분양 때 약속한 확정수익이 안 들어오는데 계약 해제 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가나 오피스텔, 지식산업센터 같은 수익형 부동산을 분양받으면서 분양대행사로부터 “월 000만원 확정 지급”, “몇 년간 임대수익 보장” 같은 약속을 듣고 계약하는 분들이 많습니다. 그런데 정작 잔금까지 다 치른 뒤 약속했던 확정수익이 몇 달째 들어오지 않아 상담을 요청하시는 사례가 최근 부쩍 늘고 있습니다.

제가 상담한 수분양자분들 중 상당수는 “계약할 때 확정수익 보장이라고 분명히 들었으니 안 주면 당연히 계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 수 있겠지”라는 생각으로 문제를 키우지 않고 지켜보다 오셨습니다. 그런데 막상 시행사나 분양대행사에 항의하면 “그건 안내 자료일 뿐 계약 내용이 아니다”, “수익률은 확정된 것이 아니라 예상치였을 뿐이다”라는 답변만 돌아오는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 분양 과정에서 이뤄진 확정수익 약속이 실제로 계약의 내용이 되는지, 그리고 그 불이행이 계약 해제를 정당화할 만한 주된 채무 위반에 해당하는지를 엄격한 기준으로 구분해 판단하고 있습니다. 단순히 계약서 어딘가에 확정수익이라는 단어가 있다고 해서 곧바로 해제가 인정되는 것은 아닙니다.

아래에서는 분양 때 약속받은 확정수익이 지급되지 않는 경우 계약 해제가 어떤 조건에서 가능한지, 그리고 형사상 사기 문제까지 이어질 수 있는지를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 확정수익 약정은 계약서에 명시돼야 계약 내용으로 인정됩니다

구두 설명이나 안내 책자에만 있는 확정수익은 원칙적으로 청약의 유인에 불과합니다.

분양계약은 통상 시행사나 분양대행사가 계약 체결 전 브로슈어, 설명회, 유선 상담 등을 통해 예상 수익률이나 확정수익을 안내하는 방식으로 진행됩니다. 문제는 이런 안내 내용이 실제 계약서 본문이나 특약사항에는 그대로 옮겨지지 않는 경우가 많다는 점입니다.

대법원은 아파트나 상가 분양광고의 내용은 일반적으로 계약의 내용이 아니라 청약의 유인에 그치는 것이어서, 그 내용을 그대로 이행하지 않았다고 하여 곧바로 분양자에게 계약불이행의 책임을 물을 수는 없다고 보고 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결). 다만 광고 내용 가운데 구체적인 거래조건에 관한 사항으로서 수분양자가 이를 계약 내용으로 신뢰해 이행을 청구할 수 있다고 볼 만한 사정이 있다면, 예외적으로 계약 내용에 편입될 수 있다고도 판시했습니다.

확정수익 약정도 마찬가지입니다. 안내 책자나 구두 설명에만 있고 계약서 본문·특약사항에는 아무런 언급이 없다면, 나중에 그 수익이 들어오지 않더라도 계약 위반을 주장하기 어려운 경우가 많습니다. 상담을 받으러 오시는 분들께 가장 먼저 계약서 원본과 특약사항 전체를 다시 확인해보시라고 말씀드리는 이유입니다.

확정수익 약정이 실제로 힘을 가지려면 계약서 본문이나 특약사항에 구체적인 금액·기간과 함께 명시돼 있어야 합니다.

2. 특약사항에 명시된 확정수익이라도 주된 채무로 인정돼야 해제할 수 있습니다

부수적 채무 불이행만으로는 계약을 해제할 수 없다는 것이 판례의 일관된 태도입니다.

민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 확정수익이 특약사항에 구체적으로 명시돼 있다면 이 조항에 따른 해제를 검토할 수 있습니다.

그런데 판례는 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 그 채무가 계약의 목적 달성에 필요불가결하고, 이를 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없어 채권자가 애초에 그 계약을 체결하지 않았을 것이라고 볼 정도의 주된 채무여야 한다는 기준을 일관되게 적용하고 있습니다.

민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고, 주된 채무와 부수적 채무를 구별할 때에는 계약 체결 시 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 따라 결정하되 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등을 고려하여야 한다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2022다203804 판결).

이 판결은 휴양 콘도미니엄 분양계약에서 인근 고압선을 지하로 매립하기로 한 특약이 지켜지지 않은 사안이었지만, 특약사항이라 해도 그것이 계약 체결의 결정적 동기였다고 볼 사정이 있다면 부수적 채무가 아니라 주된 채무로 인정될 수 있다는 취지입니다. 확정수익 약정도 계약서에 구체적 금액·지급주기·보장기간까지 명시돼 있고, 그 조건이 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정(상담 녹취, 문자, 계약 체결 경위 등)이 뒷받침된다면 주된 채무로 인정받을 여지가 커집니다.

