조합원 입주권 전매 제한 위반하면 계약이 무효되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 재건축·재개발 정비구역에서 관리처분계획 인가나 조합설립인가가 난 뒤에도 조합원 입주권이 웃돈을 얹은 채 활발하게 손바뀜되고 있습니다. 특히 투기과열지구로 지정된 지역에서는 이 전매 자체가 법으로 막혀 있는데도, 그 사실을 모른 채 계약부터 진행하는 사례가 끊이지 않습니다.

제가 상담한 매수인분들 중에는 “공인중개사가 문제없다고 했다”, “잔금만 치르면 명의는 알아서 넘어오는 줄 알았다”는 생각으로 계약금과 중도금까지 지급한 경우가 많았습니다. 그런데 막상 조합 사무실에 조합원 명의변경을 신청하면, 조합으로부터 “투기과열지구 전매제한 대상이라 조합원 지위 취득이 불가능하다”는 통보를 받고 나서야 뒤늦게 계약의 효력을 따지게 되는 전개가 반복됩니다.

최근 대법원은 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한 규정을 공유지분 등 구체적인 사안에서도 엄격하게 적용하되, 양도인별 요건 충족 여부를 개별적으로 따지는 방향으로 법리를 정리하고 있습니다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결). 전매 자체가 금지되는 국면에서도 매수인이 어떤 법적 지위에 놓이는지가 사안마다 더 세밀하게 갈리고 있는 것입니다.

아래에서는 조합원 입주권 전매 제한이 구체적으로 어떤 경우에 적용되는지, 이를 위반하면 매매계약 자체가 무효가 되는 것인지, 그리고 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 조합원 입주권 전매는 투기과열지구에서 원칙적으로 금지됩니다

관리처분계획 인가 후(재개발) 또는 조합설립인가 후(재건축)에는 조합원 지위 양도 자체가 막힙니다.

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 정비사업을 시행하는 경우, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후, 재건축사업은 조합설립인가 후 해당 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 정하고 있습니다. 이때 매매 대상이 되는 것이 바로 ‘조합원 입주권’입니다 — 아직 준공되지 않은 건물이 지어지는 단계에서, 조합원 지위 그 자체가 거래 목적물이 되는 것입니다.

이 규정이 도입된 배경은 단기 시세차익을 노린 투기수요를 차단하고, 실제로 그 지역에 거주하거나 정비사업 완료 후 입주할 의사가 있는 실수요자를 보호하려는 데 있습니다. 관리처분계획이 인가되고 나면 조합원별로 분양받을 동·호수와 추가분담금까지 사실상 확정되기 때문에, 이 시점 이후의 지위 이전은 시세차익만을 목적으로 한 거래로 볼 가능성이 커집니다.

다만 모든 양도가 금지되는 것은 아닙니다. 세대원의 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대 전원이 사업구역 밖으로 이전하는 경우, 상속받은 주택을 세대원 전원이 이전하며 처분하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우, 그리고 1세대 1주택자로서 양도 주택을 시행령이 정한 기간(10년 이상 보유·5년 이상 거주) 이상 보유·거주한 경우 등은 예외적으로 지위 양도가 허용됩니다.

따라서 조합원 입주권을 매수하기 전에는 매도인이 이 예외사유 중 하나에 해당하는지부터 확인하는 것이 출발점입니다. 예외사유에 해당하지 않는 매도인으로부터 관리처분계획 인가(또는 조합설립인가) 이후 입주권을 사들이면, 매수인은 애초에 조합원이 될 수 있는 길이 법률상 막혀 있는 상태에서 계약을 맺는 셈이 됩니다.

관리처분계획 인가 또는 조합설립인가 이후의 조합원 입주권 거래는, 매도인이 예외사유에 해당하지 않는 한 원칙적으로 금지됩니다.

2. 전매제한을 위반해도 매매계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다

위반의 법적 효과는 계약 무효가 아니라 ‘조합원 자격을 얻지 못하는 것’으로 나타납니다.

