아파트나 상가 같은 집합건물에 하자가 생겼을 때, 담보책임 존속기간이 얼마나 남았는지는 하자가 어느 부위에서 발생했느냐에 따라 기산점 자체가 달라집니다. 내 전유부분 안에서 생긴 하자와 계단·엘리베이터·외벽 같은 공용부분 하자는 같은 건물이라도 기간을 세기 시작하는 날이 다르기 때문입니다. 이 출발점을 착각하면 아직 청구할 수 있는 하자를 이미 기간이 지났다고 지레 포기하거나, 반대로 이미 소멸한 권리를 붙들고 시간과 비용을 허비하는 일이 생깁니다. 이 글에서는 전유부분과 공용부분의 기산점이 왜 다르게 정해져 있는지, 실제 사례에는 어떻게 적용해 계산하는지를 정리하겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
집합건물 하자담보책임의 근거와 기간 구조
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제9조는 분양자와 시공자에게 집합건물의 하자에 대한 담보책임을 지우고, 같은 법 제9조의2는 그 책임을 얼마 동안 물을 수 있는지 존속기간을 정합니다. 즉 하자가 있다고 해서 언제까지나 책임을 물을 수 있는 것이 아니라, 하자의 종류에 따라 정해진 기간 안에서만 권리를 행사할 수 있다는 뜻입니다. 이 기간은 하자마다 다르게 설정되어 있어서, 같은 건물의 하자라도 어느 부위·어느 공종에서 발생했는지에 따라 남은 기간이 크게 달라질 수 있습니다.
집합건물법 제9조의2 제1항 제1호는 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년으로 정하고 있습니다. 건물을 지탱하는 골조나 지반처럼 안전과 직결된 하자에는 가장 긴 기간을 준 것입니다. 그 외의 하자는 같은 항 제2호에 따라 5년의 범위에서 대통령령이 세분화하도록 위임했고, 이에 따라 같은 법 시행령은 하자의 성격을 다시 나눠 서로 다른 기간을 부여합니다.
주요구조부·지반공사 하자 — 10년
인도 전(전유부분) 또는 사용승인 전(공용부분)에 발생한 하자 — 5년
인도·사용승인 이후 발생한 구조상·안전상 하자(지붕·방수공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 대지조성공사 등) — 3년
마감공사 하자 등 발견·교체·보수가 비교적 쉬운 하자(미장·도장·타일·도배 등) — 2년
담보책임 존속기간은 하자의 종류에 따라 10년·5년·3년·2년으로 나뉘고, 어느 구간에 해당하느냐에 따라 기산점을 언제로 잡아야 하는지도 함께 결정된다.
기산점의 원칙 — 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일
기간이 몇 년인지 정해졌다면 다음 문제는 그 기간을 언제부터 세느냐입니다. 집합건물법 제9조의2 제2항은 이 기산점을 부위별로 다르게 정합니다. 전유부분의 하자는 구분소유자에게 인도한 날부터 기간을 세고, 공용부분의 하자는 사용검사일 또는 사용승인일부터 기간을 셉니다. 같은 건물 안에 있는 하자라도 내 세대 안의 것인지, 여러 세대가 함께 쓰는 부분의 것인지에 따라 출발선 자체가 달라지는 구조입니다.
여기서 '인도'는 통상 분양자가 수분양자에게 열쇠나 출입카드를 건네며 실제로 사용할 수 있는 상태로 넘겨주는 시점을 말하고, 실무에서는 입주지정기간 통보서나 입주자카드, 잔금 완납 후 열쇠 수령 기록 등으로 특정합니다. 세대마다 잔금 납부 시기나 입주 시기가 다르면 전유부분의 기산점도 세대별로 달라질 수 있다는 점이 중요합니다. 반면 공용부분의 사용검사일·사용승인일은 개별 세대와 무관하게 건물(또는 그 동) 전체에 대해 한 번 정해지는 공적 절차의 날짜입니다.
사용검사일은 주택법 제49조에 따른 절차를, 사용승인일은 건축법 제22조에 따른 절차를 가리킵니다. 두 절차는 대상 건물의 종류(공동주택이면 주택법, 그 밖의 집합건물이면 건축법)에 따라 갈리지만 기능은 같습니다. 관할 행정청이 완공된 건물이 안전기준·설계도서대로 지어졌는지 확인하고 사용을 허가하는 절차라는 점에서, 그 건물이 법적으로 '완성되었다'고 공적으로 확인되는 날이라 볼 수 있습니다.
전유부분은 개인이 실제로 넘겨받은 날, 공용부분은 건물 전체가 공적으로 완성됐다고 확인된 날 — 두 기산점은 '누구의 시점에서 완성됐는가'를 기준으로 갈린다.
