공유 부동산 무단점유한 제3자, 반환청구는 전부라도 부당이득은 지분만 인정되는 이유 

형제자매나 지인들이 지분으로 나눠 가진 부동산에 낯선 사람이 눌러앉아 있는데 알고 보니 아무 권리도 없는 경우가 있습니다. 공유자들은 당연히 그 사람을 내보내고 그동안의 사용이익까지 돌려받고 싶어 하지만, 막상 소송을 준비하다 보면 반환청구는 전부 인정되는데 부당이득은 자신의 지분만큼만 인정된다는 설명을 듣고 의아해합니다. 같은 무단점유자를 상대로 한 청구인데 왜 하나는 전부이고 하나는 일부인지 이해가 가지 않기 때문입니다. 이 차이는 우연이 아니라 두 청구권의 성질이 근본적으로 다르기 때문에 생기는 결과입니다. 이 글에서는 공유 부동산을 무단점유한 제3자를 상대로 반환청구와 부당이득반환청구를 어떻게 구성해야 하는지, 그리고 그 범위가 왜 갈리는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

소유물반환청구권과 부당이득반환청구권 — 공유물에 걸린 두 개의 다른 권리

공유 부동산을 아무 권원 없는 제3자가 점유하고 있을 때 공유자가 행사할 수 있는 권리는 크게 둘로 나뉩니다. 하나는 민법 제213조에 근거한 소유물반환청구권으로, 소유자가 점유할 권리 없는 자에게 목적물의 반환(인도)을 구하는 권리입니다. 다른 하나는 민법 제741조에 근거한 부당이득반환청구권으로, 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 그로 인해 손해를 입힌 자에게 그 이익의 반환을 구하는 권리입니다. 제3자가 공유 부동산에 무단으로 들어와 살거나 창고로 쓰는 경우, 공유자는 이 두 권리를 동시에 행사하게 됩니다.

문제는 이 두 권리가 같은 사실관계에서 나오는데도 서로 다른 원리로 작동한다는 점입니다. 반환청구권은 물건 자체를 원래 상태로 되돌리는 물권적 청구권이고, 부당이득반환청구권은 점유 기간 동안 발생한 사용이익을 금전으로 정산하는 채권적 청구권입니다. 물건은 하나이지만 그 물건에서 나오는 이익은 계속 쌓이는 금전이라는 점에서 성질이 다르고, 이 차이가 뒤에서 살펴볼 청구 범위의 차이로 이어집니다. 공유자 중 한 사람만 소송을 제기하려는 경우라면 이 두 권리를 각각 어떤 근거로, 어느 범위까지 주장할 수 있는지 먼저 정리해 둘 필요가 있습니다.

반환청구권은 물건 자체를 원상태로 되돌리는 물권적 청구권이고, 부당이득반환청구권은 점유 기간의 사용이익을 금전으로 정산하는 채권적 청구권이다 — 이 성질 차이가 청구 범위의 차이를 낳는다.

보존행위이기에 가능한 전부 반환청구 — 민법 제265조 단서의 힘

공유자 한 사람이 자신의 지분만큼만 소송을 제기할 수 있다면, 지분이 4분의 1인 사람은 부동산의 4분의 1만 돌려달라고 해야 한다는 이상한 결론이 나옵니다. 건물이나 토지는 물리적으로 쪼개 점유를 나눌 수 있는 물건이 아니기 때문에, 민법은 제265조 단서에서 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다고 정해 이 문제를 풀어 둡니다. 보존행위란 공유물의 현상을 유지하기 위해 이를 침해하는 자에게 그 배제를 구하는 행위를 말하며, 무단점유자를 상대로 한 반환청구는 전형적인 보존행위에 해당합니다. 이 규정 덕분에 공유자 중 한 사람만 나서더라도 다른 공유자들의 동의나 소송 참가 없이 목적물 전부의 반환을 구할 수 있습니다.

이 법리를 뒷받침하는 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다52870 판결은 부동산의 공유자 한 사람이 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 되어 있는 경우, 공유물에 관한 보존행위로서 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있다고 판시했습니다. 등기가 지분별로 쪼개어 존재하는 것이 아니라 하나로 등재되어 있는 이상 전부를 없애야 원래 상태로 돌아가듯, 점유 역시 물건 전체에 대해 이루어지므로 반환청구도 지분과 무관하게 전부를 구해야 실질적인 의미가 있습니다. 실무에서는 이 법리에 따라 공유자 한 사람이 원고가 되어 무단점유자를 상대로 부동산 전부의 인도를 구하는 소송을 제기하는 경우가 흔합니다.

