상속 부동산 매도 시 양도세, 과거 신고가격 그대로 적용될까 

안녕하세요, 법률사무소 새양재 홍현기 변호사입니다.

부모님에게 아파트나 토지, 상가 건물을 상속받은 뒤 수년이 지나 매도를 준비하다가 예상치 못한 세금 문제로 난감해하시는 분들이 많습니다. 부동산을 팔 때는 통상 매매가격에만 신경 쓰기 쉽지만, 실제 양도소득세를 계산할 때는 '상속받을 당시 이 부동산의 취득가액을 얼마로 인정받는가'가 세액을 결정짓는 결정적인 잣대가 됩니다.

예를 들어 상속 당시 부동산 가액을 공시가격 등으로 낮게 평가해 두었다면, 훗날 시세에 맞춰 매도할 때 장부상 양도차익이 비정상적으로 커져 거액의 양도세를 부담하게 될 수 있습니다. 반대로 상속 당시의 객관적인 실제 시가를 정당하게 인정받을 수 있다면 양도차익 자체가 줄어 세금 부담을 합리적으로 낮출 수 있습니다.

상속받은 부동산의 평가액은 단순한 과거 상속세 신고 기록에 그치지 않고, 훗날 해당 부동산을 처분할 때 발생하는 양도소득세와 직결되는 핵심 문제입니다.

상속 부동산의 취득가액이 중요한 이유

일반적인 부동산 매매라면 매수할 당시 실제로 지급한 실거래가가 취득가액이 되지만, 상속은 대가를 지급하고 취득한 것이 아니므로 취득가액을 산정하는 기준이 일반 거래와 다릅니다.

상속받은 부동산을 처분할 때의 양도차익은 '실제 양도가액'에서 '상속 당시의 취득가액' 등을 차감하여 계산하게 되는데, 이때 상속 개시 당시의 가액 평가가 모든 계산의 출발점이 됩니다.

상속 당시 세금 부담을 줄이거나 단순 편의를 위해 가액을 낮게 신고했던 것이, 수년 뒤 부동산을 매도할 때는 막대한 양도차익으로 돌아와 더 큰 과세 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 부동산 상속 단계에서부터 향후 매도 계획과 취득가액 평가 방식을 종합적으로 고려해두는 것이 안전합니다.

상속세 신고가격과 실제 시가가 다를 때의 판단

상속 당시 신고했던 가격이나 세무서에서 결정했던 가액이 당시 실제 거래 시가와 항상 일치하는 것은 아닙니다.

실무에서는 상속세를 신고하면서 가액을 한 번 결정했다면 이후 어떤 상황에서도 이를 바꿀 수 없다고 오해하기 쉽습니다. 그러나 최근 대법원 판례 흐름에서도 상속 당시 객관적으로 입증되는 정당한 시가가 존재한다면, 과거 과세관청이 결정한 가액이 있다는 이유만으로 실제 시가의 적용을 무조건 배제해서는 안 된다는 취지가 명확히 확인되었습니다.

상속세 신고서에 형식적인 숫자가 기재되어 있다는 사실과, 그 가액이 상속 당시의 진정한 객관적 시가였는지는 엄격히 구분하여 살펴보아야 합니다.

감정가액 및 매매사례가액 입증과 사전 점검

단순히 "당시 주변 시세가 더 높았다"는 막연한 구두 주장만으로는 세무당국과 법원을 설득할 수 없습니다. 상속 당시 해당 부동산의 객관적인 시장가치를 증명할 수 있는 구체적인 입증 자료가 뒷받침되어야 합니다.

상속 시점을 전후로 작성된 공신력 있는 감정평가서, 면적·층수·위치가 유사한 주변 아파트의 실제 매매사례 거래내역 등이 핵심적인 증빙이 됩니다. 특히 단독주택이나 토지, 상가처럼 개별성이 강한 부동산은 매도 시점에 이르러 과거의 상태나 시가를 소급 증명하기가 매우 어려우므로 상속 초기부터 평가 자료를 철저히 보관해 두어야 합니다.

또한 상속인들 간에 상속재산분할을 거치며 지분을 이전받았거나 추가 정산금을 주고받은 사실이 있다면 각 지분별 취득 원인과 시점을 명확히 분리하여 세액을 검토해야 합니다.

상속 부동산의 처분은 상속 당시의 가액 평가와 향후 양도소득세, 상속인 간의 지분 정산 관계까지 복합적으로 얽혀 있는 까다로운 영역입니다.

매매계약을 체결하기 전 상속 당시의 신고 자료와 감정평가 내역을 꼼꼼히 점검해야 예상치 못한 세금 폭탄과 분쟁을 예방할 수 있습니다.

상속받은 부동산의 매도를 앞두고 취득가액 산정이나 양도소득세 문제로 고민하고 계시다면, 혼자 속태우지 마시고 편하게 상담을 신청해주시기 바랍니다.

법률사무소 새양재 홍현기 변호사