안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.
부동산 개발사업 현장에서 브릿지론에서 본 PF(프로젝트파이낸싱)로의 전환이 무산되거나, 금융기관(대주단)의 추가 대출금 인출이 전면 중단되면서 공사가 멈춰 서는 사업장이 속출하고 있습니다. 시행사가 자금조달에 최종 실패하여 수개월째 기성공사대금을 결제하지 못하자, 시공사는 막대한 인건비와 자재비를 감당하지 못하고 결국 현장 셧다운(공사 중단)을 선언하게 됩니다.
이러한 상황이 벌어지면 시행사는 "고금리와 부동산 경기 침체 등 금융시장의 불가항력적 사정으로 대출이 막혔을 뿐 고의가 아니다"라며 면책을 주장합니다. 반면 시공사는 "금융조달 성패와 무관하게 도급계약에 따라 이미 완성된 기성공사대금은 전액 지급되어야 하며, 공사 중단에 따른 유휴 인건비와 현장 유지관리비까지 배상하라"고 맞섭니다.
PF 사업장은 시행사와 시공사 외에도 대주단, 신탁사, 시공보증기관 등 다수의 이해관계인이 복잡하게 얽혀 있습니다. 단순히 자금줄이 끊겼다는 결과만으로 결론을 내릴 수 없으며, 도급계약 및 사업약정상 금융조달 리스크의 법적 귀속 주체, 시공사의 적법한 공사중지권 행사 여부, 그리고 기성고 확정 및 유치권 행사 전략을 체계적으로 수립해야만 피해를 최소화할 수 있습니다.
PF 자금조달 실패의 법적 책임 귀속과 '도급계약상 대금지급의무'
개발사업에서 사업비 및 공사대금 조달을 위한 금융(PF) 주선은 원칙적으로 시행사(도급인)의 주된 계약상 의무이자 사업 리스크 영역에 속합니다.
도급계약서나 사업약정서에 'PF 대출금 인출을 기성금 지급의 확정적 정지조건으로 한다'는 식의 명시적이고 유효한 면책 특약이 존재하지 않는 한, 시행사의 자금조달 실패는 도급인의 내부 사정에 불과합니다. 따라서 대출이 막혔다는 이유만으로 시공사에 대한 기성금 지급의무가 면제되거나 연기되지 않으며, 시행사는 명백한 '민법 제390조(채무불이행/이행지체)' 책임을 부담하게 됩니다.
기성금 미지급에 따른 시공사의 적법한 공사중지권과 동시이행항변
시공사가 누적된 미지급금을 이유로 현장 작업을 중단할 때, 사전에 법적 절차를 갖추지 않고 일방적으로 철수하면 오히려 시행사로부터 '무단 공사 중단에 따른 계약 파기 및 지체상금 청구'라는 역공을 당할 수 있습니다.
서면 최고 및 이행거절 통지: 상당한 기간(통상 7~14일)을 부여하여 미지급 기성금의 결제를 서면으로 최고하고, 기한 내 미지급 시 민법상 동시이행항변권 및 불안의 항변권에 기하여 공사를 중단한다는 의사를 명시적 공문으로 발송해야 합니다.
적법한 유치권 점유 개시: 공사 중단과 동시에 현장에 유치권 행사 현수막을 설치하고 경비 인력을 배치하여 목적물에 대한 배타적·계속적 점유를 확보해야 후속 경·공매나 대주단의 사업권 회수 과정에서 최우선 변제 순위를 확보할 수 있습니다.
기성고 확정과 유휴 비용(현장 유지관리비)의 정밀 산정
PF가 중단되어 사업이 타절(타이틀 정리)될 위기라면, 공사 중단 시점까지의 기성고를 객관적으로 확정하는 작업이 급선무입니다.