• 보존행위 — 공유물의 현상 유지를 위해 침해자를 배제하는 행위, 지분 과반수 요건 없이 각자 단독으로 가능.

• 반환청구가 전부인 이유 — 목적물이 물리적으로 하나여서 지분별로 쪼개 반환받을 수 없기 때문.

• 공유자 전원의 동의나 소송 참가는 불필요 — 한 사람만으로 전부 반환청구가 가능.

부당이득은 왜 지분만 인정되는가 — 금전채권의 가분성

반환청구와 달리 부당이득반환청구권은 사정이 다릅니다. 무단점유자가 그 부동산을 사용하며 얻은 이익, 즉 차임 상당의 이익은 성질상 얼마든지 나눌 수 있는 금전채권입니다. 물건은 쪼갤 수 없어 보존행위로 전부를 구해야 하지만, 돈은 지분 비율대로 정확히 나눌 수 있으므로 각 공유자가 자신의 지분에 해당하는 부분만을 자기 고유의 권리로 행사하면 충분하다는 것이 판례의 태도입니다. 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 등은 공유 부동산을 전혀 사용·수익하지 못한 공유자가 이를 배타적으로 사용한 자를 상대로 부당이득반환을 구할 때, 자신의 지분에 상응하는 부분에 한해서만 반환을 구할 수 있다고 밝히고 있습니다.

같은 취지는 공유자 자신이 부당이득을 반환해야 하는 상황에서도 확인됩니다. 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결은 부동산 7분의 1 지분권자가 다른 공유자의 동의 없이 그 부동산을 임대하고 보증금을 받았다면, 자신의 지분을 초과하는 부분에 대해서는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 반환할 의무가 있다고 판시했습니다. 이 판결 역시 부당이득의 범위를 지분 비율로 계산한다는 원칙을 전제로 하고 있습니다. 결국 무단점유자를 상대로 한 소송에서, 공유자 한 사람이 다른 공유자들의 몫까지 대신 받아올 수는 없고 각자 자신의 지분만큼만 정산받을 수 있다는 결론이 나옵니다.

물건은 쪼갤 수 없어 반환청구는 보존행위로 전부를 구하지만, 부당이득은 금전이라 얼마든지 나눌 수 있어 각 공유자가 자기 지분만큼만 자신의 권리로 청구한다.

공유자를 상대할 때와 제3자를 상대할 때는 다르다 — 2020년 전원합의체가 그은 경계

여기서 반드시 구분해야 할 지점이 있습니다. 앞서 설명한 '보존행위로서 전부 반환청구'는 상대방이 아무 권리도 없는 제3자일 때 이야기입니다. 상대방이 같은 공유자라면 이야기가 완전히 달라집니다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 공유물을 다른 공유자와 협의 없이 배타적으로 점유·사용하는 소수지분권자를 상대로, 또 다른 소수지분권자가 보존행위를 근거로 공유물 전부의 인도를 구할 수는 없다고 판례를 변경했습니다. 그 공유자 역시 지분권자로서 공유물을 점유할 나름의 권원이 있기 때문에, 지분이 없는 제3자를 배제하는 것과 같은 논리를 적용할 수 없다는 취지입니다.

대신 이 전원합의체 판결은 다른 공유자를 상대로는 방해배제청구와 자신의 지분에 상응하는 부당이득반환청구만 가능하다고 정리했습니다. 반면 공유물을 점유할 아무런 권리가 없는 순수한 제3자에 대해서는, 지분권자인 공유자가 여전히 자신에게(또는 공유자 전원에게) 목적물 전부의 반환을 청구할 수 있다는 기존 법리가 그대로 유지됩니다. 즉 상대방이 공유자인지 아무 권리 없는 외부인인지에 따라 반환청구가 가능한 범위 자체가 달라지므로, 소송을 준비할 때는 점유자가 정말 아무 권리도 없는 제3자인지부터 확인해야 합니다.

