재건축 매도청구 소송 당했는데 시세보다 낮게 평가됐어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 재건축 사업이 곳곳에서 속도를 내면서, 조합설립에 동의하지 않았거나 사업시행계획인가 이후에도 입장을 정리하지 못한 소유자들을 상대로 조합이 매도청구소송을 제기하는 사례가 크게 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중에는 촉구서를 받고도 “법원이 알아서 시세대로 감정해줄 텐데 굳이 따로 대응할 필요가 있겠냐”고 생각하신 경우가 많았습니다. 그런데 막상 감정평가 결과를 받아보면, 실제 체감하는 인근 시세보다 한참 낮은 금액이 나와 당황하시는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 매도청구소송에서 시가를 산정할 때 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함해 평가해야 한다는 기준을 일관되게 유지하고 있습니다. 감정평가액이 낮게 나온 데에는 절차나 감정 방법 자체의 문제가 숨어 있는 경우가 많아, 곧바로 받아들이기보다 다퉈볼 여지가 있는지 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

아래에서는 재건축 매도청구소송이 어떤 경우에 제기되는지, 시가는 어떤 기준으로 산정되어야 하는지, 그리고 감정평가액이 낮게 나왔을 때 무엇을 다툴 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 재건축 매도청구 소송은 조합설립에 동의하지 않은 소유자 등에게 법이 정한 절차로만 제기됩니다

매도청구권은 조합이 임의로 휘두르는 권리가 아니라, 도시정비법이 정한 요건을 갖춰야 비로소 발생하는 형성권입니다.

도시 및 주거환경정비법 제64조는 재건축사업의 사업시행자가 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 자, 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자, 건축물 또는 토지만을 소유한 자에게 조합설립 등에 대한 동의 여부를 서면으로 촉구하도록 정하고 있습니다.

촉구를 받은 소유자가 그 날부터 2개월 이내에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 아무런 회답을 하지 않으면, 회답기간이 지난 날부터 2개월 이내에 조합은 그 건축물과 토지의 소유권 등을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 매도청구소송을 당하셨다면 대부분 이 세 가지 유형 중 하나에 해당하기 때문입니다.

이때 매도청구권은 단순한 협상 제안이 아니라, 조합의 의사표시만으로 매매계약이 성립한 것과 같은 효력을 발생시키는 형성권입니다. 대법원도 이 점을 분명히 하고 있습니다.

매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 그 행사기간 내에 이를 행사하여야 한다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결).

즉 소장을 받은 시점에는 이미 법적으로 매매계약이 체결된 것과 유사한 상태가 전제되어 있고, 남은 쟁점은 매도 여부가 아니라 얼마에 매도하는지, 즉 시가가 얼마인지로 좁혀지는 경우가 많습니다.

매도청구소송은 조합의 일방적 통보가 아니라, 법이 정한 촉구·회답·제소 절차를 모두 거쳐야 비로소 발생하는 형성권 행사입니다.

2. 촉구·회답 절차에 하자가 있거나 제척기간이 지났다면 매도청구권 자체가 무너질 수 있습니다

매도청구권의 행사기간은 제척기간이어서, 정해진 기간을 넘기면 시가를 다투기 전에 청구 자체가 소멸합니다.

실무에서는 시가 문제에 앞서 절차 자체를 확인하는 것이 먼저입니다. 촉구서가 사업시행계획인가 고시일로부터 30일이 지나 발송되었는지, 회답기간 2개월이 제대로 부여되었는지, 그리고 회답기간이 지난 날로부터 다시 2개월 이내에 소가 제기되었는지는 매도청구소송의 적법성을 가르는 핵심 쟁점입니다.

대법원은 매도청구권의 행사기간을 제척기간으로 보아, 조합이 이 기간을 넘겨 소를 제기하면 매도청구권 자체가 소멸한다는 입장을 유지하고 있습니다(대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다202162 판결 참조). 조합설립변경인가처분을 새로 받는 등 예외적인 사정이 없는 한, 기간을 넘긴 매도청구는 그 자체로 받아들여지기 어렵습니다.

그런데 실무에서는 촉구서가 실제 거주지가 아닌 곳으로 발송되었거나, 회답기간을 충분히 부여하지 않고 곧바로 소를 제기하는 등 절차상 허점이 발견되는 경우도 있습니다. 이런 사정은 감정평가액을 다투는 것과 별개로, 소송 자체를 각하 또는 기각으로 이끌 수 있는 독립된 방어 사유가 됩니다.

