전세권 부속물 매수청구권, 전세권자 수거와 설정자 청구가 갈리는 기준 

전세권을 설정해 상가나 사무실을 쓰던 전세권자가 영업을 위해 인테리어나 냉난방 설비를 갖춰두는 경우가 많습니다. 문제는 전세권이 끝난 뒤입니다. 전세권자는 원상회복 의무에 따라 부속시킨 물건을 뜯어가야 할 것 같지만, 전세권설정자가 그 물건을 사겠다고 나서면 이야기가 달라집니다. 반대로 전세권자 쪽에서 먼저 설정자에게 매수를 요구할 수 있는 경우도 있어, 누가 어떤 조건에서 무엇을 청구할 수 있는지가 실무에서 자주 헷갈립니다. 이 글에서는 전세권 소멸 시 부속물을 둘러싼 수거권과 매수청구권의 요건, 그리고 매수 대상이 되는 부속물의 범위를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

전세권 부속물, 소멸하면 원칙은 수거 — 원상회복의무의 출발점

전세권을 설정받아 상가나 사무실을 쓰는 전세권자는 계약 기간 동안 영업이나 거주에 필요한 시설을 목적물에 부착하는 경우가 흔합니다. 카페를 운영하려고 바닥재와 조명, 카운터를 새로 짜 넣거나, 사무실 용도에 맞춰 에어컨 실외기나 파티션을 설치하는 식입니다. 그런데 전세권은 영구적인 권리가 아니라 존속기간 만료로 소멸하는 것이 원칙이고, 전세권이 소멸하면 목적물을 원래 상태로 돌려줘야 하는 의무가 뒤따릅니다. 민법 제316조 제1항은 이 지점을 정면으로 규정합니다.

위 조항에 따르면 전세권이 그 존속기간의 만료로 소멸한 때에는 전세권자는 목적물을 원상에 회복하여야 하며, 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있습니다. 원상회복의무가 원칙이고, 부속물 수거권은 그 의무를 이행하는 수단이자 전세권자에게 인정되는 권리이기도 합니다. 뜯어간 자리에 흔적이 남더라도 통상적인 손모 범위를 넘지 않는 한 별도의 손해배상 책임까지 지는 것은 아니라는 것이 이 조항의 전제입니다. 여기까지만 보면 전세권자가 부속물을 마음대로 떼어가면 그만인 것처럼 보입니다.

그러나 민법 제316조 제1항은 단서를 하나 더 두고 있습니다. 전세권설정자가 그 부속물의 매수를 청구한 때에는 전세권자가 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다는 것입니다. 즉 수거권은 절대적인 권리가 아니라, 설정자의 매수청구권 행사 여부에 따라 제한될 수 있는 잠정적인 권리에 가깝습니다. 이 단서가 실무에서 분쟁을 일으키는 지점이므로, 다음 항목에서 매수청구권의 성격을 자세히 살펴보겠습니다.

전세권이 존속기간 만료로 소멸하면 전세권자는 원상회복 의무를 지고 부속물을 수거할 수 있지만, 설정자가 매수를 청구하면 정당한 이유 없이 거절하지 못한다(민법 제316조 제1항).

설정자의 매수청구권 — 형성권이라 전세권자가 거절하기 어려운 이유

민법 제316조 제1항 단서가 정한 설정자의 매수청구권은 형성권의 성질을 갖는 것으로 이해됩니다. 형성권이란 권리자의 일방적인 의사표시만으로 법률관계를 변동시키는 권리를 말하는데, 설정자가 부속물을 사겠다고 청구하면 전세권자의 승낙 여부와 관계없이 그 부속물에 관해 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생한다는 것입니다. 전세권자가 팔지 않겠다고 버텨도 법률상으로는 이미 매매가 성립한 상태이므로, 남는 것은 매매대금을 얼마로 정할지의 문제뿐입니다. 정당한 이유 없이 거절하지 못한다는 문언도 이러한 형성권적 성격을 뒷받침합니다.

이 제도가 존재하는 이유는 분명합니다. 전세권자가 부속물을 통째로 뜯어가면 건물이나 목적물이 훼손되거나 재사용 가치가 크게 떨어질 수 있고, 설정자 입장에서는 다음 사용자를 구할 때 다시 비슷한 시설을 갖춰야 하는 비용 부담이 생깁니다. 반면 이미 부착되어 있는 상태 그대로 매수하면 목적물의 훼손을 막으면서 설정자에게도 실질적인 이득이 됩니다. 매매대금은 통상 감정평가나 당사자 협의로 정하되, 협의가 안 되면 소송을 통해 법원이 정하게 됩니다.

