부동산 상속, 형제자매와 어떻게 나눌까요? 

안녕하세요. “상속전문변호사 우강일 변호사”입니다.

“저는 부모님 집을 계속 보유하고 싶은데 형제는 팔자고 합니다.”

“한 명이 집을 가져가고 나머지는 돈으로 받을 수 있나요?”

부동산 상속은 현금처럼 지분만 계산한다고 바로 분쟁이 끝나는 것이 아닙니다.

민법은 같은 순위의 공동상속인이 여러 명이면 원칙적으로 균등하게 상속하도록 정하고 있습니다. 다만 배우자가 자녀 또는 부모와 공동상속하는 경우에는 배우자 상속분에 50%가 가산됩니다.

하지만 법정상속분은 ‘얼마만큼의 권리를 갖는지’를 정하는 기준이지 아파트나 토지를 반드시 그 비율대로 공동명의로 유지해야 한다는 의미는 아닙니다.

부동산 상속은 어떤 방법으로 나눌 수 있을까요?

대표적으로 다음과 같은 방법을 검토할 수 있습니다.

① 공동소유

: 각 상속인이 상속분에 따라 지분을 보유하는 방식입니다.

② 특정 상속인의 단독승계

: 한 명이 아파트나 토지를 취득하고 다른 상속인에게 그에 상응하는 금액을 지급하는 방식입니다.

③ 현물분할

: 토지처럼 실제 분할이 가능한 재산이라면 여러 필지 등으로 나누어 취득하는 방법을 검토할 수 있습니다.

④ 매각 후 대금분배

: 부동산을 매도한 뒤 그 대금을 구체적인 상속분에 따라 나누는 방법입니다.

공동상속인 전원이 합의한다면 반드시 법정상속분과 동일한 형태로 각각의 부동산을 나눌 필요는 없습니다. 민법 제1013조도 공동상속인이 협의하여 상속재산을 분할할 수 있도록 규정하고 있습니다.

형제자매가 합의하지 못하면 어떻게 해야 할까요?

상속재산분할협의는 공동상속인 전원의 동의가 필요합니다. 한 명이라도 동의하지 않는다면 일방적으로 협의분할을 완료하기 어렵습니다. 대법원 역시 공동상속인 전원의 동의가 없는 상속재산분할협의는 유효하지 않다고 보고 있습니다.

이 경우 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해 부동산의 가치와 성격, 각 상속인의 이해관계 등을 토대로 분할방법을 정하는 절차를 검토할 수 있습니다.

부모가 형제에게 미리 준 부동산도 계산해야 할까요?

생전증여가 있다면 ‘특별수익’ 여부가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

특별수익은 쉽게 말하면 특정 상속인이 자신의 상속분 중 일부를 생전에 미리 받은 것으로 볼 수 있는지를 따지는 제도입니다.

다만 모든 생전증여가 자동으로 특별수익이 되는 것은 아닙니다. 증여의 규모와 목적, 피상속인의 재산상태와 가족관계 등을 종합적으로 살펴야 합니다. 판례도 생전증여가 장래 상속재산 중 자신의 몫을 미리 받은 것으로 볼 수 있는지를 기준으로 판단해 왔습니다.

특히 2026년 3월 17일부터는 장기간 동거·간호 등 특별한 부양이나 재산 유지·증가에 대한 보상으로 증여·유증한 경우 그 기여에 상응하는 부분은 특별수익으로 보지 않을 수 있도록 민법이 개정됐습니다.

부동산 상속에서 기여분도 인정될 수 있을까요?

공동상속인 중 상당 기간 부모를 특별히 부양했거나 부모의 재산 유지·증가에 특별한 기여를 한 사람이 있다면 기여분이 문제될 수 있습니다.

상속인끼리 기여분에 합의하지 못하면 상속재산분할 절차에서 가정법원에 기여분 결정을 청구할 수 있습니다.

따라서 단순히 “제가 부모님을 더 많이 돌봤다”는 주장보다 간병 기간과 방법, 지출내역, 부모 재산 관리에 기여한 자료 등을 구체적으로 준비해야 합니다.

부동산 상속 전 무엇부터 확인해야 할까요?

① 공동상속인이 누구인지 확인합니다.

② 부동산 등기와 현재 시가를 파악합니다.

③ 예금·채권뿐 아니라 상속채무도 확인합니다.

④ 생전증여와 유증 내역을 정리합니다.

⑤ 특별수익과 기여분 쟁점을 확인합니다.

⑥ 누가 부동산을 취득할지, 정산할 자금이 있는지 검토합니다.

⑦ 분할 이후 상속등기와 세금 문제도 함께 계산합니다.

부동산 상속, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 부동산 상속은 형제자매가 반드시 공동명의로 해야 하나요?

A. 아닙니다. 전원이 합의한다면 특정 상속인이 부동산을 취득하고 다른 상속인에게 현금 등을 정산하는 방식도 가능합니다.

Q. 부동산 상속에서 한 명이 매각을 반대하면 어떻게 하나요?

A. 협의분할은 전원의 동의가 필요합니다. 합의가 어렵다면 가정법원의 상속재산분할심판을 검토할 수 있습니다.

Q. 부동산 상속에서 부모가 형제에게 생전에 준 집도 따지나요?

A. 특별수익에 해당하는지 검토할 수 있습니다. 다만 2026년 개정 민법에 따라 특별한 부양이나 기여에 대한 보상으로 이루어진 증여라면 그 기여에 상응하는 범위는 다르게 평가될 수 있습니다.

왜 우강일 변호사를 선택해야 할까요?

우강일 변호사는 대한변호사협회 등록 상속전문변호사이자 법률사무소 강일 대표변호사·대표세무사로서 상속의 법률관계와 세무 문제를 함께 검토하고 있습니다.

부동산 상속은 누가 몇 퍼센트를 받는지만 계산해서 끝나는 문제가 아닙니다. 생전증여와 특별수익, 기여분, 부동산 평가, 실제 분할방법과 세금까지 연결해서 살펴야 합니다.

형제자매와 부동산 상속을 두고 의견이 맞지 않는다면 전체 상속재산과 생전증여 내역부터 정리하고, 공동소유·단독승계·매각 중 어떤 분할방식이 현실적인지 검토해보시기 바랍니다.