재건축 매도청구, 촉구 30일과 회답 2개월 놓치면 조합은 소유권을 못 가져간다 

재건축 조합설립에 동의하지 않은 소유자를 정리하는 절차가 매도청구입니다. 그런데 이 절차는 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라 촉구 30일, 회답 2개월, 매도청구 2개월이라는 정해진 기한 안에서만 효력을 갖습니다. 조합 실무에서는 사업시행계획인가 고시 이후 정신없이 돌아가는 일정 속에 이 기한 하나를 놓쳐 매도청구소송에서 패소하거나 매도청구권 자체를 잃는 사례가 드물지 않습니다. 이 글에서는 각 기한이 언제부터 언제까지인지, 하나라도 어겼을 때 조합과 소유자에게 각각 어떤 결과가 생기는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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재건축 매도청구권이란 — 반대자의 지분을 사들이는 절차

재건축사업은 그 구역 안의 모든 토지등소유자를 상대로 진행되지만, 조합설립이나 사업시행자 지정에 전원이 동의하는 경우는 거의 없습니다. 동의하지 않은 소유자의 재산권까지 정리해야 사업이 앞으로 나아갈 수 있는데, 재개발처럼 수용 방식을 쓰지 않고 사법상 매매계약의 형태를 취하는 것이 도시 및 주거환경정비법 제64조의 매도청구입니다.

매도청구권은 형성권입니다. 사업시행자가 일방적으로 매도청구 의사표시를 하면 상대방의 승낙 없이도 그 시점에 시가로 매매계약이 성립한 것으로 의제됩니다. 다만 이 강력한 효과 때문에 법은 촉구·회답·매도청구 세 단계마다 엄격한 기한을 두어 소유자에게 방어 기회를 보장하고, 조합에도 신속한 절차 진행 의무를 지웁니다. 세 기한 중 하나라도 어긋나면 뒷단계 절차의 효력 자체가 흔들립니다.

재개발사업에서는 미동의자의 재산을 수용재결이라는 공법상 절차로 정리하지만, 재건축사업은 이 방식을 쓸 수 없습니다. 그 대신 매도청구라는 사법상 매매의 형태를 빌려, 조합이 시가를 지급하고 소유권을 넘겨받는 구조를 취합니다. 매매계약의 외형을 갖췄다고 해서 소유자의 승낙이 필요한 것은 아니지만, 그만큼 법이 정한 촉구·회답·행사 절차와 기한을 어기면 그 매매의 효력 자체가 부정된다는 점에서 통상의 매매와는 다릅니다.

매도청구는 촉구 30일, 회답 2개월, 매도청구 2개월이라는 연쇄된 기한 위에서만 성립한다 — 한 단계가 무너지면 뒤이은 절차도 함께 흔들린다.

촉구 30일 — 사업시행계획인가 고시일부터 시작되는 조합의 의무

도시정비법 제64조 제1항에 따라 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에, 조합설립에 동의하지 않은 자와 시장·군수등·토지주택공사등·신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자에게 재건축 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다. 기산점은 조합 내부 일정이 아니라 인가권자의 고시일이라는 점이 중요합니다.

실무에서는 사업시행계획인가 고시부터 이주·철거 준비까지 여러 절차가 동시에 진행되면서, 촉구서 발송이 우선순위에서 밀려 30일을 넘기는 경우가 발생합니다. 촉구서는 상대방에게 실제로 도달했는지가 중요하므로 내용증명이나 등기우편처럼 도달 사실을 증명할 수 있는 방법으로 보내야 하고, 발송일이 아니라 도달일을 기준으로 이후 회답기간이 진행된다는 점도 함께 관리해야 합니다.

예를 들어 사업시행계획인가 고시가 3월 2일에 있었다면, 조합은 늦어도 4월 1일까지 촉구서를 대상자 전원에게 도달시켜야 합니다. 대상자가 수백 명에 이르는 정비구역에서는 주소 불명, 수취 거부, 해외 거주 등으로 일부 대상자에게 도달이 지연되는 경우가 흔한데, 이런 사정이 있더라도 30일이라는 기한 자체가 늘어나지는 않으므로 공시송달 등 대체 수단을 미리 준비해 두어야 합니다.