시가를 다투기 전에, 촉구·회답·제소 기간이 법이 정한 대로 지켜졌는지부터 확인해야 합니다.

3. 감정평가액이 시세보다 낮게 나온 것은 개발이익 반영 여부의 차이 때문일 수 있습니다

매도청구소송의 시가는 재건축이 이루어진다는 것을 전제로, 개발이익까지 포함해 평가해야 하는 특수한 가격입니다.

일반적인 부동산 매매에서 말하는 시세와 매도청구소송에서의 시가는 산정 기준부터 다릅니다. 매도청구권을 행사할 당시를 기준으로, 재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 형성될 객관적 거래가격, 즉 개발이익이 반영된 가격으로 평가해야 하기 때문입니다.

매도청구권 행사 당시의 목적물인 부동산의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하고, 다만 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 장래의 비용 부담을 전제로 한 개발이익까지 포함해서는 안 된다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결).

인근 부동산 중개업소를 통해 형성되는 재건축 아파트의 실제 거래가격은 이미 개발이익이 반영되어 형성된 경우가 대부분입니다. 그런데 감정평가서가 이런 실거래 사례를 충분히 반영하지 않고, 재건축이 없다는 것을 전제로 한 평가방법이나 오래된 시점의 사례만으로 평가했다면, 실제 체감하는 시세보다 낮은 금액이 나올 수밖에 없습니다.

다만 재건축 이후 완공될 아파트의 예상 분양가를 그대로 시가에 반영해달라고 주장하는 것은 반대로 받아들여지기 어렵습니다. 아직 현실화되지 않은 미래 이익까지 반영하면 개발이익을 이중으로 인정하는 결과가 되기 때문입니다.

시가가 낮게 나왔다면, 개발이익이 실제로 반영되었는지부터 감정평가서를 하나하나 뜯어봐야 합니다.

4. 감정평가액에 이의가 있다면 재감정 신청과 실거래 자료 제출로 다툴 수 있습니다

법원 감정은 한 번 나왔다고 확정되는 것이 아니라, 절차 안에서 구체적인 근거로 다시 다툴 수 있는 대상입니다.

매도청구소송에서는 법원이 감정평가사를 감정인으로 지정해 시가감정을 진행합니다. 감정 결과가 낮게 나왔다고 느껴진다면, 먼저 감정평가서에 인근 재건축 단지의 실제 거래사례가 얼마나, 어떤 시점을 기준으로 반영되었는지부터 확인해야 합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인되는 인근 유사 평형·유사 층의 최근 거래가격, 그리고 인근에서 이미 진행된 다른 매도청구소송의 감정 선례를 정리해 재판부에 사실조회신청이나 감정보완신청 자료로 제출하는 것이 실무에서 가장 많이 쓰는 대응 방법입니다.

그래도 격차가 좁혀지지 않는다면 재감정을 신청하거나, 감정인 신문 기일에서 개발이익 반영 방법과 거래사례 선정 기준을 직접 확인하는 절차를 거칠 수 있습니다. 시가 산정의 기준시점, 즉 매도청구권 행사의 의사표시가 도달한 시점이 정확히 언제로 잡혔는지도 함께 확인해야 합니다. 기준시점이 실제보다 앞서 잡히면 그 사이 오른 가격이 반영되지 않아 시가가 낮아지기 때문입니다.

5. 촉구서 수령부터 소유권 이전까지, 매도청구소송은 이런 순서로 진행됩니다

감정 결과가 나오기 전 단계별로 확인해야 할 자료가 다르므로, 절차를 미리 파악해두는 것이 대응의 시작입니다.

매도청구소송은 통상 ①조합의 촉구서 수령과 회답기간 경과 → ②조합이 관할 법원(사업장 소재지가 수원이라면 수원지방법원)에 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소송 제기 → ③법원의 감정인 지정과 시가감정 절차 진행 → ④감정 결과를 바탕으로 한 조정 또는 판결, 그리고 그에 따른 소유권 이전과 부동산 인도의 순서로 진행됩니다.

소장을 받으면 감정 결과가 나오기 전까지 시간이 있는 것처럼 보이지만, 실제로는 답변서 제출 기한부터 촉구 절차의 하자 여부를 확인하고 자료를 준비해야 하는 시기입니다. 아래 순서로 자료부터 정리해두는 것이 좋습니다.

