보증금 못 받고 이사해야 한다면 — 임차권등기부터 

이사부터 하면 권리가 사라집니다

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 가장 흔한 실수는 '일단 이사부터' 하는 것입니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 유지해야 존속합니다. 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 전입을 옮기면, 그 순간 후순위로 밀리거나 권리 자체를 잃을 수 있습니다. 이를 막아주는 장치가 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령이란

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청하면, 등기부에 임차권이 기재되어 이사를 나가고 전입을 옮겨도 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는 제도입니다. 임대인의 동의는 필요 없고, 임대인에게 결정이 고지되면 등기가 이뤄집니다. 새 집으로 전입해야 하는 사정이 있는 임차인에게는 사실상 필수 절차입니다.

신청 요건과 방법

요건은 두 가지입니다. ① 임대차가 종료되었을 것(기간 만료, 해지 통지 후 효력 발생 등) ② 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못했을 것. 관할 법원(주택 소재지)에 임대차계약서, 주민등록초본, 등기부등본 등을 첨부해 신청하며, 전자소송으로도 가능합니다. 신청 비용과 등기 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다.

가장 중요한 순서 — 등기 확인 후 이사

결정이 나왔다고 끝이 아닙니다. 반드시 등기부등본을 발급받아 임차권등기가 실제로 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사하고 전입을 옮기십시오. 신청과 등기 완료 사이에는 시차가 있고, 그 사이에 퇴거하면 보호에 공백이 생길 수 있습니다.

등기 이후의 수순

임차권등기를 마쳤다면 ① 내용증명으로 반환을 최고하고 ② 보증금반환소송으로 나아갑니다. 퇴거 이후에는 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연이자도 청구할 수 있어, 시간을 끌수록 손해는 임대인 쪽에 쌓입니다. 판결을 받으면 강제경매 등 집행 절차로 회수하고, 경매에서는 확정일자·임차권등기의 순위에 따라 배당받습니다. 다가구주택처럼 선순위 권리자가 많은 건물이라면 등기부와 전입세대 열람으로 내 순위를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

맺으며

순서만 기억하시면 됩니다 — 계약 종료 확인, 임차권등기 신청, 등기 확인 후 이사, 그리고 반환 청구. 이 글은 일반적인 법률정보이며 구체적 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 개별 사안은 계약서와 등기부를 지참해 상담받으시길 권합니다.