전세·월세 퇴거 정산 — 원상회복·청소비·수수료 5가지 기준 

이사 나가는 날, 보증금에서 얼마가 빠질까

퇴거 정산 분쟁은 금액이 크지 않아도 감정이 크게 상하는 분야입니다. 집주인은 "새것으로 바꿔 놓으라"고 하고, 세입자는 "처음부터 그랬다"고 합니다. 기준을 알고 있으면 대부분은 문자 몇 통으로 끝납니다. 세입자와 집주인 모두에게 적용되는 다섯 가지 기준을 정리했습니다.

1. 원상회복은 '통상 손모'를 뺀 나머지입니다

임차인은 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려주어야 합니다. 그러나 법원은 통상적인 사용에 따른 마모·변색·노후, 이른바 통상 손모는 원상회복 대상이 아니라고 봅니다. 벽지의 자연스러운 변색, 오래된 방충망의 찢어짐, 바닥의 잔 흠집이 여기에 해당합니다. 반면 못 자국이 수십 개 남은 벽, 반려동물이 긁어 놓은 문, 담배로 변색된 천장은 임차인 부담입니다. 세입자에게 통상 손모까지 부담시키려면 특약에 항목을 구체적으로 적어야 하고, "원상복구한다"는 한 줄로는 부족합니다.

2. 누가 무엇을 입증해야 하나

훼손이 있다는 사실과 수리 비용은 집주인이 입증합니다. 훼손이 확인되면 임차인은 그것이 자기 책임이 아니라는 점, 예컨대 입주 때부터 있었다는 점을 입증해야 합니다. 그래서 입주 당일 사진이 결정적입니다. 사진이 없는 항목이라도 다른 항목의 노후 상태가 사진으로 확인되면 정황이 됩니다. 집주인 입장에서는 입주 전 상태를 기록해 두어야 청구가 가능합니다.

3. 청소비·교체비의 한도

계약서나 특약에 없는 청소비는 청구할 근거가 없습니다. 통상의 청소를 하고 나갔다면 더욱 그렇습니다. 교체가 필요한 경우에도 새 제품 가격 전액이 아니라 사용 기간에 따른 감가상각을 반영한 잔존가치가 한도입니다. 10년 된 싱크대 상판을 새것 값으로 물어내라는 요구는 받아들여지지 않습니다.

4. 중도 퇴실은 '합의'의 문제입니다

계약 기간 중 세입자 사정으로 나가는 것은 임대인의 동의가 필요합니다. 실무에서는 새 세입자가 구해질 때까지의 월세와 중개수수료를 세입자가 부담하는 조건으로 합의하는 경우가 많습니다. 이때 반드시 문자로 조건을 남기십시오. "퇴실 후 두 달치 월세"처럼 상한을 정해 두면 그 이상은 청구할 수 없고, 중개수수료는 집주인이 실제 지급한 금액(법정 상한 내)만 정산하면 됩니다. 퇴실 이후의 전기·가스 요금은 사용자가 부담합니다.

5. 보증금을 안 돌려줄 때

정당한 공제액을 뺀 나머지를 돌려주지 않으면 지급명령이나 소액 소송으로 청구합니다. 이사 전이라면 임차권등기명령을 먼저 받아 두어야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 집주인이 근거 없는 항목을 공제하면 그 부분은 부당하게 보류한 것이 되어 지연이자까지 청구할 수 있습니다. 반대로 세입자가 명백한 훼손을 방치하고 나갔다면 집주인은 견적서와 사진으로 공제 근거를 갖추어야 합니다.

이 글은 일반적인 법률정보이며 개별 사안의 결과를 보장하지 않습니다. 계약서, 입주·퇴거 사진, 정산 문자를 지참해 상담받으시면 공제 항목별로 인정 가능성을 바로 정리해 드릴 수 있습니다.