다만 실무상 자주 부딪히는 문제가 하나 더 있습니다. 설정자가 매수청구권을 행사해 매매대금 지급의무를 지게 됐는데도 대금을 지급하지 않는 경우, 전세권자가 그 대금채권을 이유로 목적물 자체를 유치할 수 있는지입니다. 유치권은 민법 제320조에 따라 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 인정되는데, 부속물의 매매대금 채권은 부속물 자체에 관해 발생한 채권이지 목적물인 건물 자체에 관하여 생긴 채권으로 보기는 어렵다는 것이 일반적인 설명입니다. 결국 대금을 받지 못했다는 사정만으로 목적물 인도 자체를 거부하기는 쉽지 않고, 별도로 대금 지급을 구하는 절차를 밟아야 하는 경우가 많습니다.

전세권자도 매수청구할 수 있다 — 설정자 동의를 얻었거나 설정자로부터 매수한 경우

매수청구권은 설정자만의 전유물이 아닙니다. 민법 제316조 제2항은 그 부속물이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것이거나, 설정자로부터 매수한 것인 때에는 전세권자도 설정자에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 이 매수청구권 역시 형성권으로 이해되어, 전세권자가 청구의 의사표시를 하면 설정자의 승낙 여부와 무관하게 매매계약과 같은 효과가 발생한다고 보는 것이 일반적인 설명입니다.

제1항의 설정자 매수청구권과 제2항의 전세권자 매수청구권은 요건이 다릅니다. 설정자의 매수청구권은 부속물이 어떤 경위로 붙었는지를 따지지 않고 행사할 수 있는 반면, 전세권자의 매수청구권은 반드시 설정자의 동의를 얻어 부속시켰거나 설정자로부터 매수한 물건이어야만 성립합니다. 전세권자가 설정자의 동의 없이 임의로 부속시킨 물건이라면, 전세권자 스스로는 매수청구권을 행사할 수 없고 그저 수거해 가는 수밖에 없습니다.

이 구조가 실무에 주는 시사점은 명확합니다. 전세권자가 목적물에 상당한 비용을 들여 시설을 갖출 계획이라면, 설치 전에 설정자의 동의를 서면으로 받아두는 것이 나중에 매수청구권을 행사할 수 있는 발판이 됩니다. 구두로만 승낙을 받으면 전세권 소멸 시점에 설정자가 동의한 적 없다고 다투는 경우 입증이 곤란해질 수 있습니다.

• 설정자의 매수청구권(제316조 제1항) — 부속 경위를 묻지 않고 행사 가능, 전세권자는 정당한 이유 없이 거절 불가.

• 전세권자의 매수청구권(제316조 제2항) — 설정자 동의를 얻어 부속했거나 설정자로부터 매수한 물건일 것.

• 동의 없이 임의로 부속시킨 물건 — 전세권자는 매수청구를 할 수 없고 수거만 가능(설정자가 먼저 매수청구하면 응해야 함).

• 동의 여부는 서면으로 남겨두는 것이 분쟁 예방에 유리.

매수청구 대상이 되는 '부속물'의 범위 — 판례가 보는 기준

조문은 '부속물건'이라고만 표현할 뿐, 구체적으로 어떤 물건이 매수청구 대상이 되는지는 명시하지 않습니다. 이 개념은 임차인의 부속물매수청구권을 정한 민법 제646조와 같은 용어를 쓰고 있어, 그 해석 기준이 전세권자의 부속물수거권·매수청구권에도 그대로 적용된다고 보는 것이 실무의 일반적인 태도입니다. 이에 관한 대표적인 판단 기준은 대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738 판결에서 확인할 수 있습니다.

위 판결은 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 사용자의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 판시했습니다. 반대로 부속된 물건이 오로지 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 매수청구 대상이 되지 않는다고 못 박았습니다. 건물의 객관적인 사용목적은 건물 자체의 구조, 계약 당시 합의된 사용목적, 건물의 위치와 주위 환경 등을 종합해서 정해진다는 것이 판례의 설명입니다.

실제 사건에서는 삼계탕집을 운영하려고 설치한 보일러·온돌방·방문틀·주방 내부 설비가 문제됐는데, 법원은 이 시설들이 건물의 구성부분이 되었거나 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적을 위한 것이어서 매수청구 대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 이 기준을 전세권 사안에 대입하면, 누가 봐도 그 건물을 다음에 쓸 사람에게도 도움이 되는 범용 시설인지, 아니면 특정 영업에만 쓸모 있는 전용 시설인지가 갈림길이 됩니다.

