수익률 보장한다던 상가 분양이 허위과장광고였어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가·오피스 분양 시장에서 분양대행사가 제시한 확정 수익률이나 시세차익 전망을 믿고 계약했다가, 준공 후 공실이 이어지거나 예상 임대료에 크게 못 미쳐 상담을 청하시는 분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 수분양자분들 중 상당수는 “3년치 임차인이 이미 확보돼 있다고 했다”, “이 정도 수익률은 확실히 나온다고 들었다”는 말을 믿고 도장을 찍은 경우였습니다. 그런데 막상 준공 후 선임대 계약이 해지되거나 공실이 길어지면, 분양대행사는 “광고는 어디까지나 예상치였다”, “계약서에는 그런 문구가 없다”며 책임을 피해가는 경우가 대부분입니다.

최근 대법원은 상가 분양 광고에 등장하는 수익률·시세차익 전망에 대해 과장광고와 사기죄의 기망행위를 구분하는 기준을 다시 한 번 확인했습니다. 광고 문구가 얼마나 구체적이고 확정적이었는지, 그것이 계약서에 실제로 반영됐는지에 따라 결론이 크게 달라집니다.

아래에서는 상가 분양 광고의 수익률 보장 문구가 언제 허위·과장광고에 해당하는지, 그리고 계약 취소나 손해배상까지 이어지려면 무엇을 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 분양 광고의 수익률 보장 문구는 원칙적으로 계약 내용이 되지 않습니다

구체적 거래조건이 아니라면, 광고는 계약이 아니라 ‘청약의 유인’에 그칩니다.

분양광고나 카탈로그, 분양 상담 과정에서의 설명은 원칙적으로 계약 체결을 이끌어내기 위한 ‘청약의 유인’에 불과합니다. 다만 대법원은 그중 구체적 거래조건에 해당해 사회통념상 수분양자가 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 예외적으로 계약 내용이 된다고 봅니다.

분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그중 구체적 거래조건에 관한 사항으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한, 특단의 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결).

이 사건에서는 온천·원목마루·유실수단지·테마공원 광고처럼 건물의 외형·재질에 관한 사항과 콘도회원권처럼 부대시설에 준하는 사항은 계약 내용으로 인정됐지만, 도로 확장이나 명문대 이전처럼 건물 자체와 무관하고 이행을 기대하기 어려운 사항은 계약 내용으로 인정되지 않았습니다.

수익률·시세차익은 건물의 외형·재질처럼 눈에 보이는 거래조건이 아니라 장래의 경제 상황에 대한 예측에 가깝습니다. 그래서 분양계약서나 특약사항에 수익보장 문구가 실제로 명시돼 있는지가 결정적이고, 카탈로그나 구두 설명에만 있었다면 나중에 “계약 내용이 아니었다”는 항변에 부딪히기 쉽습니다.

수익률 보장은 계약서·특약사항에 명시되지 않는 한, 원칙적으로 계약 내용이 아니라 홍보 문구로 취급됩니다.

2. ‘확실한 수익률’이라는 말만으로는 사기죄의 기망행위가 되지 않을 수 있습니다

형사 사기죄는 추상적 전망이 아니라 구체적 허위 사실의 고지를 요구합니다.

형법 제347조의 사기죄는 사람을 기망해 재산상 이익을 취득한 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 문제는 분양 광고에서의 과장된 표현이 이 ‘기망행위’에 해당하는지입니다.

일반적으로 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장·허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다(대법원 1992. 9. 14. 선고 91도2994 판결, 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결 등 참조).

이 법리는 최근 상가 분양 사건에도 그대로 적용됐습니다. 분양대행사 직원들이 “3년간 선임대가 확보돼 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다”, “시세차익을 확실하게 얻을 수 있다”고 설명해 수분양자가 약 9억원에 계약을 맺었다가 임대차가 이뤄지지 않은 사건에서, 대법원은 그러한 설명이 일반적이고 평균적인 상황을 가정한 추상적 예상에 불과해 기망행위로 단정하기 어렵다며 원고 일부승소 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다(대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다219673 판결).

‘확실히’·‘보장’이라는 표현이 있었더라도, 그것이 구체적 사실의 허위 고지가 아니라 추상적 낙관 전망이라면 사기죄의 기망행위로 인정되기 어렵습니다.

