하자가 심하면 손해배상 말고 계약 해제까지 가능한가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 아파트나 상가, 토지를 매매한 뒤 예상하지 못한 하자를 뒤늦게 발견하고 분쟁으로 번지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중에는 “어차피 손해배상만 받으면 되니까 계약은 그냥 유지하자”는 생각으로 하자보수비용 청구만 준비하신 경우가 많았습니다. 그런데 막상 하자의 규모를 정확히 파악해보면 보수 자체가 불가능하거나, 보수비용이 매매대금에 맞먹을 정도로 커서 손해배상만으로는 도저히 해결되지 않는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 매매 목적물에 중대한 하자가 있어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 손해배상을 넘어 계약 자체를 해제할 수 있다는 기준을 구체적으로 제시했습니다. 하자만 있다고 무조건 계약을 해제할 수 있는 것은 아니지만, 그 하자가 어느 정도에 이르러야 해제가 가능한지는 명확한 법리로 정리되어 있습니다.

아래에서는 매매 목적물에 하자가 있을 때 손해배상과 계약 해제 중 무엇을 청구할 수 있는지, 그리고 어떤 경우에 해제까지 가능한지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 하자가 있어도 원칙은 손해배상이고, 계약 해제는 예외입니다

민법 제580조는 하자담보책임의 원칙적인 구제수단을 손해배상으로 정하고 있습니다.

민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 제575조 제1항을 준용한다고 정하고 있습니다. 이에 따르면 매수인은 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 즉 하자가 있다는 사실만으로 곧바로 계약 해제가 인정되는 것은 아니고, 원칙적인 구제수단은 손해배상입니다.

여기서 말하는 하자란 단순히 눈에 보이는 흠만을 의미하지 않습니다. 대법원은 매매 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우에 하자담보책임이 인정된다고 보고 있습니다. 토지에 폐기물이 매립되어 있거나, 건축을 전제로 매수했는데 법률상 제한 때문에 건축허가를 받을 수 없는 경우처럼 계약 당시에는 드러나지 않았던 물리적·법률적 결함도 하자에 포함됩니다.

다만 하자담보책임이 인정되려면 하자가 매매계약이 성립할 당시부터 존재하고 있어야 하고, 매수인이 그 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 담보책임을 물을 수 없습니다(민법 제580조 제1항 단서). 인도받은 뒤 시간이 지나면서 생긴 노후화나 통상적인 마모는 이 조항이 말하는 하자와는 구별해서 보아야 합니다.

매매 목적물에 하자가 있어도 원칙적인 구제수단은 손해배상이고, 계약 해제는 법이 정한 예외적인 요건을 충족해야만 가능합니다.

2. ‘계약의 목적을 달성할 수 없는 경우’인지는 다섯 가지 사정을 종합해 판단합니다

하자가 중대하고 보수가 불가능하거나 지나치게 오래 걸릴 때 비로소 해제권 행사가 정당해집니다.

그렇다면 어느 정도의 하자여야 계약 해제까지 가능할까요. 대법원은 최근 이 기준을 구체적으로 제시했습니다.

여기서 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다는 것은, 그 하자가 중대하고 보수가 불가능하거나 가능하더라도 장기간을 요하는 등 계약해제권을 행사하는 것이 정당하다고 인정되는 경우를 의미한다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다296776 판결).

이어서 대법원은 매매목적물의 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는지는 계약에 이르게 된 동기와 목적, 계약 당시 당사자가 처한 상황, 목적물의 종류와 성상, 하자의 내용과 정도, 보수에 소요되는 기간이나 비용 등 계약 체결 전후의 여러 사정을 종합적으로 고려해 매수인의 입장에서 객관적으로 판단해야 한다고 밝혔습니다. 어느 한 가지 요소만으로 결론이 정해지는 것이 아니라는 의미입니다.

부동산 매매에 이 기준을 대입해 보면, 벽체나 기초의 균열처럼 건물의 안전에 직결되는 구조적 하자, 지반 자체의 침하나 오염, 건축이 목적이었는데 법률상 제한으로 그 목적을 이룰 수 없는 경우처럼 보수 자체가 불가능하거나 보수비용이 매매대금에 근접할 정도로 큰 경우는 해제가 인정될 가능성이 높습니다. 반대로 도배나 마루 일부 손상처럼 비교적 적은 비용으로 단기간에 보수할 수 있는 하자는 손해배상만 인정되는 경우가 많습니다.