특약사항의 확정수익이라도 그것이 계약 체결의 결정적 동기였음을 뒷받침할 자료가 있어야 해제까지 나아갈 수 있습니다.

3. 수익률 보장 광고나 구두 설명만으로는 해제 근거가 되기 어렵습니다

구체적 수치를 제시한 광고라 해도 곧바로 분양자의 확정적 구속의사로 이어지지는 않습니다.

실무에서는 분양대행사가 “확정 수익률 8%”, “3년간 임대수익 보장”처럼 구체적인 수치를 내세워 광고하는 경우가 적지 않습니다. 그러나 이런 수익률의 실현 여부는 상가의 입지만이 아니라 경기변동, 임차인 수급 상황처럼 분양자의 예측이나 관리·지배 영역 밖에 있는 요소들에 크게 좌우됩니다. 그래서 구체적 수치를 제시한 광고라고 하더라도 그것만으로 분양자가 그 수익을 확정적으로 보장하겠다는 의사를 가졌다고 곧바로 추론하기는 어렵다고 보는 것이 실무의 일반적인 태도입니다.

다만 이런 표현이 아무런 제재도 받지 않는 것은 아닙니다. 객관적·구체적 근거 없이 확정적인 임대수익이 보장되는 것처럼 소비자를 오인시킬 우려가 있는 광고는 표시·광고의 공정화에 관한 법률상 부당한 표시·광고에 해당해 별도로 문제될 수 있습니다. 공정거래위원회도 다년간의 임대수익을 보장하는 것처럼 보이는 광고를 부당 광고로 제재한 사례가 있습니다.

이 둘은 서로 다른 절차입니다. 계약 해제·손해배상은 민사 절차로, 표시광고법 위반 제재는 공정거래위원회 신고를 통한 행정 절차로 각각 진행되고, 둘 중 하나만으로 문제가 완전히 해결되지 않는 경우가 많아 함께 검토하는 것이 실익이 큽니다.

말로만 들은 확정수익은 계약 해제의 직접적인 근거가 되기 어렵고, 표시광고법 위반 문제를 별도로 제기하는 방안도 함께 검토해야 합니다.

4. 처음부터 지급 의사·능력 없이 확정수익을 약속했다면 사기도 문제됩니다

단순 과장광고와 기망행위는 구별되고, 사기죄 성립에는 높은 문턱이 있습니다.

형법 제347조는 사람을 기망해 재물이나 재산상 이익을 취득한 자를 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 확정수익 약속이 계약 체결 당시부터 지급할 의사나 능력이 전혀 없는 상태에서 이뤄졌다면, 이는 단순한 채무불이행을 넘어 기망행위로 평가돼 사기죄가 문제될 수 있습니다.

그러나 최근 대법원은 상가 분양 과정에서 분양대행사 직원이 “확실한 시세차익”, “3년간 선임대 확보”와 같은 표현을 사용한 사안에서 다음과 같이 판단했습니다.

분양대행사 직원의 설명은 상가 투자에서 통상적으로 예상할 수 있는 일반적·평균적 상황을 전제로 한 추상적인 전망에 불과하여 기망행위로 보기 어렵다(대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다219673 판결).

상거래 관행상 어느 정도의 과장이 수반되는 것은 통상적이라는 취지입니다. 따라서 확정수익을 이유로 형사 고소까지 검토한다면, 단순히 수익이 안 들어왔다는 사실만으로는 부족하고, 애초에 지급할 자금 계획이나 임차인 확보 계획 자체가 없었다는 정황, 비슷한 방식으로 다수의 피해자에게 동일한 약속을 반복한 정황 등 구체적 증거를 갖추는 것이 중요합니다.

형사 사기는 문턱이 높은 만큼, 민사상 계약 해제·손해배상 청구와 병행해 준비하는 것이 현실적입니다.

5. 확정수익 미지급 대응은 이런 순서로 진행합니다

감정적인 항의보다 계약서와 특약사항부터 확인하는 것이 먼저입니다.

확정수익이 몇 달째 들어오지 않는다면 통상 ①내용증명으로 미지급 사실과 상당한 기간을 정한 이행 최고, 필요시 계약해제 통지 → ②시행사·분양대행사와의 협의 및 회신 확인 → ③협의가 안 되면 관할법원(사업장이 수원 지역이라면 수원지방법원)에 분양대금 반환 또는 손해배상 청구 소송 제기 → ④애초부터 지급 의사·능력이 없었다고 볼 정황이 있다면 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등)에 사기 혐의로 고소하고 수원지방검찰청 송치 절차를 거치는 순서로 진행됩니다.