회답 2개월 — 답하지 않으면 부동의로 간주된다

촉구를 받은 토지등소유자는 도시정비법 제64조 제2항에 따라 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 재건축 참가 여부를 회답해야 합니다. 이 기간 안에 회답이 없으면 같은 조 제3항에 따라 그 소유자는 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주됩니다. 침묵이 곧 불이익으로 연결되는 구조입니다.

소유자 입장에서는 참가 의사가 있다면 반드시 그 사실을 서면으로 명확히 밝혀야 하고, 애매한 문의 전화나 구두 답변만으로는 회답으로 인정받기 어렵습니다. 회답기간의 기산점은 촉구서가 개별 소유자에게 도달한 날이므로, 촉구서를 받은 시점이 소유자마다 다르면 회답기간 만료일도 각각 달라진다는 점을 조합도 유의해야 합니다.

• 회답 없이 2개월 경과 — 부동의 의사로 간주되어 매도청구 대상이 됨.

• 참가 의사를 서면으로 명확히 밝힘 — 매도청구 대상에서 제외, 조합원 지위 유지.

• 회답기간 기산점 — 촉구서가 그 소유자에게 실제로 도달한 날.

매도청구 2개월 — 제척기간이라 놓치면 권리 자체가 사라진다

회답기간이 지나면 사업시행자는 도시정비법 제64조 제4항에 따라 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에, 부동의 의사를 회답했거나 회답하지 않은 것으로 간주된 소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 이 2개월은 단순한 훈시규정이 아니라 제척기간입니다.

대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다202162 판결은 매도청구권의 행사기간을 제척기간으로 보아, 그 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 해당 매도청구권은 효력을 잃는다고 판단했습니다. 통상 매도청구는 소장을 통해 이루어지므로, 회답기간 만료일부터 2개월 안에 소장 부본이 상대방에게 도달해야 기한을 지킨 것이 됩니다. 예컨대 회답기간이 3월 15일에 만료됐다면 늦어도 5월 15일까지는 매도청구 의사표시가 도달해야 합니다.

매도청구 대상은 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 구분소유자만이 아닙니다. 애초에 조합원이 될 수 없는 건축물 또는 토지만 소유한 자도 포함됩니다. 정비구역 안에 나대지만 갖고 있거나, 건물만 있고 그 부지는 임차한 경우처럼 토지와 건물의 소유관계가 일치하지 않는 사람들이 여기에 해당하는데, 이들 역시 같은 2개월의 제척기간 안에 매도청구를 받아야 조합이 소유권을 넘겨받을 수 있습니다.

매도청구 2개월은 제척기간이다 — 소장 부본 송달이 이 기간을 넘기면, 조합이 아무리 사업을 계속 진행해도 그 소유자에 대한 매도청구권은 그 회차에서 소멸한다.

촉구 기한을 어긴 조합의 운명 — 매도청구소송 패소 위험

촉구를 30일 안에 하지 못했다면 그 뒤에 진행한 매도청구 절차 전체가 흔들립니다. 적법한 촉구는 매도청구권이 발생하기 위한 절차적 요건이므로, 촉구 자체가 기한을 넘겨 이루어졌거나 아예 생략됐다면 이어지는 매도청구소송에서 조합이 패소할 위험이 있습니다. 회답기간과 매도청구기간을 아무리 정확히 지켜도, 그 출발점인 촉구가 부적법하면 뒤의 절차도 함께 무너진다는 뜻입니다.

이 때문에 실무에서는 사업시행계획인가 고시일이 확정되는 즉시 촉구 대상자 명단과 발송 일정을 별도로 관리하는 것이 일반적입니다. 조합설립 미동의자뿐 아니라 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자, 건축물이나 토지만 소유해 애초에 조합원이 될 수 없는 자까지 촉구 대상 범위를 빠짐없이 확인해야 하고, 촉구서 발송과 도달 증명 자료를 소송에 대비해 보관해 두어야 합니다.