3. 형사 사기가 아니어도 계약 취소와 손해배상은 별도로 검토할 수 있습니다

민사상 계약 취소는 형사 사기죄와 판단 기준이 다릅니다.

형사 사기죄가 인정되지 않는다고 해서 민사상 구제수단까지 함께 사라지는 것은 아닙니다. 민법 제110조 제1항은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있도록 정하고 있어, 이 조항에 따라 분양계약 자체를 취소하고 이미 지급한 분양대금의 반환을 구할 수 있습니다.

다만 대법원은 문제된 광고가 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 정도인지를 판단할 때, 표시된 내용의 구체성·확정성, 실제와의 괴리 정도, 그것이 계약체결 의사결정에 미친 영향을 종합적으로 고려해야 한다는 기준을 제시한 바 있습니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 참조). 단순히 “확실하다”는 말 한마디보다, 구체적인 임차인 명단이나 확정된 임대차계약서를 제시하며 설명했는지가 취소 여부를 가르는 핵심입니다.

또한 계약의 중요 부분에 착오가 있고 그 착오가 상대방의 설명에 의해 유발됐다면 민법 제109조에 따른 착오 취소도 함께 검토할 수 있습니다. 형사 고소가 불기소되거나 무죄로 끝났더라도, 민사소송에서는 계약 체결 경위와 광고 자료를 다시 독자적으로 판단받을 수 있습니다.

형사 사기죄 불성립이 곧 민사상 계약 취소·손해배상 청구의 포기를 의미하지는 않습니다.

4. 표시광고법 위반이면 형사처벌과 과징금까지 이어질 수 있습니다

거짓·과장 광고는 사기죄와 별도로 표시광고법상 제재 대상이 됩니다.

표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항은 사업자가 거짓·과장의 표시·광고, 기만적인 표시·광고 등 부당한 표시·광고 행위를 해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 이를 위반하면 같은 법 제17조에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

공정거래위원회는 형사처벌과 별도로 시정명령, 공표명령, 그리고 관련 매출액을 기준으로 한 과징금을 부과할 수 있습니다. 사기죄는 ‘기망을 통해 재산상 이익을 취득했는지’를 기준으로 판단하지만, 표시광고법 위반은 ‘광고 내용 자체가 사실과 다르거나 지나치게 부풀려졌는지’를 기준으로 판단한다는 점에서 성립 문턱이 다릅니다.

그래서 앞서 본 것처럼 사기죄의 기망행위로는 인정되지 않은 광고라 하더라도, 그 광고에 등장한 수익률이나 임대 현황이 사실과 다르게 부풀려진 것이었다면 표시광고법 위반은 별도로 성립할 여지가 남습니다. 다수의 수분양자를 상대로 같은 광고가 반복적으로 사용됐다면 공정위 조사로 이어질 가능성도 커집니다.

사기죄가 인정되지 않더라도, 표시광고법 위반에 따른 형사처벌·과징금 문제는 별도로 남을 수 있습니다.

5. 내용증명부터 소송까지, 대응 절차는 이렇게 진행됩니다

초기에 광고 자료를 확보해두는지가 이후 절차 전체를 좌우합니다.

수익률 보장 광고가 허위·과장이었다고 판단되면 통상 ①분양대행사·시행사에 내용증명을 발송해 광고 내용과 실제 현황의 차이를 지적하고 계약해제·손해배상을 요구 → ②합의가 안 되면 공정거래위원회에 표시광고법 위반으로 신고 → ③민사소송(수원 지역이라면 수원지방법원)으로 계약취소·손해배상 청구 → ④기망의 정도가 무겁다고 판단되면 형사고소(사기죄·표시광고법위반, 수원지방검찰청 송치)까지 순차로 검토하는 흐름으로 진행됩니다.

어느 단계로 진행하든, 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 정리해두는 것이 이후 절차에서 훨씬 유리합니다.

1. 분양 당시 카탈로그, 홍보 문자·메신저 대화, 설명회 녹취나 영상 등 광고 자료를 원본 그대로 전부 보관합니다.

2. 광고된 수익률·시세차익과 실제 임대 현황(공실 기간, 임대료, 매매시세)을 구체적 수치로 비교해 정리합니다.

