내토지에 남의 집이 침범해있습니다

Question

내토지에 남의 집이 침범하였습니다 토지 반환 및 배상 요구건
내용은 이렇습니다 2022년 6월1일 주택을 구매하였습니다
그런데 2023년 토지 분할해서 다른사람에게 제 토지를 일부 매도를 하려니 측량사가 뒷집 9평 정도가 내토지에 주택을 지어서 분할이 안된다고 합니다. 뒷집 등기부 등본을 보니 남편이 20년이상 소유하였다가 2017년에 부인에게 상속하였던데 이런경우 묻고싶은점이
첫째. 남편소유였다가 부인으로 상속되어도 부인이 20년 이상 점유취득시효가 인정이 되는지요?
둘째. 건물철거 및 토지 반환청구 가능한지요?
셋째. 침범했는 집이 20년 이상 점유후 제가 작년에 토지를 구매하여 침범한 건물이 점유취득시효 인정은 어떻게되나요?
현제 제가 작년에 샀는 가격으로 평당 계산하여 협의를 뒷집과 해보려 했지만 안되고 있는 상황입니다
등기부 등본 첨부합니다

김수경 변호사 · Answer

1. 경계가 잘못 정해져서 상대방 측의 건물이 우리측 토지를 침범해온 상황이라면, 자신이 소유하려는 의사로 해당 토지를 점유했다고 보기 어렵습니다. 이러한 경우 원칙적으로 점유취득시효가 성립할 수 없습니다. 이럴 경우 상대방에게 그간 해당 토지에 대한 부당이득으로 임료상당을 구할 수 있습니다. 다만 상대방도 어떤 이유로 그 부분까지도 포함된 토지를 점유해왔고 그 부분을 소유의 의사로 가지고 있었다면 이 부분 점유취득시효 성립될 수 있습니다.

2. 상대방 측의 점유는 승계되어 그 기간도 함께 청구할 수는 있습니다. 다만, 우리측에서 소유권 변동이 일어났기 때문에 이때부터는 현재 시점 기준으로 역산하여 점유취득시효 주장만이 가능합니다.

3. 대부분의 경우에는 토지반환과 건물철거 소송을 제기하고, 조정을 통해서 해당 부분에 대해서 매수를 해가도록 하는 경우가 많습니다.

황미옥 변호사 · Answer

뒷집의 소유주는 침범한 면적만큼에 대하여 
20년이상의 기간 동안 점유취득시효하였음을 주장하여 소유권 등기를 이전해 줄 것을 요구해 올 수 있습니다. 
그런데, 예외적으로 
부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 
등기하지 아니하고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 
제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 
점유자는 그 제3자에게 해당 부동산의 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.
사안의 경우, 상담자께서 토지를 구매한 2022. 6. 1. 이전에 
상대방이 점유취득시효를 완성하였다면 
상대방이 처분금지가처분 등의 조치를 취해 둔 바 없는 이상 
2022. 6. 1. 이후에 소유권이전등기를 한 상담자에게 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 
구체적 사정 토대로 직접 상담받으세요

대한변호사협회 등록 형사전문변호사 
대한변호사협회 등록 가사전문변호사 
변호사 황 미 옥

임영호 변호사 · Answer

1. 9평 정도의 침범이라면 그 침범 면적이 작지 않아 보입니다. 이 경우 남의 땅인 것을 알고 무단으로 점유한 것으로서 자주점유의 추정이 번복되어 타주점유가 될 수 있습니다. 타주점유가 되면 점유취득시효가 인정되지 않습니다.

2. 남편소유였다가 상속이 되는 경우, 남편의 점유기간이 부인에게 그대로 승계됩니다.

3. 만약, 20년이상 점유하여 취득시효 요건이 완성된 상태에서, 토지의 소유자가 바뀌었다면, 점유자는 그 바뀐 소유자에게는 취득시효의 완성을 주장할 수 없습니다. 다만 예외적으로 소유자가 바뀐 시점을 기산점으로 해서 다시 20년이 지났다면 취득시효 완성을 주장할 수 있습니다.

4. 따라서, 위 3항과 같은 사정이 있다면, 소송으로서 땅의 인도 및 건물철거와 더불어 그간의 땅의 사용에 따른 부당이득(질문자님이 소유권을 취득한 기간동안의 부당이득)반환을 청구할 수 있습니다.