사해행위 가액배상 금액, 변론종결 시 부동산 값에서 저당채무 뺀 액수로 정해진다 

사해행위취소 소송에서 이겼다고 해서 늘 부동산 자체를 돌려받는 것은 아닙니다. 이미 다른 사람에게 넘어간 부동산에 근저당권이 있었다가 소송 도중 말소된 경우라면, 법원은 원물이 아니라 돈으로 배상하라는 가액배상을 명하는데, 이때 얼마를 배상해야 하는지가 생각보다 복잡합니다. 배상액은 계약 당시 부동산 가격도 아니고 등기가 넘어간 시점의 시세도 아니라, 소송이 끝나갈 무렵의 부동산 값에서 그 저당채무를 뺀 금액으로 정해지기 때문입니다. 이 기준을 모른 채 소송을 진행하면 예상보다 훨씬 많이 물어주거나, 반대로 받을 수 있는 금액을 스스로 낮춰 청구하는 실수가 생깁니다. 이 글에서는 저당권이 걸린 부동산의 사해행위취소에서 가액배상액이 어떤 공식과 시점을 기준으로 계산되는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

원물반환이 원칙, 가액배상은 왜 예외로 등장하는가

사해행위취소소송에서 원상회복의 원칙은 원물반환입니다. 채무자가 재산을 빼돌린 상대방, 즉 수익자 명의로 넘어간 소유권이전등기 자체를 말소해 부동산을 원래 상태로 되돌리는 것이 가장 단순하고 채권자에게도 유리한 방법이기 때문입니다. 가액배상은 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란할 때만 등장하는 보충적 방법으로, 부동산이 이미 제3자에게 넘어가 등기 말소 자체가 불가능한 경우나, 부동산에 걸려 있던 권리관계가 변동돼 원물 그대로 돌려주면 오히려 불공평한 결과가 생기는 경우에 적용됩니다.

근저당권이 설정된 부동산이 바로 후자에 해당하는 대표적인 경우입니다. 채무자가 근저당권이 있는 상태로 부동산을 넘겼다면, 그 부동산 전체가 채권자들의 공동담보였던 것이 아니라 애초에 저당권이 우선변제받고 남는 부분만 공동담보였던 셈입니다. 그런데 소송이 진행되는 사이 그 저당권이 변제 등으로 말소돼 버리면, 등기만 그대로 되돌릴 경우 원래 담보가 아니었던 저당채무 상당액까지 채권자들 몫으로 돌아가는 결과가 됩니다. 이 불균형을 바로잡기 위해 판례는 저당권이 걸렸던 부동산에는 원물반환 대신 가액배상을 명하고, 그 한도를 저당채무만큼 줄여서 정하도록 하고 있습니다.

저당권이 설정된 부동산은 애초에 그 저당채무를 초과하는 부분만 채권자들의 공동담보였다 — 저당권이 사후에 말소되면 원물반환 대신 가액배상으로 이 균형을 다시 맞춘다.

저당채무만큼 줄어든 범위에서만 사해행위가 성립한다

대법원은 저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 채무자가 사해의사로 양도 등 행위를 한 경우, 그 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 사해행위가 성립한다고 봅니다(대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다33734 판결). 사해행위 자체가 처음부터 저당채무를 넘는 부분에 대해서만 인정된다는 뜻입니다. 예컨대 시가 5억원인 부동산에 피담보채무 2억원짜리 근저당권이 설정된 상태로 그 부동산이 통째로 증여됐다면, 사해행위로 취소할 수 있는 범위는 5억원 전체가 아니라 저당채무를 공제한 3억원에 그칩니다.

이 법리가 실무에서 갖는 의미는 명확합니다. 채권자가 소송을 낼 때 부동산 등기부상 시가만 보고 전액을 청구했다가는, 저당권이 설정돼 있던 사실이 드러나는 순간 청구 범위 자체가 줄어들 수 있다는 것입니다. 반대로 수익자나 전득자 입장에서도 저당권이 있던 부동산을 넘겨받았다는 사정은 자신이 부담할 책임의 한도를 낮추는 유리한 사정이 됩니다. 그래서 소송 초기 단계에서부터 사해행위 당시 등기부에 어떤 저당권이 있었고 피담보채무가 얼마였는지를 먼저 확인하는 작업이 필요합니다.

