바닥권리금 시설권리금 영업권리금이 법적으로 뭐가 다른가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 자영업 경기가 어려워지면서 상가를 넘기거나 받는 과정에서 권리금을 둘러싼 분쟁 상담이 눈에 띄게 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인·임대인 중 상당수는 “권리금이야 어차피 다 같은 돈 아니냐”, “시설비만 정산하면 나머지는 그냥 관행일 뿐이다”라는 생각으로 권리금 문제를 단순하게 넘깁니다. 그런데 막상 신규임차인과 권리금 계약서를 쓰거나 임대인을 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구하는 단계에 들어가면, 권리금이 성격이 전혀 다른 세 항목의 합으로 구성돼 있고 그 항목마다 인정 여부와 산정 방식이 달라진다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호의무를 임차인이 실제로 신규임차인을 주선했는지와 무관하게 폭넓게 인정하는 한편, 손해배상 범위를 정할 때는 시설·영업·바닥 각 요소의 실제 가치를 개별적으로 심리하도록 요구하고 있습니다.

아래에서는 바닥권리금·시설권리금·영업권리금이 법적으로 어떻게 다르고, 이 구분이 원상회복·승계·손해배상 단계에서 실제로 어떤 차이를 만드는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 권리금은 법적으로 세 가지 요소가 합쳐진 하나의 개념입니다

상가건물 임대차보호법은 바닥·시설·영업권리금을 별도로 구분하지 않고 하나의 권리금으로 규정합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”라고 정의하고 있습니다.

이 정의 어디에도 “바닥권리금”, “시설권리금”, “영업권리금”이라는 표현은 등장하지 않습니다. 세 가지 용어는 법률 용어가 아니라, 부동산 중개 현장과 상가 매매 실무에서 오래전부터 관행적으로 써 온 분류입니다. 법은 이를 굳이 나누지 않고 유형·무형의 재산적 가치를 통틀어 “권리금” 하나로 묶어 규정합니다.

그런데 실제 분쟁, 특히 권리금 산정과 손해배상 소송에 들어가면 이야기가 달라집니다. 법원은 유형자산인 시설·비품과 무형자산인 영업상 이점·위치적 이점을 서로 다른 평가 방법으로 산정하고, 원상회복 의무나 승계 여부도 항목별로 다르게 판단합니다. 결국 권리금이 얼마인지 답하려면 이 세 요소를 각각 분리해서 따져야 합니다.

법은 권리금을 하나의 개념으로 규정하지만, 그 안에 들어 있는 세 가지 요소는 실제 분쟁에서 전혀 다르게 취급됩니다.

2. 시설권리금은 유형자산의 대가로, 원상회복 의무와 충돌할 수 있습니다

인테리어·집기 등 시설권리금은 임차인의 원상회복 의무와 정면으로 맞물리는 항목입니다.

시설권리금은 임차인이 영업을 위해 설치한 인테리어, 주방·냉난방 설비, 집기·비품 등 유형자산을 신규임차인에게 그대로 넘기는 대가입니다. 통상 설치 비용에서 사용 기간에 따른 감가를 뺀 금액으로 계산되고, 세 항목 중 그나마 객관적 산정이 쉬운 편입니다.

문제는 임대차계약서에 원상회복 특약이 있는 경우입니다. 대법원은 임차인이 설치한 시설물에 대해 특별한 사정이 없으면 임대차 종료 시 철거해 원상회복할 의무가 있고, 이는 그 시설이 전 임차인이 설치해 승계받은 것이라 해도 마찬가지라는 입장입니다.

임차인의 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약 체결의 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 사용한 기간과 방법, 원상회복 대상 목적물의 현황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 하고, 이는 그 시설물이 전 임차인 등 제3자가 설치한 것이라 하더라도 마찬가지이다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

즉 신규임차인에게 시설을 넘기며 시설권리금을 받기로 약정했더라도, 임대인이 원상회복 특약을 근거로 철거를 요구하면 시설을 그대로 존치시키는 조건의 권리금 계약 자체가 흔들릴 수 있습니다. 또한 업종이 완전히 바뀌는 경우(예: 음식점에서 미용실로) 기존 주방·배기 설비는 신규임차인에게 오히려 불필요한 시설이 되어, 시설권리금으로 인정받기 어려워집니다.