사용검사일이 여러 개일 수 있다 — 임시사용승인·분할사용검사·동별사용검사
공용부분의 기산점을 사용검사일 하나로 단순하게 생각하기 쉽지만, 실제로는 그 안에서도 세 갈래로 나뉩니다. 첫째, 건물 전체 공사가 아직 끝나지 않았는데도 일부를 먼저 사용할 필요가 있을 때 받는 임시사용승인이 있습니다. 집합건물 전부에 대해 임시사용승인을 받았다면, 정식 사용검사일이 아니라 그 임시사용승인일이 기산점이 됩니다.
둘째, 여러 동으로 구성된 대규모 단지는 공정 순서에 따라 동마다 준공 시점이 다를 수 있어 분할사용검사나 동별사용검사를 받는 경우가 흔합니다. 이때는 단지 전체의 준공일이 아니라, 자신이 속한 동이 실제로 사용검사를 받은 날이 그 동 공용부분의 기산점이 됩니다. 같은 단지라도 1단지와 2단지, 또는 101동과 102동의 사용검사일이 몇 달에서 길게는 1년 가까이 차이 나는 경우도 있어, 단지 안내판이나 분양 공고문에 적힌 '준공일' 하나만 보고 넘어가면 실제 기산점을 놓칠 수 있습니다.
셋째, 주택법이 적용되지 않는 집합건물(오피스텔 일부, 상가 등)이라면 건축법 제22조의 사용승인일이 기준입니다. 결국 자신이 속한 건물·동이 어느 절차로, 언제 완공 확인을 받았는지부터 정확히 특정하는 작업이 공용부분 기산점 계산의 출발점입니다.
사용검사일 — 주택법 적용 공동주택이 정식으로 준공 확인을 받은 날
임시사용승인일 — 건물 전부에 대해 준공 전 임시로 사용을 허가받은 날(임시사용승인을 받았다면 이 날이 기준)
분할사용검사일·동별사용검사일 — 단지·동 단위로 나눠 순차 준공 확인을 받은 경우 그 개별 확인일
사용승인일 — 주택법이 아닌 건축법이 적용되는 집합건물의 준공 확인일
왜 두 기산점을 나눴을까 — 전유부분과 공용부분의 '완성' 시점이 다르기 때문
전유부분과 공용부분의 기산점을 굳이 나눈 이유는 두 부분이 '완성되어 넘어가는' 방식 자체가 다르기 때문입니다. 전유부분은 구분소유자 개인에게 개별적으로 인도되는 공간이어서, 그 인도가 언제 이뤄졌는지는 사람마다 다를 수밖에 없습니다. 반면 공용부분은 특정 개인이 아니라 구분소유자 전체가 함께 쓰는 공간이어서 개인별로 인도 시점을 따로 정하는 것이 애초에 불가능합니다. 그래서 공용부분은 건물 전체를 대상으로 한 번 이루어지는 공적 절차, 즉 사용검사·사용승인이라는 객관적이고 통일된 시점을 기준으로 삼은 것입니다.
이 구조가 실무에서 만드는 함정은 두 기산점의 '속도 차이'입니다. 통상 사용검사·사용승인은 건물 전체 공사가 마무리된 뒤 이뤄지고, 개별 세대의 인도(입주)는 분양 일정에 따라 그 이후 순차로 진행됩니다. 즉 같은 단지 안에서도 공용부분의 기산점은 이미 흐르기 시작했는데, 전유부분의 기산점은 세대마다 몇 주에서 몇 달씩 늦게 시작되는 경우가 많습니다. 입주가 상대적으로 늦은 세대의 구분소유자는 "내 전유부분 하자는 아직 기간이 넉넉하다"고 생각하다가, 정작 외벽이나 옥상 같은 공용부분 하자는 이미 존속기간이 얼마 남지 않았다는 사실을 놓치기 쉽습니다.
예를 들어 사용검사일로부터 2년 6개월이 지난 시점에 입주한 세대가 있다고 가정해 보겠습니다. 이 세대의 전유부분 하자(도배·타일 등, 2년 구간)는 인도일부터 다시 2년을 셀 수 있지만, 마감공사가 아닌 지붕·방수 관련 공용부분 하자(3년 구간)는 이미 사용검사일부터 2년 6개월이 흘러 남은 기간이 6개월밖에 되지 않습니다. 입주가 늦었다는 사실이 전유부분 기간에는 유리하게 작용해도 공용부분 기간에는 아무런 영향을 주지 않는다는 점을 분명히 이해하고 있어야 합니다.
전유부분의 기산점은 세대별 입주 시점에 따라 늦춰질 수 있지만, 공용부분의 기산점은 입주 시점과 무관하게 사용검사일로 고정된다 — 이 '속도 차이'를 놓치면 공용부분 청구 기한을 놓칠 수 있다.