저당권이 사후에 말소되면 원물반환이 오히려 불공평해진다

사해행위 당시 저당권이 남아 있다면 이야기는 비교적 단순합니다. 등기를 그대로 말소해 부동산을 원래 소유자 앞으로 돌려놓아도, 저당권이 여전히 그 부동산에 걸려 있는 채로 돌아오는 것이므로 채권자들의 책임재산 범위는 사해행위 이전과 달라지지 않습니다. 문제는 사해행위 이후 수익자나 전득자가 그 저당채무를 변제해 저당권설정등기를 말소시킨 경우입니다. 이때 원물반환을 명해 부동산 자체를 돌려받게 하면, 원래 저당권이 우선변제받았어야 할 부분까지 고스란히 채권자들의 몫으로 돌아가 버립니다.

대법원은 이런 경우 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 "당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복하게 하는 것이 되어 공평에 반하는 결과"라고 판단합니다. 그래서 사해행위 전체를 취소해 원물을 돌려받는 대신, 부동산 가액에서 말소된 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서만 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있다고 정리합니다(대법원 2001다33734 판결). 채권자가 소장에서는 전부취소와 원물반환만을 구했더라도, 그 주장 속에는 일부취소와 가액배상을 구하는 취지도 포함된 것으로 보아 법원이 직권으로 가액배상을 명할 수 있다는 점도 함께 확인해 둘 부분입니다.

산정 기준시점 — 사해행위 당시가 아니라 사실심 변론종결시

가액배상액을 계산할 때 가장 흔히 하는 오해는 사해행위 당시, 즉 등기가 넘어간 시점의 시세를 기준으로 삼는 것입니다. 그러나 대법원은 근저당권이 말소된 부동산에 관하여 가액배상을 명하는 경우 그 가액의 산정은 사실심 변론종결 시를 기준으로 하여야 한다고 명확히 밝히고 있습니다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2000다66416 판결). 사해행위가 일어난 시점이 아니라, 그 소송의 사실심 재판부가 심리를 마치고 판결을 준비하는 바로 그 시점의 부동산 가치가 기준이 된다는 뜻입니다.

이 기준시점 법리 때문에 실무에서는 소송 막바지에 부동산 시가감정을 다시 신청하는 경우가 많습니다. 소가 제기될 때 첫 감정을 했더라도 항소심까지 가는 사이 상당한 시간이 흐르면 시세가 달라져 있기 마련이고, 법원은 그 변론이 종결되는 시점에 가장 가까운 감정 결과를 기준으로 배상액을 정합니다. 저당채무액 역시 저당권이 실제로 말소될 당시 남아 있던 금액을 기준으로 확정되며, 그 이후 시점의 사정 변경은 저당채무 액수 자체에는 영향을 주지 않습니다. 결국 가액배상액은 "변론종결시 부동산 가액 − 말소 당시 저당채무액"이라는 공식으로 정리됩니다.

부동산 값이 오르내리면 배상액도 따라 달라진다

기준시점이 변론종결시라는 점은 소송 기간 동안 부동산 가격이 크게 움직이면 배상액도 함께 출렁인다는 뜻입니다. 예를 들어 사해행위 당시 시가 5억원, 피담보채무 2억원짜리 근저당권이 있던 부동산을 수익자가 넘겨받았다고 가정해 보겠습니다. 수익자가 이후 저당채무를 모두 갚아 저당권을 말소시켰고, 소송이 2~3년 이어지는 사이 그 지역 시세가 올라 변론종결 무렵 감정가가 6억 5천만원이 되었다면, 가액배상액은 애초 예상했던 3억원(5억원−2억원)이 아니라 6억 5천만원에서 2억원을 뺀 4억 5천만원으로 늘어납니다.