하자가 중대해 보수가 불가능하거나 지나치게 오래 걸리는 경우에만, 손해배상을 넘어 계약 해제까지 인정됩니다.

3. 토지에 폐기물이 묻혀 있던 사례처럼, 처음부터 매매 목적을 이룰 수 없는 하자가 전형적인 해제 사유입니다

매매 목적을 원천적으로 무너뜨리는 하자라면, 하자담보책임과 채무불이행책임을 함께 검토할 수 있습니다.

실제 사건을 보면 이 기준이 어떻게 적용되는지 더 분명해집니다. 甲이 국가로부터 토지를 매수해 건물을 신축하려고 건축허가까지 받았는데, 굴착공사 중 약 1~2m 깊이에서 폐합성수지와 폐콘크리트 등 약 331톤에 이르는 폐기물이 매립되어 있는 것을 발견한 사안이 있었습니다.

매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우에 매도인은 민법 제580조에 따라 매수인에게 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다(대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결).

이 판결에서 대법원은 토지에 폐기물이 매립되어 있는 것은 매매 목적물이 통상 갖출 것으로 기대되는 품질이나 상태를 갖추지 못한 하자에 해당한다고 보아, 매도인이 폐기물 처리비용 상당의 손해배상책임을 진다고 판단했습니다. 특히 이 판결은 하자담보책임과 채무불이행책임이 별개의 권원으로 경합적으로 인정된다는 점도 함께 확인했는데, 매수인은 민법 제390조에 따른 채무불이행 손해배상과 민법 제580조에 따른 하자담보책임 손해배상 중 유리한 쪽을 선택해 청구할 수 있습니다.

앞서 살펴본 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결도 같은 맥락에 있습니다. 건축을 목적으로 매수한 토지에 법률상 제한이 있어 건축허가를 받을 수 없다면 이 역시 매매 목적물의 하자에 해당하고, 하자의 존부는 매매계약이 성립할 당시를 기준으로 판단합니다. 계약 이후에 발생한 사정 변경으로는 하자를 인정받기 어렵다는 뜻이므로, 하자가 언제부터 있었는지를 뒷받침할 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

매매 목적 자체를 원천적으로 무너뜨리는 하자라면 해제 사유가 되고, 손해배상은 하자담보책임과 채무불이행책임 중 선택해 청구할 수 있습니다.

4. 손해배상 범위와 권리행사 기간을 놓치면 청구 자체가 막힙니다

하자를 안 날로부터 6개월 안에 권리를 행사해야 하고, 반드시 소송일 필요는 없습니다.

계약을 해제하지 않고 손해배상만 청구하는 경우, 그 범위는 통상 하자를 보수하는 데 드는 비용, 즉 하자보수비용 상당액으로 산정됩니다. 폐기물처럼 원상회복 자체에 별도 비용이 드는 하자라면 그 처리비용이, 균열이나 누수처럼 수리로 해결되는 하자라면 수리비 견적이 손해액 산정의 기초가 됩니다.

문제는 기간입니다. 민법 제582조는 하자담보책임에 따른 권리를 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 안에 행사하도록 정하고 있습니다. 이 기간은 소멸시효가 아니라 제척기간이어서, 반드시 그 안에 소송을 제기해야 하는 것은 아니고 내용증명 등으로 하자를 통지하고 손해배상이나 계약 해제 의사를 표시하는 것으로도 권리행사로 인정됩니다. 다만 통지 사실과 그 시점을 객관적으로 증명할 수 있는 방법으로 남겨두어야 나중에 다툼이 없습니다.

매도인 쪽에서 “현 상태 그대로 매매한다”는 특약을 내세우며 담보책임을 면제받았다고 주장하는 경우도 흔합니다. 이런 특약이 있더라도 매도인이 하자를 알면서 고지하지 않은 경우까지 면책되는 것은 아니므로(민법 제584조), 특약의 존재만으로 담보책임이 전부 사라진다고 단정할 것은 아닙니다.

5. 하자 통지부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

내용증명으로 하자를 통지하고 해제 의사를 표시하는 것이 대응의 출발점입니다.

하자를 발견했다면 통상 ①매도인에게 하자 내용과 함께 손해배상 또는 계약 해제 의사를 담은 내용증명을 발송 → ②감정·수리비 견적 등 자료를 바탕으로 협의 시도 → ③협의가 결렬되면 목적물 소재지나 매도인 주소지 관할 법원(수원 지역 부동산이라면 수원지방법원)에 소송 제기 → ④법원의 하자 감정과 심리를 거쳐 판결에 이르는 순서로 진행됩니다. 목적물 가액이 큰 사건은 합의부 관할이 될 수 있습니다.

