전세 만기 두 달 전, 이 통지 한 통을 놓치면 생기는 일 

보증금 분쟁 상담의 상당수는 소송 이전, 딱 한 번의 통지를 놓친 데서 시작됩니다. 임대차 만기가 다가오는데 임대인과 임차인 모두 아무 말이 없으면, 계약은 자동으로 이전과 같은 조건으로 연장됩니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 문제는 이 연장이 양쪽 모두에게 예상 밖의 결과를 만든다는 점입니다.

1. 기한부터 외워 두십시오 — 만기 6개월 전부터 2개월 전까지

계약을 끝내려는 쪽은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 상대방에게 갱신하지 않겠다는 통지를 해야 합니다. 이 기간이 지나도록 통지가 없으면 묵시적 갱신이 성립합니다. 만기 한 달 전에 "나갈게요", "나가주세요"라고 말해도 이미 늦은 것입니다.

2. 묵시적 갱신이 되면 무슨 일이 생기나

임차인에게는 유리한 점이 있습니다. 갱신된 계약 중에도 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 뒤집어 말하면, 지금 통지해도 보증금은 3개월 뒤에야 돌려달라고 할 수 있다는 뜻이라 이사 일정이 잡혀 있으면 그 3개월이 발목을 잡습니다. 임대인은 더 불리합니다. 갱신된 기간 동안 임대인 쪽에서는 계약을 해지할 방법이 없어, 실거주나 매도 계획이 통째로 밀리게 됩니다.

3. 통지는 이렇게 하십시오

방법에 제한은 없지만, 분쟁이 생기면 "통지를 받은 적 없다"는 다툼이 반드시 나옵니다. ① 먼저 문자나 카카오톡으로 보내 상대의 답장(읽음 표시가 아니라 답장)을 받아 두고, ② 내용증명으로 한 번 더 확정해 두는 이중 구조가 안전합니다. 통지에는 계약의 특정(주소·계약일), 갱신 거절과 종료일, 임차인이라면 만기일에 보증금 반환을 요청한다는 내용을 담으면 충분합니다.

4. 통지를 이미 놓쳤다면

임차인은 지금이라도 해지 통지를 보내고 3개월 후 종료를 준비하면 됩니다. 그 사이 이사가 불가피하면, 보증금을 받지 못한 채 전출하는 일만은 피해야 합니다. 대항력이 사라지기 때문입니다. 반드시 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하십시오. 임대인은 임차인과의 합의해지(이사비·중개보수 협의)가 사실상 유일한 길입니다.

5. 만기 전 체크리스트

만기일에서 거꾸로 6개월·2개월 지점을 달력에 표시 / 통지는 문자+내용증명 이중으로 / 임차인: 전출 전 임차권등기, 등기부에서 선순위 권리 확인 / 임대인: 갱신요구권 행사 여부와 거절 사유(실거주 등) 정리 / 보증금 반환 지연 시 만기 다음 날부터 지연이자 청구 가능.

만기는 예고 없이 오지 않습니다. 달력에 적어 둔 두 개의 날짜가 소송 하나를 예방합니다. 법률사무소 현송은 보증금 반환과 명도, 임차권등기부터 강제집행까지 임대차 분쟁의 양쪽 입장을 모두 다루고 있습니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보이며, 구체적인 사안은 계약서와 서류를 기준으로 개별 상담이 필요합니다.