반대로 그사이 시세가 하락해 변론종결 무렵 감정가가 4억원으로 떨어졌다면, 배상액은 2억원(4억원−2억원)까지 낮아집니다. 수익자 입장에서는 소송이 길어질수록, 그리고 그 기간 동안 시세가 오를수록 자신이 실제로 취득했던 이익보다 더 많은 금액을 물어줘야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 반대로 채권자 입장에서는 소송 진행 중 시세 하락으로 회수액이 줄어드는 위험을 감수해야 합니다. 이런 변동성 때문에 소송 전략을 짤 때는 변론종결이 가까워지는 시점의 시세 흐름과 감정 신청 시기를 함께 고려하는 것이 중요합니다.

전득자에게 청구할 때도 같은 계산식이 적용된다

수익자가 아니라 그로부터 부동산을 다시 넘겨받은 전득자를 상대로 소송을 내는 경우도 실무에서 드물지 않습니다. 채무자와 직접 거래한 수익자가 이미 부동산을 처분해 원상회복 대상이 없어졌거나, 애초에 전득자를 상대로 사해행위 취소를 구하는 것이 더 실효적인 경우입니다. 이때도 기존의 근저당권이 사해행위 이후 말소된 상태였다면, 대법원은 전득자에 대해서도 사실심 변론종결시의 부동산 가액에서 말소된 저당권 피담보채무액을 공제한 금액의 한도에서 그가 취득한 이익에 대한 가액배상을 명할 수 있다고 판시합니다.

다만 전득자를 상대로 한 청구는 수익자를 상대로 한 청구와 요건이 다릅니다. 전득자에게 사해행위취소를 주장하려면 전득자 자신이 그 전득행위 당시 채무자와 수익자 사이의 사해행위 사실을 알고 있었다는 악의가 별도로 인정되어야 합니다. 수익자의 악의가 추정된다고 해서 전득자의 악의까지 당연히 추정되는 것은 아니므로, 등기 경위나 거래 정황, 매매대금의 적정성 등을 통해 전득자의 악의를 별도로 입증해야 합니다. 이 요건이 충족되지 않으면 저당채무 공제 이전에 청구 자체가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

실무에서 놓치기 쉬운 지점 — 피담보채무액의 특정과 복수 저당권

공제 대상이 되는 저당채무액을 정할 때 흔히 하는 실수는 등기부에 적힌 채권최고액을 그대로 공제해 버리는 것입니다. 채권최고액은 근저당권이 담보할 수 있는 한도액일 뿐이고, 실제로 그 근저당권이 말소될 당시 남아 있던 채무 원리금과는 다른 경우가 대부분입니다. 정확한 공제액을 확정하려면 저당권자였던 금융기관 등에 변제 당시의 채무 잔액을 확인하거나, 관련 대출 거래내역과 말소 시점의 상환 자료를 통해 실제 채무액을 특정해야 합니다.

또한 하나의 부동산에 근저당권이 순차로 여러 건 설정돼 있었다면, 말소된 저당권 각각의 실제 피담보채무액을 모두 합산해서 공제해야 합니다. 만약 그중 일부 저당권만 말소되고 나머지가 그대로 남아 있다면, 남아 있는 저당권의 채무액은 공제 대상이 아니라 원물반환 시 그대로 부동산에 걸린 채로 돌아가는 부분이므로 구분해서 계산해야 합니다. 실무에서는 이 확인 작업을 소홀히 해 채권최고액 기준으로 청구했다가 소송 중 공제액이 재조정되면서 청구취지 변경이 필요해지는 경우가 종종 생깁니다.

• 공제 기준 — 채권최고액이 아니라 저당권 말소 당시 실제 남아 있던 채무 원리금.

• 복수 저당권 — 말소된 저당권들의 실제 피담보채무액을 모두 합산해 공제.

• 일부만 말소된 경우 — 남아 있는 저당권의 채무액은 공제 대상이 아니라 원물에 남는 부분.