부속물이란 건물의 구성부분이 되지 않고 독립성을 유지하면서 건물의 객관적 사용편익에 기여하는 물건을 말하며, 오로지 특정 목적을 위한 전용 시설은 매수청구 대상에서 제외된다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738 판결의 법리).

구체적으로 어떻게 적용되나 — 상가 전세권 사례로 보기

예를 들어 A가 상가 건물에 전세권을 설정하고 카페를 운영하면서 바닥재·조명·카운터 같은 인테리어와 에어컨 실외기, 정수 배관을 새로 설치했다고 가정해 보겠습니다. 전세권 존속기간이 만료돼 소멸하면, A는 원칙적으로 이 시설들을 원상회복하고 수거해 가야 합니다. 그런데 설정자가 인테리어와 냉난방 설비를 그대로 두고 가라며 대금을 지급하겠다고 매수청구를 하면, A는 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

반대로 A가 상가 외벽 간판이나 접근로를 개선하면서 설정자의 서면 동의를 미리 받아뒀다면, 전세권 소멸 시 A 쪽에서 먼저 설정자에게 그 시설의 매수를 청구할 수 있습니다. 이 경우 매매대금 산정을 둘러싼 협의가 필요하지만, 적어도 시설을 그냥 뜯어내 폐기하는 것보다는 투자 비용을 일부라도 회수할 길이 열립니다.

다만 A가 커피머신 전용 배관이나 카페 특유의 바 구조처럼 다른 업종에는 쓸모가 없는 시설을 갖췄다면 사정이 다릅니다. 이런 시설은 앞서 본 판례 기준에 따라 특수목적 시설로 분류되어 매수청구 대상에서 제외될 가능성이 크고, A는 이를 스스로 수거하고 원상회복해야 하는 부담을 그대로 안게 됩니다. 계약서에 부속물 목록과 원상회복 범위를 미리 정해두면, 전세권 소멸 시점에 무엇이 매수청구 대상인지를 둘러싼 다툼을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

• 범용 인테리어·냉난방설비 등 다음 사용자에게도 도움되는 시설 — 매수청구 대상 가능성 높음.

• 특정 업종 전용 배관·구조물 — 특수목적 시설로 매수청구 대상에서 제외될 가능성.

• 설치 전 서면 동의 확보 — 전세권자 쪽 매수청구권 행사의 전제조건.

• 계약서에 부속물 목록·원상회복 범위 명시 — 소멸 시점 분쟁 예방.

유익비상환청구권과는 다른 권리 — 요건과 선택의 문제

전세권자가 목적물에 비용을 들였을 때 떠올릴 수 있는 또 다른 권리로 유익비상환청구권이 있습니다. 민법 제310조는 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액, 그 밖의 유익비에 관하여 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 정합니다. 부속물매수청구권과 달리 이 권리에는 설정자의 동의라는 요건이 없습니다.

두 권리는 청구하는 대상 자체가 다릅니다. 부속물매수청구권은 부속된 물건을 사달라고 요구하는 권리이고, 유익비상환청구권은 목적물의 가치를 높이려고 지출한 비용을 돌려달라고 요구하는 권리입니다. 예컨대 낡은 배관을 통째로 교체해 건물 자체의 가치를 높였다면 유익비상환청구권의 문제이고, 원래 없던 시설을 새로 부착했다면 부속물매수청구권의 문제에 가깝습니다.

실무에서는 하나의 공사가 두 권리 중 어디에 해당하는지를 두고 다툼이 벌어지기도 합니다. 독립된 물건으로 분리할 수 있고 떼어내도 목적물 자체에는 손상이 없는 시설이라면 부속물매수청구권 쪽으로, 목적물에 부합돼 물리적으로 분리하기 어려운 개량이라면 유익비상환청구권 쪽으로 판단되는 경향이 있습니다. 유익비상환청구권을 행사하는 경우 법원이 소유자의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허여할 수 있다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.

용법위반으로 전세권이 소멸됐다면 — 매수청구권이 제한될 수 있다

지금까지 살펴본 매수청구권은 전세권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우를 전제로 합니다. 민법 제316조 제1항의 문언 자체가 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때라고 명시하고 있기 때문입니다. 그런데 전세권이 항상 기간 만료로만 끝나는 것은 아닙니다. 전세권자가 전세권설정계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법을 지키지 않으면, 설정자는 민법 제311조에 따라 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

문제는 이렇게 용법위반을 이유로 전세권이 소멸된 경우입니다. 민법 제311조 제2항은 이 경우 설정자가 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다고만 정할 뿐, 부속물 매수청구권에 관한 규정을 별도로 준용하지 않습니다. 존속기간 만료를 전제로 한 제316조와 문언이 다르다는 점에서, 계약 위반으로 전세권이 소멸된 전세권자가 부속물 매수청구권까지 그대로 주장할 수 있는지는 신중하게 접근할 필요가 있는 지점입니다.

