고인이 부동산매매금을 잔금을 받지 못하고 소유권 이전 등기를 해주었습니다.

Question

고인의 상속자입니다. 사망 3개월 전, 고인이 10억 상당의 토지를 계약금인 1억만 받고 잔금을 받지 못한채 소유권 이전을 해주었습니다.

등기부 등본을 떼보니 10억으로 매매 취득 신고 되어있으나, 실제로 통장 거래 내역을 보니 1억 만 받은걸로 확인 됩니다. 매매계약서는 보관하고 있지 않습니다.

부동산 매수인은 고인이 평소에 특별히 아끼던 여성이기에 매매를 가장한 증여로 보입니다. 혼인 관계는 아닙니다.

상속인이 어떻게 대처할수 있는지, 어떤게 가장 효과적인 방법인지 문의 드립니다. 
1. 등기무효 소송.
2. 신고된 금액외에 미납된 매매대금 청구소송.
3. 3자에게 증여로 간주하고, 유류분 청구소송.

현재 상황에서 어떤식으로 소를 제기하고
상속인 자녀로서의 권리를 찾는 현명한 방법이 무엇인지  알고 싶습니다.

서동민 변호사 · Answer

이러한 경우 잔금 9억에 대한 매매대금지급청구를 하여야 하며 피고에게 동시이행항변권이 없으므로 승소할 수 있습니다.

구체적 상담은 제 프로필 연락처로 연락주시면 됩니다.

[법무법인(유) 효성 서동민 변호사. 법무법인(유) 효성은 서울본점, 서초지점, 인천지점, 수원지점, 대전지점, 세종지점, 대구지점, 광주지점, 부산지점, 제주지점이 있습니다.]

차인환 변호사 · Answer

1. 등기원인이 매매로 되어 있으므로 잔금지급을 구하시거나 잔금지급의무 불이행을 이유로 계약해제하고 등기말소를 구할 수 있습니다. 부동산 시가를 확인해 보시고 유리한 청구를 하시기 바랍니다.

2. 상대방위 위 소송에서 증여를 주장하여 인정되면 다시 유류분반환청구소송을 제기하면 됩니다.

3. 자세한 사정을 들어보아야 구체적인 해결방법을 찾을 수 있습니다. 추가 상담을 원하시면 연락주시기 바랍니다.

박수진 변호사 · Answer

1. 매매대금을 받지 못하였음을 전제로 매매대금 9억원에 대해서 가압류를 한 후  매매대금 청구소송을 제기하시는 것이 좋겠습니다.
2. 상대방이 증여를 받았다고 주장하면 그 때 유류분 소송을 검토해 보시는 것이 좋겠습니다. 
3. 등기 무효 소송은 이미 등기에 필요한 서류를 아버지가 건네주셨을 것으로 생각되므로 승소하기 어려울 것입니다.

25년차 변호사
대한변호사협회 가사전문변호사 등록

류제형 변호사 · Answer

1. 등기부등본 등기원인이 매매로 기재되어 있고, 실제 대금 일부가 고인의 계좌로 입금되었으므로, 증여보다는 매매로 사실관계를 정리하셔야 합니다.

2. 매매대금지급청구소송 및 (대금지급 요구 및 상대방 거절을 기다려) 등기말소청구소송 모두가 가능합니다. 귀하에게 가장 경제적으로 이득이 되는 방향으로 의사결정하시면 됩니다.

3. 다수의 부동산 분쟁을 처리해 왔습니다. 책임감 있게 사건을 처리해 드리겠습니다. 연락주시기 바랍니다.

과다한 수임료를 요구하지 않습니다.
본인 또는 가족의 입장이 되어, 사건을 직접 처리합니다.

류제형 변호사

주명호 변호사 · Answer

1. 결론부터 말씀드리면 등기원인 추정력 때문에 먼저 주위적으로 매매잔금 9억원에 대한 반환소송을 제기하거나 이행거절 등 채무불이행을 원인으로 매매계약을 해제한 후 소유권이전등기말소청구소송을 제기하고 소송과정에서 상대방이 매매가 아니라 증여받은 것이라는 주장을 한다면 예비적으로 증여를 원인으로 한 유류분반환청구를 추가하거나 유류분반환청구로 청구취지를 변경하여야 할 것으로 보입니다. 저의 프로필을 확인하시고 우선 전화상담이라도 받으시기 바랍니다.

2. 대법원은 “부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기명의자는 제3자에 대하여서뿐만 아니라, 그 전 소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되고, 한편 부동산 등기는 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 태양을 그대로 반영하지 아니하였어도 유효한 것으로서, 등기명의자가 전 소유자로부터 부동산을 취득함에 있어 등기부상 기재된 등기원인에 의하지 아니하고 다른 원인으로 적법하게 취득하였다고 하면서 등기원인 행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이러한 주장만 가지고 그 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수는 없을 것이므로, 이러한 경우에도 이를 다투는 측에서 등기명의자의 소유권이전등기가 전 등기명의인의 의사에 반하여 이루어진 것으로서 무효라는 주장·입증을 하여야 한다.”고 판시하고 있습니다.(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다65462 판결 )

3. 유류분 반환청구는 피상속인의 생전증여 또는 유언으로 증여받은 유증재산 중 일부를 반환받아 불평등한 상속관계를 일부 완화하는 역활을 하며 구체적으로 재산을 받지 못한 상속인이 피상속인으로부터 많은 재산을 받은 상속인 또는 제3자를 상대로 반환을 청구하는 것이며 만약 반환에 응하지 않으면 소송을 통해 재산반환을 실현할 수 있습니다.

