계약갱신청구권 거절 후 다시 임대하면 어떻게 될까요?

박동민 변호사

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

“계약이 끝나면 제가 직접 들어가 살려고 합니다.”

“부모님이 거주해야 하는데 세입자가 계약갱신을 요구합니다.”

주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하면서도 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신청구권 거절을 허용하고 있습니다.

다만 “제가 살겠습니다”라는 말만 하면 언제나 인정되는 것은 아닙니다. 실제 분쟁에서는 갱신거절 당시 진정한 실거주 의사가 있었는지가 핵심이 됩니다.

대법원은 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 경우 실제 거주하려는 의사가 있었다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 판단했습니다.

단순한 의사표시만으로는 부족할 수 있고, 임대인의 현재 주거상황, 가족의 직장·학교, 이사 필요성이 발생한 경위, 기존 거주지에서 이사하기 위한 준비, 갱신거절 전후의 언행 등을 종합적으로 살펴봅니다.

따라서 계약갱신청구권 거절을 준비한다면 실거주 계획이 구체적이고 앞뒤 행동과 일치하는지가 중요합니다.

가능합니다.

법은 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우도 갱신거절 사유로 인정합니다.

따라서 부모나 자녀의 거주도 해당할 수 있습니다.

다만 형제·자매 등 모든 가족이 포함되는 것은 아닙니다. 실제 입주자가 누구인지와 왜 해당 주택으로 이사해야 하는지까지 정리할 필요가 있습니다.

① 기존 임대차계약과 갱신 이력을 확인합니다.

② 계약 종료일과 갱신요구·거절 통지 시점을 확인합니다.

③ 실제 입주할 사람이 누구인지 특정합니다.

④ 현재 주거상황과 이사 필요성을 정리합니다.

⑤ 문자·내용증명 등 갱신거절 통지자료를 보관합니다.

⑥ 실제 입주 준비와 이후 주택 사용계획을 관리합니다.

계약갱신요구권 행사와 갱신거절은 법에서 정한 기간을 확인하는 것도 중요합니다. 현행법상 관련 통지기간은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간과 연결되어 있으므로 계약 만료 직전에 판단하기보다 미리 계약관계를 확인하는 것이 좋습니다.

특히 주의해야 할 부분입니다.

실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절한 뒤, 갱신됐다면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 종전 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.

법은 별도 합의가 없다면 ① 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분, ② 새 임대차와 기존 임대차의 환산월차임 차액 2년분, ③ 임차인이 실제 입은 손해액 가운데 큰 금액을 기준으로 손해배상액을 정하도록 하고 있습니다.

따라서 실제 거주계획이 변경됐다면 바로 다른 임차인을 받기보다 변경 사유와 법적 위험부터 검토할 필요가 있습니다.

Q. 계약갱신청구권 거절은 집주인이 산다고 말하면 가능한가요?

A. 실거주는 법정 거절사유이지만 단순한 주장만으로 항상 인정되는 것은 아닙니다. 임대인이 진정한 실거주 의사를 입증해야 합니다.

Q. 계약갱신청구권 거절은 부모가 살 예정이어도 가능한가요?

A. 가능합니다. 임대인의 직계존속·직계비속의 실제 거주도 법정 거절사유에 포함됩니다.

Q. 계약갱신청구권 거절 후 계획이 바뀌어 다른 사람에게 임대해도 되나요?

A. 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간 안에 제3자에게 다시 임대하면 종전 임차인의 손해배상청구가 문제될 수 있으므로 주의해야 합니다.

박동민 변호사는 서울대학교 출신으로 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이며, 법무법인 아크로 대표변호사로 부동산·임대차 분쟁을 다루고 있습니다.

계약갱신청구권 거절 사건에서는 소유자라는 사실보다 갱신 이력, 통지 시점, 실거주 계획의 진정성과 퇴거 이후 주택 사용까지 연결하여 검토해야 합니다.

실거주를 이유로 갱신거절을 통보하려 하거나 이미 임차인과 분쟁이 시작됐다면 계약서와 통지내역, 실제 거주계획을 먼저 정리한 뒤 계약갱신청구권 거절 요건과 향후 명도·손해배상 위험까지 함께 검토해보시기 바랍니다.

법무법인 아크로

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