묵시적 갱신된 임대차, 계약갱신요구권 2년을 다시 쓸 수 있을까 

전세든 월세든 계약기간이 끝났는데도 별다른 말 없이 그대로 눌러앉아 사는 임차인이 적지 않습니다. 이렇게 묵시적으로 갱신된 임대차라면, 그 이후 다시 계약갱신요구권을 써서 2년을 더 늘릴 수 있는지 헷갈려 하는 경우가 많습니다. 두 제도는 이름은 비슷해 보여도 발동 요건과 법적 효과가 전혀 다른 별개의 갱신 방식이기 때문입니다. 이 글에서는 묵시적 갱신과 계약갱신요구권이 법적으로 어떻게 구분되는지, 묵시적 갱신을 이미 거친 임차인도 계약갱신요구권을 쓸 수 있는지, 실제로는 어떤 순서로 따져야 유리한지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

묵시적 갱신이란 무엇인가 — 쌍방의 침묵이 만드는 자동 연장

주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 임차인 쪽에서 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않은 경우에도 마찬가지로 갱신된 것으로 봅니다. 즉 임대인과 임차인 둘 다 정해진 기간 안에 아무 의사표시도 하지 않았다는 사실 그 자체가 갱신의 요건이 됩니다.

이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 제6조 제2항에 따라 2년으로 봅니다. 다만 이 조항이 항상 적용되는 것은 아닙니다. 제6조 제3항은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 규정 자체를 적용하지 않는다고 못박고 있습니다. 여기서 중요한 것은, 묵시적 갱신은 임차인이 "갱신해달라"는 의사를 적극적으로 표시해서 생기는 결과가 아니라, 쌍방이 정해진 기간 안에 아무 조치도 취하지 않았을 때 법이 그 결과를 의제하는 것이라는 점입니다.

묵시적 갱신은 임차인의 적극적인 의사표시가 아니라, 임대인과 임차인 쌍방의 침묵에 대해 법이 갱신을 의제하는 제도다.

계약갱신요구권이란 무엇인가 — 임차인이 직접 행사하는 형성권

이와 달리 제6조의3 제1항이 정한 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 요구하는 제도입니다. 임대인은 이 요구를 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다. 다만 임차인의 차임 연체나 부정한 방법으로 임차한 경우, 무단전대나 고의·중과실에 의한 파손, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 법이 정한 아홉 가지 사유 중 하나에 해당하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차 역시 제6조의3 제2항에 따라 존속기간은 2년으로 보고, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(제3항). 다만 차임과 보증금은 제7조가 정한 범위, 즉 통상 5% 상한 안에서 증감할 수 있습니다. 그리고 여기에 결정적인 제한이 하나 붙습니다. 제6조의3 제2항은 "임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다"고 명시하고 있습니다. 평생 몇 번이고 쓸 수 있는 권리가 아니라, 딱 한 번만 쓸 수 있는 형성권이라는 뜻입니다.

두 제도의 결정적 차이 — 무엇이 "1회"를 소진시키는가

여기서 이 글의 핵심 질문이 나옵니다. 계약갱신요구권의 1회 한도를 소진시키는 것은 정확히 무엇일까요. 조문의 문언을 그대로 보면 "제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사"한 경우에 한해 1회로 카운트된다는 것을 알 수 있습니다. 그런데 묵시적 갱신은 임차인이 제6조의3 제1항이 정한 절차, 즉 임대인에게 명시적으로 갱신을 요구하는 절차를 전혀 거치지 않은 상태에서 법이 갱신을 의제하는 것입니다. 임차인이 "갱신해 달라"는 말 한마디 하지 않았는데도 계약이 이어진 것이므로, 이는 애초에 제6조의3이 규정한 "계약갱신요구권의 행사"에 해당하지 않습니다.

국토교통부와 법무부는 계약갱신요구권 제도 시행 초기부터 이 문제에 대해, 묵시적 갱신과 계약갱신요구권을 서로 다른 근거·요건을 가진 별개의 갱신 사유로 구분해 설명해 왔습니다. 계약갱신요구권 제도의 취지 자체가 임차인에게 무조건 4년 거주를 보장하려는 것이 아니라, 임차인이 원할 때 1회에 한해 2년을 추가로 연장할 수 있는 권리를 부여하는 데 있다는 것이 이 해석의 바탕입니다. 따라서 연장계약이나 묵시적 갱신을 거쳐 이미 여러 해를 거주했더라도, 그 사유만으로 계약갱신요구권이 이미 행사된 것으로 취급되지는 않습니다.

• 묵시적 갱신 — 쌍방의 무통지로 법이 의제. 임차인의 명시적 의사표시 없음.