시행사가 부도나 회생 절차에 들어가기 전 감리단의 최종 기성검사원과 물량산출서를 통해 '이미 완성된 기성 공사대금'을 서면으로 확정해야 합니다. 아울러 공사가 멈춰 있는 동안 현장을 보존하기 위해 지출된 가설 전력비, 현장 안전관리자 인건비, 타워크레인 등 중장비 유휴 대기료를 일별 장부로 철저히 집계하여 시행사의 채무불이행에 따른 추가 손해배상(실비) 항목으로 산입해야 합니다.
사업 재구조화(대주단 공매·시공사 교체) 시 미지급 채권 승계 전략
PF 부실 사업장은 대주단이 기한이익상실(EOD)을 선언하고 신탁사를 통해 토지 공매를 진행하거나, 새로운 대체 시행사·투자자를 영입하여 사업 재구조화를 추진하는 수순을 밟게 됩니다.
이 과정에서 새로운 사업 주체가 기존 시공사의 미지급 공사대금 채무를 승계하기로 약정하는지, 아니면 기존 시공사를 배제하고 후속 시공사를 선정하려 하는지를 면밀히 감시해야 합니다. 기존 시공사가 확고한 유치권을 행사하며 현장을 점유하고 있어야만, 사업 인수자 및 대주단과의 재구조화 협상 테이블에서 미지급 공사대금의 전액 변제 또는 승계 약정을 이끌어내는 절대적 우위를 점할 수 있습니다.
PF 공사 중단 분쟁 시 조기에 선점해야 할 필수 데이터
사업이 표류하며 현장이 방치되거나 관계사들이 흩어지기 전, 금융 및 공사 관련 서류를 즉시 선점해야 합니다.
계약 및 약정 서류: 공사도급계약서 원본, 다자간 사업약정서(시행사·시공사·대주단·신탁사 간), 신탁계약서 및 신탁원부
기성 및 대금 미지급 증빙: 감리단 기성검사조서, 월별 기성청구서, 세금계산서, 시행사의 대금 지급보류 공문
공사 중단 및 비용 채증: 공사중지 통고서 및 배달증명서, 현장 유치권 점유 사진/영상, 중단 기간 발생 유휴비·관리비 영수증
핵심 요약
시행사 채무불이행 확정: PF 대출 무산은 도급인의 내부 사정이므로 기성금 지급 지체 책임을 명백히 묻습니다.
서면 최고 후 적법한 중지: 사전 서면 최고와 동시이행 통지를 거쳐 무단 타절 누명을 차단하고 유치권을 점유합니다.
기성고와 유휴 손해 분리 청구: 완성된 기성대금 외에 공사 중단 기간 동안 누적된 현장 유지비와 장비 대기료를 산입합니다.
재구조화 시 채무 승권 관철: 유치권 점유를 바탕으로 공매 낙찰자나 신규 시행사와의 채무 승계 협상력을 선점합니다.
부동산 PF 자금조달 중단으로 인한 공사 멈춤은 수개월간 막대한 인력과 자재를 투입한 시공사에 치명적인 연쇄 부도 위기를 안겨주는 대형 건설 분쟁입니다.
"대출이 나오면 해결해 주겠다"는 시행사의 막연한 회유에 속아 무작정 현장을 유지하거나, 반대로 법적 절차 없이 현장을 이탈하여 지체상금 책임을 뒤집어써서는 안 됩니다. 도급계약 및 PF 약정 조항의 법리적 검토, 적법한 공사중지 절차 이행, 그리고 완벽한 유치권 점유를 결합해야 묶여 있는 기성공사대금과 현장 유지 비용을 안전하게 회수할 수 있습니다.
PF 대출 중단으로 기성금을 받지 못해 공사 중단을 고민하고 계시거나 사업 재구조화 과정에서 대금 회수에 난항을 겪고 계신다면, 현장을 정리하기 전 관련 도급계약서와 감리 기성서를 들고 법률 상담을 받아보시기 바랍니다.
법무법인 송천 기윤서 변호사
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