전매제한을 위반했다는 말을 들으면 흔히 계약서 자체가 휴지 조각이 되는 것으로 오해하기 쉽습니다. 그러나 도시정비법 제39조 제2항은 매매계약이라는 사법상 법률행위 자체를 무효로 선언하는 조항이 아닙니다. 이 조항이 직접 규율하는 것은 ‘조합원이 될 수 있는지 여부’이지, 매도인과 매수인 사이의 매매계약 성립·효력 그 자체가 아닙니다.

실무상 나타나는 효과는 두 갈래입니다. 매수인은 매매대금을 전부 지급하고 목적물을 인도받았더라도 조합원 명부에 이름을 올리지 못하고, 대신 조합이 매수인을 상대로 매도청구권을 행사해 현금청산 대상이 됩니다. 반대로 매도인 쪽에서 보면, 자신이 팔았던 조합원 지위를 그대로 유지한 채 조합원으로 계속 남게 되는 결과가 발생할 수 있습니다.

최근 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결은 여러 명이 공유하던 부동산 지분을 하나의 계약으로 함께 사들인 사안에서, 양도인별로 예외사유 충족 여부를 개별적으로 따져야 하고, 조합이 매도청구권을 행사할 때 청산금은 매매계약이 성립한 시점을 기준으로 개발이익이 반영된 가격으로 산정해야 한다는 취지로 판단했습니다. 계약 자체를 무효로 처리한 것이 아니라, 조합원 지위 취득 여부와 청산금 산정이라는 후속 법률관계를 정리한 것이라는 점이 이 판결의 핵심입니다.

즉 매수인 입장에서는 계약이 원인무효라서 매매대금을 곧바로 부당이득으로 반환받을 수 있는 구조가 아니라는 점을 주의해야 합니다. 계약 자체는 유효하게 존재하는 상태에서 조합원 지위 취득이라는 계약의 목적을 달성하지 못하는 것이므로, 계약 해제나 손해배상 등 별도의 민사적 절차를 통해서만 문제를 정리할 수 있습니다.

전매제한 위반의 효과는 계약의 무효가 아니라, 매수인이 조합원 지위를 취득하지 못하고 현금청산 대상이 되는 것으로 나타납니다.

3. 조합원 지위를 얻지 못하면 매수인은 현금청산과 정산 문제에 놓입니다

청산금 지급이 마무리될 때까지 매도인과 매수인 사이의 정산 부담이 불안정하게 남습니다.

조합원 지위를 취득하지 못한 매수인은 조합을 상대로 조합원 지위를 주장할 수 없고, 조합 역시 이 매수인을 조합원 명부에 올릴 수 없습니다. 이 상태가 계속되면 조합은 매도청구권을 행사해 매수인이 보유한 건축물·토지를 매수하는 방식으로 정리하게 되는데, 이때의 매수가격은 조합원 지위를 배제한 단순 시가가 아니라 정비사업으로 발생할 개발이익까지 반영해 산정됩니다.

문제는 그 사이에 이루어지는 매도인과 매수인 사이의 정산입니다. 매수인이 매도인에게 이미 지급한 매매대금과 조합으로부터 받을 청산금 사이에 차액이 발생할 수 있고, 계약 당시 이 위험을 특약으로 나눠두지 않았다면 분쟁이 길어지기 쉽습니다. 특히 매도인이 전매제한 대상이라는 사실을 알면서도 이를 숨기고 계약을 체결했다면, 매수인은 계약 체결 과정의 기망이나 착오를 이유로 계약 취소나 손해배상 청구를 함께 검토해야 합니다.

또한 매도인이 예외사유에 해당한다고 주장하며 계약을 체결했더라도, 조합이나 관할 구청이 그 주장을 그대로 받아들이지 않는 경우도 적지 않습니다. 이 경우 매수인이 뒤늦게 서류 보완을 요구받거나, 예외사유 불인정을 이유로 조합원 명부 등재가 최종적으로 거부되는 상황에 이를 수 있습니다.

조합원 지위를 얻지 못한 매수인은 계약 무효가 아니라 매도청구·현금청산이라는 별도 절차 속에서 정산 문제를 풀어야 합니다.