• 계약갱신요구권 — 임차인이 임대인에게 명시적으로 요구하는 행위. 1회 한정.

• 판단 기준 — "임차인이 실제로 갱신을 요구한 사실이 있는가"이지, "임대차가 몇 번 갱신됐는가"가 아님.

계약갱신요구권의 1회 소진 여부는 갱신 횟수가 아니라, 임차인이 실제로 명시적 요구 행위를 했는지로 판단한다.

묵시적 갱신 뒤에도 계약갱신요구권을 쓸 수 있다 — 적용 예시

구체적인 상황으로 풀어보겠습니다. 2022년에 2년짜리 임대차계약을 맺고 입주했다고 가정합니다. 2024년 만기가 다가올 때 임대인도 별말이 없고 임차인도 딱히 통지를 하지 않아, 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신되어 2026년까지 임대차가 이어졌습니다. 이 시점까지 임차인은 계약갱신요구권을 단 한 번도 행사한 적이 없습니다. 그렇다면 2026년 만기가 다시 다가올 때, 임차인은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 이번에는 문자메시지나 내용증명 등으로 명시적인 계약갱신 요구 의사를 표시할 수 있습니다.

이 요구에 대해 임대인은 제6조의3 제1항 각호가 정한 정당한 사유, 예를 들어 본인이나 직계존속·직계비속의 실거주 목적 같은 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 결과적으로 이 임차인은 최초 계약 2년, 묵시적 갱신 2년, 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신 2년을 더해 총 6년을 이 집에서 거주할 수 있게 됩니다. 묵시적 갱신을 거쳤다는 이력이 계약갱신요구권 행사를 막는 사유가 되지 않는다는 점이 이 사례에서 분명하게 드러납니다.

반대로 갱신요구권을 먼저 썼다면 — 그다음은 묵시적 갱신에만 기댈 수 있다

순서를 반대로 뒤집어 보면 상황이 달라집니다. 임차인이 첫 만기 때 계약갱신요구권을 명시적으로 행사해 2년을 연장받았다면, 제6조의3 제2항의 "1회에 한하여"라는 제한 때문에 이 권리는 이미 소진된 상태입니다. 그다음 만기가 돌아왔을 때 임대인과 임차인이 또다시 아무 통지도 하지 않으면 제6조에 따른 묵시적 갱신은 여전히 가능합니다. 묵시적 갱신 규정 자체에는 횟수 제한이 없기 때문입니다.

문제는 임대인이 이번에는 갱신거절 통지를 보내오는 경우입니다. 계약갱신요구권을 이미 다 쓴 임차인은 이 거절에 맞서 다시 갱신을 요구할 근거가 없습니다. 정당한 사유가 있는지 여부를 따질 필요도 없이, 임대인은 특별한 이유를 제시하지 않고도 갱신을 거절할 수 있는 상태가 되는 것입니다. 즉 계약갱신요구권을 이미 사용한 임차인에게 묵시적 갱신은 여전히 하나의 가능성으로 남아있지만, 그 가능성은 전적으로 임대인이 통지를 하지 않는 데 달려 있어 임차인이 통제할 수 있는 권리가 아닙니다.

실무에서 언제 명시적으로 행사해야 하나 — 타이밍과 증거

이 구조를 이해하면 실무적인 전략이 나옵니다. 임대인이 만기 6개월 전부터 특별한 움직임을 보이지 않는다면, 임차인이 굳이 서둘러 계약갱신요구권을 행사할 필요는 없습니다. 가만히 있어도 제6조에 따라 묵시적으로 2년이 연장되고, 아직 쓰지 않은 계약갱신요구권은 다음 기회를 위해 그대로 남아 있기 때문입니다. 이렇게 아껴둔 계약갱신요구권은 임대인이 실제로 갱신거절 신호를 보내올 때를 대비한 안전판이 됩니다.

반대로 임대인이 실거주 등을 이유로 갱신거절 통지나 조건변경 통지를 보내온다면, 임차인은 만기 2개월 전이 지나기 전에 반드시 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명시적으로 통지해야 합니다. 이때는 문자메시지나 내용증명우편처럼 발송·도달 시점이 남는 방법을 쓰는 것이 안전합니다. 임대인의 갱신거절 통지를 받고도 아무 대응을 하지 않으면, 이미 임대인 쪽에서 거절 의사를 명확히 표시했기 때문에 묵시적 갱신도 성립하지 않고 계약갱신요구권 행사 기회도 흘려보내 임대차가 그대로 종료됩니다.

• 임대인이 별말 없을 때 — 서두르지 말고 묵시적 갱신에 맡기며 갱신요구권은 남겨둔다.