원상회복 특약과 업종 변경 가능성은 시설권리금의 인정 범위를 좌우하는 핵심 변수입니다.

3. 영업권리금과 바닥권리금은 무형의 가치로, 손해배상 산정의 핵심이 됩니다

거래처·신용과 상권의 위치적 이점은 눈에 보이지 않지만 손해배상액을 좌우합니다.

영업권리금은 기존 임차인이 그 자리에서 영업하며 쌓아 온 거래처, 단골 고객, 신용, 영업 노하우 등 무형자산의 대가입니다. 바닥권리금, 즉 지역권리금은 특정 위치·상권이 갖는 장소적 이점, 유동인구·접근성·주변 상권 시너지 등에 대한 대가로, 임차인의 영업 능력과는 무관하게 그 자리 자체에 형성되는 가치입니다.

두 항목 모두 유형물처럼 눈에 보이지 않기 때문에, 소송에서는 통상 매출액·순이익·영업 지속 연수 등을 기초로 한 수익환원법으로 평가합니다. 법원이 감정인을 지정해 임대차 종료 당시 시점을 기준으로 권리금을 산정하는 것도 이 두 항목의 무형성 때문입니다.

대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 확정적으로 거절한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상책임을 물을 수 있다고 판단한 바 있습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 데서 나아가 그 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인이 되려는 자를 주선하지 않았더라도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무 위반에 따른 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

이때 손해배상의 대상이 되는 것은 시설권리금이 아니라 바로 이 영업권리금·바닥권리금입니다. 신규임차인이 지급하기로 했던 무형가치 상당액을 임대인이 가로챈 셈이기 때문입니다.

영업권리금과 바닥권리금은 임대인의 회수 방해 행위가 있을 때 손해배상 청구의 실질적인 대상이 됩니다.

4. 임대인이 회수를 방해하면, 세 항목을 합산한 금액까지 손해배상 받을 수 있습니다

손해배상 한도는 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인에게 정당한 사유 없이 고액의 차임·보증금을 요구하거나 계약 체결을 거절하는 등의 방법으로 권리금 회수를 방해하는 것을 금지합니다.

임대인이 이를 위반하면 손해배상 책임을 지는데, 그 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금, 즉 시설·영업·바닥권리금을 모두 합산한 금액 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 여기서 “임대차 종료 당시의 권리금”이 바로 앞서 본 세 항목을 각각 평가해 합산한 값입니다.

다만 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 또 대규모점포의 일부이거나 임대인이 목적물을 철거·재건축해야 하는 등 법이 정한 예외 사유에 해당하면 애초에 회수기회 보호 규정 자체가 적용되지 않을 수 있어, 초기에 이 예외 사유 해당 여부부터 확인하는 것이 중요합니다.

5. 권리금 분쟁은 내용증명부터 감정평가, 소송까지 이렇게 진행됩니다

초기 자료 정리가 이후 감정평가와 소송 결과 전체를 좌우합니다.

권리금 회수 방해나 반환을 다투는 사건은 통상 ①임대인에게 방해 행위 중단과 신규임차인 협의를 요구하는 내용증명 발송 → ②합의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회 조정신청 또는 관할 법원(수원 소재 상가라면 수원지방법원)에 손해배상·권리금 반환 소송 제기 → ③법원이 지정한 감정인의 권리금 감정평가(시설·영업·바닥권리금 개별 산정) → ④감정 결과를 기초로 한 조정 또는 판결·강제집행의 순서로 진행됩니다.

소송으로 가면 감정평가 결과가 사실상 배상액을 결정하기 때문에, 소를 제기하기 전에 어떤 자료를 확보해 두느냐가 결과를 크게 좌우합니다.

1. 임대차계약서와 특약사항(특히 원상회복·업종 제한 조항)을 확인해 시설권리금이 걸림돌 없이 인정될 수 있는지 점검합니다.

