상가 권리금, 임대인이 계약 거절한다면? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

“권리금 계약까지 했는데 임대인이 새 임차인과 계약하지 않겠다고 합니다.”

“갑자기 보증금과 월세를 크게 올려 신규 임차인이 포기했습니다.”

상가 권리금은 임대인이 기존 임차인에게 직접 지급하는 돈이 아닙니다.

대신 상가건물 임대차보호법은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 일정한 범위에서 보호하고 있습니다.

따라서 신규 임차인을 주선했는데 임대인의 행동 때문에 계약이 무산됐다면 실제로 권리금 회수기회를 방해한 것인지부터 살펴봐야 합니다.

상가 권리금 회수기회는 언제 보호될까요?

현행 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 다음과 같은 방법으로 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.

① 신규 임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구한 경우

② 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 한 경우

③ 주변 시세 등에 비해 현저히 높은 보증금이나 차임을 요구한 경우

④ 정당한 이유 없이 신규 임대차계약 체결을 거절한 경우

특히 2026년 7월 대법원은 ‘현저히 고액의 차임·보증금’ 여부를 판단할 때 주변 상가의 임대조건뿐 아니라 해당 상가의 위치와 특성, 기존 임대료와 인상 폭 등 구체적인 사정을 충분히 살펴야 한다고 판단했습니다.

임대인이 신규 임차인을 거절하면 무조건 손해배상일까요?

그렇지는 않습니다.

법은 신규 임차인에게 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 제대로 이행하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등에는 임대인의 거절에 정당한 사유가 있을 수 있다고 규정합니다.

따라서 상가 권리금 분쟁에서는 단순히 “계약을 거절했다”보다 아래 내용들을 함께 확인해야 합니다.

• 신규 임차인을 실제로 주선했는지

• 신규 임차인의 지급능력이 있었는지

• 어떤 임대조건을 제시했는지

• 임대인이 어떤 이유로 거절했는지

• 그 결과 권리금계약이 실제로 무산됐는지

상가 권리금을 지키려면 어떤 자료가 필요할까요?

① 권리금계약서를 확보합니다

: 신규 임차인과 합의한 권리금 액수와 지급조건을 확인해야 합니다.

② 신규 임차인 주선 과정을 남깁니다

: 언제 누구를 임대인에게 소개했고 어떤 조건으로 계약하려 했는지 문자·카카오톡·이메일 등을 보관해야 합니다.

③ 임대인의 거절 내용을 확보합니다

: 계약 거절 이유와 과도한 보증금·월세 요구 등이 있었다면 통화녹음이나 메시지 등 객관자료를 남겨두는 것이 중요합니다.

④ 실제 권리금 가치를 확인합니다

: 임대인의 방해행위가 인정되더라도 권리금계약서에 적힌 금액 전부가 자동으로 손해액이 되는 것은 아닙니다.

법상 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 실제 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

상가 권리금, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 상가 권리금은 임대인이 직접 보상해야 하나요?

A. 원칙적으로 임대인이 권리금을 지급하는 제도는 아닙니다. 다만 임대인이 법에서 금지한 방법으로 권리금 회수기회를 방해해 손해가 발생했다면 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.

Q. 상가 권리금은 임대인이 월세를 올리면 바로 청구할 수 있나요?

A. 단순 인상만으로는 부족합니다. 주변 시세와 각종 부담, 해당 상가의 구체적인 사정과 비교해 ‘현저히 고액’인지 확인해야 합니다.

Q. 상가 권리금 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?

A. 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대 출신의 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이며 법무법인 아크로 대표변호사로 활동하고 있습니다.

상가 권리금 분쟁에서는 단순히 권리금 액수만 확인하지 않고 기존 임대차관계, 신규 임차인 주선 과정, 임대인의 거절 사유, 과도한 임대조건 여부와 실제 손해액을 함께 검토해야 합니다.

신규 임차인을 이미 구했는데 임대인이 계약을 거절하거나 조건을 크게 변경하고 있다면, 현재 권리금계약서와 대화자료부터 보존하고 권리금 회수기회 방해가 인정될 부분과 손해배상으로 청구할 범위를 나누어 대응 방향을 검토해보시기 바랍니다.