옆 건물 공사 소음 진동으로 균열 피해 손해배상 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 도심 곳곳에서 재건축·재개발 공사가 늘면서, 바로 옆 건물 벽체나 담장에 금이 갔다며 시공사·건축주를 상대로 손해배상을 문의하시는 분들이 눈에 띄게 늘고 있습니다.

제가 상담한 건물주분들 중 상당수는 처음 균열을 발견했을 때 시공사 측의 “관공서 소음 기준치 이내로 공사하고 있으니 문제없다”, “원래 오래된 건물이라 그런 것”이라는 설명을 그대로 믿고 넘어간 경우였습니다. 그런데 균열이 점점 벌어지고 나서야 뒤늦게 자료를 모으려 하면, 공사 전 상태를 증명할 자료가 없어 인과관계 다툼에서 불리해지는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 공사장 소음·진동 피해를 판단할 때 행정 기준을 지켰는지보다 실제 피해가 사회통념상 참을 한도를 넘었는지를 우선적으로 살펴야 한다는 태도를 분명히 하고 있습니다. 기준만 지키면 안전하다는 생각은 실제 소송에서 통하지 않을 수 있습니다.

아래에서는 옆 건물 공사로 발생한 소음·진동이 어떤 경우에 손해배상 책임으로 이어지는지, 균열 피해를 입었을 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 공사 소음·진동으로 균열이 생겼다면 참을 한도를 넘는지가 배상책임의 핵심입니다

행정 기준 준수 여부가 아니라 실제 피해가 사회통념상 참을 한도를 넘었는지가 위법성 판단의 출발점입니다.

민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다. 옆 건물 공사로 소음·진동이 발생해 담장이나 벽체에 균열이 갔다면, 이 조항에 따른 불법행위 손해배상청구가 가능합니다.

다만 공사 자체가 곧바로 위법한 것은 아닙니다. 문제는 그 소음·진동이 어느 정도인지입니다. 대법원은 최근 판결에서 이 기준을 다음과 같이 제시했습니다.

공사현장에서 발생하는 소음·진동으로 인근 제3자가 손해를 입은 경우 그 위법성을 판단하는 기준은 소음·진동으로 인한 피해가 사회통념상 일반적으로 참아내야 할 정도(참을 한도)를 넘는 것인지 여부이고, 이는 피해의 성질 및 정도, 가해행위의 태양과 공공성, 가해자의 방지조치 가능성, 공법상 규제기준의 위반 여부, 토지이용의 선후관계 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다210000 판결).

즉 소음·진동 수치가 법정 기준 이내였는지는 여러 고려요소 중 하나일 뿐, 그 자체로 배상책임 유무를 결정짓지 않습니다. 실제 피해의 정도, 공사 전후 건물 상태의 변화, 시공사가 방음·방진 조치를 취할 수 있었는지 등이 함께 판단됩니다.

행정 소음기준을 지켰다는 사정만으로 시공사가 곧바로 면책되는 것은 아닙니다.

2. 소음·진동관리법령 기준을 지켰어도 실제 피해가 크면 위법한 침해가 될 수 있습니다

공법상 규제기준은 최소한의 안전판일 뿐, 그 준수가 곧 면책을 의미하지 않습니다.

소음·진동관리법령은 공사장에서 지켜야 할 생활소음·진동 규제기준을 정하고, 일정 규모 이상의 공사(특정공사)는 착공 전 관할 지자체에 신고하고 방음시설을 설치하도록 하고 있습니다. 시공사들이 소송에서 가장 많이 내세우는 방어 논리는 “이 기준을 지켰다”는 것입니다.

그러나 대법원은 그 기준에 형식적으로 부합한다고 하더라도 현실적인 피해의 정도가 현저하게 커서 사회통념상 참을 한도를 넘는 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다는 입장을 여러 차례 확인했습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결 등 참조). 앞서 본 2022다210000 판결에서도 같은 취지가 재확인됐습니다.