소송에서 반환청구와 부당이득을 함께 구하는 법 — 청구취지 실무

실제 소송에서는 반환청구와 부당이득반환청구를 하나의 소장에 함께 담는 경우가 대부분입니다. 청구취지는 통상 두 갈래로 구성됩니다. 첫 번째는 "피고는 원고(또는 원고를 포함한 공유자들)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라"는 형태로, 보존행위에 근거해 목적물 전부의 인도를 구합니다. 두 번째는 "피고는 원고에게 점유 개시일부터 인도완료일까지 월 얼마의 비율로 계산한 돈을 지급하라"는 형태로, 자신의 지분 비율만큼만 계산한 금액을 구합니다.

이때 주의할 점은 부당이득 청구 부분의 소송물가액과 인지대·송달료 산정이 반환청구와 별도로 계산된다는 것입니다. 또한 여러 공유자가 있는데 한 사람만 원고로 나서는 경우, 인도청구는 보존행위로서 단독으로 가능하지만 부당이득 청구는 원고 자신의 지분에 해당하는 금액만 구할 수 있어 나머지 공유자의 몫은 별도로 청구하거나 소송에 참가시켜야 합니다. 공동소송으로 진행하면 소송비용을 나눌 수 있고 판결의 통일성도 확보할 수 있어, 다른 공유자들에게도 소송 참가를 권유하는 것이 실무에서는 일반적입니다.

부당이득액은 어떻게 산정하나 — 차임 상당액과 감정평가

부당이득으로 반환받을 금액은 통상 그 부동산을 임대했다면 받을 수 있었을 차임 상당액을 기준으로 산정합니다. 당사자 사이에 다툼이 있으면 법원은 감정인을 지정해 임료감정을 실시하고, 인근 유사 부동산의 임대차 시세, 부동산의 용도와 위치, 점유 기간 동안의 임료 변동을 종합해 월 단위 금액을 산출합니다. 감정 결과가 나오면 그 금액에 원고의 지분 비율을 곱해 최종 청구금액이 정해지므로, 감정 신청 단계에서부터 자신의 지분 비율을 정확히 특정해 두는 것이 중요합니다.

점유자가 부동산의 일부만 사용했다면 그 사용 면적과 용도에 따라 산정 기준이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 토지 일부에만 컨테이너를 설치해 놓은 경우라면 해당 부분의 임료만을 기준으로 삼을지, 토지 전체의 효용을 저해한 정도까지 고려할지가 다툼이 됩니다. 무단점유자가 점유를 시작한 정확한 시점을 특정하기 어려운 경우도 많은데, 이럴 때는 등기부·항공사진·현장 목격자 진술·관리비 부과 내역 등을 통해 점유 개시 시점을 최대한 구체적으로 입증해 두어야 산정 기간이 줄어드는 것을 막을 수 있습니다.

실무에서 자주 놓치는 함정 — 소멸시효와 여러 공유자의 청구

반환청구권 자체는 소유권에 기초한 물권적 청구권이어서 소유권이 존속하는 한 별도로 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 반면 부당이득반환청구권은 채권이므로 민법 제162조 제1항에 따라 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 다만 이 청구권은 점유 기간 동안 매달 계속해서 발생하는 성격을 가지므로, 10년이 지난 부분부터 순차적으로 소멸하고 최근 10년치만 청구할 수 있게 되는 경우가 생길 수 있어 시효가 임박했다면 서둘러 청구할 필요가 있습니다.

같은 무단점유 상황을 불법행위로 구성해 손해배상을 청구하는 방법도 이론상 가능하지만, 이 경우 민법 제766조 제1항에 따라 손해와 가해자를 안 날로부터 3년이라는 훨씬 짧은 소멸시효가 적용됩니다. 실무에서 부당이득 구성을 선호하는 이유가 여기에 있습니다. 또한 공유자가 여럿인데 한 사람만 소송에서 이겨 반환을 받았다고 해서 다른 공유자들의 부당이득청구권까지 함께 소멸하는 것은 아니므로, 아직 청구하지 않은 공유자가 있다면 별도로 시효 진행 상황을 확인해 두어야 합니다.

• 반환청구권 — 물권적 청구권으로 별도의 소멸시효 없음(소유권이 존속하는 한 행사 가능).

• 부당이득반환청구권 — 원칙적으로 10년(민법 제162조 제1항), 발생 시점마다 개별 진행.