1. 촉구서 발송일, 도달일, 회답기간, 소장 접수일을 시간 순서대로 정리해 절차 위반 여지가 있는지 확인합니다.

2. 인근 유사 평형의 최근 실거래가 자료와 주변 재건축 단지의 매도청구 감정 선례를 수집합니다.

3. 감정평가서를 받으면 적용된 평가방법과 거래사례 선정 기준, 시가 산정의 기준시점을 항목별로 대조합니다.

이러한 자료를 미리 준비해두면, 감정평가 절차가 진행되는 동안 재판부에 사실조회신청이나 재감정신청을 적시에 낼 수 있어 방어의 폭이 훨씬 넓어집니다.

마치며

재건축 매도청구소송은 소장을 받는 순간 이미 돌이킬 수 없는 절차처럼 느껴져 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

매도청구를 당한 소유자 입장에서는 절차가 제대로 지켜졌는지, 그리고 감정평가액에 개발이익이 온전히 반영되었는지를 먼저 따져봐야 합니다. 촉구서를 받고도 별다른 대응 없이 시간을 흘려보내면, 회답기간 도과로 부동의 의사가 확정되어 매도청구소송의 문턱을 낮춰주는 결과가 될 수 있습니다.

반대로 매도청구소송을 제기하는 조합 쪽 입장에서도 촉구 절차와 제소기간을 정확히 지키지 않으면, 어렵게 진행해온 사업시행 절차가 매도청구 단계에서 다시 지연될 수 있습니다.

저는 재건축·재개발 정비사업에서 매도청구소송을 당한 소유자 측과 이를 제기하는 조합 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 절차와 시가 산정 기준을 어떻게 짚어내는지에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

감정평가액이 낮게 나와 답답하시다면, 그 감정서 안에 아직 다퉈볼 지점이 남아 있는지부터 짚어봐야 합니다. 지금 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 재건축 조합설립에 동의하지 않았는데, 매도청구소송 소장을 받았습니다. 그냥 무시하면 안 되나요?

A. 무시해서는 안 됩니다. 매도청구권은 형성권이어서 요건이 갖춰지면 조합의 의사표시만으로 매매계약이 성립한 것과 같은 효력이 발생하고, 답변서를 내지 않으면 절차 하자를 다툴 기회조차 놓칠 수 있습니다.

Q. 감정평가액이 인근 실거래가보다 훨씬 낮게 나왔습니다. 그냥 받아들여야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 매도청구소송의 시가에는 재건축으로 인한 개발이익이 포함되어야 하므로, 감정평가서에 인근 거래사례와 개발이익이 제대로 반영되었는지부터 확인하고 재감정이나 사실조회를 신청해볼 수 있습니다.

Q. 촉구서를 받은 적이 없는데 소장이 왔습니다. 이래도 매도청구가 유효한가요?

A. 촉구 절차 자체에 하자가 있다면 매도청구소송의 적법성을 다툴 수 있는 사유가 됩니다. 촉구서 발송·도달 여부, 회답기간 부여 여부를 확인하는 것이 시가를 다투는 것만큼 중요합니다.

Q. 재건축 후 완공될 아파트의 예상 분양가로 시가를 계산해달라고 주장할 수 있나요?

A. 받아들여지기 어렵습니다. 대법원은 현실화·구체화되지 않은 미실현 개발이익까지 시가에 반영하는 것은 허용하지 않는다고 보고 있어, 예상 분양가 자체를 요구하기보다는 현재 시점의 개발이익 반영 정도를 다투는 것이 현실적입니다.

Q. 회답기간 2개월 동안 아무 답도 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 회답을 하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻으로 회답한 것으로 간주됩니다. 이후 그 기간이 지난 날부터 2개월 이내에 조합이 매도청구소송을 제기할 수 있는 요건이 갖춰지므로, 회답 여부와 무관하게 미리 대응을 준비해두어야 합니다.

Q. 매도청구소송에서 지면 바로 집을 비워줘야 하나요?

A. 판결이 확정되면 소유권이전등기절차 이행과 함께 부동산 인도 의무도 함께 발생합니다. 다만 감정액 지급과 인도 시기 등은 사건에 따라 조정되는 경우도 있어, 판결 확정 전에 이 부분까지 협의해두는 것이 좋습니다.