균열 사건에서 실무상 가장 크게 다투어지는 지점은 인과관계입니다. 시공사 측은 “균열은 건물의 노후화 때문”이라고 반박하는 경우가 대부분이라, 공사 착공 전 건물 외벽·담장 상태를 촬영한 사진·영상, 균열 부위에 계측기(균열 게이지)를 부착해 진행 여부를 기록한 자료가 결정적인 증거가 됩니다. 진동 측정 기록(피크입자속도)이 있다면 소음뿐 아니라 진동 자체가 균열 발생에 영향을 미쳤는지도 함께 다툴 수 있습니다.

3. 배상책임은 원칙적으로 시공사에 있고, 건축주는 예외적으로만 함께 책임집니다

도급인은 원칙적으로 수급인의 시공행위로 인한 손해를 책임지지 않지만, 지시에 중대한 과실이 있으면 예외입니다.

민법 제757조는 도급인은 수급인이 그 일에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 없다고 정하면서도, 도급 또는 지시에 관하여 도급인에게 중대한 과실이 있는 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 두고 있습니다. 즉 실제 공사를 수행한 시공사(수급인)가 원칙적인 배상책임 주체입니다.

다만 건축주(도급인)가 공사비를 낮추기 위해 특정 굴착·흙막이 공법을 구체적으로 지정했거나, 안전조치 없이 무리한 공기 단축을 지시한 정황이 있다면 건축주에게도 중대한 과실이 인정되어 시공사와 함께 책임을 질 수 있습니다. 실무에서는 피해자가 시공사와 건축주를 공동피고로 삼아 소송을 진행하고, 심리 과정에서 실질적인 지시·관리 관계를 따져 책임 비율을 나누는 경우가 많습니다.

여러 협력업체가 얽힌 대형 공사라면, 실제 굴착·발파·항타 작업을 담당한 하수급업체까지 함께 특정해두는 것이 나중에 책임 소재를 다투는 데 유리합니다.

공사 현장의 실제 지시·관리 구조를 파악해두어야 시공사와 건축주 중 누구에게 책임을 물을지 정할 수 있습니다.

4. 손해배상 범위는 보수비용부터 위자료까지 다양하고, 건물 노후도에 따라 조정됩니다

균열 보수비 외에 이전비·영업손실·위자료까지 청구할 수 있지만, 기존 노후도만큼은 감액될 수 있습니다.

균열 피해에 대한 손해배상은 크게 세 갈래로 나뉩니다. 첫째는 균열 보수공사비로, 단순 미장이 아니라 구조 보강이 필요한 경우 그 비용까지 포함됩니다. 둘째는 보수 기간 동안 다른 곳에 임시로 거주하거나 영업장을 옮겨야 한다면 그 대체 거주비·이전비·영업손실이고, 셋째는 균열로 인한 불안감·생활 불편에 대한 위자료입니다.

다만 건물이 이미 노후해 있었다면, 기존 열화가 균열 발생·확대에 기여한 부분만큼은 배상액이 감액되는 경우가 많습니다. 이 기여도는 통상 구조안전진단·감정 절차를 통해 수치화되며, 감정 결과가 최종 배상액을 사실상 결정짓는 경우가 대부분입니다.

또한 불법행위로 인한 손해배상청구권은 민법 제766조에 따라 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 소멸시효로 소멸합니다. 균열을 방치하다가 뒤늦게 청구하면 시효 문제까지 겹칠 수 있어 주의가 필요합니다.

5. 균열을 발견했다면 조정 신청과 소송 중 무엇을 선택할지부터 결정해야 합니다

정밀안전진단과 현황조사 자료 확보가 이후 조정이든 소송이든 결과를 좌우합니다.

균열 피해는 통상 ①균열 발견 즉시 사진·영상 촬영과 균열 게이지 부착으로 진행 여부를 기록하고 필요시 정밀안전진단을 의뢰 → ②시공사·건축주에 내용증명을 발송하는 한편 환경분쟁조정위원회(수원 등 경기 지역 사업장이라면 경기도 환경분쟁조정위원회 또는 중앙환경분쟁조정위원회)에 조정을 신청 → ③조정이 결렬되면 관할 법원(수원지방법원 등)에 손해배상청구소송 제기 → ④소송에서는 감정인의 구조안전진단·인과관계 감정 결과가 사실상 승패를 좌우하는 순서로 진행됩니다. 피해 규모가 크거나 상대측이 책임을 강하게 부인한다면 조정 단계부터 소송을 함께 준비하는 것이 안전합니다.