실제 적용 — 입주 4년 뒤 발견된 누수, 계산해보기
세대 안에서 누수가 발견됐다고 해서 곧바로 전유부분 하자로 단정할 수는 없습니다. 벽지에 얼룩이 생기는 위치는 전유부분 내부라도, 물이 새어 들어오는 원인이 외벽이나 지붕의 방수공사 부실에 있다면 그 하자는 공용부분 하자로 다뤄지는 것이 원칙입니다. 반대로 원인이 세대 내부 배관이나 마감재 시공 자체에 있다면 전유부분 하자로 분류됩니다. 결국 같은 '누수'라도 원인이 어디에 있느냐에 따라 귀속 부위와 기산점이 완전히 달라지므로, 청구에 앞서 원인 규명이 먼저입니다.
세대 내부 마감재(도배·바닥재) 자체의 하자로 밝혀졌다면 2년 구간이 적용되고, 기산점은 그 세대의 인도일입니다. 입주(인도)한 지 이미 4년이 지났다면 이 항목만 놓고 볼 때 존속기간은 이미 지난 상태입니다.
반면 원인이 외벽·지붕의 방수공사 부실이라는 것이 확인되면 공용부분의 구조상·안전상 하자로 분류돼 3년 구간이 적용될 여지가 있고, 기산점은 사용검사일(또는 해당 동의 동별·분할사용검사일)입니다. 사용검사일이 인도일보다 앞서는 것이 통상이므로, 인도 후 4년이 지난 시점이라면 사용검사일부터는 그보다 더 오랜 시간이 흘렀을 가능성이 크고 이 구간 역시 이미 지났을 수 있습니다. 다만 누수의 원인이 지반이나 주요구조부 자체의 결함으로까지 확인된다면 10년 구간으로 다시 분류될 수 있으므로, 누수 정도가 심각하거나 반복적이라면 원인 진단 단계에서 구조적 하자 여부까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
같은 누수라도 원인이 세대 내부 마감에 있는지, 외벽·지붕 방수공사에 있는지, 주요구조부 결함에 있는지에 따라 적용 기간과 기산점이 전부 달라지므로, 청구 전 원인 규명이 반드시 선행돼야 한다.
담보책임 존속기간의 성격 — 기간 안에 권리를 행사해야 하는 이유
집합건물법 제9조의2 제1항은 "담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다"고 정합니다. 단순히 그 기간 안에 하자를 발견하고 있으면 되는 것이 아니라, 그 기간 안에 실제로 권리를 행사한 사실이 남아야 한다는 뜻입니다. 하자를 알고만 있었을 뿐 아무런 청구도 하지 않은 채 기간이 지나버리면, 이후에는 그 하자에 대한 담보책임을 물을 근거 자체가 사라집니다.
권리 행사는 분양자나 시공자에게 하자보수를 요구하거나, 손해배상을 청구하거나, 필요하다면 소송을 제기하는 방법으로 할 수 있습니다. 실무적으로는 존속기간이 임박했을 때 구두로만 항의하기보다 내용증명 등 서면으로 청구 사실과 청구 일자를 명확히 남겨두는 편이 안전합니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 "언제 권리를 행사했는지"가 쟁점이 되는 경우가 많기 때문입니다.
기간이 하자의 종류마다 다르게 정해져 있는 만큼, 같은 세대에서 여러 종류의 하자가 함께 발견됐다면 항목별로 존속기간과 기산점을 따로 계산해야 합니다. 마감공사 하자는 이미 기간이 지났더라도 구조상 하자에 해당하는 다른 항목은 아직 기간이 남아 있을 수 있으므로, 하자를 하나로 뭉뚱그려 판단하지 말고 항목별로 나눠 점검하는 것이 유리합니다.
실무에서 놓치기 쉬운 점 — 사용검사일 확인 방법과 증거 정리
기산점을 정확히 계산하려면 우선 사용검사일·사용승인일과 인도일을 각각 문서로 확인해 둬야 합니다. 사용승인일(사용검사일)은 관할 구청·시청 건축과에서 발급하는 건축물대장의 표제부에 기재되어 있어 열람으로 쉽게 확인할 수 있고, 임시사용승인이나 분할·동별사용검사를 받은 단지는 관리사무소에 관련 서류가 보관되어 있는 경우가 많습니다. 인도일은 분양계약서상 입주지정기간, 입주자카드, 관리비 부과 개시일 등을 통해 특정할 수 있습니다.
하자를 발견했다면 기간 계산과 별개로 증거부터 남겨두는 것이 중요합니다. 발견 즉시 사진·동영상으로 하자 상태를 기록하고, 원인이 불분명한 경우에는 전문가 감정을 통해 하자가 전유부분과 공용부분 중 어디에서 비롯됐는지, 어느 공종의 문제인지 규명해 두는 것이 좋습니다. 이는 존속기간이 몇 년짜리인지를 정하는 데도 필요하고, 이후 분양자·시공자와의 협의나 소송에서도 핵심 자료가 됩니다.
