중개사가 권리관계 설명을 빠뜨려서 손해봤는데 배상 청구되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·매매 계약을 앞두고 등기부등본을 제대로 확인하지 못한 채 계약을 진행했다가, 계약이 끝난 뒤에야 선순위 근저당이나 가압류 같은 권리관계를 뒤늦게 알게 되어 보증금이나 매매대금을 고스란히 날리는 상담이 늘고 있습니다.

상담을 오시는 분들 중 상당수는 “중개사가 소개해준 집인데 문제가 있었으면 미리 말해줬겠지”, “계약서에 중개사무소 도장까지 찍혔으니 안전한 거래인 줄 알았다”는 생각으로 계약을 진행하신 경우입니다. 그런데 막상 전입신고를 하고 나서, 또는 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마친 뒤에야 등기부상 선순위 근저당권이나 압류가 있었다는 사실을 알게 되고, 중개사에게 항의하면 “계약 전에 등기부는 직접 열람해보지 않았느냐”는 대답이 돌아오는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 중개업자가 위임의 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인하여 의뢰인에게 성실하게 설명할 의무를 부담하고, 이를 게을리하면 손해배상책임을 진다는 원칙을 거듭 확인하고 있습니다. 다만 그 책임이 의뢰인 본인의 확인 책임을 전부 대신해주는 것은 아니라는 점도 함께 판시하고 있어, 실제 배상 범위를 가늠하려면 이 두 축을 모두 이해할 필요가 있습니다.

아래에서는 중개사가 권리관계 설명을 빠뜨렸을 때 손해배상 청구가 가능한지, 어떤 요건과 절차를 거쳐야 실제로 배상을 받을 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 중개사는 권리관계를 확인해 성실하게 설명할 법적 의무를 집니다

등기부상 권리관계 확인·설명은 중개사의 재량이 아니라 공인중개사법상 의무입니다.

공인중개사법 제25조 제1항은 중개를 의뢰받은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 따른 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 함께 제시하도록 정하고 있습니다.

여기서 말하는 ‘권리관계’란 등기사항증명서(등기부등본)에 나타나는 근저당권, 가압류, 압류, 가등기, 전세권, 임차권 등 소유권 행사를 제약하거나 후순위 권리자의 회수를 위태롭게 하는 사항 전부를 포함합니다. 특히 임대차라면 선순위 근저당의 채권최고액, 매매라면 처분금지가처분이나 압류 여부가 계약 여부를 좌우할 만큼 핵심적인 정보입니다.

실무에서는 중개사가 등기부를 아예 확인하지 않은 경우뿐 아니라, 확인은 했지만 “근저당이 좀 있는데 큰 문제 없다”는 식으로 구두로 얼버무리거나, 계약서 특약란에만 짧게 적어두고 별도 설명 없이 서명을 받는 경우도 문제가 됩니다. 확인·설명의무는 등기부를 열람했다는 사실 자체가 아니라, 그 내용을 의뢰인이 실제로 이해할 수 있도록 설명했는지로 판단됩니다.

중개대상물의 권리관계를 확인해 근거자료와 함께 성실하게 설명하는 것은 중개사의 재량이 아니라 공인중개사법이 정한 법적 의무입니다.

2. ‘몰랐다’거나 ‘설명했다고 생각했다’는 사정만으로는 책임을 피할 수 없습니다

부동산중개는 법적으로 위임에 해당해 중개사는 선량한 관리자의 주의의무를 부담합니다.

부동산중개계약의 법적 성질은 민법상 위임(민법 제681조)과 같아서, 중개사는 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 사무를 처리할 의무를 집니다. 여기에 공인중개사법 제30조 제1항은 “개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 명시하고 있습니다.

대법원도 이 조사·확인의무를 구체적으로 확인한 바 있습니다.

부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 된다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결).

즉 중개사가 등기부를 제대로 열람하지 않았거나, 열람하고도 중요한 권리관계를 놓쳤다면 “몰랐다”는 사정 자체가 확인을 게을리한 과실로 평가됩니다. 등기부는 등기소나 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있는 공적 서류이기 때문에, 확인이 불가능했다는 변명은 받아들여지기 어렵습니다.

‘몰랐다’거나 ‘구두로는 설명했다’는 사정은, 위임에 따른 조사·확인의무를 다하지 못한 과실 자체를 지워주지 못합니다.

