유치권 견련성 요건, 보증금이나 권리금 채권으로는 건물을 유치할 수 없다 

건물에 세 들어 있던 임차인이 보증금을 돌려받지 못하거나 권리금을 받지 못한 채 쫓겨날 처지에 놓이면 "돈을 받을 때까지 이 가게 안 비운다"는 말부터 나옵니다. 실제로 출입문에 "유치권 행사 중"이라는 안내문을 붙이고 점유를 이어가는 경우도 드물지 않습니다. 그러나 임대차보증금이나 권리금을 이유로 건물에 유치권을 주장하면 법원은 대부분 받아들이지 않습니다. 유치권이 성립하려면 채권과 목적물 사이에 법이 요구하는 특별한 연결고리, 즉 견련성이 있어야 하는데 보증금·권리금 채권은 이 요건을 충족하지 못하기 때문입니다. 이 글에서는 견련성이 정확히 무엇을 뜻하는지, 보증금·권리금 채권이 왜 여기서 걸러지는지, 그리고 유치권이 막히더라도 임차인이 실제로 쓸 수 있는 방법은 무엇인지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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유치권의 성립요건 — 민법 제320조와 견련성이라는 문턱

유치권은 계약 없이도 법이 곧바로 인정해주는 법정담보물권입니다. 민법 제320조 제1항은 "타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다"고 정하고, 같은 조 제2항은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 않는다고 못박습니다. 정리하면 목적물을 적법하게 점유하고 있을 것, 그 채권의 변제기가 도래했을 것, 그리고 그 채권이 "그 물건에 관하여 생긴" 것일 것 세 가지가 요건입니다.

이 중 실무에서 다툼이 가장 많은 부분이 바로 "그 물건에 관하여 생긴 채권"이라는 문구, 즉 견련성 요건입니다. 유치권은 등기나 별도의 약정 없이도 성립하고, 게다가 물권이라서 경매로 건물 주인이 바뀌어도 새 소유자에게 그대로 대항할 수 있는 강력한 권리입니다. 아무 채권이나 이 정도의 힘을 가지면 채무자의 재산이 애꿎게 볼모로 잡히는 결과가 되므로, 판례는 채권과 목적물 사이의 연결고리를 엄격하게 따집니다. 보증금이나 권리금 채권이 이 심사를 통과하지 못하는 이유를 이해하려면 먼저 견련성을 법원이 어떻게 판단하는지부터 볼 필요가 있습니다.

견련성 판단기준 — 판례가 정리한 두 갈래

대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결은 민법 제320조 제1항이 말하는 "그 물건에 관하여 생긴 채권"의 의미를 두 가지 경우로 정리했습니다. 첫째는 채권이 목적물 그 자체로부터 발생한 경우이고, 둘째는 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 동일한 사실관계로부터 발생한 경우입니다. 이 두 유형 중 하나에 해당해야 비로소 유치권의 담보 대상이 될 자격을 얻습니다.

예를 들어 시계 수선공이 수선을 맡은 시계에 대해 갖는 수선비 채권은 그 시계 자체를 손본 대가이므로 목적물 자체로부터 발생한 전형적인 경우입니다. 물건을 보관해 준 사람이 갖는 보관료 채권도 목적물 반환청구권과 같은 사실관계, 즉 보관계약에서 함께 나온 채권이라 견련성이 인정됩니다. 반대로 채권이 발생한 원인은 그 물건과 관련이 있어 보이더라도, 물건 자체나 그 반환관계가 아니라 별도의 계약관계나 영업상의 이해관계에서 비롯된 것이라면 이 두 유형 어디에도 속하지 못해 견련성이 부정됩니다. 보증금반환채권과 권리금반환채권이 바로 이 지점에서 걸러지는 대표적인 사례입니다.

견련성은 채권이 목적물 자체에서 나왔는지, 또는 목적물 반환청구권과 같은 법률관계·사실관계에서 나왔는지로 판단한다 — 이 두 갈래에 들지 못하면 아무리 액수가 크고 억울한 채권이라도 유치권의 근거가 될 수 없다.