4. 추가상담이 필요하시다면 로톡상의 예약상담 전화를 하시거나, 저의 프로필 상의 번호로 연락주시면 성심껏 답변을 드리겠습니다.

감사합니다.

도형욱 변호사 · Answer

우선 등기부상 매매를 원인으로 등기가 경료되었다면, 유류분 청구 소송은 어려울 것으로 보입니다.

따라서 받지 못한 잔금 9억원에 대한 반환 청구를 하시고, 이를 지급하지 않을 경우 매매대금 미 반환으로 인한 매매계약 해제 및 소유권등기말소청구소송을 제기하여야 할 것으로 보입니다.

현재 질문자님께서 보유하고 계신 자료가 어떤 것인지 내용을 확인해야 어떻게 방향을 정할 것인지가 결정될 것으로 보이고, 9억이면 적지 않은 금원이기 때문에 온라인 상으로는 답변의 한계가 있으니, 위 내용은 참조만 하시고 되도록 관련 자료를 지참하시어 방문 상담 받아보시기 바랍니다.

참고하시기 바라며, 잘 해결되시기 바랍니다.

김익환 변호사 · Answer

고인이 생전에  10억 상당의 토지에 대하여 부동산매매계약을 체결하여 매수인으로부터 계약금 1억원(통장 거래 내역 확인)만 받고 나머지 잔금 9억원을 받지 못하고 소유권 이전 등기를 해주 사망하게 되었는데, 매수인이 매도인이 사망한 것을 악용하여 부동산매매대금 잔금 9억원을 지급하지 않고 있는데, 부동산 매수인은 고인이 평소에 특별히 아끼던 여성이기에 매매를 가장한 증여이거나, 명의신탁 관계로 추정되는 상황입니다.

증여무효 소송이나 유류분반환 청구소송 또는 부동산매매대금 지급청구 소송 또는 매매대금 미지급을 원인(또는 등기무효를 원인)으로 한 소유권이전등기말소 청구소송 또는 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구 소송 진행 등 다양한 소송 진행 가능성에 대한 검토를 위해서는 보다 구체적인 추가 상담이 필요해 보이며, 고인과 부동산 매수인 여성의 관계 및 통장 거래 내역이 있는 1억원의 자금 성격을 먼저 파악하는 것이 우선되어야 할 것으로 판단됩니다.

추가 상담을 통해 도움 드리겠습니다. 연락 주시기 바랍니다.

법무법인 대환은 상속재산분할청구소송, 유류분반환청구소송, 상속회복청구소송, 증여무효소송 등 다수의 상속분쟁 관련 소송 및 부동산매매대금반환청구소송, 소유권이전등기청구소송, 소유권이전등기말소청구소송, 명의신탁 관련 소송 등 다양한 부동산소송을 성공적으로 진행한 경험을 보유하고 있습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 매수인의 매매대금 지급 불이행으로 소유권이전등기 말소소송을 진행하여야 합니다.

2. 매매계약서를 보관하고 있지 않다고 하여도, 민사소송을 진행하여 법원에 사실조회 신청을 통해서 매매계약서를 받아 볼 수 있습니다.

3. 매매대금 지급 불이행으로 인한 소유권이전등기 말소소송을 수행한 경험 있는 17년차 경력의 민사법 전문변호사와 함께 소송을 진행하여야, 권리를 찾아올 수 있습니다.

배기형 변호사 · Answer

1. 현실적으로 매매계약서가 없는 상황이고, 신고는 10억대금의 매매로 되어 있으므로 잔금 9억의 매매대금 청구소송 또는 잔금 불이행에 따른 소유권이전등기 말소소송을 제기하셔야 할 것으로 보입니다. 잔금 청구를 할 것인지 소유권이전등기 말소를 할 것인지는 현재 해당 부동산의 실제가치가 9억보다 큰지 비교하셔서 선택을 하셔야 할 것으로 생각됩니다.

2. 매매로 신고된 이상, 이를 바로 증여로 간주할 수는 없으므로 유류분반환청구의 소를 제기하는 것은 무리라고 판단됩니다. 우선 매매대금 청구소송 또는 소유권이전등기 말소소송 중 어느 하나를 택일하여 소송을 제기하되, 상대방의 답변을 살펴 적시에 (예비적으로) 유류분반환청구의 청구취지를 추가하는 것이 보다 나을 것입니다.

참고로 소송 과정에서 상대방이 등기를 이전받은 경위를 다양하게 주장할 가능성이 높고, 잔금 지급에 관하여 다른 합의가 있었다거나, 최종적으로는 해당 금액을 면제받은 것이라는 취지의 주장을 할 여지가 많을 것으로 사료됩니다. 현재로서는 가능성을 열어두고 전체적인 입증방안과 공격방어방법, 소송상 가능한 입증 수단들을 종합적으로 검토할 필요가 클 것으로 보입니다.

3. 본 변호사는 서울법대/사법시험/대형로펌 출신으로 특히 부동산과 계약에 관한 분쟁 분야를 전문적으로 다루고 있고, 유사한 사례에 관하여 다수의 성공적인 결과를 도출한 바  있습니다. 사건과 관련하여 상담을 요청하시면 구체적인 진행방향을 자세히 안내드리도록 하겠습니다.