4. 허위 서류로 조합원 자격을 꾸며내면 형사처벌까지 이어질 수 있습니다

명의신탁이나 허위 계약서로 전매제한을 피하려 하면 별도의 범죄가 성립합니다.

전매제한을 피하기 위해 실제로는 매매를 하면서도 서류상으로는 상속이나 이혼처럼 예외사유에 해당하는 것처럼 꾸미거나, 실제 매수인이 아닌 제3자 명의로 계약서를 작성하는 사례가 있습니다. 이런 경우는 단순히 조합원 자격을 얻지 못하는 데서 그치지 않고, 도시정비법 제137조에 따른 형사처벌 대상이 됩니다.

도시정비법 제137조는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제39조 제2항을 위반해 조합원 자격을 취득한 사람과, 그 자격 취득을 도와준 토지등소유자 및 조합의 임직원(전문조합관리인을 포함합니다)을 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 부동산의 이전이나 취득 사실을 은폐할 목적으로 계약서를 조작하거나 명의를 빌려주는 행위도 처벌 대상에 포함됩니다.

이 처벌 규정은 매수인뿐 아니라 매도인, 이를 알선한 공인중개사나 조합 관계자에게까지 미칠 수 있다는 점에서, “서류만 맞추면 된다”는 식의 편법은 형사 리스크를 오히려 키우는 결과가 됩니다. 특히 조합이 전매제한 위반 정황을 인지하고 수사기관에 고발하는 사례가 늘고 있어, 계약서의 형식보다 실질 거래관계가 무엇인지가 조사의 핵심이 됩니다.

서류를 꾸며 전매제한을 회피하려는 시도는 조합원 자격 상실에 더해 형사처벌까지 초래할 수 있습니다.

5. 고발이 접수되면 절차는 이렇게 진행되고, 계약 전 확인 순서는 다음과 같습니다

형사 고발이 시작되기 전, 계약서와 등기부부터 맞춰보는 것이 분쟁을 줄이는 지름길입니다.

조합이나 매수인이 전매제한 위반을 이유로 고발장을 접수하면, 통상 ①관할 경찰서(수원 지역 정비구역이라면 수원남부경찰서·수원중부경찰서 등) 수사 착수 → ②매도인·매수인·중개인 등 관련자 조사 → ③검찰(수원지방검찰청) 송치 및 기소 여부 판단 → ④기소되면 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 형사 절차와는 별개로, 조합의 매도청구 소송이나 매수인의 손해배상·계약취소 소송이 민사법원에서 함께 진행되는 경우도 많습니다.

이런 절차에 들어가기 전에 계약 자체를 다시 점검하는 것이 훨씬 부담이 적습니다. 조합원 입주권을 매수하려 한다면, 계약금을 지급하기 전 아래 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 관리처분계획 인가일(재개발) 또는 조합설립인가일(재건축)이 언제인지, 매도인이 그 이전부터 물건을 보유하고 있었는지 조합 사무실이나 등기부를 통해 확인합니다.

2. 매도인이 시행령상 예외사유(세대원 이전·상속·해외이주·1세대 1주택 장기보유 등) 중 어디에 해당한다고 주장하는지, 이를 뒷받침할 서류(재직증명서·진단서·가족관계증명서 등)를 실제로 갖추고 있는지 확인합니다.

3. 계약서에 조합원 명의변경이 불가능할 경우의 처리 방법(계약 해제·위약금·기지급 대금 반환 시기)을 특약으로 명시해 두었는지 확인합니다.

이 세 가지를 확인하지 않은 채 계약금부터 지급하면, 나중에 조합으로부터 명의변경 불가 통보를 받은 뒤에는 되돌릴 수 있는 선택지가 크게 줄어듭니다. 계약 전 단계에서 정비사업 관련 분쟁을 다뤄온 변호사의 검토를 받는다면, 매도인의 예외사유 해당 여부부터 계약서 특약 설계까지 한 번에 점검할 수 있습니다.