• 임대인이 갱신거절·실거주 통지를 보냈을 때 — 만기 2개월 전까지 명시적으로 갱신요구 의사를 통지한다.

• 통지 수단 — 문자메시지, 내용증명우편 등 발송·도달 시점이 남는 방법을 사용한다.

갱신을 거절당했다면 — 정당한 사유 확인과 손해배상 청구

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절해 놓고 실제로는 제3자에게 새로 임대를 준 경우, 제6조의3 제5항은 갱신이 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 안에 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정하고 있습니다. 배상액은 제6조의3 제6항에 따라 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분에 해당하는 금액과, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분에 해당하는 금액, 그리고 실제 발생한 손해액 중 가장 큰 금액으로 산정합니다.

실거주 사유가 아니더라도, 임대인이 내세운 거절 사유가 실제로 제6조의3 제1항 각호에 해당하는지는 별도로 따져봐야 합니다. 예를 들어 차임 연체를 이유로 들었다면 2기 차임액에 달하는 연체가 실제로 있었는지, 무단전대를 이유로 들었다면 임대인의 동의 없는 전대가 실제로 있었는지 임차인 쪽에서 확인할 필요가 있습니다. 정당한 사유 없이 거절당했다면 갱신 거절 자체를 다투거나 임차권 존속을 주장할 여지가 남아 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 묵시적 갱신이 되면 계약갱신요구권을 이미 다 쓴 걸로 보나요?

A. 아닙니다. 묵시적 갱신은 임차인이 명시적으로 갱신을 요구한 것이 아니라 쌍방의 무통지로 법이 갱신을 의제하는 것이어서, 계약갱신요구권의 1회 행사로 취급되지 않습니다. 다만 실제로 계약갱신요구권을 명시적으로 행사한 이력이 있다면 그때는 이미 소진된 것으로 봅니다.

Q. 계약갱신요구권은 언제, 몇 번 행사할 수 있나요?

A. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따라 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 그 갱신 시점에서는 더 이상 행사할 수 없습니다.

Q. 묵시적 갱신은 몇 번이든 반복될 수 있나요?

A. 제6조 자체에는 횟수 제한이 없어, 임대인과 임차인 쌍방이 계속 통지를 하지 않으면 이론상 여러 차례 반복될 수 있습니다. 다만 임대인이 한 번이라도 갱신거절이나 조건변경 통지를 하면 그 시점부터는 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다.

Q. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하겠다고 통지했다면 어떻게 대응해야 하나요?

A. 만기 2개월 전이 지나기 전에 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명시적으로 통지해야 합니다. 가만히 있으면 임대인의 거절 의사가 이미 표시된 상태라 묵시적 갱신도 성립하지 않고 계약이 그대로 종료될 수 있습니다.

Q. 계약갱신요구권을 이미 한 번 쓴 뒤 또 묵시적 갱신이 됐는데, 그다음 만기에 임대인이 거절하면요?

A. 계약갱신요구권은 1회 한도를 이미 소진했으므로 다시 행사할 근거가 없습니다. 이 경우 임대인은 특별한 정당 사유를 제시하지 않고도 갱신을 거절할 수 있어, 임차인이 계약 종료에 대응할 방법이 마땅치 않습니다.

Q. 계약갱신요구권 행사는 어떤 방법으로 해야 나중에 다툼이 없나요?

A. 구두로만 전달하면 행사 시점과 내용을 입증하기 어려우므로, 문자메시지나 내용증명우편처럼 발송일과 도달일이 남는 방법을 권합니다. 임대인이 받았다는 사실 자체를 다투는 경우를 대비해 발송 기록은 별도로 보관해 두는 것이 안전합니다.

맺음말

묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 이름이 비슷해 헷갈리기 쉽지만, 법적으로는 발동 요건도 다르고 소진되는 조건도 다른 별개의 제도입니다. 묵시적 갱신을 거쳤다는 사실 하나만으로는 계약갱신요구권이 소진되지 않으므로, 임차인은 아직 명시적으로 갱신을 요구한 적이 없다면 다음 기회에도 이 권리를 쓸 수 있습니다. 다만 계약갱신요구권은 1회에 한정된 권리이므로, 언제 이 카드를 꺼낼지는 임대인의 태도를 보며 신중하게 판단해야 합니다.

특히 광교·광교중앙역 인근처럼 임대차 계약 갱신을 둘러싼 분쟁이 꾸준히 들어오는 지역에서는, 만기가 다가오는데 임대인의 태도가 애매하다면 통지 시한을 놓치기 전에 자신이 아직 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 상태인지부터 확인해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.