건축물대장 표제부 — 사용승인일(사용검사일) 확인
관리사무소 보관 서류 — 임시사용승인·분할사용검사·동별사용검사 여부 확인
분양계약서·입주자카드 — 전유부분 인도일 확인
하자 발견 즉시 사진·감정자료 — 원인(전유/공용) 및 하자 종류 규명용 증거
자주 묻는 질문
Q. 입주한 지 6년이 지났는데 지붕에서 누수가 발견됐습니다. 지금도 청구할 수 있나요?
A. 지붕·방수공사의 하자는 구조상·안전상 하자로 분류돼 3년의 존속기간이 적용될 수 있고, 기산점은 공용부분이므로 사용검사일부터 셉니다. 사용검사일부터 이미 3년이 지났다면 이 사유만으로는 청구가 어렵지만, 지붕 구조 자체의 주요구조부 하자로 확인되면 10년 구간이 적용될 여지가 있어 원인부터 구체적으로 규명해야 합니다.
Q. 사용검사일과 제가 입주한 날짜 중 어느 쪽이 먼저인가요?
A. 통상 사용검사(사용승인)는 건물 전체 공사가 끝난 뒤 이뤄지고 개별 세대의 인도는 그 이후 분양 일정에 따라 순차로 진행되므로, 사용검사일이 인도일보다 먼저인 경우가 많습니다. 다만 임시사용승인이나 분할·동별사용검사가 이뤄진 단지는 동마다 사용검사일이 달라질 수 있어 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.
Q. 하나의 하자가 전유부분과 공용부분에 걸쳐 있으면 기간을 어떻게 계산하나요?
A. 하자의 원인이 공용부분 시공에 있고 그 결과만 전유부분에 나타난 것이라면 공용부분 하자로 보아 사용검사일을 기산점으로 삼는 것이 원칙입니다. 반대로 전유부분 자체의 시공·자재 문제라면 인도일이 기준이 되므로, 하자 원인 규명이 기간 계산의 출발점이 됩니다.
Q. 사용검사일이나 사용승인일은 어디서 확인할 수 있나요?
A. 사용승인일은 관할 구청·시청 건축과에서 발급하는 건축물대장 표제부에 기재되어 있고, 주택법상 사용검사 대상 공동주택은 사용검사필증이나 관리사무소 보관 서류로도 확인할 수 있습니다. 여러 동으로 이뤄진 단지는 동별로 사용검사일이 다를 수 있으므로 자신이 속한 동을 기준으로 확인해야 합니다.
Q. 존속기간이 지나면 하자보수 청구 자체가 불가능한가요?
A. 집합건물법상 담보책임 존속기간은 그 기간 안에 권리를 행사해야 하는 성격을 가지므로, 기간이 지나면 원칙적으로 그 하자에 대한 담보책임 청구권 자체가 소멸합니다. 다만 하자를 다시 분류했을 때 더 긴 존속기간이 적용되는 항목(예: 구조상 하자)에 해당하는지는 별도로 검토할 필요가 있습니다.
Q. 존속기간 안에만 있으면 아무 때나 청구해도 되나요?
A. 기간 안에만 있다면 청구 자체는 가능하지만, 시간이 지날수록 하자 발생 시점과 원인에 관한 증거 확보가 어려워집니다. 하자를 발견하면 가능한 한 빨리 사진·감정 등 자료를 남기고 서면으로 청구 의사를 표시해 두는 것이 나중을 위해 유리합니다.
맺음말
집합건물의 하자담보책임 존속기간은 하자의 종류에 따라 10년·5년·3년·2년으로 나뉘고, 그 기산점 또한 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)로 갈립니다. 두 기산점은 나아가는 속도가 다르기 때문에, 입주가 늦은 세대일수록 전유부분과 공용부분의 남은 기간을 따로 계산해 봐야 실제로 청구할 수 있는 기간이 얼마나 남았는지 알 수 있습니다.
하자를 발견했다면 '아직 몇 년 안 됐으니 괜찮다'고 막연히 넘기지 말고, 건축물대장으로 사용승인일을, 분양계약서로 인도일을 각각 확인한 뒤 하자의 원인이 전유부분과 공용부분 중 어디에 있는지부터 규명하는 것이 순서입니다. 광교를 비롯한 경기남부 지역에서도 신축 아파트·오피스텔의 하자 분쟁 문의가 꾸준히 들어오는 만큼, 기간 계산이 애매하다면 서면으로 청구 의사를 남겨두는 것부터 서두르시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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