점유이전금지가처분, 언제 신청해야 할까요?

박동민 변호사

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

“명도소송을 준비 중인데 다른 사람이 가게를 사용하고 있습니다.”

“소송 중 임차인이 가족이나 제3자에게 점유를 넘기면 어떻게 되나요?”

명도소송의 목적은 판결을 받는 것 자체가 아니라 실제 부동산을 돌려받는 데 있습니다.

그런데 소송 도중 점유자가 바뀌면 승소 이후 강제집행 단계에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.

이러한 상황에서 현재의 점유관계를 보전하기 위해 검토하는 절차가 점유이전금지가처분입니다.

민사집행법 제300조는 다툼의 대상에 관한 현상이 바뀌어 권리 실행이 불가능하거나 매우 곤란해질 염려가 있는 경우 가처분을 할 수 있도록 규정합니다.

명도소송에서는 현재 점유자가 누구인지가 중요합니다.

따라서 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨 향후 명도판결에 따른 집행이 복잡해질 우려가 있다면 점유이전금지가처분 필요성을 검토할 수 있습니다.

특히 다음 상황에서는 점유관계를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

① 임대차 종료 후에도 임차인이 퇴거하지 않는 경우

② 계약상 임차인과 실제 사용자가 다른 경우

③ 가족·직원·전차인 등이 함께 점유하고 있는 경우

④ 소송을 앞두고 다른 사람에게 영업장을 넘기려는 정황이 있는 경우

⑤ 현재 점유자가 누구인지 명확하지 않은 경우

아닙니다.

점유이전금지가처분은 명도판결처럼 곧바로 임차인을 퇴거시키는 절차가 아니라 현재 점유상태가 임의로 변경되는 것을 제한하여 향후 권리실현을 보전하는 절차입니다.

민사집행법 제305조는 법원이 신청 목적을 달성하기 위해 필요한 처분을 정하고, 상대방에게 일정한 행위를 하지 말도록 명할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 가처분과 명도소송의 목적을 구분해야 합니다.

① 임대차 종료 사유를 정리합니다.

: 계약기간 만료, 차임 연체에 따른 해지 등 건물 인도를 청구할 근거를 확인합니다.

② 실제 점유자를 확인합니다.

: 계약서상 임차인만 볼 것이 아니라 현장에서 실제 누가 영업하거나 사용하고 있는지 확인해야 합니다.

③ 점유변경 위험을 정리합니다.

: 제3자에게 영업장을 넘기겠다는 대화나 현장 변화 등 보전 필요성을 보여줄 자료를 검토합니다.

④ 객관자료를 확보합니다.

: 임대차계약서, 해지·종료 통지, 현장사진, 사업자 관련 자료, 문자·카카오톡 등을 정리하는 것이 좋습니다.

⑤ 가처분 결정 후 집행까지 확인합니다.

: 가처분은 결정만 받아놓고 끝내서는 안 됩니다.

가처분에는 가압류 절차가 준용되고, 현행 민사집행법상 보전처분의 집행은 채권자에게 재판이 고지된 날부터 2주를 넘기면 진행할 수 없습니다. 따라서 결정을 받은 뒤 실제 집행 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

Q. 점유이전금지가처분은 명도소송 전에 신청할 수 있나요?

A. 가능합니다. 점유자가 변경될 우려가 있다면 명도소송 전이나 소송과 함께 신청 필요성을 검토할 수 있습니다.

Q. 점유이전금지가처분을 하면 임차인을 바로 내보낼 수 있나요?

A. 아닙니다. 점유상태를 보전하는 절차이므로 실제 인도를 받기 위해서는 본안 명도소송과 필요한 경우 강제집행이 별도로 필요할 수 있습니다.

Q. 점유이전금지가처분 결정만 받으면 끝나나요?

A. 아닙니다. 결정 이후 실제 집행까지 이루어져야 하며, 집행기간도 정해져 있으므로 신속하게 절차를 진행해야 합니다.

박동민 변호사는 서울대 출신의 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이며 법무법인 아크로 대표변호사로 활동하고 있습니다.

점유이전금지가처분은 신청서만 작성하는 문제가 아니라 임대차 종료의 적법성, 실제 점유자, 명도청구권, 점유변경 위험과 향후 강제집행까지 연결해서 검토해야 합니다.

임차인이 퇴거를 거부하고 있거나 제3자에게 점유를 넘길 가능성이 있다면 명도소송부터 진행하기보다, 현재 점유관계를 확인한 뒤 점유이전금지가처분이 필요한 상황인지 함께 검토해보시기 바랍니다.

법무법인 아크로

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