📈 전세보증금 올렸다면 확정일자 다시 받을까 

전세계약을 갱신하면서 보증금을 올리면 기존 계약서에 확정일자가 있으니 추가로 할 일이 없다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 최초 보증금과 나중에 올린 금액은 제3자에 대한 보호 시점이 같지 않을 수 있습니다. 증액분을 지급하기 전 등기부를 다시 확인하고, 증액 내용을 적은 계약증서에 새 확정일자를 받아야 권리의 시간표를 분명히 할 수 있습니다.

📈 증액분은 옛 확정일자를 따라가지 않습니다

주택임대차보호법 제3조의2는 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인이 임대차계약증서에 확정일자까지 갖춘 경우 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있도록 합니다. 이때 순위는 필요한 요건을 모두 갖춘 시점을 기준으로 정해집니다.

최초 계약 때 확정일자를 받았더라도 나중에 합의한 증액분까지 그 날짜로 소급해 보호되는 것은 아닙니다. 기존 계약과 동일성이 유지되고 주택 인도와 주민등록도 계속 유지되었다면 최초 보증금 부분은 종전의 대항력과 우선변제권을 기준으로 판단합니다. 반면 증액분은 그 금액을 확인할 수 있는 갱신계약서나 증액 합의서에 새로 확정일자를 받아야 그 이후의 우선변제 순위를 주장할 기초가 생깁니다.

따라서 보증금 전체가 하나의 날짜로 보호된다고 계산해서는 안 됩니다. 최초 금액과 증액분을 나누고 각각 어떤 계약서, 확정일자와 지급내역으로 뒷받침되는지 구별해야 합니다.

🧾 기존 금액과 증액분의 순위가 나뉩니다

예를 들어 최초 계약 당시 대항요건과 확정일자를 먼저 갖춘 뒤 계약을 갱신하면서 보증금을 올렸다고 가정해 보겠습니다. 최초 금액은 원래의 순위가 유지될 수 있지만, 증액분은 새 확정일자를 갖춘 시점에 따라 별도의 순위를 가집니다. 그 사이 다른 권리가 등기되었다면 최초 금액보다 뒤이면서 증액분보다 앞서는 구조가 생길 수 있습니다.

새 확정일자를 받는다고 종전 확정일자가 사라지거나 최초 보증금의 순위가 새 날짜로 밀리는 것은 아닙니다. 다만 최초 계약서를 폐기하고 총보증금만 적은 새 계약서만 남기면 최초 금액과 증액분, 각 지급 시점을 설명하기 어려워질 수 있습니다. 최초 계약서, 갱신계약서와 증액 합의서를 함께 보관해야 하는 이유입니다.

갱신계약서에는 기존 계약을 갱신한다는 사실, 최초 보증금, 증액액, 증액 후 총액, 지급일과 갱신 기간을 구분해 적는 편이 안전합니다. 계약 당사자와 대상 주택 표시도 등기사항증명서 및 종전 계약과 일치하는지 확인해야 합니다.

🏦 중간에 생긴 근저당권을 먼저 봅니다

증액에 합의하기 전에는 최신 등기사항증명서를 다시 확인해야 합니다. 최초 확정일자 뒤에 근저당권, 압류나 가압류가 들어왔다면 증액분의 회수 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 증액 합의가 먼저였는지만 볼 것이 아니라 새 확정일자와 대항요건을 모두 갖춘 시점, 각 권리의 접수일과 접수번호를 대조해야 합니다.

대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다12753 판결은 저당권설정등기 전에 대항력을 갖춘 임차인이 그 등기 후 보증금을 증액한 사안에서, 증액분으로 저당권자나 그 저당권에 기한 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. 압류등기 뒤 증액한 경우도 같은 취지로 보았습니다. 기존 임차권이 선순위라는 이유만으로 뒤늦게 지급한 증액분까지 선순위가 되는 것은 아니라는 의미입니다.

