토지인도소송, 무단점유가 계속된다면? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

“임대차계약이 끝났는데 컨테이너와 시설물을 그대로 두고 있습니다.”

“토지를 돌려달라고 해도 계속 사용하고 있습니다.”

토지 임대차가 종료됐는데도 임차인이 반환하지 않는다면 토지인도소송을 검토할 수 있습니다.

민법 제213조는 소유자가 자신의 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있도록 규정합니다. 다만 점유자에게 여전히 적법한 점유권원이 있다면 반환을 거부할 수 있으므로, 단순히 소유권만 확인할 것이 아니라 임대차가 실제 종료됐는지를 먼저 살펴야 합니다.

토지인도소송에서는 무엇이 쟁점이 될까요?

대표적으로 다음 사항을 확인합니다.

① 임대차기간이 실제 만료됐는지

② 갱신 또는 연장 약정이 있었는지

③ 차임 연체 등 계약해지 사유가 있는지

④ 현재 실제 점유자가 누구인지

⑤ 토지 위 건물·컨테이너·시설물의 소유자가 누구인지

민법은 임대차가 끝난 경우 원상회복에 관한 규정을 준용하고 있습니다. 따라서 계약서에 원상회복이나 철거에 관한 약정이 있다면 그 내용도 함께 검토해야 합니다.

건물이 남아 있다면 무조건 철거를 요구할 수 있을까요?

이 부분은 특히 주의해야 합니다.

건물이나 공작물 소유를 목적으로 토지를 임대한 경우 계약기간이 만료됐는데 지상 건물 등이 남아 있다면, 민법 제643조에 따라 임차인이 계약갱신을 요구하고 임대인이 갱신을 원하지 않을 경우 지상물매수청구권을 행사할 가능성이 있습니다.

따라서 “계약기간이 끝났으니 건물을 무조건 철거하라”고 바로 판단하기 어렵습니다.

반대로 차임 연체 등 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않을 수 있습니다. 결국 계약이 ‘기간 만료’로 종료됐는지, ‘채무불이행 해지’로 종료됐는지에 따라 대응이 달라질 수 있습니다.

토지인도소송 전 무엇부터 준비해야 할까요?

① 임대차계약서를 확인합니다

: 계약기간, 차임, 갱신조건, 원상회복 및 시설물 철거 특약을 확인해야 합니다.

② 계약 종료 자료를 확보합니다

: 내용증명, 문자, 카카오톡 등을 통해 계약종료나 해지 의사가 언제 전달됐는지 정리합니다.

③ 현장 상태를 기록합니다

: 토지 위 건물과 컨테이너, 적치물, 차량 등 현재 점유 상태를 사진과 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.

④ 지상물 권리를 검토합니다

: 건물 등의 소유자와 건축 경위, 토지 임대 목적을 확인하여 지상물매수청구권이나 철거청구가 문제되는지 검토해야 합니다.

⑤ 점유이전금지가처분을 살펴봅니다

: 소송 도중 다른 사람에게 토지 점유가 넘어가면 판결 이후 집행 문제가 복잡해질 수 있습니다.

점유 변경 위험이 있다면 현재 점유관계를 고정하기 위한 점유이전금지가처분 필요성도 함께 검토할 수 있습니다.

토지인도소송, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 토지인도소송 전에 시설물을 직접 철거해도 되나요?

A. 계약이 끝났다는 이유만으로 임대인이 임의로 철거하는 것은 신중해야 합니다. 시설물 소유관계와 지상물매수청구권, 철거의무를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 토지인도소송에서 밀린 임대료도 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 미납차임뿐 아니라 계약 종료 이후 계속 토지를 사용한 경우 구체적인 사실관계에 따라 차임 상당 금전청구가 문제될 수 있습니다.

Q. 토지인도소송에서 건물까지 철거하도록 할 수 있나요?

A. 사안에 따라 토지인도와 건물철거를 함께 청구할 수 있습니다. 다만 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차라면 민법 제643조상 지상물매수청구권이 존재하는지도 먼저 검토해야 합니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대학교를 졸업하고 경희대학교 법학전문대학원에서 법학전문석사와 부동산공법 법학박사 학위를 취득한 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사입니다.

토지인도소송에서는 단순히 “계약이 끝났다”는 사실만 보지 않고 아래 요소까지 연결해 검토해야 합니다.

• 임대차 종료와 해지

• 실제 점유관계

• 건물·시설물 소유권

• 지상물매수청구권

• 철거 및 금전청구

• 점유이전금지가처분과 강제집행

계약 종료 후에도 토지를 돌려받지 못하고 있다면 계약서와 종료 통지자료, 현장사진부터 확보하고, 토지인도와 철거를 함께 청구할 부분과 상대방이 지상물매수청구권을 주장할 가능성을 나누어 대응 방향을 검토해보시기 바랍니다.