소송으로 가면 하자의 존재와 정도, 계약 목적 달성 가능 여부를 법원 감정을 통해 입증해야 하는 경우가 많아 시간과 비용이 상당히 소요됩니다. 그렇기 때문에 소송에 앞서 자료를 미리 정리해 두는 것이 결과에 큰 영향을 미칩니다.

1. 매매계약서와 특약사항, 특히 “현 상태 매매” 등 담보책임 관련 문구가 있는지부터 확인합니다.

2. 하자가 언제부터 있었는지를 뒷받침할 자료(사진, 감정서, 매도인과의 대화 기록 등)를 확보합니다.

3. 하자의 보수 가능 여부와 예상 비용에 대해 전문가의 견적이나 감정을 받아둡니다.

이 세 가지가 정리되면, 손해배상만 청구할지 계약 해제까지 주장할지 방향을 훨씬 명확하게 정할 수 있습니다.

마치며

매매 목적물의 하자는 인도받고 나서야 뒤늦게 발견되는 경우가 많아, 처음에는 “이 정도는 손해배상으로 해결하면 되겠지”라는 생각으로 초기 대응이 늦어지곤 합니다.

하자를 발견한 매수인 입장에서는 감정적인 항의보다, 하자가 계약 당시부터 있었다는 사실과 그 정도를 객관적 자료로 정리하는 것이 먼저입니다. 보수비용과 보수가능 여부를 뒷받침할 자료가 쌓일수록 손해배상은 물론 계약 해제 주장에서도 유리해집니다.

반대로 하자를 지적받은 매도인 입장에서도 “현 상태 매매였으니 문제없다”는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 하자를 알고 있었는지, 계약 당시부터 존재했는지에 따라 결과가 크게 달라지기 때문입니다.

저는 부동산 매매 하자를 둘러싼 분쟁에서 하자를 주장하는 매수인 쪽과, 반대로 담보책임을 다투는 매도인 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

손해배상으로 끝낼 문제인지, 계약 해제까지 주장할 수 있는 문제인지 판단이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 하자가 있으면 무조건 계약을 해제할 수 있나요?

A. 아닙니다. 민법 제580조·제575조에 따르면 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 해제가 가능하고, 그렇지 않으면 손해배상만 청구할 수 있습니다.

Q. “현 상태 그대로 매매한다”는 특약이 있으면 하자담보책임을 물을 수 없나요?

A. 특약이 있어도 매도인이 하자를 알면서 고지하지 않았다면 그 부분까지 면책되지는 않습니다. 특약의 문구와 협상 경위를 함께 살펴봐야 합니다.

Q. 하자를 발견한 지 6개월이 지나면 아예 청구할 수 없나요?

A. 민법 제582조의 6개월은 안 날로부터의 제척기간이지만, 그 기간 안에 소송까지 제기해야 하는 것은 아니고 내용증명 등으로 권리행사 의사를 표시하면 충분합니다. 다만 통지 시점을 객관적으로 남겨두어야 합니다.

Q. 하자보수비용과 계약 해제로 인한 매매대금 반환, 둘 다 청구할 수 있나요?

A. 둘은 원칙적으로 양립하기 어렵습니다. 계약을 해제하면 매매대금을 돌려받는 대신 목적물을 반환해야 하고, 해제하지 않으면 하자보수비용 상당의 손해배상만 청구할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 하자의 정도와 목적물 가치에 따라 다릅니다.

Q. 하자담보책임과 채무불이행책임 중 어느 쪽으로 청구해야 하나요?

A. 대법원은 두 책임이 별개의 권원으로 경합한다고 보므로, 매수인은 유리한 쪽을 선택해 청구할 수 있습니다. 다만 요건과 입증책임에 차이가 있어 사안에 맞는 선택이 필요합니다.

Q. 매도인이 하자를 몰랐다고 하면 책임을 피할 수 있나요?

A. 하자담보책임은 매도인의 고의·과실을 요건으로 하지 않는 무과실책임입니다. 매도인이 하자를 몰랐더라도 매매계약 성립 당시 하자가 존재했다면 책임을 질 수 있습니다.

Q. 하자 여부를 다투려면 감정을 꼭 받아야 하나요?

A. 필수는 아니지만, 하자의 존재·정도·보수비용을 객관적으로 증명하려면 소송 전이나 소송 중 전문가 감정을 받는 것이 사실상 필요한 경우가 많습니다.