을 받았다면, 그 판결의 기판력과 집행력은 오직 그 피고에게만 미치고, 소송에 등장하지 않은 임차인에게는 원칙적으로 미치지 않습니다.

이 원칙이 실무에 던지는 결과는 분명합니다. 철거판결을 근거로 강제집행을 신청해도, 집행 현장에 채무자(건물 소유자)가 아닌 제3자인 임차인이 점유하고 있다면 집행관은 그 사람을 상대로 집행할 권한이 없습니다. 판결문에 이름이 오르지 않은 사람을 판결만으로 건물 밖으로 끌어낼 수는 없다는 것이 이 원칙의 핵심입니다. 대법원도 건물이 토지사용권 없이 서 있어 철거·인도청구가 가능한 경우라도 "건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다"고 명시적으로 밝혔습니다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결). 결국 임차인이 있는 상태에서 철거판결만 받아 놓으면, 집행 단계에서 그 임차인의 점유가 그대로 걸림돌로 남는 셈입니다.

판결의 효력은 원칙적으로 당사자에게만 미친다(민사소송법 제218조) — 임차인이 소송에 등장하지 않았다면, 철거판결이 확정돼도 그 임차인의 점유는 아무 영향을 받지 않는다.

대항력 있는 임차인이라도 소용없는 이유

여기서 흔히 나오는 반문이 있습니다. 임차인이 전입신고와 인도를 마쳐 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력을 갖췄다면, 그 대항력으로 토지 소유자의 퇴거 요구를 막을 수 있지 않겠냐는 것입니다. 그러나 대법원은 이 주장을 정면으로 배척했습니다. 대항력 있는 임차인이라 하더라도 토지 소유자의 퇴거청구에 대항할 수 없다는 것이 확립된 법리입니다.

이유는 대항력이라는 권리 자체의 성질에 있습니다. 대법원 2010다43801 판결은 "건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다"고 밝혔습니다. 즉 대항력은 '건물 소유자가 바뀌어도 임차인의 지위를 그대로 유지시켜 주는 힘'이지, '토지 위에 건물을 세워 둘 권리'를 만들어내는 힘이 아닙니다. 건물 소유자 본인에게 애초에 토지사용권이 없었다면, 그로부터 임차권을 얻은 임차인에게도 토지에 대한 권리는 애초에 존재하지 않는 것입니다.

같은 논리가 전세권자에게도 그대로 적용됩니다. 위 판결은 건물 소유자가 토지사용권 없이 건물에 전세권을 설정해 주었더라도, 전세권자 역시 민법 제304조를 근거로 토지 소유자의 권리행사에 대항할 수 없다고 함께 판단했습니다. 지상권을 가진 건물 소유자가 지료를 내지 않아 토지 소유자가 지상권소멸청구를 하는 경우에도, 그 지상권을 근거로 전세권이나 대항력 있는 임차권을 설정받은 사람의 동의를 따로 받을 필요가 없다는 점까지 이 판결은 함께 정리했습니다. 결국 임차인이든 전세권자든, 그 권리의 뿌리가 되는 건물 소유자의 토지사용권 자체가 없다면 그 위에 세워진 권리도 토지 소유자 앞에서는 힘을 쓰지 못하는 구조입니다.

임차권의 대항력은 건물에 관한 것일 뿐 토지사용권이 아니다 — 대항력을 갖췄다는 사실만으로는 토지소유자의 퇴거청구를 막을 수 없다.

퇴거청구를 함께 거는 이유 — 소유권에 기한 방해배제청구권

그렇다면 토지 소유자는 임차인이 점유하고 있는 상황을 그대로 두고 포기해야 할까요. 그렇지 않습니다. 대법원은 이 경우 토지 소유자가 "자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다"고 판시했습니다. 건물 소유자에 대한 철거·인도청구의 근거가 민법 제214조라면, 건물을 점유하는 임차인에 대한 퇴거청구의 근거도 같은 민법 제214조입니다. 다만 방해의 형태가 '건물의 존재' 자체가 아니라 '임차인의 점유'라는 점이 다를 뿐입니다.