3. 직접 중개를 의뢰하지 않은 상대방도 손해배상을 청구할 수 있습니다

중개사를 신뢰하고 거래에 나선 상대방에게도 업무상 주의의무가 미칩니다.

실무에서는 “나는 중개사에게 직접 중개를 의뢰한 게 아니라 상대방 쪽 중개사와만 이야기했을 뿐인데 배상을 청구할 수 있느냐”고 묻는 경우가 많습니다. 예를 들어 임대인 측이 지정한 중개사무소를 통해 계약을 진행한 임차인, 매도인 쪽 중개사가 안내한 물건을 매수한 매수인 등이 여기 해당합니다.

이에 대해 대법원은 직접적인 위임관계가 없어도 중개사의 책임이 미친다고 판시하고 있습니다.

부동산중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 한편 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 부동산중개업자의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여도 부동산중개업자는 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결).

따라서 중개계약서에 이름을 올린 당사자가 아니더라도, 그 중개사의 안내와 설명을 신뢰하여 계약에 이르렀다면 권리관계 설명 누락으로 인한 손해에 대해 별도로 배상을 청구할 여지가 있습니다. 다만 이 경우에도 그 중개사가 실제로 설명·안내 행위를 했는지, 개입 정도가 어느 수준이었는지가 함께 따져집니다.

중개계약서에 도장을 찍은 당사자가 아니라도, 중개사의 설명을 믿고 거래에 나섰다면 손해배상을 청구할 수 있는 경우가 있습니다.

4. 배상 범위는 손해 전액이 아니라 과실상계와 보증한도로 조정됩니다

의뢰인 본인이 확인을 소홀히 한 부분은 배상액에서 공제될 수 있습니다.

중개사의 확인·설명의무 위반이 인정되더라도, 손해 전액을 그대로 배상받는 것은 아닙니다. 대법원은 중개업자의 조사·확인의무가 인정된다고 해서 거래당사자 본인이 원래 부담하는 거래관계 조사·확인 책임까지 전적으로 중개사에게 넘어가는 것은 아니라고 보고, 의뢰인에게도 등기사항증명서 등을 스스로 확인할 책임이 있다고 판단하고 있습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결). 계약 전 등기부를 전혀 열람하지 않았거나, 중개사가 건넨 설명 자료를 제대로 읽지 않은 사정이 있다면 그만큼 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다.

또한 배상은 개업공인중개사가 가입한 손해배상책임 보증보험이나 공제의 한도 안에서 우선 처리되는 경우가 많습니다. 공인중개사법 시행령에 따라 개업공인중개사는 업무 개시 전 손해배상책임을 보장하는 보증보험·공제에 가입하거나 공탁해야 하는데, 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인인 개업공인중개사는 4억원 이상(분사무소를 두는 경우 분사무소마다 2억원 이상 추가)을 설정하도록 되어 있습니다.

다만 이 보증한도는 그 중개사에게 그해 발생한 사고 전체에 대한 총 한도인 경우가 많아, 손해액이 크거나 이미 다른 사고로 한도가 소진된 상태라면 공제금만으로 손해 전부를 회수하지 못할 수 있습니다. 이런 경우에는 공제금 청구와 별도로 중개사 개인을 상대로 한 손해배상청구 소송을 함께 검토해야 합니다.

손해배상액은 의뢰인 본인의 확인 소홀 정도에 따라 과실상계로 조정되고, 실제 지급은 대개 중개사의 보증보험·공제 한도 안에서 이루어집니다.

5. 손해배상 청구는 공제금 청구와 소송, 두 갈래로 진행됩니다

등기부 열람 시점부터 손해 확정까지의 자료를 먼저 갖춰야 실제 회수로 이어집니다.

권리관계 설명 누락으로 손해를 입었다고 판단되면, 통상 ①계약 당시 교부받은 중개대상물 확인·설명서와 등기사항증명서를 대조해 설명 누락 부분을 특정하고 → ②그 중개사가 가입한 공제조합이나 보증보험사에 내용증명으로 손해배상 및 공제금 지급을 청구하며 → ③합의가 이루어지지 않으면 관할법원(중개사무소 소재지가 수원이라면 수원지방법원)에 손해배상청구 소송을 제기하고 → ④설명 누락이 고의적이거나 악의적인 경우에는 관할 시·군·구청에 공인중개사법 위반에 따른 행정처분을 신청하거나 형사고소를 병행하는 순서로 진행됩니다.

