임대차기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않아 새로운 주거지 마련에 어려움을 겪고 계신다면, 답답하고 불안하실 수 있습니다. 주택임대차 및 보증금 반환 사건을 전문적으로 다루어 온 이시완 변호사가 의뢰인님의 상황을 점검하기 위한 체크리스트를 정리해 드리겠습니다.
불리한 사실관계
▢ 임대차계약이 아직 종료되지 않은 상태다.
▢ 계약 종료나 갱신 거절의 의사표시가 명확하지 않다.
▢ 임차인이 주택을 인도하지 않아 보증금 반환의무와 동시이행관계에 있다.
▢ 차임, 관리비, 원상복구비 또는 수리비가 연체되거나 손해가 발생했다.
▢ 전입신고·점유·확정일자가 없거나, 선순위 근저당권·압류·가압류가 존재한다.
유리한 사실관계
▢ 약정된 임대차기간이 만료되었거나 합의해지·해지통고로 계약이 종료되었다.
▢ 보증금 전액을 지급한 사실과 계약 종료 사실이 계약서·문자·내용증명으로 확인된다.
▢ 임차인이 퇴거하거나 주택을 인도할 준비를 하고 이를 집주인에게 통지했다.
▢ 임차권등기명령을 신청하고 임차권등기를 완료했다.
▢ 주택 인도, 전입신고 및 확정일자를 갖추어 대항력과 우선변제권을 확보했다.
법원은 임대차가 종료되고 집주인이 보증금을 반환하지 않은 사건에서, 사실관계의 차이에 따라 다음과 같이 판결하였습니다.
불리한 결론
서울중앙지방법원 2007 . 5. 31. 선고 2005가합100279 판결
차임 장기 연체, 관리비 5,000만 원 연체, 원상회복 특약, 인테리어 미철거, 원상회복 공사비 및 공사기간 발생: 보증금 1억 5,000만 원에서 연체차임·관리비·원상회복 관련 손해를 공제하고 25,954,838원 및 지연손해금만 인정
서울서부지방법원 2015 . 1. 15. 선고 2013가합11867 판결
임대차 종료 후 약 3개월간 점유·사용, 원상복구 특약, 원상복구비용, 제세공과금 미납, 부가가치세 부담 약정: 보증금 8,300만 원에서 차임 상당 부당이득·원상복구비·제세공과금 등을 공제하고 28,447,505원 및 지연손해금만 인정
부산지방법원 2018 . 6. 26. 선고 2017가단33564 판결
5개월분 차임 연체, 전기료·상하수도요금 미납, 이사 후 열쇠 미반환, 일부 비품 잔존, 원상회복비용 입증 부족: 보증금 1,000만 원에서 연체차임과 공과금을 공제하고 5,740,970원을 목적물 인도와 동시에 지급 명령, 원상회복비용이 구체적으로 입증되지 않아 해당 비용의 공제는 인정되지 않음.
유리한 결론
수원지방법원 성남지원 2022 . 12. 22. 선고 2022가합401093 판결
묵시적 갱신 후 갱신거절 통지, 임차권등기명령 완료, 이사 및 퇴거 통지, 신규 임차인 확보 전 보증금 반환 주장, 보증금 미보관 주장: 보증금 2억 1,000만 원 전액 및 지연손해금 지급법원은 묵시적 갱신된 임대차에 대한 임차인의 종료 통지와 임차권등기 후 이사를 인정하고, 신규 임차인을 구하지 못했다는 임대인의 주장을 배척하여 보증금 2억 1,000만 원 전액 지급 명령
서울중앙지방법원 2024 . 4. 16. 선고 2023가단5193129 판결
계약기간 만료 전 갱신거절 통지, 이사 및 짐 반출, 비밀번호 제공, 출입카드 반환, 퇴거 통지, 임차권등기 완료, 임대인의 신규 세입자 확보 주장: 보증금 4억 4,000만 원 전액 및 연 12% 지연손해금 지급임차인이 점유를 해소하고 퇴거 사실을 통지한 경우 목적물 인도가 완료된 것으로 보아 보증금 4억 4,000만 원 전액과 지연손해금이 인정
서울남부지방법원 2024 . 1. 24. 선고 2023가합108846 판결
계약 만료 전 반복적인 갱신거절 통지, 신규 주거지 임대차계약 체결, 이사업체 예약, 이사 준비, 임대인에게 보증금 반환 필요성 통지, 보증금 미반환으로 신규 계약금 몰취: 보증금 5억 5,000만 원을 목적물 인도와 동시에 지급하고 계약금 몰취 및 중개수수료 1,700만 원의 손해배상 인정, 임차인이 이사의 준비와 인도의사를 미리 알리고 임대인이 보증금을 반환하지 않아 신규 임대차계약의 계약금이 몰취된 경우, 임대인은 보증금 반환 지체로 인한 1,700만 원의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단
다만, 당사자 간의 합의로 문제가 해결된 경우에는 판례가 남지 않으므로 위 사례들이 전부는 아닐 수 있습니다. 또한, 어떠한 판례가 의뢰인님의 상황에 적용되어야 하고 어떠한 판례가 그렇지 않은지를 구별하는 것은 법률 전문가인 변호사의 영역입니다. 이에 보다 정확한 해결책을 찾고자 하신다면 반드시 변호사에게 상담을 받아보시기 바랍니다.
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