신규 임차인 주선은 계약 만료 몇 개월 전부터 해야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 임대차 계약 만료를 앞두고, 계약이 끝나기 전에 신규임차인을 구해 권리금을 회수해야 하는데 정확히 언제부터 움직여야 하는지 몰라 상담을 청하시는 임차인분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “아직 계약기간이 한참 남았으니 나중에 알아봐도 된다”, “권리금은 만기 직전에 정리하면 된다”는 생각으로 신규임차인 물색을 미루신 경우였습니다. 그런데 막상 만료가 가까워지면 임대인이 재건축이나 직접 사용을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하거나, 갱신요구 기간이 지났다는 이유로 권리금 자체를 포기하라는 식으로 나오는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권과 완전히 별개의 제도로 보아, 갱신요구 기간이 지나거나 임대차가 10년을 넘긴 경우에도 임대인의 방해금지의무가 그대로 유지된다는 입장을 확립하고 있습니다.

아래에서는 신규임차인 주선을 언제부터 시작해야 법적 보호를 온전히 받을 수 있는지, 그리고 임대인이 거절할 때 어떤 절차로 대응해야 하는지 최근 판례와 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 권리금 회수기회 보호기간은 계약 만료 6개월 전부터 시작됩니다

임대인의 방해금지의무는 만료 6개월 전부터 임대차가 끝나는 순간까지 이어집니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료된 때까지, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 이 6개월이라는 기간은 신규임차인을 그때 가서 찾으라는 뜻이 아니라, 임대인의 협조의무가 법적으로 발생하는 최소 보장 구간을 의미합니다.

실무에서 가장 흔한 오해는 이 6개월을 계약갱신요구 기간(제10조 제1항, 만료 6개월 전부터 1개월 전까지)과 같은 것으로 착각하는 것입니다. 갱신요구권은 만료 1개월 전까지 행사하지 않으면 소멸하지만, 권리금 회수기회 보호기간은 만료 당일, 즉 임대차가 실제로 종료되는 순간까지 계속됩니다. 두 기간의 종료 시점이 다르다는 점을 정확히 알아야 합니다.

그렇다면 실제로는 언제부터 움직여야 할까요. 법이 정한 보호기간의 시작점인 6개월 전에 맞춰 그제서야 신규임차인을 찾기 시작하면, 후보자 물색과 권리금 액수 협의, 임대인에 대한 통지와 계약 체결까지 걸리는 시간을 감안할 때 이미 늦은 경우가 많습니다. 실무적으로는 만료 8개월에서 10개월 전부터 준비에 착수하는 것이 안전합니다.

법정 보호기간은 만료 6개월 전부터 시작되지만, 실제 준비의 골든타임은 그보다 앞서 있습니다.

2. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약체결을 거절하면 권리금 회수기회 방해가 됩니다

정당한 사유 없는 계약체결 거절은 네 가지 방해행위 중 가장 흔한 유형입니다.

같은 조 제1항은 임대인의 방해행위를 네 가지로 열거하고 있습니다. ①신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, ②신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위, ③주변 시세보다 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 ④정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료된 때까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).

이 중 실제 분쟁으로 가장 많이 번지는 유형은 네 번째, 정당한 사유 없는 계약체결 거절입니다. 임대인이 재건축이나 직접 운영 계획을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절했는데, 실제로는 그런 계획 없이 단지 임차인을 교체하거나 임대료를 올리려는 의도였던 경우가 대표적입니다.

임대인이 특별한 이유 없이 신규임차인과의 계약을 거부하는 순간, 권리금 회수기회 방해는 이미 성립할 수 있습니다.

3. 계약갱신요구 기간이 지나거나 임대차가 10년을 넘겨도 권리금 보호의무는 별도로 존속합니다

갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 입법 취지가 다른 별개의 제도입니다.

임차인들이 자주 오해하는 또 다른 지점은, 계약갱신요구 기간이 지났거나 전체 임대차기간이 10년을 넘기면 권리금도 함께 포기해야 한다는 생각입니다. 갱신요구권(제10조)은 임차인이 계속 영업할 권리를 다루고, 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 임차인이 형성한 고객·거래처·신용 등 재산적 가치를 신규임차인을 통해 회수할 권리를 다룹니다. 두 제도는 목적 자체가 다릅니다.

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 5년(현행법 기준 10년)을 초과해 임차인이 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없는 경우에도, 임대인은 여전히 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했습니다. 제10조의4가 갱신요구권 행사기간의 만료를 방해금지의무의 예외사유로 정하고 있지 않다는 점, 임대차기간이 길어져도 임차인이 쌓아온 재산적 가치는 그대로 유지된다는 점이 근거였습니다.

따라서 계약갱신요구 기간이 지났다는 이유만으로 신규임차인 주선을 포기할 필요는 없습니다. 임대차 종료 시점까지는 여전히 권리금 회수기회 보호기간 안에 있다는 점을 기준으로 움직여야 합니다.

갱신요구 기간의 경과는 권리금 회수기회 보호의무를 소멸시키지 않습니다.

4. 임대인의 거절에 정당한 사유가 있었는지에 따라 손해배상 책임 유무가 갈립니다

정당한 사유 네 가지에 해당하지 않으면 손해배상 책임을 피하기 어렵습니다.