실무적으로 이는 소장을 작성할 때 청구취지를 두 갈래로 나눠야 한다는 뜻입니다. 건물 소유자를 상대로는 건물의 철거와 대지의 인도를, 그 건물을 점유하는 임차인을 상대로는 건물로부터의 퇴거를 각각 청구취지에 담아 하나의 소송에서 함께 구하는 것이 일반적인 실무입니다. 두 청구는 소송물이 다르지만 같은 사실관계, 즉 토지사용권 없는 건물과 그 점유관계에서 파생되므로 공동피고로 병합해 심리를 받는 데 문제가 없습니다.

• 건물 소유자 상대 — 건물철거 및 대지인도 청구

• 임차인·전차인 등 점유자 상대 — 건물퇴거 청구

• 두 청구 모두 민법 제214조(소유물방해제거청구권)가 근거

• 같은 사실관계에서 파생되므로 하나의 소송에서 공동피고로 병합 제기 가능

이렇게 병합하지 않고 건물 소유자만 상대로 소송을 진행하면, 나중에 임차인의 점유 때문에 집행이 막힌 뒤에야 뒤늦게 그 임차인을 상대로 별도의 퇴거소송을 제기해야 하는 상황에 놓입니다. 소송을 처음부터 나눠서 낼 이유가 없는 이상, 임차인이 있다는 사실을 확인한 시점에 바로 공동피고로 포함시켜 한 번의 재판에서 정리하는 편이 시간과 비용 모두에서 유리합니다.

건물 소유자에게는 철거·인도를, 건물을 점유하는 임차인에게는 퇴거를 — 근거 조문은 같지만 청구의 상대방과 대상이 다르므로 병합해서 걸어야 한다.

건물 소유자 본인에게는 퇴거청구가 통하지 않는다

여기서 반드시 구별해야 할 지점이 있습니다. 지금까지 설명한 퇴거청구는 '건물 소유자가 아닌 사람'이 그 건물을 점유하고 있을 때만 성립합니다. 건물 소유자 본인이 자기 건물에 살고 있거나 사용하고 있는 경우에는, 그 소유자를 상대로 철거청구 외에 별도로 퇴거청구까지 구할 수 없습니다.

대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다276256 판결이 이 점을 분명히 했습니다. 이 사건은 건물이 여러 명의 공유로 되어 있는 경우였는데, 대법원은 "건물 소유자가 건물의 소유를 통하여 타인 소유의 토지를 점유하고 있다고 하더라도 토지 소유자로서는 건물의 철거와 대지 부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 사람에 대하여 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수 없다"고 판단하고, 이 법리는 건물이 공유관계에 있을 때 공유자 각자에 대해서도 마찬가지로 적용된다고 밝혔습니다. 이유는 철거청구 자체에 이미 점유배제의 효과가 포함되어 있어, 별도로 퇴거까지 명하면 토지 소유자에게 건물의 점유 자체를 회복시켜 주거나 공유자들 사이의 사용관계를 법원이 대신 정해주는 결과가 되어 버리기 때문입니다.

결국 이 구별은 실무에서 소장 작성 단계부터 신경 써야 하는 부분입니다. 건물을 점유하고 있는 사람이 그 건물의 등기명의자나 공유지분권자인지, 아니면 임차인·전차인처럼 소유자가 아닌 제3자인지에 따라 청구의 구성이 완전히 달라집니다. 소유자 본인을 상대로 불필요한 퇴거청구를 함께 걸면 그 부분만 기각될 뿐이고, 반대로 임차인을 빠뜨리면 앞서 살펴본 대로 집행 단계에서 막히게 됩니다.

퇴거청구는 '건물 소유자가 아닌 점유자'에게만 쓸 수 있는 청구다 — 소유자 본인이나 공유자에게는 철거청구만으로 충분하고, 별도의 퇴거청구는 성립하지 않는다.