확정수익 미지급을 의심하게 됐다면 감정적으로 항의부터 하기보다 아래 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 분양계약서 본문과 특약사항 전체에 확정수익과 관련된 금액·지급주기·보장기간이 구체적으로 적혀 있는지 확인합니다.

2. 그 조건이 계약 체결의 결정적 동기였다는 사정을 뒷받침할 상담 녹취, 문자, 안내 자료를 모읍니다.

3. 실제 지급된 금액과 약정 금액의 차이, 미지급 기간을 정리해 계약해제·손해배상 청구 규모를 산정합니다.

이런 자료를 갖춘 뒤 분양 관련 확정수익 분쟁에 전문성 있는 변호사와 상담하면, 계약 해제와 원상회복, 그리고 필요하다면 형사 고소까지 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

확정수익 미지급 문제는 “그래도 계약서에 도장을 찍었으니 별 수 있나”, “언젠가는 밀린 돈을 주겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

확정수익을 약속받고 계약한 수분양자 입장에서는 계약서와 특약사항의 문구부터 다시 확인하고, 그 조건이 계약 체결의 결정적 동기였다는 사정을 뒷받침할 자료를 최대한 모아두는 것이 먼저입니다. 반대로 분양·시행 쪽 입장에서도 광고 문구와 계약 내용의 경계를 명확히 관리하지 않으면, 예상하지 못한 계약 해제와 손해배상 부담을 질 수 있습니다.

저는 확정수익을 약속받은 수분양자 쪽과, 반대로 그 이행을 놓고 다투는 분양·시행 측 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서와 특약사항의 문구 하나가 결론을 완전히 바꾸는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양 안내 책자에는 확정수익 보장이라고 써 있는데 계약서 본문엔 없습니다. 해제할 수 있나요?

A. 안내 책자나 광고는 원칙적으로 청약의 유인에 불과해 계약 내용으로 인정되기 어렵습니다. 다만 그 내용이 구체적 거래조건이고 수분양자가 이를 계약 내용으로 신뢰할 만한 사정이 있었다면 예외적으로 인정될 여지가 있으므로, 상담 녹취나 문자 같은 자료를 확보해두는 것이 중요합니다.

Q. 특약사항에 “월 000만원 확정 지급”이라고 명시돼 있는데도 몇 달째 안 들어옵니다. 바로 해제되나요?

A. 특약사항에 명시된 확정수익이라면 계약 내용으로 인정될 가능성이 높지만, 곧바로 해제되는 것은 아니고 그 채무가 계약 목적 달성에 필요불가결한 주된 채무인지가 함께 판단됩니다. 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤에도 지급되지 않으면 해제를 통지하는 절차가 필요합니다.

Q. 계약을 해제하면 분양대금 전액을 돌려받을 수 있나요?

A. 해제가 인정되면 원상회복으로 이미 납부한 분양대금 반환을 청구할 수 있고, 별도로 손해가 있다면 손해배상도 함께 구할 수 있습니다. 다만 이미 사용·수익한 부분이 있다면 그에 대한 정산이 함께 이뤄질 수 있습니다.

Q. 확정수익을 지키지 못한 분양대행사 직원을 사기로 고소할 수 있나요?

A. 처음부터 지급할 의사나 능력 없이 확정수익을 약속했다는 사정이 증명돼야 사기죄가 성립합니다. 최근 대법원은 통상적인 투자 전망 수준의 설명은 과장에 그칠 뿐 기망행위로 보기 어렵다고 판단한 바 있어, 구체적 정황 증거를 확보하는 것이 중요합니다.

Q. 확정수익 보장 광고 자체가 위법한 것 아닌가요?

A. 객관적 근거 없이 확정적인 수익을 보장하는 것처럼 표현한 광고는 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반으로 문제될 수 있습니다. 다만 이는 계약 해제와는 별개의 구제수단이므로 함께 검토하는 것이 좋습니다.

Q. 계약금만 냈고 아직 중도금은 안 냈습니다. 지금 해제하면 유리한가요?

A. 중도금·잔금 지급 전이라면 협상이나 소송에서 유리한 면이 있을 수 있지만, 잔금 지급 의무가 선이행 의무로 정해진 계약이라면 확정수익 미지급을 이유로 잔금 지급을 거부하는 것 자체가 정당화되지 않을 수 있어 계약서 조항을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

Q. 수원 소재 상가를 분양받았는데 어디에 소송을 제기해야 하나요?

A. 통상 계약서에 명시된 관할 합의나 부동산 소재지, 의무이행지 등을 기준으로 관할법원이 정해지며, 수원 소재 사업장이라면 수원지방법원이 관할이 되는 경우가 많습니다. 구체적인 관할은 계약서 문구를 확인해 판단해야 합니다.