마치며

조합원 입주권 매매는 계약서에 도장을 찍는 순간까지도 ‘전매제한’이라는 단어 자체를 몰랐던 경우가 많아, 문제가 불거지고 나서야 서둘러 대응에 나서는 경우가 대부분입니다.

계약금과 중도금까지 지급한 매수인 입장에서는, 조합원 지위를 얻지 못했다고 해서 그 즉시 계약금을 돌려받을 수 있는 것이 아니라는 점을 받아들이고, 매도청구·현금청산 절차와 매도인에 대한 별도 청구를 함께 준비해야 합니다. 반대로 매도인 입장에서도, 스스로 예외사유에 해당한다고 판단해 계약을 체결했더라도 조합이나 법원의 판단이 다르게 나올 수 있다는 점에서 안심할 수 없습니다.

저는 정비사업 관련 자문과 분쟁을 다뤄오며, 조합원 입주권을 사들였다가 조합원 지위를 얻지 못한 매수인 쪽과 예외사유 해당 여부를 두고 조합과 다투는 매도인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약 체결 시점의 사소한 확인 하나가 이후 결과를 완전히 바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

계약 전이든, 계약 이후 분쟁이 시작된 시점이든 지금이 바로 확인이 필요한 때입니다. 상황이 더 복잡해지기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 조합원 입주권 매매계약을 이미 체결했는데, 지금이라도 해제할 수 있나요?

A. 매도인이 전매제한 대상이라는 사실을 숨기고 계약했다면 기망이나 착오를 이유로 계약 취소나 해제를 검토할 수 있습니다. 다만 계약서의 특약 내용과 매도인의 고지 여부에 따라 결론이 달라지므로 개별적인 확인이 필요합니다.

Q. 매도인이 1세대 1주택자라고 해서 계약했는데, 나중에 요건 미달로 밝혀지면 누구 책임인가요?

A. 1차적으로는 매도인이 예외사유 요건을 충족한다고 표명한 데 대한 책임을 지는 경우가 많지만, 매수인도 조합이나 관할 구청을 통해 요건 충족 여부를 확인할 수 있었는지가 함께 검토됩니다. 계약서에 이 부분을 특약으로 명시해두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

Q. 전매제한 위반으로 조합원이 되지 못하면 매매대금은 어떻게 돌려받나요?

A. 매매계약 자체가 무효는 아니므로 자동으로 부당이득 반환이 되는 구조는 아닙니다. 조합으로부터 받을 청산금과 매도인에게 지급한 대금 사이의 차액, 그리고 계약 해제나 손해배상 청구를 통해 별도로 정리해야 합니다.

Q. 공유지분으로 여러 명에게서 나눠 산 경우에도 전매제한이 똑같이 적용되나요?

A. 최근 대법원은 공유지분 매매의 경우 양도인별로 예외사유 충족 여부를 개별적으로 판단해야 한다는 취지로 판단했습니다. 대표 양도인 한 명만 요건을 갖췄다고 해서 전체 지분에 대해 조합원 지위를 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.

Q. 허위로 상속받은 것처럼 서류를 꾸며 전매제한을 피하면 어떻게 되나요?

A. 도시정비법 제137조에 따라 거짓이나 부정한 방법으로 조합원 자격을 취득한 사람과 이를 도와준 토지등소유자·조합 임직원 모두 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

Q. 투기과열지구가 아닌 지역이라면 조합원 입주권을 자유롭게 전매할 수 있나요?

A. 도시정비법 제39조 제2항의 양도 제한은 투기과열지구로 지정된 지역에 적용됩니다. 다만 그 밖의 지역이라도 정관이나 조합 내부 규정, 관리처분계획의 세부 내용에 따라 별도 제한이 있을 수 있어 계약 전 조합에 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 조합에 명의변경을 신청했는데 계속 반려된다면 어떻게 대응해야 하나요?

A. 반려 사유가 전매제한 규정에 근거한 것인지, 조합 내부 절차상의 문제인지부터 구분해야 합니다. 전자라면 매도청구·현금청산 절차 대응을, 후자라면 조합을 상대로 한 이의제기나 소송을 검토할 수 있습니다.