실무적인 함의는 분명합니다. 전세권자가 목적물의 용법을 위반해 무단으로 용도를 바꾸거나 목적물을 훼손하는 방식으로 사용했다면, 그 결과로 전세권이 소멸됐을 때는 부속물을 두고 매수청구권을 주장하기보다 원상회복과 손해배상 책임을 함께 부담할 가능성을 먼저 고려해야 합니다. 반대로 설정자 입장에서도 용법위반을 이유로 소멸을 청구하는 경우라면, 원상회복과 손해배상을 함께 구하는 쪽으로 대응을 준비하는 것이 유리합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세권이 끝나면 부속물은 무조건 뜯어가야 하나요?

A. 원칙은 그렇습니다. 민법 제316조 제1항에 따라 전세권자는 원상회복 의무를 지고 부속시킨 물건을 수거해야 합니다. 다만 설정자가 그 물건의 매수를 청구하면 정당한 이유 없이 거절할 수 없어, 수거 대신 매매대금을 받고 넘기게 되는 경우가 많습니다.

Q. 설정자가 매수청구를 하면 전세권자가 가격을 마음대로 정할 수 있나요?

A. 아닙니다. 매수청구권 행사로 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생기지만 대금 액수까지 전세권자가 일방적으로 정할 수는 없습니다. 통상 감정평가나 당사자 협의로 정하고, 합의가 안 되면 소송으로 다투게 됩니다.

Q. 전세권자가 먼저 매수청구를 할 수 있는 경우는 언제인가요?

A. 부속물을 설정자의 동의를 얻어 부속시켰거나, 설정자로부터 매수한 물건인 경우에 한해 전세권자도 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 동의 없이 임의로 부착한 시설이라면 전세권자 스스로는 매수청구를 할 수 없습니다.

Q. 아무 시설이나 매수청구 대상이 되는 부속물인가요?

A. 아닙니다. 판례는 건물의 구성부분이 되지 않고 독립성을 유지하면서 건물 사용에 객관적인 편익을 주는 물건만 부속물로 인정합니다. 특정 업종에만 쓸모 있는 전용 시설은 매수청구 대상에서 제외될 가능성이 큽니다.

Q. 매수청구 대금을 못 받으면 목적물을 계속 점유할 수 있나요?

A. 부속물 매매대금 채권만으로는 목적물인 건물 자체에 대한 유치권을 인정받기 어렵다는 것이 일반적인 설명입니다. 대금을 받지 못했다면 목적물 인도를 거부하기보다 별도로 대금 지급을 구하는 절차를 준비하는 것이 현실적입니다.

Q. 계약을 위반해서 전세권이 소멸된 경우에도 매수청구권을 쓸 수 있나요?

A. 민법 제316조는 존속기간 만료로 소멸한 경우를 전제로 하고 있어, 용법위반으로 소멸이 청구된 경우까지 그대로 적용되는지는 신중히 볼 필요가 있습니다. 이런 경우에는 원상회복·손해배상 책임을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

맺음말

전세권이 끝났을 때 부속물을 둘러싼 권리관계는 생각보다 복잡합니다. 원칙은 전세권자의 수거이지만 설정자가 매수청구를 하면 거절할 수 없고, 반대로 전세권자도 동의를 받아 부속시킨 물건이라면 먼저 매수를 요구할 수 있습니다. 여기에 매수청구 대상이 되는 부속물의 범위, 유익비상환청구권과의 구별, 소멸 원인에 따른 차이까지 얽혀 있어 어느 한 조문만 봐서는 결론이 나지 않는 경우가 많습니다.

결국 핵심은 시설을 설치하기 전에 동의 여부를 서면으로 남기고, 전세권이 끝나기 전에 계약서상 원상회복 범위와 부속물 목록을 점검해두는 것입니다. 광교를 비롯한 수원·경기남부 지역에서도 상가나 사무실에 전세권을 설정해 영업하다 소멸 시점에 시설 처리를 두고 다투는 사례가 적지 않은 만큼, 매수청구권을 행사하거나 대응해야 하는 상황이라면 관련 자료부터 미리 정리해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.