퇴거청구를 놓치면 벌어지는 일 — 집행 단계의 함정

건물 소유자만 상대로 소송을 진행해 철거판결을 확정받았다고 안심하는 경우가 실무에서 드물지 않습니다. 그러나 강제집행 단계에서 집행관이 현장에 나가 보면, 정작 채무자인 건물 소유자는 그 건물에 살지 않고 임차인이나 관리인이 실제로 점유하고 있는 경우가 있습니다. 이때 집행관은 판결문에 이름이 없는 사람의 점유를 배제할 권한이 없으므로, 집행은 그대로 불능 상태에 놓이게 됩니다.

이렇게 되면 토지 소유자는 다시 그 임차인을 상대로 별도의 퇴거소송을 제기해야 합니다. 처음 소송에서 몇 달, 길게는 몇 년이 걸렸을 시간과 비용을 다시 들여야 하는 셈이고, 그사이 건물은 여전히 방치된 채로 남아 토지 이용도 그만큼 늦어집니다. 임차인이 계약 갱신이나 이사를 이유로 새로운 사정을 주장하며 다투기라도 하면 지연은 더 길어질 수 있습니다.

이런 상황을 피하려면 소 제기 전 단계에서부터 건물의 점유 현황을 확인하는 작업이 필요합니다. 건축물대장과 등기부로 소유관계를 확인하는 것은 물론, 현장 조사나 전입세대열람 등을 통해 그 건물에 실제로 거주·점유하는 사람이 누구인지 파악하고, 그 사람이 소유자와 다른 인물이라면 처음부터 공동피고로 소장에 포함시켜야 합니다.

• 소유자만 상대로 철거판결 확정 → 집행 시 임차인 점유로 집행 불능

• 뒤늦게 별도 퇴거소송 제기 → 시간·비용 이중 부담

• 예방책 — 소 제기 전 건축물대장·등기부·현장조사로 점유자 파악 후 공동피고 구성

퇴거청구를 빠뜨린 철거판결은 '집행할 수 없는 판결'이 될 위험이 있다 — 점유자 확인은 소 제기 전 단계의 필수 작업이다.

퇴거청구, 누구를 상대로 무엇을 입증해야 하나

퇴거청구 소송에서 원고는 토지 소유자이고, 피고는 그 건물을 점유하고 있는 사람, 즉 임차인·전차인은 물론 무단점유자까지 포함됩니다. 원고가 입증해야 할 사항은 크게 세 가지로 정리됩니다. 자신이 그 토지의 소유자라는 사실, 그 지상 건물이 토지사용권(지상권·임대차 등)을 갖추지 못했다는 사실, 그리고 피고가 현재 그 건물을 점유하고 있다는 사실입니다.

이 가운데 두 번째 요건, 즉 건물에 토지사용권이 없다는 점은 통상 건물 소유자를 상대로 한 철거·인도청구 부분에서 함께 다뤄지므로 별도로 새롭게 입증할 필요는 크지 않습니다. 다만 피고인 임차인이 자신에게 대항력이 있다거나 별도의 사용권이 있다고 항변하는 경우, 그 항변이 토지 소유자에 대한 관계에서는 통하지 않는다는 점을 앞서 살펴본 대법원 법리로 재반박할 수 있어야 합니다. 임차인이 계약서·전입신고 확정일자를 근거로 대항력을 주장하더라도, 그 대항력은 건물 소유자가 바뀌는 상황을 겨냥한 것이지 토지 소유자와의 관계를 규율하는 것이 아니라는 점을 명확히 짚어야 합니다.

세 번째 요건인 점유 사실은 비교적 간단히 입증됩니다. 전입세대열람, 현장 사진, 우편물 수취 상황, 관리비 납부 내역 등으로 그 건물에 실제로 거주·점유하고 있다는 사실을 소명하면 충분합니다. 점유자가 여러 명이거나 시간에 따라 바뀌는 경우에는 소 제기 시점과 판결 시점 사이에 점유자가 달라질 수 있다는 점도 염두에 두고, 필요하면 점유이전금지가처분을 함께 신청해 소송 도중 점유자가 바뀌어 판결의 효력이 무의미해지는 상황을 막아두는 것이 실무상 안전합니다.