2. 최근 2~3년치 매출·순이익 자료와 거래처 내역을 정리해 영업권리금 산정의 기초 자료로 준비합니다.

3. 임대인과 신규임차인 사이에 오간 문자·통화·내용증명 등 회수 방해 정황을 뒷받침할 기록을 확보합니다.

이 세 가지 자료가 갖춰져 있으면, 권리금 반환 청구든 회수 방해에 따른 손해배상 청구든 협상과 소송 어느 단계에서도 유리한 위치에서 대응할 수 있습니다.

마치며

권리금 문제는 “같은 자리에서 장사하던 사이인데 설마”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

권리금을 받지 못한 임차인 입장에서는 감정적인 항의보다, 시설·영업·바닥 어느 항목이 얼마만큼 침해됐는지를 구분해 자료로 정리하는 것이 먼저입니다. 매출 자료, 거래처 내역, 임대인과의 통화·문자 기록이 쌓일수록 손해배상 청구에서 유리해집니다.

반대로 신규임차인과의 계약을 거절해야 했던 임대인 입장에서도 “내 건물이니 마음대로 할 수 있다”는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 거절에 정당한 사유가 있었는지, 법이 정한 예외 사유에 해당하는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 권리금을 둘러싼 분쟁에서 권리금을 받으려는 임차인과 이를 방어해야 하는 임대인, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 세 항목을 어떻게 구분해 주장하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

권리금 문제는 항목을 어떻게 나누어 주장하느냐에서 결과가 갈립니다. 지금 상황을 정리해야 할 시점이라면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 권리금 계약서에 그냥 “권리금 5천만원”이라고만 썼는데, 나중에 항목별로 나눌 수 있나요?

A. 나눌 수 있습니다. 계약서에 총액만 적혀 있어도 소송이나 협상 단계에서 시설·영업·바닥권리금 각 항목의 근거 자료를 제시해 세부 내역을 다시 산정할 수 있습니다. 다만 미리 항목을 나눠 명시해 두면 분쟁을 예방하는 데 훨씬 유리합니다.

Q. 업종을 바꿔서 들어오는 신규임차인에게도 시설권리금을 받을 수 있나요?

A. 받기 어려운 경우가 많습니다. 신규임차인이 기존 업종에 맞춰진 시설을 그대로 쓰지 않고 철거해야 한다면, 그 시설은 신규임차인에게 재산적 가치가 없어 시설권리금으로 인정받기 힘듭니다.

Q. 임대인이 “권리금은 원래 법적으로 인정 안 되는 관행일 뿐”이라고 하는데 맞나요?

A. 맞지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4는 권리금을 법률상 개념으로 규정하고, 임대인의 회수 방해 행위에 대해 손해배상 책임까지 명시하고 있습니다.

Q. 임대인이 신규임차인에게 시세보다 훨씬 높은 차임을 요구해서 계약이 무산됐습니다. 이것도 방해 행위인가요?

A. 방해 행위로 인정될 수 있습니다. 정당한 사유 없이 현저히 고액의 차임·보증금을 요구해 신규임차인과의 계약 체결을 사실상 무산시키는 것도 권리금 회수 방해 유형에 해당합니다.

Q. 권리금 관련 손해배상 소송은 얼마 안에 제기해야 하나요?

A. 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 기간이 지나면 시효 완성으로 청구할 수 없게 되므로 늦지 않게 준비해야 합니다.

Q. 권리금 감정평가는 누가, 어떻게 진행하나요?

A. 소송이 제기되면 법원이 감정인을 지정해 상가의 위치·업종·매출·시설 상태와 주변 권리금 시세 등을 종합해 임대차 종료 당시 시점의 권리금을 산정합니다. 유형자산은 원가법이나 거래사례비교법, 무형자산은 수익환원법이 주로 쓰입니다.

Q. 대규모 상가에 입점해 있으면 권리금을 아예 못 받나요?

A. 유통산업발전법상 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우 권리금 회수기회 보호 규정 자체가 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 전통시장으로 분류되면 이 예외에서 다시 제외되므로, 상가의 정확한 법적 지위를 먼저 확인해야 합니다.