임대차보증금반환채권이 견련성을 인정받지 못하는 이유

임차인이 임대인에게 지급한 보증금은 임대차기간 중 발생할 수 있는 차임 연체나 목적물 훼손 등 임차인의 채무 전반을 담보하기 위한 것으로, 임대차라는 계약관계 자체에서 발생한 채권입니다. 건물이라는 물건 자체를 수선하거나 개량한 대가로 생긴 채권이 아니고, 건물의 반환청구권과 동일한 사실관계에서 함께 발생한 채권도 아닙니다. 임차인이 건물을 점유하게 된 원인과 보증금반환채권이 발생한 원인이 같은 임대차계약이라는 사실만으로는 앞서 본 두 가지 견련성 유형 중 어느 쪽에도 해당하지 않습니다.

대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1305 판결은 이 점을 명확히 했습니다. 건물 임대차에서 임차인이 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나, 임대인이 시설을 제대로 갖추지 않아 목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 한 손해배상청구권 모두 민법 제320조가 말하는 "그 건물에 관하여 생긴 채권"이라 할 수 없다는 것이 판시 내용입니다. 이 판례 이후 실무는 임차보증금이나 전세보증금 반환채권을 근거로 한 유치권을 사실상 인정하지 않는 방향으로 굳어졌습니다. 다만 이 판례도 임차인이 임대인을 상대로 동시이행항변권을 행사해 보증금을 받을 때까지 목적물을 계속 점유할 수 있는 길 자체는 별도로 열어두고 있는데, 이 둘의 차이는 뒤에서 자세히 살펴보겠습니다.

권리금반환채권도 마찬가지인 이유

권리금은 상가건물임대차보호법이 정의하는 대로 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물이 위치한 장소에서 발생하는 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로 지급되는 금전입니다. 즉 권리금은 건물이라는 물건 자체의 가치가 아니라 그 자리에서 쌓아온 영업재산과 상권의 가치에 대한 대가입니다. 임대인과 임차인 사이에 명도 시 권리금을 반환하기로 약정했다 하더라도, 그 채권이 발생한 원인은 여전히 영업재산에 관한 별도의 약정이지 건물 자체나 건물 반환청구권과 동일한 법률관계가 아닙니다.

대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결은 임대인과 임차인 사이에 건물 명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다고 판시했습니다. 권리금을 받지 못했다는 사정이 아무리 억울해도, 그 채권의 발생 원인이 건물 자체가 아니라 영업재산·상권의 이전이라는 별개의 법률관계인 이상 유치권의 담보 대상이 될 수 없다는 것입니다.

• 보증금반환채권 — 임대차 계약관계에서 발생, 건물 자체·건물 반환관계와 무관 → 견련성 부정.

• 권리금반환채권 — 영업재산·상권 이전 약정에서 발생, 건물 자체와 무관 → 견련성 부정.

• 공통점 — 둘 다 "그 물건에 관하여 생긴 채권"이 아니라 계약관계·영업관계에서 생긴 채권.

반대로 유치권이 인정되는 채권 — 필요비·유익비상환청구권과의 대비

모든 임차인의 채권이 견련성에서 걸러지는 것은 아닙니다. 민법 제626조는 임차인이 임차물의 보존을 위해 지출한 필요비는 즉시, 그 가액 증가가 현존하는 유익비는 임대차 종료 시 그 상환을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 이 채권들은 임차인이 건물이라는 물건 자체에 직접 지출한 비용에서 발생한 것이므로, 앞서 본 견련성 판단기준의 첫 번째 유형인 "채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우"에 정확히 들어맞습니다. 누수나 배관 고장을 수리하는 데 쓴 비용, 건물 가치를 실제로 높인 시설 개량비용 등이 대표적입니다.