3. 분양계약서와 특약사항에 수익보장 문구가 실제로 기재됐는지, 구두 설명뿐이었는지를 확인합니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 부동산 분양 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면, 표시광고법 위반 신고와 민사상 손해배상 청구, 필요하다면 형사고소까지 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

수익률 보장을 믿고 계약했다가 실망한 분들 중에는 “그래도 계약서에 도장을 찍은 건 나 자신인데”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

광고만 믿고 계약한 수분양자 입장에서는 감정적인 주장보다, 광고 내용이 얼마나 구체적이었는지와 실제 현황이 얼마나 다른지를 자료로 정리하는 것이 먼저입니다. 반면 시장 상황이 예상과 달라졌을 뿐인데 광고 탓으로 소송에 휘말린 시행사·분양대행사 입장에서도, 그 설명이 일반적이고 추상적인 전망 수준이었다는 점을 구체적으로 소명하지 못하면 불리한 결론을 피하기 어렵습니다.

저는 수분양자의 손해배상 청구와 시행사·분양대행사 측의 방어, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서 광고 문구의 구체성 하나로 결론이 완전히 달라지는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양 카탈로그에 적힌 수익률만 믿고 계약했는데, 계약서에는 그 내용이 없습니다. 손해배상 받을 수 있나요?

A. 카탈로그 내용이 구체적 거래조건에 해당하는지에 따라 다릅니다. 건물 외형·재질처럼 구체적인 사항은 계약 내용으로 인정된 사례가 있지만, 수익률·시세차익 같은 경제적 전망은 추상적 예상으로 취급돼 인정되기 어려운 경우가 많습니다. 계약서·특약사항에 명시됐는지가 핵심입니다.

Q. 분양대행사 직원이 구두로 “수익률 확정”이라고 말한 걸 녹음해뒀습니다. 이것만으로 사기죄가 성립하나요?

A. 녹음이 있다고 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 그 발언이 구체적 사실의 허위 고지인지, 일반적·평균적 상황을 가정한 추상적 전망인지에 따라 기망행위 인정 여부가 달라집니다. 다만 형사 사기가 인정되지 않더라도 민사상 손해배상 청구의 자료로는 활용될 수 있습니다.

Q. 표시광고법 위반으로 신고하면 제 손해배상도 자동으로 인정되나요?

A. 아닙니다. 공정거래위원회의 시정명령·과징금은 행정 제재이고, 개인의 손해배상은 별도로 민사소송을 통해 청구해야 합니다. 다만 공정위의 조사·처분 결과는 민사소송에서 유리한 증거자료로 활용될 수 있습니다.

Q. 선임대 계약이 준공 후에 해지됐습니다. 이것도 허위과장광고로 볼 수 있나요?

A. 계약 당시 선임대가 실제로 체결돼 있었는지, 애초에 확정되지 않은 것을 확정된 것처럼 안내했는지에 따라 다릅니다. 계약 체결 시점의 사실관계와 그 이후의 사정변경을 구분해서 살펴봐야 합니다.

Q. 분양대금을 이미 다 냈고 등기까지 마쳤습니다. 지금도 계약 취소가 가능한가요?

A. 등기 이후에도 사기·착오를 이유로 한 계약 취소는 이론적으로 가능하지만, 시간이 지날수록 입증이 어려워지고 제척기간 문제도 함께 검토해야 합니다. 사실관계를 발견한 즉시 자료를 정리하고 상담을 받는 것이 유리합니다.

Q. 저 말고도 같은 광고를 보고 계약한 사람이 여럿입니다. 함께 대응할 수 있나요?

A. 가능합니다. 같은 광고·설명을 근거로 계약한 수분양자가 다수라면 공동으로 자료를 정리해 소송을 진행하거나 공정위 신고를 함께 하는 것이 입증과 비용 측면에서 유리한 경우가 많습니다.

Q. 계약서에 “본 광고는 예상치이며 실제와 다를 수 있다”는 문구가 있었습니다. 이러면 책임을 물을 수 없나요?

A. 그런 문구가 있다고 항상 책임을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 광고 내용이 지나치게 구체적이고 확정적이어서 그 문구만으로는 책임을 면하기 어렵다고 볼 여지가 있는 사안도 있어, 광고와 계약서 전체 맥락을 함께 살펴봐야 합니다.