소송으로 가더라도 중개사가 확인·설명의무를 다했는지는 결국 서류로 증명해야 하는 문제입니다. 중개대상물 확인·설명서에 권리관계 항목이 공란이거나 실제 등기 내용과 다르게 기재되어 있다면 그 자체로 유력한 증거가 됩니다.

손해를 의심하게 됐다면, 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약 당시 받은 중개대상물 확인·설명서에 권리관계(근저당·가압류·전세권 등) 항목이 실제 등기 내용과 일치하게 기재되어 있는지 확인합니다.

2. 손해 발생 시점의 등기사항증명서를 발급받아, 계약 당시부터 있었던 권리관계인지 계약 이후 새로 생긴 것인지를 구분합니다.

3. 그 중개사가 가입한 공제증서 또는 보증보험증권을 확보해 보장 금액과 유효기간을 확인합니다.

이 세 가지 자료가 갖춰지면 공제금 청구와 소송 중 어느 쪽이 더 빠르고 실효적인 회수 수단인지 판단할 수 있고, 필요하다면 두 절차를 병행해 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

권리관계 설명을 제대로 듣지 못한 채 계약부터 진행한 경우, 계약서에 도장을 찍고 나면 “이제 와서 무를 수 있을까”라는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

손해를 본 의뢰인 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 중개대상물 확인·설명서와 등기부 내용을 먼저 대조해 설명 누락이 실제로 있었는지를 객관적으로 정리하는 것이 먼저입니다.

반대로 설명의무 위반을 지적받은 중개사 입장에서도 “구두로는 설명했다”는 주장만으로는 방어가 되지 않으며, 확인·설명서에 실제로 어떻게 기재했는지, 근거자료를 제시했는지가 결과를 가릅니다.

저는 권리관계 설명 누락으로 손해를 입은 의뢰인 쪽과, 반대로 설명의무 위반을 다투는 중개사 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 확인·설명서 한 장의 기재 여부가 소송 결과를 완전히 바꾸는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

등기부와 확인·설명서를 지금 대조해보고 조금이라도 의심되는 부분이 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 늦기 전에 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부는 계약 전에 제가 직접 확인했어야 하는 거 아닌가요?

A. 등기부를 스스로 확인할 책임이 아예 없는 것은 아니지만, 그렇다고 중개사의 확인·설명의무가 면제되는 것은 아닙니다. 대법원도 두 책임이 공존한다고 보아 과실상계로 조정할 뿐, 어느 한쪽 책임을 전부 없애지는 않습니다.

Q. 중개사가 구두로는 설명했다고 주장하는데, 저는 못 들었습니다. 이럴 때는 어떻게 하나요?

A. 구두 설명 여부가 다투어지는 경우 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용이 핵심 증거가 됩니다. 권리관계 항목이 공란이거나 실제와 다르게 적혀 있다면 구두 설명 여부와 무관하게 서면상 설명의무 위반이 인정되기 쉽습니다.

Q. 손해액이 중개사의 보증보험 한도보다 큰데, 나머지는 못 받나요?

A. 공제·보증보험 한도를 넘는 부분은 중개사 개인을 상대로 별도의 손해배상청구 소송을 제기해 회수를 시도할 수 있습니다. 다만 중개사 개인의 자력에 따라 실제 회수 가능성은 달라질 수 있습니다.

Q. 저는 임차인인데, 중개계약은 임대인이 맺었습니다. 그래도 배상 청구가 되나요?

A. 가능합니다. 직접적인 위탁관계가 없어도 중개사의 개입을 신뢰하고 거래한 상대방에게는 업무상 주의의무가 미친다는 것이 대법원의 확립된 입장입니다.

Q. 권리관계를 설명받지 못해 전세보증금을 떼였습니다. 형사고소도 가능한가요?

A. 설명 누락이 고의적이거나 다른 사기적 요소가 결합되어 있다면 공인중개사법 위반이나 사기죄로 형사고소도 병행할 수 있습니다. 다만 형사처벌과 민사상 손해배상은 별개 절차이므로 함께 준비하는 것이 좋습니다.

Q. 계약한 지 1년이 지났는데, 지금이라도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 손해배상청구권에는 소멸시효가 있어 시간이 지날수록 불리해질 수 있습니다. 늦었다고 미리 포기하기보다는 남은 기간과 입증자료 상태를 먼저 확인해보는 것이 안전합니다.