등기부에 채권최고액만 보인다고 실제 배당 위험을 정확히 계산할 수 있는 것도 아닙니다. 선순위 조세, 다른 임차인과 주택가격도 함께 작용하므로 증액분을 지급하기 전 회수 가능성을 별도로 점검해야 합니다.

✍️ 증액 계약서에 새 확정일자를 받습니다

임대인과 증액에 합의했다면 종전 계약서를 그대로 둔 채 증액 내용을 분명히 적은 갱신계약서나 별도 합의서를 작성하는 방법을 고려할 수 있습니다. 그 증서에 확정일자를 받고, 증액금은 계좌이체처럼 지급일과 상대방을 확인할 수 있는 방식으로 남기는 것이 좋습니다.

주택임대차보호법 제3조의6은 주민센터, 법원 또는 등기소 등 확정일자부여기관과 임대차 정보의 제공 근거를 두고 있습니다. 확정일자는 계약증서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 장치입니다. 계약 당사자의 합의나 지급 사실을 대신하는 것은 아니므로 계약서와 송금자료도 함께 갖춰야 합니다.

주택 임대차계약 신고 대상이라면 변경된 보증금과 갱신 내용을 정해진 방식으로 신고하는 문제도 확인해야 합니다. 다만 신고 여부와 경매에서의 순위 판단은 같은 질문이 아니므로, 신고가 되었다는 이유만으로 증액분의 우선순위를 추정하지 말고 확정일자 부여 여부와 등기 선후를 따로 확인해야 합니다.

⚖️ 5%와 1년 제한의 적용을 구별합니다

주택임대차보호법 제7조는 경제사정의 변동 등으로 당사자 일방이 계약 존속 중 보증금이나 차임의 증액을 청구하는 경우, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없고 청구액도 약정액의 20분의 1을 넘지 못하도록 합니다. 이는 임대인의 일방적 증액청구를 제한하는 규정입니다.

모든 갱신 합의가 언제나 5% 상한으로 자동 제한된다고 단정할 수는 없습니다. 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 제7조가 계약 존속 중 당사자 일방의 증감청구에 적용되고, 계약 종료 후 재계약하거나 종료 전 당사자 합의로 증액한 경우에는 적용되지 않는다고 판단했습니다. 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 임대인의 일방 청구인지, 당사자가 별도로 합의한 재계약인지에 따라 적용 규정을 구별해야 합니다.

상한을 넘는 합의의 유효성 문제와 증액분의 담보 순위 문제도 서로 다릅니다. 증액 합의가 성립했다고 해서 선순위 담보권보다 앞서는 것은 아니며, 새 확정일자를 받았다고 해서 분쟁이 있는 증액 합의가 당연히 유효해지는 것도 아닙니다.

📋 두 계약과 지급내역을 함께 보관합니다

증액 전후의 위험은 한 장의 등기부가 아니라 날짜의 연결관계에서 드러납니다. 최초 계약일, 입주일, 전입신고일, 최초 확정일자, 각 근저당권과 압류의 등기일, 갱신합의일, 증액금 지급일과 새 확정일자를 시간순으로 정리해야 합니다. 증액금을 지급하기 직전과 지급 후에도 등기 변동을 확인하면 중간 권리를 놓칠 위험을 줄일 수 있습니다.

최초 계약서와 확정일자 자료, 갱신계약서 또는 증액 합의서, 새 확정일자 자료, 보증금 송금내역을 한 묶음으로 보관합니다. 전입신고 주소가 실제 등기상 주택을 정확히 가리키는지, 임대인이 현재 소유자이거나 적법한 권한을 가진 사람인지도 다시 확인합니다.

전세보증금 증액은 단순히 총액만 고치는 절차가 아닙니다. 기존 금액과 증액분의 보호 시점을 나누고, 그 사이 생긴 권리를 확인한 뒤 증액분에 새 확정일자를 갖추는 과정입니다. 그래야 경매나 소유권 변동이 생겼을 때 어느 금액이 어떤 순위로 보호되는지 계약서와 객관적 자료로 설명할 수 있습니다.