• 불법행위 손해배상 구성 — 안 날로부터 3년(민법 제766조 제1항)으로 더 짧아 실무상 잘 쓰이지 않음.

• 공유자가 여럿이면 각자 자신의 지분에 대한 시효를 별도로 관리해야 함.

자주 묻는 질문

Q. 공유자 한 명이 다른 공유자 동의 없이 반환청구 소송을 낼 수 있나요?

A. 상대방이 아무 권리도 없는 제3자라면 민법 제265조 단서의 보존행위로서 공유자 한 사람이 단독으로 목적물 전부의 반환을 구할 수 있습니다. 다만 이는 상대방이 진짜 무권리자일 때의 이야기이고, 상대방이 다른 공유자라면 판례상 인도청구 자체가 인정되지 않습니다.

Q. 부당이득도 다른 공유자 몫까지 함께 받아올 수 있나요?

A. 원칙적으로 불가능합니다. 부당이득반환청구권은 각 공유자가 자신의 지분 비율에 따라 개별적으로 취득하는 고유한 권리이므로, 다른 공유자로부터 별도의 채권양도나 소송위임을 받지 않는 한 원고 자신의 지분에 해당하는 금액만 청구할 수 있습니다.

Q. 무단점유자가 임의로 이사 가면 소송의 의미가 없어지나요?

A. 점유자가 스스로 나가더라도 그동안 발생한 부당이득반환청구권은 소멸하지 않습니다. 점유 종료 시점까지의 차임 상당액은 여전히 청구할 수 있으므로, 점유가 끝났다는 사정만으로 소송의 실익이 없어지는 것은 아닙니다.

Q. 반환받은 부동산은 소송을 낸 공유자 혼자 갖게 되나요?

A. 아닙니다. 보존행위로 구하는 반환청구는 공유물을 원래의 공유 상태로 되돌리는 것이지 원고 개인의 단독 소유로 만드는 것이 아닙니다. 인도가 이루어진 뒤의 사용·관리는 다시 공유자들 사이의 협의나 민법상 관리 규정에 따라 정해집니다.

Q. 무단점유자가 일부 공유자와만 임대차계약을 맺었다고 주장하면 어떻게 되나요?

A. 그 계약이 공유자 전원의 동의 없이 지분 과반수에도 못 미치는 소수 공유자와만 체결된 것이라면 다른 공유자에게는 대항할 수 없어, 그 다른 공유자에 대한 관계에서는 여전히 무권리 점유로 취급됩니다. 다만 계약을 체결한 공유자의 지분 범위에서는 별도의 법률관계가 성립할 수 있어 사실관계 확인이 필요합니다.

Q. 부당이득 산정에 필요한 감정 비용은 누가 부담하나요?

A. 소송 진행 중 임료감정을 신청하는 쪽이 우선 예납하며, 최종적으로는 소송 결과에 따라 패소한 쪽이 소송비용의 일부로 부담하게 되는 것이 원칙입니다. 다만 청구금액과 실제 인정금액의 차이에 따라 비용 분담 비율이 조정될 수 있습니다.

맺음말

공유 부동산을 제3자가 무단점유했을 때 반환청구는 물건의 성질상 나눌 수 없어 보존행위로 전부를 구하지만, 부당이득은 금전이라 지분만큼만 각자의 권리로 청구한다는 것이 두 청구권의 핵심 차이입니다. 여기에 상대방이 진짜 제3자인지 아니면 다른 공유자인지에 따라 반환청구 자체의 가능 여부가 달라진다는 점까지 더해지면, 청구취지를 잘못 구성해 소송 초반부터 불필요한 다툼을 만드는 경우가 적지 않습니다. 소송을 준비하기 전에 점유자의 정체와 자신의 지분 비율부터 정확히 확인하는 것이 순서입니다.

차임 상당액 산정이나 다른 공유자와의 소송 참가 여부처럼 실무적으로 판단이 갈리는 부분도 많아, 청구취지를 처음부터 정확하게 잡아 두는 편이 이후 절차를 훨씬 수월하게 만듭니다. 공유 부동산의 무단점유 문제로 반환청구와 부당이득반환청구를 함께 준비하고 계시다면, 광교나 수지 등 공유 부동산 분쟁이 잦은 지역의 사례를 다뤄 온 변호사와 청구 범위부터 점검해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.