조합이 촉구 기한을 넘긴 상태에서 뒤늦게 매도청구소송을 제기하면, 소유자 쪽에서는 촉구 자체의 절차적 하자를 다투는 것이 가장 유력한 방어 전략이 됩니다. 법원이 이 주장을 받아들이면 조합은 시가 산정이나 대금 준비까지 이미 마친 상태에서도 청구가 기각되고, 결국 조합설립변경인가 절차를 다시 밟는 수순으로 돌아가야 합니다. 촉구 하나를 30일 안에 처리하지 못한 대가치고는 되돌리는 데 드는 시간과 비용이 지나치게 큽니다.

소유권은 언제, 얼마에 넘어가나 — 시가 매매계약 성립 시점

매도청구는 형성권이므로 사업시행자의 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달함과 동시에 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 소유자의 승낙 절차는 필요 없습니다. 여기서 시가란 매도청구권이 행사된 시점, 즉 의사표시가 도달한 당시를 기준으로 한 그 토지·건물의 객관적 거래가격이며, 실무에서는 감정평가를 통해 산정합니다.

매도청구를 소장으로 행사한 경우 매매계약이 언제 성립한 것으로 볼지도 문제 됩니다. 대법원 2009다63380 판결은, 매도청구의 촉구를 소장으로 함께 한 경우에는 촉구서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음 날을 매매계약체결의제일로 본다고 판단했습니다. 소유권이전등기는 매매대금 지급과 동시이행 관계에 있으므로, 조합이 매매대금을 지급하지 않으면 소유자는 이전등기 의무 이행을 거부할 수 있습니다.

시가에 관한 다툼은 매도청구소송에서 가장 첨예한 쟁점입니다. 조합이 먼저 감정평가법인의 평가액을 근거로 매매대금을 제시하더라도, 소유자가 그 금액에 동의하지 않으면 법원이 별도로 감정인을 선정해 시가를 다시 산정하는 절차로 넘어갑니다. 이 감정 결과에 따라 최종 매매대금이 정해지고, 조합은 그 금액을 공탁하거나 지급해야 비로소 소유권이전등기를 강제할 수 있습니다.

기간을 놓친 조합이 다시 할 수 있는 것 — 조합설립변경인가와 재행사

매도청구 2개월을 넘겨 제척기간이 도과했다고 해서 조합이 그 소유자를 영원히 조합원으로 안고 가야 하는 것은 아닙니다. 앞서 본 대법원 2015다202162 판결은, 제척기간이 지나 매도청구권이 소멸했더라도 조합이 새로운 조합설립인가처분과 동일한 요건·절차를 갖춰 조합설립변경인가를 다시 받으면, 그 변경인가를 근거로 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다고 판시했습니다.

다만 이는 조합설립 동의를 다시 받고 변경인가를 새로 신청하는 것과 사실상 같은 절차를 처음부터 다시 밟는 것이어서, 총회 재소집·동의서 재징구·인가 재신청에 상당한 시간과 비용이 듭니다. 사업 전체 일정이 그만큼 밀리는 것은 물론입니다. 조합 입장에서는 애초에 촉구 30일과 매도청구 2개월의 기한을 놓치지 않도록 일정을 관리하는 쪽이 압도적으로 저렴한 선택입니다.

매도청구 대상이 된 소유자가 확인해야 할 것

매도청구 통지를 받은 소유자라도 순순히 소유권을 넘겨야 하는 것은 아닙니다. 조합이 촉구 30일이나 매도청구 2개월의 기한을 지켰는지, 촉구서와 매도청구서가 실제로 자신에게 적법하게 도달했는지는 그대로 소송에서 다툴 수 있는 쟁점입니다. 기한을 어긴 매도청구라면 소유자는 그 절차적 하자를 근거로 청구 자체를 다툴 수 있습니다.

절차 요건에 문제가 없더라도 감정평가로 제시된 시가에 이의가 있다면 소송 절차에서 별도의 감정을 신청해 다툴 수 있고, 매매대금을 실제로 지급받기 전까지는 부동산 인도나 이전등기 의무 이행을 거부할 수 있는 동시이행항변권도 있습니다. 회답기간이 아직 지나지 않았다면 재건축 참가 의사를 서면으로 명확히 밝혀 매도청구 대상에서 벗어나는 것도 여전히 가능한 선택지입니다.