다만 이 경우에도 두 가지는 유의해야 합니다. 유익비는 지출 사실과 그로 인한 가액 증가가 현존한다는 점을 임차인이 구체적으로 증명해야 인정되고, 단순히 영업 편의를 위해 꾸민 인테리어 비용까지 전부 포함되지는 않습니다. 또한 법원이 임대인의 청구에 따라 유익비 상환에 상당한 기간을 허여하면 그 채권의 변제기가 장래로 유예되어, 변제기 도래라는 유치권의 또 다른 요건이 충족되지 않게 될 수 있습니다. 즉 같은 임차인의 채권이라도 건물 자체에 들어간 비용인지, 아니면 계약관계나 영업재산에서 나온 채권인지에 따라 유치권 성립 여부가 완전히 갈립니다.

유치권과 동시이행항변권의 결정적 차이 — 낙찰자에게도 대항할 수 있는가

보증금을 못 받은 임차인이 완전히 무방비 상태가 되는 것은 아닙니다. 임대차 계약은 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무가 서로 대가관계에 있으므로, 임차인은 임대인을 상대로 동시이행항변권을 행사해 보증금을 받을 때까지 목적물 인도를 거절할 수 있습니다. 문제는 이 권리와 유치권이 겉으로는 비슷해 보여도 실제 효력이 전혀 다르다는 점입니다. 유치권은 물권이라 목적물에 대한 대세적 효력을 가지므로, 경매절차가 진행되어 건물 주인이 낙찰자로 바뀌어도 유치권자는 낙찰자에게 그대로 인도를 거절할 수 있습니다.

반면 동시이행항변권은 계약 당사자 사이에서만 통하는 채권적 항변에 불과합니다. 임차인이 임대인을 상대로는 이 항변권으로 점유를 정당화할 수 있어도, 건물이 경매로 넘어가 계약관계가 없는 낙찰자가 명도를 구해 오면 원칙적으로 이 항변권을 낙찰자에게 그대로 주장할 수 없습니다. 다만 임차인이 대항요건(주택이면 인도·전입신고, 상가면 인도·사업자등록)을 갖춘 대항력 있는 임차인이라면, 그 임대차 자체를 낙찰자에게 주장해 보증금을 돌려받을 때까지 대응할 수 있는 별개의 방어수단이 있습니다. 보증금·권리금 채권으로 유치권을 안내문 하나로 만들어내려는 시도가 위험한 이유가 여기에 있습니다 — 견련성 없는 채권으로는 애초에 유치권이라는 물권 자체가 생기지 않으므로, 대항력 없는 임차인이 점유만 계속하면 낙찰자에게는 아무런 법적 근거 없이 건물을 붙들고 있는 셈이 되어 명도소송과 그 기간 동안의 임료 상당 부당이득반환청구를 함께 떠안을 수 있습니다.

유치권은 물권이라 낙찰자에게도 대항하지만, 동시이행항변권은 계약당사자 사이에서만 통하는 채권적 항변이다 — 견련성 없는 채권으로는 이 물권 자체가 생기지 않는다는 점이 두 권리를 가르는 결정적 차이다.

그래도 보증금·권리금을 지키는 실질적 방법

유치권이 막혀 있다고 해서 보증금이나 권리금을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 이사하기 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐두면, 실제로 주소를 옮기더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되어 임대인이나 낙찰자를 상대로 계속 반환을 요구할 수 있습니다. 보증금 자체를 받아내야 하는 상황이라면 지급명령이나 보증금반환청구소송을 제기하면서 임대인의 다른 재산에 가압류를 걸어두는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.

권리금 문제는 결이 조금 다릅니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 새 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 경우, 임차인이 그로 인한 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있도록 별도로 규정하고 있습니다. 건물을 붙잡는 유치권으로는 권리금을 지킬 수 없더라도, 방해행위의 구체적인 정황과 손해액을 정리해 이 손해배상청구권으로 다투는 편이 훨씬 현실적인 해법입니다. 결국 관건은 자신이 가진 채권이 견련성 있는 채권인지, 그리고 대항력을 갖췄는지를 먼저 정확히 가려내는 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 돌려받을 때까지 가게 문에 "유치권 행사 중"이라고 써 붙이면 법적으로 인정되나요?