균열을 발견했다면 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 공사 시작 전후 건물 외벽·담장 사진·영상과 균열 게이지 계측기록을 확보했는지 확인합니다.

2. 소음·진동 측정값이 규제기준을 초과했는지 확인할 자료(민원 접수 이력, 관할 지자체 측정 기록 등)가 있는지 확인합니다.

3. 건물의 준공연도와 기존 하자 이력을 함께 정리해 시공사의 “노후화” 항변에 미리 대비합니다.

이러한 자료를 바탕으로 공사 소음·진동 피해에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 환경분쟁조정과 민사소송 중 어느 쪽이 더 유리한지, 시공사와 건축주 중 누구를 상대로 청구할지를 함께 판단할 수 있습니다.

마치며

옆 건물 공사로 벽에 금이 가도, “공사가 끝나면 자연히 괜찮아지겠지”라고 넘기다가 보수 시기를 놓치고 균열이 더 벌어진 뒤에야 상담을 오시는 경우가 적지 않습니다.

균열 피해를 입은 건물주 입장에서는 감정적인 항의보다, 공사 전후 상태를 비교할 수 있는 자료부터 확보하는 것이 우선입니다. 사진·영상·계측기록이 쌓일수록 인과관계 다툼에서 유리해집니다. 반대로 손해배상을 청구당한 시공사·건축주 입장에서도 “기준치 이내로 공사했다”는 사정만으로는 방어가 되지 않으며, 실제 피해 정도와 방지조치 이행 여부에 따라 결과가 달라집니다.

저는 공사 소음·진동 피해를 주장하는 건물주 측과, 반대로 손해배상 책임을 다투는 시공사·건축주 측 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 확보했는지에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 균열이 더 벌어지기 전, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 시공사가 행정 소음 기준치 이내로 공사했다는데, 그래도 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원은 행정기준 준수가 곧 면책 사유가 되지 않고, 실제 피해가 현저히 커 참을 한도를 넘으면 위법행위로 평가될 수 있다고 봅니다. 다만 기준 초과 여부는 참을 한도를 판단하는 중요한 자료이므로 관련 자료를 함께 확보해두는 것이 좋습니다.

Q. 시공사가 “원래 노후 건물이라 그런 것”이라고 하는데 어떻게 반박하나요?

A. 공사 전 촬영한 사진·영상, 균열 게이지 계측기록 등 사전·사후 비교자료가 가장 결정적입니다. 이런 자료가 없다면 정밀안전진단 결과와 진동 측정기록으로 인과관계를 다투어야 합니다.

Q. 건축주(집주인)에게도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 원칙적으로는 실제 시공을 맡은 수급인이 책임지고 도급인은 책임지지 않습니다. 다만 도급인이 공법이나 일정을 구체적으로 지시하는 등 중대한 과실이 있었다면 도급인도 함께 책임질 수 있습니다.

Q. 정신적 위자료도 받을 수 있나요?

A. 균열로 인한 불안감, 생활 불편이 상당한 경우 위자료가 인정되는 경우가 있습니다. 다만 보수비용에 비해 인정 범위와 액수는 사안마다 편차가 큽니다.

Q. 환경분쟁조정위원회와 소송 중 어느 쪽이 나은가요?

A. 조정은 비용·시간 부담이 적고 비교적 신속하지만 강제력이 약해 상대가 불응하면 결국 소송으로 넘어가야 합니다. 손해액이 크거나 상대가 책임을 강하게 다투는 태도라면 처음부터 소송을 함께 준비하는 것이 안전합니다.

Q. 균열을 발견한 지 시간이 좀 지났는데 지금 청구해도 되나요?

A. 불법행위로 인한 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 소멸시효로 소멸합니다(민법 제766조). 시간이 지날수록 인과관계 입증도 어려워지므로 서두르는 것이 좋습니다.

Q. 공사가 아직 진행 중인데 공사중지를 요청할 수 있나요?

A. 균열이 계속 진행되어 추가 붕괴 위험이 있다면 공사금지가처분을 통해 공사를 일시 중단시키는 방법도 검토할 수 있습니다. 다만 소명자료(정밀안전진단 결과 등)가 뒷받침되어야 인용 가능성이 높습니다.