• 조합의 촉구·매도청구 기한 준수 여부 — 절차적 하자 주장의 근거.

• 시가 산정 근거(감정평가서) — 이의가 있으면 소송에서 별도 감정 신청.

• 매매대금 미지급 시 — 인도·이전등기 거부 가능(동시이행항변).

자주 묻는 질문

Q. 촉구서를 받고도 아무 답을 하지 않으면 자동으로 매도청구 대상이 되나요?

A. 그렇습니다. 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 서면으로 회답하지 않으면 재건축 참가에 동의하지 않는 것으로 간주되어 매도청구 대상이 됩니다. 참가 의사가 있다면 반드시 그 기간 안에 서면으로 명확히 밝혀야 합니다.

Q. 매도청구 2개월을 하루라도 넘기면 무조건 소유권을 못 가져오나요?

A. 그 회차의 매도청구권은 제척기간 도과로 소멸합니다. 다만 대법원 판례에 따르면 조합이 조합설립변경인가 절차를 새로 밟으면 새로운 매도청구권을 행사할 수 있어, 종국적으로 소유권을 취득할 길이 완전히 막히는 것은 아닙니다.

Q. 조합이 촉구를 30일보다 늦게 보내면 매도청구소송에서 무조건 지나요?

A. 반드시 그렇다고 단정할 수는 없지만, 적법한 촉구는 매도청구권 발생의 절차적 요건으로 다뤄지므로 촉구 기한을 넘긴 사실은 소유자 측의 강력한 방어 논거가 되고 조합이 패소할 위험이 커집니다. 조합은 사업시행계획인가 고시일부터 곧바로 촉구 일정을 관리해야 합니다.

Q. 매도청구 대상이 되면 시가는 누가 정하나요?

A. 매도청구권 행사 당시를 기준으로 한 객관적 거래가격이 시가이며, 실무에서는 감정평가를 통해 산정합니다. 제시된 금액에 이의가 있다면 소송 절차에서 별도의 감정을 신청해 다툴 수 있습니다.

Q. 매도청구 대상이 됐어도 매매대금을 받기 전까지 계속 거주할 수 있나요?

A. 매매대금 지급과 소유권이전·인도 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 대금을 실제로 지급받지 못했다면 그 이행을 거부할 수 있습니다. 다만 소송에서 매매계약 성립 자체가 인정된 이후의 문제이므로 별도의 절차적 다툼과는 구분됩니다.

Q. 회답기간에 참가 의사를 밝히면 이후에도 계속 조합원으로 남을 수 있나요?

A. 회답기간 안에 재건축 참가 의사를 서면으로 명확히 밝히면 매도청구 대상에서 제외되어 조합원 지위를 유지합니다. 다만 이후 분담금 납부 등 조합원으로서의 의무는 그대로 부담하게 됩니다.

맺음말

재건축 매도청구는 촉구 30일, 회답 2개월, 매도청구 2개월이라는 세 개의 기한이 사슬처럼 이어져 있는 절차입니다. 조합은 이 중 어느 하나라도 놓치면 애써 준비한 매도청구소송에서 패소하거나 그 회차의 매도청구권 자체를 잃을 수 있고, 소유자는 반대로 회답 기한을 놓치는 순간 별다른 항변 없이 매도청구 대상으로 확정될 수 있습니다. 기한 관리가 곧 권리 관계를 좌우하는 절차라는 점을 양쪽 모두 분명히 인식해야 합니다.

광교를 비롯한 수원·경기남부 지역은 정비사업이 꾸준히 진행되는 만큼, 사업시행계획인가 고시 이후 촉구·회답·매도청구 일정을 둘러싼 분쟁도 자주 발생합니다. 조합 입장이든 매도청구 통지를 받은 소유자 입장이든, 기한을 하루라도 넘기기 전에 절차 진행 상황부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.