계약갱신요구권, 1년 계약·실거주 거절·5% — 헷갈리는 5가지 

1. 갱신을 요구하면 기간은 2년입니다

임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 갱신되는 계약의 기간은 2년으로 봅니다. "합의해서 1년만 하자"는 임대인의 제안은 임차인이 동의할 때만 성립하고, 임차인이 2년을 원하면 그렇게 요구할 수 있습니다. 반대로 임차인이 스스로 1년을 택했더라도, 임차인은 나중에 2년을 주장할 수 있습니다 — 2년 미만 약정은 임차인만 원용할 수 있기 때문입니다. 임대인 입장에서 1년 계약이 주는 실익은 거의 없습니다.

2. 요구할 수 있는 시기와 방법

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 도달해야 합니다. 말로만 하면 나중에 다투게 되니 문자나 내용증명으로 "주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사한다"고 명시해 날짜를 남기십시오. "1년만 더 살고 싶다"는 표현도 행사로 볼 여지가 있지만, 명확한 문구가 분쟁을 없앱니다. 갱신요구권은 한 번만 행사할 수 있습니다.

3. 임대인이 거절할 수 있는 경우 — 실거주

임대인 본인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해배상 책임을 집니다. 임차인은 거절 통보 경위(부동산을 통한 연락, 문자)를 보존해 두는 것이 좋습니다. 그 밖에 임차인의 2기 차임 연체, 무단 전대 등도 거절 사유입니다.

4. 등록임대주택은 다릅니다

임대사업자로 등록된 주택은 임대의무기간 동안 임대인이 법이 정한 사유 외에는 재계약을 거절할 수 없고, 실거주는 그 사유에 들어 있지 않습니다. 렌트홈에서 등록 여부와 의무기간을 확인해 보십시오. 의무기간이 끝난 뒤에는 일반 주택과 같은 규칙으로 돌아갑니다.

5. 차임 인상은 5%까지

갱신 시 차임이나 보증금 인상은 종전 금액의 5%를 넘지 못합니다. 임대인이 그 이상을 요구하면 임차인은 거부할 수 있고, 협의가 안 되면 5% 범위에서 정해집니다. 인상률 계산 시 보증금과 월세를 함께 환산하는 방식은 지자체 조례·전월세전환율을 참고해야 하므로, 다툼이 있으면 계산 근거를 서면으로 요구하십시오.

이 글은 일반적인 법률정보이며, 구체적 사안은 계약서 문언과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 갱신 협의가 막혔다면 계약서와 문자 기록을 가지고 상담받으시기 바랍니다.