제10조의4 제2항은 임대인의 거절이 예외적으로 허용되는 정당한 사유를 정하고 있습니다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대인이 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우, 그리고 임대인이 이미 신규임차인을 주선해 그 사람이 임차인에게 권리금을 지급한 경우가 이에 해당합니다.

이 네 가지 사유 중 어느 하나에도 해당하지 않는데 임대인이 계약체결을 거절했다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).

즉 손해배상액은 임의로 산정되는 것이 아니라 신규임차인과 약정한 권리금과 감정평가 등으로 산정한 종료 당시 권리금 중 더 낮은 금액을 상한으로 합니다. 신규임차인과 권리금 액수를 서면으로 명확히 정해두는 것이 손해배상 청구 단계에서도 중요한 이유입니다.

5. 권리금 회수 절차는 내용증명 통지부터 손해배상청구소송까지 이어집니다

내용증명 발송 시점과 거절 경위 기록이 손해배상 인정 범위를 좌우합니다.

권리금 회수기회 침해가 우려된다면 통상 ①신규임차인 후보와 권리금 액수를 정한 권리금계약서(가계약 포함)를 서면으로 작성 → ②임대인에게 신규임차인 주선 사실과 계약체결을 내용증명으로 통지 → ③임대인이 거절하면 그 경위(일시·거절 사유·발언 내용)를 구체적으로 기록 → ④합의가 안 되면 임대차 종료 후 손해배상청구소송(수원 지역 상가라면 관할은 수원지방법원)을 제기하는 순서로 진행됩니다.

이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로, 임대차 종료 후 방치하지 말고 기한 내에 절차를 밟아야 합니다.

신규임차인 주선을 앞두고 있다면, 다음 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서상 만료일을 확인해 만료 6개월 전 시점을 역산하고, 그보다 앞서 신규임차인 물색을 시작합니다.

2. 신규임차인 후보와 권리금 액수·지급 시기를 명시한 권리금계약서를 서면으로 작성해둡니다.

3. 임대인에게 신규임차인 주선 사실과 계약체결 요청을 내용증명으로 통지하고, 임대인의 답변을 문서로 남깁니다.

이러한 자료를 갖추고 권리금 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 협상 단계에서부터 손해배상청구소송까지 실질적인 회수 방안을 준비할 수 있습니다.

마치며

상가 임차인분들은 “아직 계약기간이 남았다”는 생각에 신규임차인 물색을 미루다가, 정작 만료가 가까워져서야 권리금 문제로 급하게 상담을 청하시는 경우가 많습니다.

권리금을 회수해야 하는 임차인 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 신규임차인 주선 사실과 임대인의 거절 경위를 얼마나 구체적으로 기록해두었는지가 손해배상 인정 여부를 좌우합니다. 반대로 신규임차인과의 계약체결을 고민하는 임대인 입장에서도, 정당한 사유에 해당하는지를 꼼꼼히 따지지 않으면 예상치 못한 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

저는 상가 임대차 권리금 분쟁에서 회수기회를 지키려는 임차인 쪽과, 반대로 신규임차인과의 계약체결 여부를 고민하는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 통지 시점과 기록 하나가 사건의 결론을 바꾸는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

신규임차인 주선을 언제, 어떻게 시작해야 할지 애매하다면, 그 시점이 바로 상담이 필요한 때입니다. 권리금을 지키는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약갱신요구 기간이 이미 지났는데 권리금을 포기해야 하나요?

A. 포기할 필요 없습니다. 대법원은 갱신요구 기간이 지나거나 임대차가 10년을 넘겨도 권리금 회수기회 보호의무는 별도로 존속한다고 판단하고 있습니다. 임대차 종료 시점까지는 신규임차인을 주선할 수 있습니다.

Q. 신규임차인은 언제부터 구해야 법적으로 보호받나요?

A. 법이 정한 방어선은 만료 6개월 전부터지만, 물색과 협의에 걸리는 시간을 고려하면 8~10개월 전부터 준비하는 것이 안전합니다. 6개월 전에 딱 맞춰 시작하면 실제로는 늦은 경우가 많습니다.

Q. 임대인이 재건축을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절했습니다. 정당한가요?

A. 재건축 계획이 실제로 구체화되어 있지 않다면 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다. 정당한 사유는 법에서 열거한 네 가지 경우로 제한되므로, 임대인의 주장이 그중 하나에 해당하는지 따져봐야 합니다.

Q. 신규임차인이 되려는 사람이 임대인에게 직접 권리금을 요구받았습니다.

A. 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 것은 그 자체로 금지된 방해행위입니다. 임차인은 이를 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 손해배상 청구는 언제까지 할 수 있나요?

A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구하지 않으면 시효로 소멸합니다. 종료 후 방치하지 말고 기한 내에 내용증명과 소송 절차를 진행해야 합니다.

Q. 권리금계약서를 따로 작성하지 않고 구두로만 협의했는데 괜찮을까요?

A. 손해배상액은 신규임차인과 약정한 권리금 액수를 기준으로 산정되므로, 구두 협의만으로는 입증이 어렵습니다. 금액과 지급 시기를 명시한 서면 계약서를 반드시 작성해두어야 합니다.

Q. 임대인이 새 임차인을 직접 구해왔고 그 사람이 이미 권리금을 냈다면 어떻게 되나요?

A. 이 경우는 법이 정한 정당한 사유 중 하나에 해당해, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절해도 방해행위로 보지 않을 수 있습니다. 다만 그 경위와 지급 사실을 구체적으로 확인해야 합니다.