• 감정 시기 — 변론종결에 가까운 시점의 감정평가를 확보해야 실제 배상액과 어긋나지 않음.

가액배상액은 채권최고액이 아니라 말소 당시 실제 피담보채무액을, 사해행위 당시가 아니라 사실심 변론종결시 부동산 가액에서 공제해 정해진다.

자주 묻는 질문

Q. 저당권이 그대로 남아 있으면 원물반환을 받을 수 있나요?

A. 네. 저당권이 말소되지 않고 그대로 존속 중이라면 부동산 자체에 대한 소유권이전등기 말소만으로 원상회복이 이루어집니다. 저당권이 여전히 남아 있으면 채권자들의 책임재산 범위가 사해행위 이전과 달라지지 않기 때문에, 가액배상 문제는 저당권이 사후에 말소된 경우에만 발생합니다.

Q. 가액배상액은 사해행위 당시 시세로 계산하나요?

A. 아닙니다. 대법원은 가액배상액 산정을 사실심 변론종결시를 기준으로 하도록 하고 있어, 사해행위 당시가 아니라 소송이 끝나갈 무렵의 시가가 기준이 됩니다. 그 사이 부동산 가격이 오르내리면 배상액도 그만큼 달라집니다.

Q. 근저당권의 채권최고액을 공제하나요, 실제 남은 채무액을 공제하나요?

A. 채권최고액이 아니라 저당권이 말소될 당시 실제로 남아 있던 피담보채무 원리금을 공제합니다. 채권최고액은 담보 한도액일 뿐이라 실제 채무액과 다른 경우가 많아 그대로 공제 기준으로 삼지 않습니다.

Q. 부동산 시가가 사해행위 이후 크게 올랐다면 배상액도 늘어나나요?

A. 그렇습니다. 산정 기준시가 변론종결시이므로 그사이 시세가 상승했다면 수익자가 애초 취득했던 이익보다 더 많은 금액을 배상해야 하는 결과가 될 수 있습니다. 반대로 시세가 하락했다면 배상액도 그만큼 줄어듭니다.

Q. 저당권이 여러 개 설정되어 있었다면 어떻게 계산하나요?

A. 순차로 설정된 근저당권이 여러 개였다면 말소된 저당권들의 실제 피담보채무액을 모두 합산해 부동산 가액에서 공제합니다. 일부만 말소되고 나머지가 남아 있다면 말소된 저당권의 채무액만 공제 대상이 됩니다.

Q. 전득자를 상대로 소송을 낼 때도 저당채무를 공제하나요?

A. 네. 근저당권이 말소된 뒤 부동산을 다시 취득한 전득자를 상대로 사해행위취소를 구하는 경우에도 사실심 변론종결시 부동산 가액에서 말소된 저당채무액을 공제한 한도에서 가액배상을 명할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다. 다만 전득자 자신의 악의가 별도로 입증되어야 합니다.

맺음말

사해행위취소소송에서 가액배상액은 단순히 부동산 시세에서 대출금을 뺀 값이 아니라, 사실심 변론종결시라는 정해진 시점의 가액에서 말소 당시 실제 저당채무액을 공제해야 정확히 산정됩니다. 이 기준을 놓치면 채권자는 받을 수 있는 금액보다 적게 청구하고, 수익자나 전득자는 예상보다 훨씬 많은 금액을 물어줘야 하는 결과를 맞을 수 있습니다. 소송이 길어질수록 시세 변동이라는 변수까지 더해지므로, 소송 초기부터 저당권 설정·말소 이력과 시가감정 시기를 함께 챙기는 것이 결과를 좌우합니다.

특히 수원지방법원 관할 사건처럼 부동산 가액이 크고 저당권 관계가 복잡하게 얽힌 사해행위취소 소송에서는, 등기부상 권리관계를 이른 시점에 정리하고 공제될 채무액을 미리 특정해 두는 준비가 결과에 큰 차이를 만듭니다. 가액배상 청구를 검토하고 있다면 저당권 말소 시점과 현재 시세부터 함께 확인해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.