퇴거청구의 입증은 토지소유권·건물의 토지사용권 부존재·피고의 점유 사실, 이 세 가지로 압축된다 — 대항력 항변은 토지소유자 앞에서는 통하지 않는다는 점을 함께 정리해 둬야 한다.

자주 묻는 질문

Q. 임차인이 대항력을 갖췄다면 퇴거청구를 막을 수 있나요?

A. 대법원은 임차권의 대항력이 건물에 관한 것일 뿐 토지사용권이 아니라고 보아, 대항력 있는 임차인이라도 토지 소유자의 퇴거청구에 대항할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2010다43801). 대항력은 건물 소유자가 바뀌는 상황에서 임차인의 지위를 지켜주는 권리일 뿐, 토지 위에 건물을 존치시킬 권리를 만들어내지는 않습니다.

Q. 건물 소유자와 임차인을 한 소송에서 같이 상대할 수 있나요?

A. 가능합니다. 건물 소유자에게는 철거·대지인도를, 그 건물을 점유하는 임차인에게는 퇴거를 각각 청구취지로 구성해 공동피고로 병합해 제기하는 것이 일반적인 실무입니다. 두 청구 모두 민법 제214조의 방해배제청구권을 근거로 하고 같은 사실관계에서 파생되므로 함께 심리받는 데 문제가 없습니다.

Q. 건물 소유자 본인에게도 퇴거청구를 함께 걸어야 하나요?

A. 그럴 필요가 없습니다. 대법원 2021다276256 판결은 건물 소유자 본인이나 공유자에게는 철거청구만으로 충분하고 별도의 퇴거청구는 성립하지 않는다고 밝혔습니다. 퇴거청구는 건물 소유자가 아닌 임차인 등 제3자 점유자에게만 쓸 수 있는 청구입니다.

Q. 철거판결만 받고 퇴거청구를 빠뜨리면 어떻게 되나요?

A. 집행 단계에서 판결문에 이름이 없는 임차인의 점유 때문에 강제집행이 불능 상태에 놓일 수 있습니다. 이 경우 다시 그 임차인을 상대로 별도의 퇴거소송을 제기해야 해 시간과 비용이 이중으로 들어갑니다.

Q. 전세권자가 점유하고 있는 경우도 같은 법리가 적용되나요?

A. 그렇습니다. 대법원은 건물 소유자에게 토지사용권이 없다면 그로부터 전세권을 설정받은 전세권자도 민법 제304조를 근거로 토지 소유자의 권리행사에 대항할 수 없다고 함께 판단했습니다. 임차인과 마찬가지로 전세권자도 토지 소유자 앞에서는 별도의 토지사용권을 주장할 수 없습니다.

Q. 소를 제기하기 전에 점유자를 어떻게 확인하나요?

A. 등기부·건축물대장으로 소유관계를 먼저 확인하고, 전입세대열람이나 현장조사로 실제 거주·점유자를 파악하는 것이 일반적입니다. 점유자가 소송 도중 바뀔 가능성이 있다면 점유이전금지가처분을 함께 신청해 판결의 실효성을 미리 확보해 두는 것이 안전합니다.

맺음말

건물철거소송은 건물 소유자만 상대하면 끝나는 소송이 아닙니다. 그 건물에 임차인이나 전차인이 실제로 살고 있다면, 판결의 효력이 소송 당사자에게만 미친다는 원칙 때문에 철거판결만으로는 그 사람을 내보낼 수 없고, 별도의 퇴거청구를 함께 걸어야 실제 집행까지 이어질 수 있습니다.

반대로 그 건물을 점유한 사람이 소유자 본인이나 공유자라면 퇴거청구는 성립하지 않으므로, 점유자가 누구인지부터 정확히 가려내는 작업이 소송의 성패를 가릅니다. 용인 처인이나 양평처럼 노후 건물과 토지 소유관계가 복잡하게 얽힌 사건이 많은 지역에서는, 대항력을 갖춘 임차인이라도 토지 소유자 앞에서는 그 권리가 통하지 않는다는 점까지 고려해 소 제기 전 점유 현황 파악과 청구취지 설계를 먼저 마쳐두시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.