A. 안내문을 붙이는 행위 자체는 아무런 법적 효력이 없습니다. 유치권은 적법한 점유, 변제기가 도래한 채권, 그리고 그 채권이 목적물에 관하여 생긴 것이라는 견련성까지 모두 갖춰야 성립하는데, 판례상 보증금반환채권은 이 견련성 요건을 충족하지 못합니다. 안내문만 믿고 점유를 계속하면 오히려 임대인이나 낙찰자로부터 명도소송과 부당이득반환청구를 당할 수 있습니다.

Q. 권리금을 못 받았는데 시설비 명목으로 유치권을 주장할 수는 없나요?

A. 임차인이 실제로 목적물 자체의 보존이나 개량을 위해 지출한 비용이라면 필요비·유익비상환청구권으로 유치권이 성립할 수 있습니다. 다만 이는 영업 노하우나 상권가치에 대한 대가인 권리금과는 별개의 채권이므로, 지출 내역이 건물 자체에 들어간 비용인지 영업재산에 대한 대가인지부터 구분해서 판단해야 합니다.

Q. 유치권이 안 되면 임차인은 건물에서 그냥 나가야만 하나요?

A. 대항력을 갖춘 임차인이라면 보증금을 완제받을 때까지 임차권등기명령이나 배당요구 등을 통해 임대인 또는 낙찰자에게 계속 반환을 요구할 수 있습니다. 유치권이 성립하지 않는다고 해서 보증금반환청구권 자체가 사라지는 것은 아니므로, 소송이나 지급명령 같은 별도 절차로 채권을 회수해야 합니다.

Q. 필요비·유익비상환청구권으로 유치권을 행사하면 계속 버틸 수 있나요?

A. 법원이 유익비에 대해 임대인에게 상당한 상환기간을 허여하면 그 채권의 변제기가 장래로 미뤄져 유치권 자체가 성립하지 않게 될 수 있습니다. 또한 유익비는 가액 증가가 현존하는 경우에만 인정되므로 지출 사실과 가치 증가분을 구체적으로 증명해야 합니다.

Q. 동시이행항변권과 유치권을 같이 주장할 수 있나요?

A. 임대인을 상대로는 동시이행항변권을 주장해 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있지만, 이는 계약 당사자 사이에서만 통하는 채권적 항변이라 건물이 경매로 넘어가 낙찰자가 명도를 구하면 원칙적으로 낙찰자에게는 주장할 수 없습니다. 다만 대항력을 갖춘 임차인이라면 임대차 자체를 낙찰자에게 주장할 수 있어 결과가 달라집니다.

Q. 권리금 회수를 방해받았다면 유치권 말고 다른 방법은 없나요?

A. 상가건물임대차보호법은 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수 기회를 방해한 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수 있도록 별도로 규정하고 있습니다. 유치권으로 건물을 붙잡는 방법이 막혀 있더라도 이 손해배상청구권을 통해 권리금 상당액을 회수할 여지가 있습니다.

맺음말

유치권은 점유와 견련성, 변제기 도래라는 요건을 모두 갖춰야만 인정되는 강력하지만 그만큼 문턱이 높은 권리입니다. 보증금반환채권과 권리금반환채권은 모두 건물이라는 물건 자체가 아니라 계약관계·영업관계에서 발생한 채권이라 이 문턱을 넘지 못하고, 반대로 필요비·유익비처럼 물건 자체에 지출된 비용은 문턱을 넘어 유치권의 근거가 될 수 있습니다. "돈을 받을 때까지 안 나간다"는 말은 임대인을 상대로 한 동시이행항변권으로는 성립해도, 경매로 건물이 낙찰되면 그 항변권만으로는 낙찰자에게 대항하지 못한다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

결국 보증금이나 권리금을 지키는 길은 건물을 붙잡는 것이 아니라 자신의 대항력 여부를 먼저 확인하고, 임차권등기명령이나 배당요구, 손해배상청구 같은 제도를 상황에 맞게 조합하는 데 있습니다. 수원을 비롯한 경기남부 지역에서도 상가나 주택 임대차가 끝난 뒤 보증금·권리금 문제로 점유를 둘러싼 분쟁이 자주 발생하는 만큼, 유치권 행사를 검토하기 전에 자신의 채권이 실제로 견련성을 갖췄는지부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.